Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2019 г. N 21АП-2176/18

15 октября 2019 г.

Дело N А83-17242/2017 Дело N А83-677/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08.10.2019.

В полном объёме постановление изготовлено 15.10.2019.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Остаповой Е.А.,

судей Евдокимова И.В.,

Сикорской Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Олиферук Т.Н.,

при участии:

представителя истца - Никора В.В., доверенность от 10.04.2019 N 03-19/1135;

представителя третьего лица (Муниципального бюджетного учреждения муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым "Ритуал) - Низамутдинова М.И., доверенность от 20.12.2018 б/н;

иные лица, участвующие в деле - не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Муниципального бюджетного учреждения муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым "Ритуал", Администрации города Ялты Республики Крым и Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.06.2018 по делу N А83-17242/2017 (судья Чумаченко С.А.)

по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым

к Обществу с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания"

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора - Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Администрации города Ялты Республики Крым, Муниципального бюджетного учреждения муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым "Ритуал", Совета министров Республики Крым, Министерства экономического развития Республики Крым, Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Ялты Республики Крым,

о признании договора аренды недействительным, признании права на аренду и понуждении к выполнению определенных действий,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с иском, в котором просил суд:

- признать договор аренды, заключенный 26 сентября 2016 года между муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания", в отношение земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г.Ялта, общей площадью 935 кв.м, кадастровый номер 90:25:050801:1070, недействительным (ничтожным);

- признать право аренды земельного участка расположенного по адресу: Республика Крым, г.Ялта, общей площадью 935 кв.м, кадастровый номер 90:25:050801:1070, у Общества с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания" отсутствующим;

- обязать Общество с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания" возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 935 кв.м, расположенный по адресу: Республика Крым, г.Ялта, кадастровый номер 90:25:050801:1070, в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу;

- обязать Государственный комитет по государственной регистрации Республики Крым аннулировать запись от 14 ноября 2016 года N 90-90/016-90/016/307/2016-8009 о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав договора аренды, заключенного 26 сентября 2016 года между муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания", в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г.Ялта, общей площадью 935 кв.м, кадастровый номер 90 25 050801 1070.

В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что согласно протеста прокурора города Ялты на момент вынесения администрацией города Ялты постановления от 26.09.2016 N 3582-п, на основании которого был заключен договор аренды земли, на территории, в границах которой располагается предоставляемый в аренду земельный участок, действовала градостроительная документация - генеральный план курортного района "Большая Ялта", утвержденная постановлением Совета Министров АР Крым от 15.06.1993 N 136, предоставленный в аренду участок имел вид функционального использования - "резервная территория, лесопарки", вид разрешенного использования земельного участка - "ритуальная деятельность", указанный в договоре аренды, установлен в нарушение норм действующего законодательства. Так же указано, что вопреки указанному в договоре аренды, на земельном участке площадью 935 кв.м с кадастровым номером 90:25:050801:1070 расположены два объекта недвижимого имущества, поставленные на кадастровый учет, принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию городской округ Ялта и переданные на баланс и в оперативное управление третьему лицу - МБУ "Ритуал". Так же указано на то, что земельный участок был предоставлен без торгов.

В подтверждение полномочий на подачу данного иска истец сослался на Положение о Департаменте имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым, утвержденное решением Ялтинского городского Совета от 17.09.2015 N 11, согласно которому в задачи и обязанности Департамента вменено: подготовка материалов по вопросам распоряжения муниципальным имуществом и земельными участками на территории муниципального образования городской округ Ялта, обеспечение защиты имущественных прав и законных интересов муниципального образования городской округ Ялта в области имущественных и земельных отношений, обращение в судебные органы в случае нарушения законодательства в части распоряжения и использования муниципальной собственности, участие в судах в качестве истца и ответчика.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, истцом было подано заявление об изменении оснований иска в порядке статьи 49 АПК РФ, которое судом было принято к рассмотрению.

Согласно данного заявления в обоснование иска Департамент указал следующее.

В 1981 году исполнительным комитетом Ялтинского городского Совета депутатов трудящихся был выдан государственный акт серия Б N 014216 на право пользования земельным участком площадью 5,09 га для строительства первой очереди городского кладбища.

27.03.2015 Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым был выдан кадастровый паспорт земельного участка площадью 50900 кв.м, по адресу: Республика Крым, г. Ялта, вид разрешенного использования - ритуальная деятельность, кадастровый номер 90:25:000000:254. Данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный.

05.06.2015 Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 50900 кв.м, по адресу: Республика Крым, г. Ялта, вид разрешенного использования - ритуальная деятельность, кадастровый номер 90:25:000000:254, о чем были внесены сведения в реестр.

Согласно материалов инвентарного дела N 5351/10235 от 13.09.1986, Кладбище по адресу: г. Ялта, Бахчисарайское шоссе, 25 (квартал 55) расположено на земельном участке площадью 233470 кв.м. На указанном земельном участке расположены: лит. "А" - бытовка пл. 63,8 кв.м; лит. "Б" - сторожка пл. 35,7 кв.м; лит. "В" - туалет пл. 20,5 кв.м; лит. "И" - траурный зал пл. 51,7 кв.м; лит. "Е" - сарай, размерами 2,2х2,6-м. Недвижимое имущество - помещение подсобное новое кладбище лит. "А" - пл. 63,8 кв.м внесено в реестр муниципальной собственности.

30.09.2015 Администрацией города Ялты Республики Крым было принято постановление N 2237 "О передаче имущества с баланса муниципального унитарного предприятия "Комбинат благоустройства" муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым на баланс Муниципального бюджетного учреждения муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым "Ритаул", согласно которому администрация передала последнему на баланс и в оперативное управление, в частности, кладбище новое по адресу: г. Ялта, балансовой стоимостью 2070,81 руб.; ограждение нового кладбища по адресу: г. Ялта, балансовой стоимостью 46917,74 рублей; помещение подсобное новое кладбище по адресу: г. Ялта, балансовой стоимостью 188093,36 руб. Данное муниципальное имущество было передано МБУ "Ритуал" по акту приема-передачи и поставлено на баланс предприятия.

13.01.2017 Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым был выдан кадастровый паспорт N 90/ИСХ/2017-12901 на нежилое здание лит. "А" 1960 года постройки (помещение подсобное новое кладбище), которое расположено на земельном участке кадастровый номер 90:25:050801:1070.

Как утверждает истец, из кадастрового паспорта на нежилое здание лит. "А" следует, что данный объект расположен в границах земельного участка 90:25:050801:1070, который был передан в аренду Обществу с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания". При передаче земельного участка в аренду последнему, строение арендатору не передавалось.

Кроме того, факт предоставления земельного участка для реализации инвестиционного проекта "Строительство кремационного блока в Республике Крым" противоречит законодательству Республики Крым, а именно части 2 статьи 22.1 Закона Республики Крым от 15.01.2015 N 66-ЗРК/2015 "О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и некоторых вопросах земельных отношений", а именно предоставление земельного участка не было согласовано с Главой Республики Крым.

Так же, согласно информации, представленной Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Ялты по запросу прокуратуры города Ялты, на момент вынесения администрацией города Ялты постановления от 26.09.2016 N 3582-п на территории, в границах которой располагался представленный в аренду земельный участок, действовала градостроительная документация - генеральный план курортного района "Большая Ялта", утвержденная постановлением Совета Министров АР Крым от 15.06.1993 N 136, предоставленный в аренду земельный участок имел вид функционального использования - "резервная территория, лесопарки".

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец отказался от части заявленных им требований, поддержал заявленные им требования об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания" возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республика Крым и лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 935 кв.м, расположенный по адресу: Республика Крым, г.Ялта, кадастровый номер 90:25:050801:1070, в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 27.06.2018 производство по делу N А83-17242/2017 в части требований Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым о признании договора аренды, заключенного 26.09.2016 между муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания", в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г.Ялта, общей площадью 935 кв.м, кадастровый номер 90:25:050801:1070, недействительным (ничтожным); о признании права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г.Ялта, общей площадью 935 кв.м, кадастровый номер 90:25:050801:1070, у Общества с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания" отсутствующим; об обязании Государственного комитета по государственной регистрации Республики Крым аннулировать запись от 14.11.2016 N 90-90/016-90/016/307/2016-8009 о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав договора аренды, заключенного 26.09.2016 между муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания", в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г.Ялта, общей площадью 935 кв.м, кадастровый номер 90 25 050801 1070, производство по делу прекращено. В остальной части заявленных требований отказано.

Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований обосновано отсутствием данных о расположении на этом земельном участке объектов недвижимости согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости - земельном участке с кадастровым N 90:25:050801:1070, а так же тем, что Акты о приемке-передаче объектов основных средств МБУ "Ритуал" для содержания кладбища, инвентарные карточки бухгалтерского учета, постановление от 30.09.2015 N2237-п Администрации о передаче на баланс и в оперативное управление МБУ "Ритуал" имущества по приложению N 1 (в том числе подсобного помещения нового кладбища) не подтверждают расположения этих объектов на арендованном заявителем земельном участке, так как эти документы не содержат описания объектов недвижимости, позволяющих их идентифицировать. Так же суд сослался на отсутствие доказательств зарегистрированного права на недвижимое имущество и подтверждение данного обстоятельства судебным актом апелляционного суда по другому делу.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Муниципальное бюджетное учреждение муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым "Ритуал", Администрация города Ялты Республики Крым и Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым обратились в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

Определениями от 13.08.2018, 05.09.2018, и 10.09.2018 апелляционные жалобы приняты к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда.

В своей апелляционной жалобе Муниципальное бюджетное учреждение муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым "Ритуал" выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку истец отказался от требования о признании сделки недействительной (ничтожной), возврат арендуемого земельного участка как материально-правовое последствие признания его недействительным является невозможным. По мнению подателя апелляционной жалобы законодатель в данном случае предусмотрел самостоятельный способ защиты - применение последствий недействительности ничтожной сделки. Кроме того, третье лицо утверждает, что договором нарушается его охраняемый законом интерес как лица, имеющего все права, предусмотренные законом, зарегистрировать в будущем право оперативного управления недвижимым имуществом, расположенным на спорном земельном участке, переданном ему на основании соответствующего постановления администрации города Ялты. Так же заявитель считает, что материалами дела подтверждается нахождение на спорном земельном участке, переданном в аренду ответчику, объектов недвижимости, принадлежащих третьему лицу на праве оперативного управления.

Администрация города Ялты в своей апелляционной жалобе, помимо прочего, указала, что заявленные истцом исковые требования в рамках настоящего дела со ссылкой на положения статей 167, 168 ГК РФ основаны на ничтожности договора аренды земли как сделки, заключенной в нарушение требований закона и иного правового акта и при этом посягающей на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Кроме того Администрация сослалась на правовую позицию, изложенную в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которой сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Таким образом, по мнению подателя апелляционной жалобы, договор аренды земли заключен в нарушение ограниченных вещных прав муниципального бюджетного учреждения, которое в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ имеет исключительное право на приобретение спорного земельного участка.

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты, не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу, так же обратился в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить, принять новое, которым исковые требования Департамента удовлетворить в полном объеме, по аналогичным вышеизложенным основаниям.

15.10.2018 от Общества с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания" поступило ходатайство о вызове и допросе в качестве свидетеля в порядке статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кадастрового инженера Будник К.В., которым были проведены кадастровые работы и подготовлен межевой план от 20.05.2016, для подтверждения или опровержения факта отсутствия или нахождения на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050801:1070 зданий и сооружений по состоянию на 20.05.2016.

