Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2019 г. N 18АП-14163/19

г. Челябинск

16 октября 2019 г.

Дело N А07-39860/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимохина О.Б.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу прокурора Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.07.2019 по делу N А07-39860/2018.

В судебном заседании принял участие прокурор - Кашапова Р.М. (поручение N 8-17/190-2019/56159 от 16.09.2019, служебное удостоверение).

Прокурор Республики Башкортостан (далее - истец, прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации Бик-Кармалинского сельсовета Давлекановского района Республики Башкортостан (далее - ответчик1, сельсовет, администрация) и индивидуальному предпринимателю Главе К(Ф)Х Биджояну Мкртичу Овсеповичу (далее - ответчик2, ИП Биджоян, предприниматель) с требованиями:

о признании недействительным (ничтожным) п. 4.3.4 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:20:061703:22, площадью 513 001 кв.м, расположенного по адресу: Давлекановский район, Бик-Кармалинский сельсовет, N 07-06-16-20 зем/с-х, заключенного 13.01.2017 администрацией с ИП Биджояном;

о признании недействительным (ничтожным) п. 6.3 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:20:061703:22, площадью 513 001 кв.м., расположенного по адресу: Давлекановский район, Бик-Кармалинский сельсовет, N 07-06-16-20 зем/с-х, заключенного 13.01.2017 администрацией с ИП Биджояном в части слов "в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о продлении";

о признании недействительным (ничтожным) п. 4.4.3 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:20:061703:22, площадью 513 001 кв.м, расположенного по адресу: Давлекановский район, Бик-Кармалинский сельсовет, N 07-06-16-20 зем/с-х, заключенного 13.01.2017 администрацией с ИП Биджояном в части слов "без письменного разрешения Арендодателя";

о признании недействительным (ничтожным) п. 8.1 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:20:061703:22, площадью 513 001 кв.м, расположенного по адресу: Давлекановский район, Бик-Кармалинский сельсовет, N 07-06-16-20 зем/с-х, заключенного 13.01.2017 администрацией с ИП Биджояном в части слов "без согласия Арендодателя".

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Комитет по управлению муниципальной собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Давлекановскому району и городу Давлеканово (далее - третье лицо, комитет).

Решением суда от 22.07.2019 (резолютивная часть объявлена 15.07.2019) в удовлетворении требований прокурора отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, прокурор (далее также - податель жалобы, апеллянт) обжаловал его в апелляционном порядке - в жалобе просит решение арбитражного суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

Апеллянт полагает, что выводы суда относительно п. 4.4.3, 8.1 оспариваемого договора противоречат ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Также не соответствуют нормам закона выводы в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании ничтожными п. 4.3.4, 6.3 оспариваемого договора.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено два условия для заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов на новый срок:

1) у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка;

2) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Таким образом, пункты договоров аренды земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, предусматривающие возможность их продления на новый срок, в отсутствии в договорах положений о необходимости выполнения вышеназванных условий, противоречат требованиям закона.

Ответчики и третье лицо отзывы на жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет" - в судебное заседание 10.10.2019 представители лиц, участвующих в деле, кроме прокурора, не явились.

В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ, с учетом мнения прокурора, дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчиков и третьих лиц.

В судебном заседании прокурор поддержал доводы жалобы, просил ее удовлетворить.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке главы 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, 13.01.2017 между Администрацией сельского поселения Бик-Кармалинский сельсовет муниципального района Давлекановский район (арендодатель) и ИП Главой К(Ф)Х Биджояном М.О. (арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:20:061703:22, площадью 513 001 кв.м, расположенного по адресу: Давлекановский район, Бик-Кармалинский сельсовет, для сельскохозяйственного производства сроком с 27.12.2016 по 26.12.2021.

Арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из категории земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 02:20:061703:22, общей площадью 513 001 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: р-н Давлекановский, с/с Бик-Кармалинский (далее - участок), разрешённое использование: для сельскохозяйственного производства (п. 1.1.).

Согласно п. 4.3.4 договора по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.

В соответствии с п. 6.3. договора истечение срока действия договора влечёт за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашения о продлении.

Пунктом 4.4.3 договора предусмотрена обязанность арендатора не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по настоящему договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение прав аренды участка или его части в уставный капитал хозяйствующих обществ и товариществ) без письменного разрешения арендодателя.

Согласно п. 8.1. договора арендатор земельного участка не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог без согласия арендодателя.

