Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2019 г. N 09АП-42373/19

г. Москва

15 октября 2019 г.

Дело N А40-3681/19

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Дарвин"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 июня 2019 года

по делу N А40-3681/2019, принятое судьей Масловым С.В. (150-32),

по иску ООО "Дарвин" (ОГРН: 1167746912541)

к ИП Долгову С.Н. (ОГРНИП 316502700066075)

третье лицо: Управление Росреестра по Москве,

о признании договора незаключенным.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

ООО "ДАРВИН" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ИП Долгову С.Н. (далее - ответчик) о признании незаключенным договора субаренды нежилого помещения от 01.11.2016 г. N 17, на основании ст.ст. 609, 615, 651 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04 июня 2019 года по делу N А40-3681/2019 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд не учел обстоятельства невозможности использования помещение в целях реализации алкоголя, поскольку лицензия на данный вид деятельности выдается при наличии зарегистрированного договора аренды.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от 26.01.2009 г. серии 77АК N 025498 собственником нежилого помещения площадью 112,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, д. 45, корп. 1, является Долгова Екатерина Сергеевна.

Между Долговой Е.С. (арендодатель) и ИП Долговым С.Н. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 24.10.2016 г., в соответствии с которым арендодатель предоставляет во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 112,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, д. 45, корп. 1.

Пунктом 5.1 договора установлено, что договор заключен на неопределенный срок.

01 ноября 2016 года между ИП Долговым С.Н. (Арендатор) и ООО "ДарВин" (Субарендатор) был подписан договор субаренды нежилого помещения N 17 (далее -Договор) в отношении нежилого помещения общей площадью 112,4 кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: Москва, ул. Верхние Поля, д. 45, корп. 1, кадастровый (условный) номер 77-77-12/011/2005-819 (далее - Помещение).

Как следует из п. 1.2. Договора право на предоставление Помещения в субаренду возникло у истца на основании договора аренды, заключенного 24 октября 2016 года с собственником Помещения Долговой Екатериной Сергеевной.

Согласно п. 1.3. Договора Помещение предоставляется Субарендатору для осуществления розничной торговли преимущественно продуктами питания, включая алкогольные напитки и табачные изделия, а также промышленными товарами.

В силу п. 8.1. Договора срок его действия установлен с 01 ноября 2016 года по 30 октября 2021 года.

При подписании Договора его сторонами был подписан акт приема-передачи Помещения, однако фактическая передача объекта аренды в пользование Субарендатору не осуществлялась, ООО "ДарВин" Помещение в фактическое пользование не получало и его не использовало.

Для использования Помещения в целях в соответствии с п. 1.3 Договора, а именно: для осуществления розничной торговли алкогольными напитками, ООО "ДарВин" должно обладать специальным правом - лицензией на право розничной продажи алкогольной продукции.

Для получения в соответствии с Федеральным законом от 22.11.1995 N 171-ФЗ "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции" (далее также - Закон об обороте алкогольной продукции) лицензии на право розничной продажи алкогольной продукции по указанному адресу: Москва, ул. Верхние Поля, дом 45, корп. 1, ООО "ДарВин" обязано предоставить лицензирующему органу документы, подтверждающие наличие у заявителя стационарных торговых объектов и складских помещений в хозяйственном ведении, оперативном управлении или в аренде, срок которой определен договором и составляет один год и более (подпункт 1 пункта 25 Административного регламента предоставления государственной услуги по выдаче лицензий на розничную продажу алкогольной продукции на территории Московской области, утв. распоряжением Министерства потребительского рынка и услуг МО от 10.09.2014 N16РВ-48).

Поскольку договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации, то для получения лицензии на право осуществления розничной продажи алкогольной продукции в арендуемых помещениях ООО "ДарВин" должно было предоставить лицензирующему органу документы, подтверждающие государственную регистрацию Договора.

Подписанный Договор не был зарегистрирован по причинам, независящим от ООО "ДарВин", поскольку в отношении Помещения уже были зарегистрированы обременения в виде договора аренды между собственником Помещения Долговой Е.С. и иным лицом, а также договора субаренды между третьими лицами:

- договор аренды от 30 марта 2014 года между Долговой Екатериной Сергеевной и Благотворительным Фондом поддержки ветеранов "Офицерское собрание";

- договор субаренды нежилого помещения от 30 апреля 2014 года между Благотворительным Фондом поддержки ветеранов "Офицерское собрание" и ООО "Глунар".

Обращаясь с настоящим иском истец утверждает, что отсутствие государственной регистрации Договора, заключенного на срок более одного года, одновременное наличие государственной регистрации обременении недвижимого имущества в виде договора аренды и субаренды, исключают возможность использования истцом арендуемых помещений, в том числе использования арендуемых помещений по их целевому назначению в соответствии с пунктом 1.3 названного договора.

Заявитель полагает, что в любом случае в отсутствии государственной регистрации первоначального договора аренды, договор субаренды не порождает для его сторон юридических последствий, т.е. является незаключенным.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, установив, что спорный договор содержит все существенные условия сделки, а так же установив фактическое исполнение договора сторонами, пришел к выводу о необоснованности заявленных требований.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих условиях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В то же время, как следует из толкования положений ст. 8.1, п. 2 ст. 609 ГК РФ, подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр - для лиц, не являющихся сторонами сделки.

По смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Между тем, для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст. 1102, 1105 указанного Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, при этом не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Эстоппель представляет собой правовой принцип, в силу которого лицо утрачивает право ссылаться на какие-либо факты в обоснование своих требований и возражений при наступлении определенных обстоятельств. Применение указанного принципа позволяет внести определенность в правоотношения компаний, защитить их от необоснованных требований и претензий, не нарушить их разумных ожиданий относительно поведения контрагентов, сделать гражданский оборот более стабильным и предсказуемым.

Недобросовестными являются действия стороны сделки, которая вела себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что она согласна со сделкой и намерена придерживаться ее условий, но впоследствии, уже после ее исполнения контрагентом обратилась в суд с требованием о признании сделки недействительной, чтобы получить для себя необоснованные выгоды и преференции, в то время как никто не вправе извлекать какие-либо преимущества из своего незаконного поведения.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В качестве таких действий, которые свидетельствуют о фактическом принятии условий сделки, согласии с ее содержанием могут рассматриваться, в частности, подписание сделки без замечаний, получение исполнения по ней без возражений, оформление сопроводительных документов и др.

На основании данного принципа должен быть отклонен иск о признании сделки недействительной, если он заявлен недобросовестной стороной, которая получила причитающееся ей исполнение, однако от предоставления своего исполнения стремится уйти.

Дополнительным аргументом для применения Эстоппеля является указание на то, что приводимые в подтверждение недействительности сделки обстоятельства могли быть устранены на момент её совершения (например формальное несоответствие закону), однако сторона заявляет об этом только спустя значительное время после совершения сделки, когда она со стороны добросовестного ответчика была полностью или в значительной части исполнена, например выдан кредит или передано имущество, выполнена работа и т.д.

В рамках настоящего дела судом первой инстанции факт согласования и подписания договора уполномоченными представителями обеих сторон, а так же факт исполнения договора сторонами установлен на основании имеющихся в материалах дела доказательств.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 02.02.2018 г. по делу N А40-223973/17-11-2050 с истца в пользу ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период с февраля по ноябрь 2017 г. в размере 1 120 000 руб. 00 коп., задолженность в виде компенсации расходов на коммунальные услуги в размере 117 117 руб. 00 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 64 140 руб. 06 коп., при этом судом в рамках данного дела установлен факт исполнения ответчиком обязательства по передаче нежилого помещения надлежащим образом, а также частичного исполнения истцом своих обязательств по внесению арендных платежей путем перечисления денежных средств на счет ответчика.

Таким образом, в силу ст. 10 ГК РФ, истец, оспаривая заключенность сделки, которая им фактически исполнялась и была одобрена, злоупотребляет правом, что влечет отказ в судебной защите, по основаниям, предусмотренным гражданским законодательствам.

Судебной коллегией повторно отклоняется довод истца о наличии зарегистрированных обременений в отношении объекта аренды, и, как следствие, невозможности использовать нежилое помещение в соответствии с целями его аренды, поскольку заключенные и зарегистрированные ранее ответчиком договор аренды с Благотворительным фондом поддержки ветеранов "Офицерское собрание", а также договор субаренды между Благотворительным фондом поддержки ветеранов "Офицерское собрание" и ООО "Глунар" расторгнуты, что подтверждается соглашениями о расторжении договоров, истец не отрицает факт регистрации в установленном законом порядке прекращение обременений в виде аренды в сентябре 2017 г.

Принимая во внимание основный вид деятельности истца и цель предоставления истцу нежилого помещения, истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о невозможности использования нежилого помещения в связи с отсутствием лицензии на право розничной продажи алкогольной продукции, также как и доказательства невозможности получения лицензии.

Как верно указано судом первой инстанции, сведения о зарегистрированных обременениях содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, который является общедоступным информационным ресурсом, истец, проявляя должную осмотрительность, действуя разумно и добросовестно, при заключении договора субаренды имел реальную возможность узнать о факте регистрации обременений и обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки незаключенной.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции судебная коллегия отмечает, что из материалов дела не следует, что истец при заключении находился в вынужденном положении заключить именно данный договор аренды конкретных помещений.

Как следует из обстоятельств дела, данные помещения были выбраны заявителем, ввиду того, что они своими техническими и локационными параметрами подходили для открытия магазина, то есть были интересны и выгодны стороне, но не являлись единственным возможным вариантом, пусть и в пределах ограниченной какими-либо критериями территории, для осуществления арендатором своей предпринимательской деятельности.

Кроме того, истец в случае отказа регистрирующего органа не был лишен возможности обратиться в суд за защитой нарушенного права с иском о признании отказа незаконным, а в случае уклонения ответчика от государственной регистрации с требованием о регистрации сделки.

Поскольку в оспариваемом договоре указано конкретное имущество, подлежащее передаче в аренду, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, факт нахождения нежилого помещения в пользовании истца подтверждается материалами дела, истцом не представлено доказательств невозможности использования нежилого помещения в соответствиями с целями его использования, требование о признании договора субаренды нежилого помещения от 01.11.2016 г. N 17 незаключенным не подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО "Дарвин" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 июня 2019 года по делу N А40-3681/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

А.В. Бондарев О.В. Савенков