Судебная коллегия в удовлетворении ходатайства отказала, о чем вынесла определение, занесенное в протокол судебного заседания от 15.10.2018, в связи с тем, что свидетельские показания не являются допустимыми доказательствами, подтверждающими факт наличия зданий/строений/сооружений на земельном участке.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для разъяснения вопроса о наличии или отсутствии капитальных строений на спорном земельном участке, в связи с чем судом было предложено лицам, участвующим в деле, поставить перед экспертом вопросы о расположении нежилых зданий в границах земельного участка, определении годов их постройки и нахождения их в границах участка по состоянию на 26.09.2016.

Определениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.

17.07.2019 через канцелярию суда нарочно от экспертного учреждения (Автономная некоммерческая организация "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза") поступило заключение судебной строительно-технической экспертизы N 3696 от 03.07.2019 вместе с выделенными копиями материалов дела.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2019 возобновлено производство по делу, назначено дело к рассмотрению на 08.10.2019, в судебное заседание, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, о необходимости задать эксперту вопросы, вызван судебный эксперт.

До судебного заседания от ответчика по делу поступили: заявление о ненадлежащем ответчике, заявление об исключении доказательств, ходатайство о приостановлении производства по делу.

Судебная коллегия, изучив представленные заявления и ходатайства, пришла к следующему.

Так, в отношении заявлении о ненадлежащем истце, согласно которому, по мнению ответчика, Департамент имущественных и земельных отношений города Ялты является ненадлежащим истцом по настоящему делу, судебная коллегия считает возможным расценить данное заявление как позицию по данному спору в отношении права истца на подачу иска, которой будет дана надлежащая правовая оценка в судебном акте апелляционного суда по результатам рассмотрения апелляционных жалоб.

07.10.2019 в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство ответчика о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Республики Крым по делу N А83-14080/2018 по заявлению ООО "Крымская национальная мемориальная компания" к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании незаконными действий, которые выразились в нарушении положений части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при осуществлении 31.05.2018 государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества - нежилое здание с кадастровым номером 90:25:050801:2191 за муниципальным образованием городской округ Ялта Республики Крым, а так же при осуществлении 12.10.2018 государственной регистрации права оперативного управления на объект недвижимого имущества - нежилое здание с кадастровым номером 90:25:050801:2191 за муниципальным бюджетным учреждением муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым "Ритуал".

Определением, занесенным в протокол судебного заседания 08.10.2019, в удовлетворении данного ходатайства было отказано. При этом судебная коллегия исходила из следующего.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

По смыслу названной нормы одним из обязательных оснований для приостановления производства по делу является невозможность рассмотрения дела до разрешения по существу другого дела (принятия и вступления судебного акта в законную силу). Обстоятельства, исследуемые в другом деле, должны иметь значение для арбитражного дела, рассмотрение которого подлежит приостановлению, то есть могут влиять на рассмотрение дела по существу. Кроме того, указанные обстоятельства должны иметь преюдициальное значение по вопросам об обстоятельствах, устанавливаемых судом по отношению к лицам, участвующим в деле.

Объективной предпосылкой применения данной нормы является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу. Возможность рассмотрения спора по существу предопределена необходимостью установления обстоятельств, имеющих значение для дела и входящих в предмет доказывания, которые определяются арбитражным судом, исходя из характера спорного правоотношения и норм законодательства, подлежащих применению (часть 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из приложенного к ходатайству заявления о признании незаконными действий, в его обоснование заявитель ссылается на наличие у него зарегистрированного права владения земельным участком, а так же на обстоятельства отсутствия основания для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества - нежилое здание с кадастровым номером 90:25:0500801:2191 в границах земельного участка с кадастровым номером 90:25:050801:1070, установленные, по мнению заявителя, решением суда первой инстанции по настоящему делу, не вступившим в законную силу, и являющемся предметом обжалования в настоящем апелляционном производстве.

В данном случае апелляционным судом не установлено наличие препятствий для рассмотрения настоящего дела с предметом об обязании возвратить земельный участок, переданный в аренду, по мнению истца, по ничтожной сделке, до рассмотрения дела об обжаловании действий регистратора по регистрации прав на недвижимое имущество.

В свою очередь, приостановление производства по делу может привести к необоснованному затягиванию судебного процесса и нарушению прав лиц на судебную защиту.

В отношении ходатайства ответчика об исключении из числа доказательств: кадастровых паспортов и заключения судебной строительно-технической экспертизы по настоящему делу, судебная коллегия указывает следующее.

Фальсификация доказательств заключается в сознательном искажении представляемых доказательств путем их подделки, подчистки, внесения исправлений, искажающих действительный смысл, или представления ложных сведений.

В заявлении ответчика не указано, каким из вышеизложенных способов осуществлена фальсификация вышеуказанных доказательств, а так же не подтверждена ложность содержащихся в них сведений.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" отсутствуют основания для рассмотрения в суде апелляционной инстанции заявлений о фальсификации доказательств, представленных в суд первой инстанции, так как это нарушает требования части 3 статьи 65 Кодекса о раскрытии доказательств до начала рассмотрения спора, за исключением случая, когда в силу объективных причин лицу, подавшему такое заявление, ранее не были известны определенные факты. При этом к заявлению о фальсификации должны быть приложены доказательства, обосновывающие невозможность подачи такого заявления в суд первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах, поскольку в суде первой инстанции не было заявлено о фальсификации кадастровых паспортов знаний, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его рассмотрения.

В части заявления о фальсификации заключения судебной экспертизы, судебная коллегия так же исходит из следующего.

Заключение назначенной по делу судебной экспертизы является одним из доказательств по делу, однако не является доказательством, представленным одной из сторон, в связи с чем отсутствуют основания для рассмотрения заявления, содержащего несогласие с выводами эксперта и исследовательской частью заключения, как заявление о фальсификации доказательств.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, не обеспечивших явку уполномоченных представителей, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, а так же судебного эксперта, вызов которого был обусловлен возможным наличием вопросов у ответчика, перечень которых так и не был представлен суду. Судебная коллегия невозможности рассмотреть дело в связи с неявкой эксперта не усматривает, с учетом ясности и четкости экспертного заключения.

Определениями председателя первого судебного состава Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2018 произведена замена судьи Евдокимова И.В. на судью Сикорскую Н.И., судьи Тарасенко А.А. на судью Колупаеву Ю.В. для участия в рассмотрении апелляционных жалоб по настоящему делу.

Определением Заместителя председателя Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2019 произведена замена судьи Сикорской Н.И. на судью Тарасенко А.А. и судьи Колупаевой Ю.В. на судью Евдокимова И.В. в составе суда по рассмотрению ходатайства Автономной некоммерческой организации "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза" о предоставлении эксперту дополнительных материалов по делу N А83-17242/2017.

Определением председателя первого судебного состава Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2019 произведена замена судьи Колупаевой Ю.В. на судью Евдокимова И.В. для участия в рассмотрении апелляционных жалоб по настоящему делу.

В судебное заседание 08.10.2019 явились представители истца и третьего лица - Муниципального бюджетного учреждения муниципального образования городской округ Ялта "Ритуал". Иные лица, участвующие в деле, явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о причинах неявки суду не сообщили.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

15.03.2016 между Советом министров Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания" было заключено соглашение о реализации инвестиционного проекта на территории Республики Крым N 64. Предметом соглашения является взаимодействие сторон при реализации инвестором инвестиционного проекта "Строительство кремационного блока в Республике Крым" на территории земельного участка ориентировочной площадью 0,09 га, расположенного на территории муниципального образования городской округ Ялта, кладбище Иссары (л.д. 116-126 т. 1).

26.09.2016 Администрацией города Ялты Республики Крым было принято постановление N 3582-п "О заключении договора аренды земельного участка по адресу: Республика Крым, г. Ялта с Обществом с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания", согласно которому постановлено Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым заключить договор аренды земельного участка общей площадью 935 кв.м, с Обществом с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания", сроком на 10 лет, из категории земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 90:25:050801:1070, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, с видом разрешенного использования земельного участка - ритуальная деятельность (код. 12.1), а Общество уполномочено в течение 6 месяцев со дня принятия настоящего постановления обратиться в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым для государственной регистрации права аренды на земельный участок и внесения изменений в Государственный кадастр недвижимости, в пятидневный срок со дня государственной регистрации права аренды земельного участка предоставить в Департамент экземпляр договора аренды земельного участка.

26.09.2016 между Муниципальным образованием городской округ Ялта в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания" был заключен договор аренды земельного участка в соответствии с соглашением о реализации инвестиционного проекта на территории Республики Крым N 64 от 15.03.2016 и постановлением Администрации города Ялты Республики Крым от 26.09.2016 N 3582-п (далее - Договор) (л.д. 11-18 т. 1).

Согласно пункта 1.1 договора, арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 935 кв.м для реализации инвестиционного проекта "Строительство кремационного блока в Республике Крым", расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, кадастровый номер 90:25:050801:1070.

Согласно пункта 1.2 договора вид разрешенного использования земельного участка: "Ритуальная деятельность" (код. 12.1). Категория земель: земли населенных пунктов.

Согласно п. 1.3. на участке объекты недвижимого имущества отсутствуют.

В пункте 1.4. договора указано, что на земельном участке ограничения (обременения) отсутствуют.

В пункте 3.2 Договора установлен размер ежегодной арендной платы в сумме 9128,55 руб.

Договор заключен на срок на 10 лет (п.2.1. договора).

Договор зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 14.11.2016.

По акту приема-передачи от 14.11.2016 земельный участок общей площадью 935 кв.м, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, кадастровый номер 90:25:050801:1070, был передан Обществу с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания" (л.д. 19, т.1).

24.08.2017 Прокуратурой города Ялты был внесен протест на постановление Администрации города Ялты Республики Крым от 26.09.2016 N 3582-п.

В протесте прокурор указал следующее:

- на момент вынесения постановления Администрацией города Ялты Республики Крым от 26.09.2016 N 3582-п на территории, в границах которой располагался предоставляемый в аренду земельный участок, действовала градостроительная документация - Генеральный план курортного района "Большая Ялта", утвержденная постановлением Совета министров АР Крым от 15.06.1993 N 136. Предоставленный в аренду Обществу с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания" земельный участок имел вид функционального использования - резервная территория, лесопарки. Вид разрешенного использования данного земельного участка - ритуальная деятельность, указанный в договоре аренды, установлен в нарушение норм действующего законодательства.

- вопреки указанному в договоре аренды, на земельном участке площадью 935 кв.м с кадастровым номером 90:25:050801:1070 расположены два объекта недвижимого имущества: нежилое здание площадью 63,8 кв.м 1960 года постройки, кадастровый номер 90:25:050801:2191, и нежилое здание площадью 20,5 кв.м 1985 года постройки, кадастровый номер 90:25:050801:2190, которые поставлены на государственный кадастровый учет, и которые являются муниципальной собственность и на основании постановления администрации г. Ялты от 30.09.2015 N 2237-п переданы на баланс и в оперативное управление МБУ "Ритуал";

- земельный участок с кадастровым номером 90:25:050801:1070, находящийся в муниципальной собственности, и на котором расположены здания, находящиеся в муниципальной собственности, был передан в аренду Обществу с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания" без проведения торгов, чем нарушены ст. 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

- информация о согласовании Главой Республики Крым предоставления данного земельного участка для реализации инвестиционного проекта, как это предусмотрено ч. 2 статьи 22.1 Закона Республики Крым от 15.01.2015 N 66-ЗРК/2015 "О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной ли муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений", в администрацию г. Ялты не поступала.

Данным протестом прокурором города Ялты установлены требования об отмене постановления Администрации города Ялты Республики Крым от 26.09.2016 N 3582-п "О заключении договора аренды земельного участка по адресу: Республика Крым, г. Ялта с Обществом с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания".

На основании внесенного Прокурором города Ялты Республики Крым протеста, Администрацией города Ялты Республики Крым от 05.09.2017 было принято постановление N 3378-п, которым постановление Администрации города Ялты Республики Крым от 26.09.20116 N 3582-п "О заключении договора аренды земельного участка по адресу: Республика Крым, г. Ялта с Обществом с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания", было отменено.

Данным постановлением Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялты установлено принять меры гражданско-правового характера, направленные на расторжение договора аренды земельного участка, заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания".

13.09.2017 Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым была направлена Обществу с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания" претензия N 01-15/7262 с требованием о возврате по акту приема-передачи земельного участка общей площадью 935 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, кадастровый номер 90:25:050801:1070.

Данная претензия Обществом с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания" была оставлена без ответа.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым в суд с настоящими требованиями.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия пришла к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, исходя из следующего.

На основании постановления Государственного Совета Республики Крым от 17.03.2014 N 1745-6/14 "О независимости Крыма", статьи 2 Закона Республики Крым от 30.07.2014 N 38-3PK "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", пункта 6 статьи 26 Закона Республики Крым от 24.08.2014 N 54-ЗРК "Об основах местного самоуправления в Республике Крым", положений Закона Республики Крым от 05.06.2014 N 15-ЗРК "Об установлении границ муниципальных образований и статусе муниципальных образований в Республике Крым", пункта 6 решения Ялтинского городского совета от 29.09.2014 N 15, положений статей 30, 33 Устава муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, решения Ялтинского городского совета от 28.11.2014 N 131 "Об учреждении Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты", решения Ялтинского городского совета от 17.09.2015 N 11, Департамент является самостоятельным функциональным органом и входит в структуру администрации города Ялта Республики Крым, осуществляет полномочия в сфере имущественных и земельных отношений в соответствии с Уставом муниципального образования городской округ Ялта; его основной задачей, в том числе, является обеспечение защиты имущественных прав и законных интересов муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым в области имущественных и земельных интересов в пределах своей компетенции.

На основании вышеизложенного коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты является надлежащим истцом в рассматриваемом деле.

В 1981 году исполнительным комитетом Ялтинского городского Совета депутатов трудящихся был выдан Государственный акт серия Б N 014216 на право пользования земельным участком площадью 5,09 кв.м для строительства первой очереди городского кладбища.

Согласно Свидетельства о государственной регистрации права от 05.06.2015 зарегистрировано право муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым на земельный участок кадастровый номер 90:25:000000:254, площадью 50900,00 кв.м, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта.

Сведения о земельном участке с кадастровым номером 90:25:050801:1070 внесены в ЕГРН в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 90:25:000000:254.

По запросу суда первой инстанции МУП "Бюро технической инвентаризации" муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым представлены суду копии инвентаризационного дела N 5351/10235 на домовладение N 25 по шоссе Бахчисарайскому в пгт. Виноградное, г. Ялта, квартал N 55 кладбище "Новое".

Согласно справке о принадлежности строений домовладения N 25 по Бахчисарайскому шоссе, пгт. Виноградное, содержащейся в данном инвентаризационном деле, владельцем является Ялтинский городской совет на основании свидетельства о праве собственности, выданного Ялтинским горисполкомом 01.03.2004.

Как усматривается из материалов инвентарного дела в состав домовладения входят: литер "А" - бытовка площадью 63,8 кв.м (1960 года постройки), литер "Б" - сторожка площадью 35,7 кв.м; литер "В" - туалет площадью 20,5 кв.м, литер "И" - траурный зал площадью 51,7 кв.м, литер "Е" - сарай, размерами 2,2х2,6 м.

На основании Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов в соответствии с положениями Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ) 18.03.2014 Республика Крым принята в состав Российской Федерации.

В соответствии с указанным Федеральным законом со дня принятия в Российскую Федерацию на территории Республики Крым действуют законодательные и иные нормативно правовые акты Российской Федерации, а также принимаемые органами государственной власти Республики Крым нормативно правовые акты в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно пункту 6 постановления Государственного Совета Республики Крым от 17.03.2014 N 1745-6/14 "О независимости Крыма" государственная собственность Украины, находящаяся на день принятия данного Постановления на территории Республики Крым, является государственной собственностью Республики Крым.

Согласно статье 2 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" право коммунальной собственности территориальных громад на имущество, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории Республики Крым в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признается собственностью соответствующих муниципальных образований.

Государственная регистрация права собственности Республики Крым и муниципальных образований на территории Республики Крым в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является подтверждением уже возникшего права.

Таким образом, имущество, находящееся на земельном участке коммунальной собственности, предоставленном для размещения кладбища, являлось коммунальной собственностью согласно законодательству Украины, и, соответственно, является собственностью муниципального образования в соответствии с законодательством Российской Федерации и Республики Крым.

30.09.2015 принято постановление Администрации города Ялты N 2237-п о передаче имущества с баланса МУП "Комбинат благоустройства" муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым на баланс МБУ "Ритуал" муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым и в оперативное управление имущества, согласно приложению N 1, в том числе Кладбище новое (инвентарный номер 00-000003), Ограждение нового кладбища (инвентарный номер 00-000007), Помещение подсобное новое кладбище (инвентарный номер 00-000036) (л.д. 145-148 т.4).

Согласно Акта приема-передачи здания (сооружения) от 05.10.2015 N КПБП-000041 МУП "Комбинат благоустройства" передал, а МБУ "Ритуал" принял, на основании постановления администрации г. Ялта N 2237-п от 30.09.2015 Объект - Помещение подсобное новое кладбище, инвентарный номер 00-000036, согласно Акта о приеме-передаче основных средств (кроме зданий, сооружений - Объект - Кладбище новое земельный участок N 18,7 площадь 18,31 га (л.д. 36-44 т. 2).

Следует отметить, что согласно п. 1 ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

При этом нормы гражданского законодательства не ограничивают право лица, которому недвижимое имущество было передано на праве оперативного управления, на государственную регистрацию за ним права во времени.

Согласно имеющихся в деле копий кадастрового дела, представленных суду Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, на кадастровый учет поставлен объект недвижимого имущества - нежилое здание, одноэтажное, год постройки 1985, материал наружных стен - кирпич, площадь 20,5 кв.м, лит. "В", расположенное по адресу: Республика Крым, г.Ялта, пгт. Виноградное, ш. Бахчисарайское, д. 25, кадастровый номер 90:25:050801:2190, кадастровые номера земельных участков, в пределах которых расположен объект недвижимого имущества: 90:25:000000:1139, 90:25:050801:1070, а так же объект недвижимого имущества - нежилое здание, одноэтажное, год постройки 1960, материал наружных стен - природный камень, площадь - 63,8 кв.м, лит. "А", адрес месторасположения: Республика Крым, г.ю Ялта, пгт. Виноградное, ш.Бахчисарайское, д. 25, кадастровый номер 90:25:050801:2191, кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимого имущества: 90:25:050801:1070 (л.д. 18-95 т. 9).

Согласно письма Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру от 01.09.2017 N 40669/05 в адрес ООО "Крымская национальная мемориальная компания", сведения об объектах капитального строительства - нежилое здание лит. А, лит. В, расположенные по адресу: Республика Крым, пгт. Виноградное, Бахчисарайское шоссе,25 внесены в государственный кадастр недвижимости 13.01.2017 в строгом соответствии с техническим планом, разработанным и заверенным усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера Мирзоевой Л.М., объектам присвоены кадастровые номера 90:25:050801:2191; 90:25:050801:2190. Представленные технические планы подготовлены в соответствии с требованиями приказа N 430 от 01.09.2011 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке". Основанием подготовки технического плана было инвентарное дело N 10235 от 13.09.1986. На данный момент в едином государственном реестре недвижимости сведения о зарегистрированных правах на указанные объекты недвижимости отсутствуют (л.д. 127-128, т.1).

Судебная коллегия соглашается с установленными судом первой инстанции обстоятельствами отсутствия на момент заключения договора аренды земельного участка и его государственной регистрации государственной регистрации права собственности муниципального образования и права оперативного управления МБУ "Ритуал" на здания, расположенные на земельном участке.

Однако, отсутствие государственной регистрации права собственности и права оперативного управления не свидетельствует об отсутствии на земельном участке строений публичной собственности и, соответственно, о необходимости соблюдении при заключении спорного договора положений о единстве судьбы объектов - земельного участка муниципальной собственности и находящихся на нем строений.

Суд первой инстанции, ограничившись установлением обстоятельств наличия либо отсутствия регистрации прав на объекты недвижимого имущества как подтверждающих, по его мнению, наличие либо отсутствие на земельном участке объектов муниципальной собственности, устранился от установления обстоятельств фактического нахождения на земельном участке недвижимости.

В то же время из вышеперечисленных материалов дела усматривается нахождение на земельном участке муниципальной собственности строений.

Суд апелляционной инстанции для установления обстоятельств нахождения на момент заключения спорного договора в границах земельного участка, передаваемого в аренду, назначил судебную строительно-техническую экспертизу, на разрешение которой поставил соответствующие вопросы, ответы на которые требуют специальных знаний, по обстоятельствам, входящим в предмет доказывания по данному спору.

Согласно выводам эксперта, изложенным в Заключении N 3696 первичной судебной строительно-технической экспертизы, нежилое здание литер "А", адрес: г. Ялта, пгт Виноградное, Бахчисарайское шоссе,25, кадастровый номер 90:25:050801:2191 расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 90:25:050801:1070. Нежилое здание литер "В", адрес: г. Ялта, пгт Виноградное, Бахчисарайское шоссе,25, кадастровый номер 90:25:050801:2190, частично расположено за границами земельного участка с кадастровым номером 90:25:050801:1070 - площадью 7,75 кв.м.

Так же согласно выводам эксперта, анализируя техническое состояние нежилого здания литер "А" кадастровый номер 90:25:050801:2191 и нежилого здания литер "В" кадастровый номер 90:25:050801:2190, расположенных по адресу: г. Ялта, пгт. Виноградное, Бахчисарайское шоссе,25, конструктивные элементы, использованные при возведении конструкций нежилых зданий, эксперт приходит к выводу, что нежилое здание литер "А" кадастровый номер 90:25:050801:2191, возведено около 50-60 лет назад, а нежилое здание литер "В" кадастровый номер 90:25:050801:2190, возведено около 30-40 лет назад.

Согласно Заключения экспертизы, по результатам обработки геодезических данных каталога координат граничных точек и вычисления площади земельного участка, было получено следующее изображение местоположения строений, расположенных на земельном участке кадастровый номер 90:25:050801:1070 - нежилое здание литер "А" кадастровый номер 90:25:050801:2191, расположенное по адресу: г. Ялта, пгт Виноградное, Бахчисарайское шоссе,25 было расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 90:25:050801:1070 по состоянию на 26.09.2016, нежилое здание литер "В" кадастровый номер 90:25:050801:2190 частично расположено за границами земельного участка с кадастровым номером 90:25:050801:2190 - площадью 7,75 кв.м.

Вышеуказанные объекты недвижимости, как было указано выше, были поставлены на кадастровый учет 13.01.2017.

Вышеизложенные доказательства в их совокупности позволяют прийти к выводу о том, что на момент заключения договора аренды на земельном участке находились объекты недвижимого имущества муниципальной собственности.

Возражения ответчика против заключения эксперта судебная коллегия отклоняет, поскольку выводы эксперта являются четкими и ясными, в совокупности с иными материалами дела позволяющими прийти к выводу о нахождении вышеупомянутых объектов на земельном участке. Ссылка эксперта на кадастровый паспорт, выданный после вступления в силу норм законодательства, предусматривающих удостоверение кадастрового учета объектов недвижимости выпиской из ЕГРН - 01.01.2017, при условии обращения с заявлением о кадастровом учете зданий до указанной даты, а так же при условии, что содержащиеся в кадастровом паспорте сведения соответствуют сведениям об объектах, содержащимся в кадастре недвижимости, не влияет на правильность выводов эксперта. Так же не могут быть приняты во внимание как надлежащее доказательство представленные ответчиком письменные пояснения лица, не привлеченного к участию в настоящем деле.

Относительно выводов суда и утверждения ответчика о преюдициальности обстоятельств, установленных в ходе рассмотрения дела N А83-14080/2017, следует указать следующее.

Так, решением Арбитражного суда Республики Крым удовлетворено заявление Общества с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания", признано недействительным постановление администрации г. Ялта Республики Крым N 3387-п от 05 сентября 2017 года "О рассмотрении протеста прокурора г. Ялты от 24.08.2017 N 26-2017 на постановление администрации города Ялты Республики Крым от 26.09.2016 N 3582-п "О заключении договора аренды земельного участка по адресу: Республика Крым, г. Ялта с ООО "Крымская национальная мемориальная компания.

Удовлетворяя заявление, суд пришел к выводу, что при наличии зарегистрированного договора аренды орган не вправе отменять ненормативный акт, на основании которого заключен этот договор, поскольку эти действия выходят за рамки его компетенции. В данном случае рассмотрение вопроса о соблюдении установленного порядка предоставления земельного участка возможно лишь при проверке законности сделки, что относится к исключительной компетенции суда. Обстоятельства нарушения процедуры передачи земельного участка в аренду, правомерности приобретения права на объекты недвижимости, как заявителя, так и третьего лица суд в рамках настоящего дела не исследует, как не относящиеся к предмету спора, оценку им не дает.

Оставляя без изменений указанное решение, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что администрация, помимо того, что не доказала наличие полномочий для отмены своего акта, так же не доказала обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого акта, в том числе приведенного в протесте прокурора основания - расположение на земельном участке объектов недвижимого имущества иного лица. Суд пришел к выводу, что представленные доказательства не подтверждают расположения этих объектов на арендованном заявителем земельном участке, так как эти документы не содержат описания объектов недвижимости, позволяющих их идентифицировать.

Судебная коллегия считает, что установленные в вышеуказанном деле обстоятельства принятия решения об отмене ранее принятого органом решения о передаче в аренду земельного участка, в том числе обоснованности его принятия, не освобождают суд при рассмотрении в порядке искового производства настоящего спора о законности сделки, от обязанности исследовать обстоятельства соблюдения сторонами договора требований закона при его заключении.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

Согласно статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В пунктах 74, 75 Пленума N 25 разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены основные принципы земельного законодательства, одним из которых является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (абзац 3 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ). Такая сделка является ничтожной (абзац 2 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Факт нахождения на земельном участке, переданном в аренду ответчику, объектов недвижимости муниципальной собственности, подтверждается имеющимися в деле доказательствами, о чем было указано выше.

На основании изложенного, заключение договора аренды земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости расценивается судебной коллегией как совершение сделки, не соответствующей требованиям закона.

При изложенных обстоятельствах нахождение на земельном участке муниципальной собственности объектов недвижимого имущества муниципальной собственности обуславливает недействительность договора аренды вне зависимости от соблюдения при его заключении законодательства, регулирующего предоставление без торгов земельных участков, предусмотренных инвестиционными соглашениями, а так же соблюдения норм законодательства при заключении инвестиционного соглашения. Кроме того, данное инвестиционное соглашение в установленном порядке не обжаловано, не отменено, оснований для оценки соблюдения порядка его заключения у суда не имеется.

Судебная коллегия отклоняет доводы истца об установлении в договоре вида разрешенного использования - "ритуальная деятельность" в нарушение действующего законодательства, поскольку представленные истцом суду доказательства, а так же имеющиеся в материалах дела документы, содержащие сведения о виде разрешенного использования спорного земельного участка, а так же земельного участка, путем разделения которого образован спорный земельный участок, достоверно не свидетельствуют о том, что видом функционального использования земельного участка на момент заключения договоры являлся - "резервная территория, лесопарки".

В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ определено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

В частности злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества в нарушение действующего законодательства.

По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 ГК РФ).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Положения пункта 5 статьи 166 ГК РФ, согласно которым заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо, действует недобросовестно, в том числе, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, направлены на укрепление действительности сделок и преследует своей целью пресечение недобросовестности в поведении стороны, намеревающейся изначально принять исполнение и, зная о наличии оснований для ее оспаривания, впоследствии такую сделку оспорить.

В разъяснениях, содержащихся в пункте 70 Пленума N 25, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Согласно разъяснениям абзаца 5 пункта 1 Пленума N 25, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 ГК РФ, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, норма пункта 5 статьи 166 ГК РФ направлена на защиту права добросовестной стороны сделки от недобросовестных действий другой и отражает влияние принципа добросовестности на оздоровление порочной сделки, и указанная норма может применяться только в целях защиты исключительно добросовестной стороны.

Следовательно, если судами будет установлено, что поведение истца давало контрагенту, который как добросовестный участник сделки имел основание полагаться на действительность сделки, в иске может быть отказано со ссылкой на пункт 5 статьи 166 ГК РФ.

В случае, если будет установлено, что обе стороны сделки действовали недобросовестно, подобную сделку следует признать недействительной по иску обратившейся стороны.