Оспариваемый договор аренды, по мнению истца, содержит условия, противоречащие законодательству и, полагая, что положения п. 4.3.4, 4.4.3, 6.3, 8.1 договора аренды земельного участка, не соответствуют действующему законодательству и в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции счел, что в силу ч. 2 ст. 607 ГК РФ, ч. 2 ст. 22 ЗК РФ, нормы земельного законодательства имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства в части регулирования отношений по поводу использования земельных участков. Поскольку ч. 5 ст. 22 ЗК РФ, установлено общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, они имеют приоритет над положениями п. 7 ст. 448 ГК РФ. То есть, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований в полном объёме, указал, что п. 4.3.4, 6.3, 4.4.3, 8.1 договора не противоречат действующему гражданскому и земельному законодательству и не могут быть признаны недействительными, поскольку законодатель в ЗК РФ прямо предусматривает право арендатора на преимущественное заключение договора аренды, а так же право на передачу прав и обязанностей по договору уступки и иные права.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав прокурора, находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Применительно к названным нормам под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

На основании ч. 1 ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" разъяснено, что, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем ч. 1 ст. 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Настоящие требования заявлены прокурором по поводу недействительности отдельных условий договоров земельных участков из земель государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду по итогам аукциона для целей жилищного строительства.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания недействительными условий договоров аренды, предоставляющих арендатору право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам, суд первой инстанции исходил из того, что нормы земельного законодательства имеют приоритет перед нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, такие выводы сделаны без учета следующего.

В силу ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона N 42-ФЗ, вступившего в силу 01.06.2015 и действовавшей на дату заключения спорного договора), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В п. 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что положения Гражданского кодекса в измененной Федеральным законом N 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (п. 2 ст. 4, абзац второй п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 422 ГК РФ).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что предоставленный в аренду по итогам аукциона земельный участок имеет разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства. Заключение договора аренды имело после даты вступления в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ (в вышеприведенной редакции). Таким образом, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Вывод суда первой инстанции о приоритете положений п. 9 ст. 22 ЗК РФ является ошибочным. Правила названной нормы допускают возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в п. 7 ст. 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по совершенному после 01.06.2015 на торгах договору.

Приведенное ограничение направлено, в конечном счете, на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не являющемуся победителем торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

При изложенных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований прокурора в части п. 4.4.3 и 8.1 договора - о признании недействительными условий о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору.

Не соответствуют действующему законодательству выводы суда в части отказа в удовлетворении иска прокурора о признании ничтожными п. 4.3.4 и 6.3 договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона N 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в ст. 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Подпунктом 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

То есть, ЗК РФ предусмотрено два условия для заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов на новый срок:

1) у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка;

2) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Таким образом, пункты договора аренды земельного участка из категорий земель сельскохозяйственного назначения, предусматривающие возможность их продления на новый срок, в отсутствие в договорах положений о необходимости выполнения вышеназванных условий, противоречит требованиям закона.

С учетом изложенного выше, решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права (ч. 2 ст. 270 АПК РФ) с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований прокурора.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом первой инстанции и апелляционным судом распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

В соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) взыскание государственной пошлины следует произвести с ответчика2 - индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Биджояна Мкртича Овсеповича, в доход федерального бюджета, ввиду освобождения сельсовета и прокурора от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.07.2019 по делу N А07-39860/2018 отменить.

Исковые требования прокурора Республики Башкортостан удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) п. 4.3.4 договора N 07-06-16-20 зем/с-х от 13.01.2017 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:20:061703:22, площадью 513 001 кв.м, расположенного по адресу: Давлекановский район, Бик-Кармалинский сельсовет, заключенного Администрацией сельского поселения Бик-Кармалинский сельсовет муниципального района Давлекановский район с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Биджояном М.О.

Признать недействительным (ничтожным) п. 6.3 договора N 07-06-16-20 зем/с-х от 13.01.2017 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:20:061703:22, площадью 513 001 кв.м, расположенного по адресу: Давлекановский район, Бик-Кармалинский сельсовет, заключенного администрацией сельского поселения Бик-Кармалинский сельсовет муниципального района Давлекановский район с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Биджояном М.О., в части слов "в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о продлении".

Признать недействительным (ничтожным) п. 4.4.3 договора N 07-06-16-20 зем/с-х от 13.01.2017 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:20:061703:22, площадью 513 001 кв.м, расположенного по адресу: Давлекановский район, Бик-Кармалинский сельсовет, заключенного администрацией сельского поселения Бик-Кармалинский сельсовет муниципального района Давлекановский район с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Биджояном М.О., в части слов "без письменного разрешения Арендодателя".

Признать недействительным (ничтожным) п. 8.1 договора N 07-06-16-20 зем/с-х от 13.01.2017 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:20:061703:22, площадью 513 001 кв.м, расположенного по адресу: Давлекановский район, Бик-Кармалинский сельсовет, заключенного администрацией сельского поселения Бик-Кармалинский сельсовет муниципального района Давлекановский район с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Биджояном М.О., в части слов "без согласия Арендодателя".

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Биджояна Мкртича Овсеповича в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 000 рублей за рассмотрение дела судом первой инстанции.

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Биджояна Мкртича Овсеповича в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 рублей за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева