Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2019 г. N 10АП-14075/19

г. Москва

16 октября 2019 г.

Дело N А41-36624/19

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания Гумашвили М.А.

при участии в заседании:

от истца: Грушковская М.С., представитель по доверенности от 23.11.2018,

от ответчика: Пилачев Ю.Г., представитель по доверенности от 26.06.2019,

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников недвижимости "Репка" на решение Арбитражного суда Московской области от 04.06.2019, принятое судьей Богатыревой Г.И. по делу N А41-36624/19 по исковому заявлению Администрации городского округа Мытищи Московской области к ТСН "Репка" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.07.2007 N 5536 за период с 02.03.2016 по 09.01.2017 в размере 281 534 руб. 59 коп., задолженности за период с 01.07.2018 по 31.03.2019 в размере 2 472 279 руб. 08 коп., пени за период с 06.07.2018 по 13.03.2019 в размере 168 144 руб. 99 коп.; расторжении договора аренды, третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявление к ТСН "Ренпка" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.07.2007 N 5536 за период с 02.03.2016 по 09.01.2017 в размере 281 534 руб. 59 коп., задолженности за период с 01.07.2018 по 31.03.2019 в размере 2 472 279 руб. 08 коп., пени за период с 06.07.2018 по 13.03.2019 в размере 168 144 руб. 99 коп.; расторжении договора аренды.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.06.2019 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ТСН "Репка" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель администрации возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления от 06.06.2007 N 1480 Главы Мытищинского муниципального района Московской области 13.07.2007 Администрацией (арендодатель) и Огородническим товариществом "РЕПКА" (после изменения наименования - ТСН "РЕПКА") (арендатор) заключен договор аренды земли N 5536 в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2014, согласно которому ответчику в аренду на срок с 01.07.2007 по 01.07.2056 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:12:0102404:0011 для огородничества.

Договором от 16.03.2015 передачи прав и обязательств арендатора (перенаем), заключенным ТСН "РЕПКА" и ООО "Эдельвейс", права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102404:0011 по договору аренды от 13.07.2007 N 5536 в полном объеме переданы ООО "ЭДЕЛЬВЕЙС".

Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.05.2015.

Постановлением Администрации городского округа Мытищи от 10.02.2016 N 196 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102404:0011 изменен с "для огородничества" на "торговые центры".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 25.04.2018 по делу N А41-155/18 договор передачи прав и обязанностей арендатора (перенаем) от 16.03.2015 земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102404:0011 по договору аренды N 5536 от 13.07.2007 дополнительным соглашением от 29.12.2014 к договору аренды N 5536 от 13.07.2007, заключенный ТСН "РЕПКА" и ООО "ЭДЕЛЬВЕЙС", признан недействительным.

Применены последствия недействительности сделки и прекращено зарегистрированное право аренды ООО "ЭДЕЛЬВЕЙС" в отношении указанного земельного участка и восстановлено право аренды ТСН "РЕПКА" на данный земельный участок.

Поскольку ООО "ЭДЕЛЬВЕЙС" за период действия договора производило оплату арендных платежей как арендатор арендодателю - Администрации городского округа Мытищи Московской области, ООО "ЭДЕЛЬВЕЙС" на основании принятого решения от 25.04.2018 по делу N А41-155/18, обратилось в суд о взыскании неосновательного обогащения с Администрации за весь период действия договора аренды в виде незаконно уплаченных арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Московской области, от 03.10.2018 по делу N А41-59043/18 с Администрации городского округа Мытищи Московской области в пользу ООО "ЭДЕЛЬВЕЙС" взыскано неосновательное обогащение в размере 281 534 рублей 59 копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 631 рубля.

23.04.2019 Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском о взыскании с ТСН "РЕПКА" задолженности по арендной плате за период с 02.03.2016 по 09.01.2017 в размере 281 534 руб. 59 коп., задолженности за период с 01.07.2018 по 31.03.2019 в размере 2 472 279 руб. 08 коп., пени за период с 06.07.2018 по 13.03.2019 в размере 168 144 руб. 99 коп. и расторжении договора аренды.

Истец ссылается на ненадлежащее исполнение Товариществом обязательства по внесению арендной платы в установленных договором размерах и сроки, а также на оставление без удовлетворения направленной претензии с требованиями о погашении задолженности по арендной плате и уплате пени за просрочку внесения арендной платы.

Удовлетворяя исковые требования по взысканию задолженности и пени, суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств.

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 87 095 кв. м., с кадастровым номером 50:12:01004:0011.

Размер арендной платы за земельный участок определен и рассчитан в соответствии с п.3 ч1. ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле:

Апл = Аб * Кд * Пкд * Км * S.

С 10.02.2016 (изменение вида разрешенного использования на "торговые центры" и снятие ограничения пользования - "без права строительства" стоимость аренды рассчитывается с учетом следующих коэффициентов: Аб - "Базовый размер арендной платы", который составил: в 2018 году - "2,49" (приложение к Закону Московской области от 18.07.2017 N 126/2017-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2018 год") в 2019 году - "2,49" (приложение к Закону Московской от 03.07.2018 N 103/2018-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год") Кд - "1,5" - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка - "Для размещения объектов торговли, за исключением киосков, палаток, торговых павильонов, рынков и ярмарок".

В соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" на период с 10.02.2016 сроком на 3 года корректирующий коэффициент (КД) был установлен в размере "1,5". Пкд - "2" - корректирующий коэффициент - "Для размещения объектов торговли, за исключением киосков, палаток, торговых павильонов, рынков и ярмарок)) Км - "3,8" - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования - "Для размещения объектов торговли, за исключением киосков, палаток, торговых павильонов, рынков и ярмарок)) (п.33 приложения к Решению Совета депутатов Мытищинского муниципального района Московской области от 20 декабря 2012 г. N 63/20 "О принятии в новой редакции значений коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю на территории Мытищинского муниципального района). S - площадь земельного участка (87 095 кв.м.).

Таким образом, стоимость аренды земельного участка с 10.02.2016 до 10.02.2019, т.е. сроком на 3 года составляет: 2,49*1,5*2*3,8* 87 095- 2 472 278,67 рублей в год (618 069,67 руб. ежеквартально).

В соответствии с Законом Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" (п.3.1 ст. 14) на период с 10.02.2016 сроком на 3 года корректирующий коэффициент (КД) был установлен в размере "1,5", по истечении указанного срока коэффициент КД установлен со значение "4,2" (п.33 приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области"), т.е. размер арендной платы с 11.02.2019 составляет: 2,49*4,2*2*3,8* 87 095= 6 922 380,28 рублей в год (1 730 595,07 руб. ежеквартально).

С учётом изложенного, суд первой инстанции, согласился с расчетом задолженности, выполненным администрацией, и удовлетворил требование администрации по взысканию задолженности и пени.

Поскольку обязательство по внесению арендной платы ответчиком не исполнено длительный период, суд также удовлетворил требование администрации о расторжении договора аренды.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что при разрешении спора судом первой инстанции не были прияты во внимание следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земли от 13.07.2007 N 5536 в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2014 земельный участок с кадастровым номером 50:12:0102404:0011 предоставлен Огородническому товариществу "Репка" (после изменения наименования - ТСН "Репка") сроком с 01.07.2007 по 01.07.2056 для огородничества.

Договором от 16.03.2015 передачи прав и обязательств арендатора (перенаем), заключенным ТСН "Репка" и ООО "Эдельвейс", права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102404:0011 по договору аренды от 13.07.2007 N 5536 в полном объеме переданы ООО "Эдельвейс".

На основании заявления и результатов публичных слушаний постановлением Администрации городского округа Мытищи от 10.02.2016 N 196 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102404:0011 изменен с "для огородничества" на "торговые центры".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 25.04.2018 по делу N А41-155/18 установлено, что договор передачи прав и обязательств арендатора (перенаем) от 16 марта 2015 года, заключенный между ТСН "Репка" и ООО "Эдельвейс", является недействительным, данная сделка совершена с пороком воли, с нарушением порядка её совершения, в нарушении закона.

В связи с недействительностью решения общего собрания ОТ "Репка" 13.12.2014 решение о заключении соглашения с ООО "Эдельвейс" является недействительным, вследствие чего у председателя правления ТСН "Репка" отсутствовали полномочия на совершение сделки, а также отсутствовало волеизъявление ТСН "Репка" на совершение данной сделки.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 50:12:0102404:11 изначально формировался в целях предоставления Огородническому товариществу "Репка" (после изменения наименования - ТСН "Репка") для огородничества.

Сторонами не оспаривается, что земельный участок в спорный период фактически использовался для испрашиваемых целей.

Предоставление земельного участка осуществлено органом местного самоуправления в соответствии с процедурой, предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков без проведения торгов не для целей строительства.

На момент приобретения ООО "Эдельвейс" права аренды и изменения вида разрешенного использования земельного участка предоставление земельных участков для целей строительства осуществлялось на торгах.

Следовательно, изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102404:11 на "торговые центры" в заявительном порядке означает приобретение земельного участка в упрощенном порядке, без проведения торгов.

Исходя из изложенного, у ООО "Эдельвейс" отсутствовали полномочия на подачу заявления об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что при расчете арендной платы в спорный период времени необходимо исходить из вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102404:11 - для огородничества.

Указанное обстоятельство не было учтено судом первой инстанции.

Между тем, исходя из ч. 1 ст. 133, ч. 1 ст. 168 АПК РФ, суд первой инстанции при разрешении спора должен был исследовать вопрос о том, какой коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, подлежит применению при расчете арендной платы по спорному договору, в том числе дать оценку правомерности изменения постановлением Администрации городского округа Мытищи от 10.02.2016 N 196 вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102404:0011 с "для огородничества" на "торговые центры", с учетом того, что земельный участок используется ответчиком для ведения огородничества.

Между тем, заявленная в настоящем деле ко взысканию задолженность рассчитана Администрацией городского округа Мытищи, исходя из вида разрешенного использования земельного участка "торговые центры", что не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Ответчиком представлен контррасчет задолженности по арендной плате.

Проверив указанный расчет, арбитражный апелляционный суд считает его правильным, поскольку он произведён с применением коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102404:11 - для огородничества.

На момент рассмотрения спора ТСЕ "Репка" погасило задолженность в полном объеме.

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что при расчете задолженности по арендной плате администрацией неверно использовался вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102404:11, что повлекло необоснованное увеличение размера арендной платы, при этом задолженности, исходя из вида разрешенного использования земельного участка "для огородничества" у ответчика не имеется, арбитражный апелляционный суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации по взысканию задолженности и пени, и как следствие, отсутствии оснований для удовлетворения требования о расторжении спорного договора.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 4 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 04.06.2019 по делу N А41-36624/19 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.А. Коновалов Л.В. Пивоварова