При этом в случае, если предметом спора является договор, заключенный по результатам административных процедур или иных публичных порядков, участники такой сделки в силу законодательного регулирования порядка предоставления и приобретения права на находящееся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, должны знать о необходимости соблюдения определенных требований закона при реализации права на приобретение имущества, в том числе о необходимости соблюдения принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков.

С учетом того, что материалами дела подтверждается нахождение на спорном земельном участке публичной собственности на момент заключения договора аренды земли объектов недвижимого имущества, поведение арендатора, заключившего договор аренды земли и принявшего земельный участок без замечаний, без оформления прав на эти объекты, нельзя признать добросовестным.

Следует отметить, что согласно представленным Госкомитетом по государственной регистрации и кадастру дополнительным пояснениям в суде первой инстанции и представленным им документам, ООО "Крымская национальная мемориальная компания" 07.11.2017 обратилось с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества с кадастровым номером 90:25:050801:2190 и 90:25:050801:2191, представив в качестве документов-оснований акты обследования от 12.10.2017. Согласно данным актам обследования, составленным кадастровым инженером, кадастровые работы выполнены в связи с уничтожением объекта недвижимости.

Осуществление действий по снятию с кадастрового учета зданий было приостановлено в связи с несоответствием акта обследования установленным требованиям, а именно: отсутствуют решение собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства о сносе объекта недвижимости в случае добровольного сноса объекта. В снятии объектов с кадастрового учета было отказано в связи с истечением срока приостановления и не устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления.

Изложенное свидетельствует о попытках арендатора снять с кадастрового учета объекты, находящиеся на арендуемом земельном участке по основаниям их сноса, в отсутствие для этого надлежащих документов.

Таким образом, оценив поведение арендатора при заключении сделки и в дальнейшем, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии у него оснований ссылаться на недобросовестность арендодателя, при том, что сам ответчик, получая в аренду земельный участок муниципальной собственности, на котором находится недвижимое имущество, и в дальнейшем обратившись в органы регистрации с заявлением о снятии объектов с кадастрового учета по основаниям их уничтожения, не действовал добросовестно.

Исковые требования по данному делу, рассмотренные судом, со ссылкой на положения статей 167, 168 ГК РФ основаны на ничтожности сделки.

Статья 12 ГК РФ предусматривает самостоятельный способ защиты нарушенного права - применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Пункт 3 статьи 166 ГК РФ предусматривает, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе согласно пункту 4 данной статьи.

Таким образом, законодатель предусмотрел самостоятельный способ защиты - применение последствий недействительности ничтожной сделки. При этом следует отметить, что истец, отказываясь от исковых требований о признании сделки недействительной, свои требования о возврате земельного участка, заявленные как последствия ничтожной сделки, обосновывал именно ничтожностью сделки, приводя доводы в обоснование ее ничтожности, в связи с чем вывод суда о том, что требование о возврате имущества в связи с отказом от требований о признании сделки недействительной, не подлежит удовлетворению, является необоснованным.

Если исходить из того, что Департаментом фактически заявлено требование о применении последствий ничтожной сделки аренды земельного участка в виде возврата земельного участка, следует исходить из того, что в силу статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки исчисляется со дня исполнения сделки и составляет три года, в связи с чем на момент подачи иска срок исковой давности, исчисляемый с момента совершения сделки, совпадающим в настоящем случае с моментом начала ее исполнения, не истек.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является вынесенным при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем оно подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований, в данной части надлежит принять новый судебный акт.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

Поскольку иск удовлетворен в части отказа в удовлетворении исковых требований, судебные издержки, связанные с уплатой государственной пошлины за подачу искового заявления в суд первой инстанции в размере 6000,00 рублей, за подачу апелляционных жалоб в размере 9000,00 рублей, а также судебные издержки, связанные с уплатой денежных средств на проведение судебной экспертизы в рамках настоящего дела, в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.

В соответствии с частью 1 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Ввиду выполнения экспертом своих обязанностей, в частности по проведению назначенной судом экспертизы в рамках данного дела, внесенная на депозит суда денежная сумма, подлежит выплате эксперту путем ее перечисления на выставленный счет экспертного учреждения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.06.2018 по делу N А83-17242/2017, - отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.

Принять в указанной части новый судебный акт.

1. Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым удовлетворить.

2. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания" возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республика Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 935 кв.м, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, кадастровый номер 90:25:050801:1070, в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу.

3. В остальной части оставить без изменения.

4. Перечислить денежные средства в размере 65000,00 (шестьдесят пять тысяч) рублей с депозитного счета Двадцать первого арбитражного апелляционного суда на счет Автономной некоммерческой организации "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза" за проведение судебной строительно-технической экспертизы, согласно счета на оплату N 152 от 03.07.2019.

Денежные средства перечислить по следующим реквизитам:

Получатель платежа - Автономная некоммерческая организация "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза";

ИНН получателя: 9102165590;

КПП получателя: 910201001;

Банк получателя: РНКБ БАНК (ПАО);

к/с: 30101810335100000607;

БИК: 043510607;

Р/счет банка: 40703810940480000153.

5. Возвратить с депозитного счета Двадцать первого арбитражного апелляционного суда на счет Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым 23000,00 (двадцать три тысячи) рублей, перечисленные по платежному поручению N 539708 от 11.12.2018 через УФК по Республике Крым по делу N А83-17242/2017.

6. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания" в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым 25000,00 (двадцать пять тысяч) рублей за проведение судебной строительно-технической экспертизы.

7. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Крымская национальная мемориальная компания" в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу искового заявления в суде первой инстанции в сумме 6000,00 (шесть тысяч) рублей, за подачу апелляционных жалоб в сумме 9000,00 (девять тысяч) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Остапова

Судьи

И.В. Евдокимов Н.И. Сикорская