Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2019 г. N 15АП-6507/19

город Ростов-на-Дону

18 октября 2019 г.

дело N А32-24944/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткаченко Е.С.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: директор Хабаху Руслан Юрьевич (паспорт, лично), представитель Ванина Оксана Николаевна по доверенности от 04.06.2018;

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СМУ-2"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.03.2019 по делу N А32-24944/2018

по иску Администрации муниципального образования город Краснодар

(ОГРН 1022301606799, ИНН 2310032246)

к обществу с ограниченной ответственностью "СМУ-2"

(ОГРН 1022301430359, ИНН 2309075252)

при участии третьих лиц: Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар;

акционерного общества "Банк Зенит Сочи"

о сносе самовольно возведенного строения,

объединенное с делом N А32-42896/2018 иску общества с ограниченной ответственностью "СМУ-2"

к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар

(ОГРН 1042305701954, ИНН 2310095359)

при участии третьих лиц: Администрации муниципального образования город Краснодар; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании права на незавершенный строительством объект,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СМУ-2" (далее - ответчик, общество) о сносе самовольно возведенного строения - незавершенного строительством пятиэтажного с одним подземным этажом (подвал) объекта общей площадью 2 821 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:284.

Исковые требования мотивированы самовольным строительством объекта без разрешительной документации, с нарушением градостроительных, строительных норм и правил, создающего угрозу жизни и здоровья граждан.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар; акционерное общество "Банк Зенит Сочи".

В рамках дела N А32-42896/2018 общество с ограниченной ответственностью "СМУ-2" обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) о признании права собственности незавершенный строительством пятиэтажный с одним подземным этажом (подвал) объект общей площадью 2 821 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:284.

Определением от 30.10.2018 по ходатайству истца дела N А32-24944/2018 и N А32-42896/2018 объединены в одно производство, делу присвоен номер А32-24944/2018.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.03.2019 исковое заявление администрации муниципального образования город Краснодар удовлетворено, в удовлетворении искового заявления ООО "СМУ-2" отказано.

Решение мотивировано тем, что спорный объект незавершенного строительства возведен без разрешения на строительство, а также без принятия застройщиком надлежащих мер по его легализации. Застройщик, действуя добросовестно и разумно, должен был предпринять необходимые и достаточные меры для получения разрешительной документации.

Спорный земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения. В указанной зоне строительство такого типа объекта капитального строительства, как общежитие не допускается.

Из представленного в материалы дела экспертного заключения N 9/16.1 от 23.10.2018 следует, что здание не соответствует градостроительным требованиям правил землепользования и застройки на территории муниципального образовании город Краснодар и генеральному плану муниципального образования город Краснодар в части принятого отступа от северной границы участка (согласно градостроительным требованиям ПЗЗ отступ должен составлять 3 м.).

Довод общества о том, что территория земельного участка, до границы которого не выдержан отступ от исследуемого объекта, находится в аренде у ООО "СМУ-2", что дает обществу возможность соблюсти градостроительные требования в части необходимого отступа, судом первой инстанции отклонен, поскольку из существа арендных отношений следует, что смежный земельный участок предоставлен обществу во временное владение и пользование. Таким образом, в последующем, как при смене арендатора данного земельного участка, так и возвращении участка во владение собственника нарушение необходимых отступов влечет нарушение прав и законных интересов лица, в чем владении он окажется. Нарушение градостроительных норм в части данного сокращения отступов от границы смежного участка является, в том числе, опасным для жизни и здоровья граждан в части необходимого соблюдения противопожарных норм и правил.

Также суд первой инстанции указал, что департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар является ненадлежащим ответчиком по иску о призвании права, поскольку надлежащим ответчиком по данному требованию является муниципалитет, а именно - администрация муниципального образования город Краснодар. Обществу было предложено произвести замену ненадлежащего ответчика, однако данным правом оно не воспользовалось. Данное обстоятельство также является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о признании права на самовольно возведенный объект.

01.07.2019 суд первой инстанции вынес по делу дополнительное решение, в соответствии с которым суд обязал ООО "СМУ 2" исполнить решение суда от 07.03.2019 по делу N А32-24944/2018 в течении пяти месяцев с момента вступления его в законную силу. В случае, если ответчик не исполнит решение суда в течении пяти месяцев с момента вступления его в законную силу, истец вправе совершить эти действия а свой счет с взысканием с ответчика необходимых расходов.

Определением от 23.07.2019 суд первой инстанции исправил допущенные опечатки на странице один в преамбуле текста решения суда, в первом абзаце на странице один, в третьем абзаце на странице два и на станице семнадцать в седьмом абзаце решения Арбитражного суда от 07.03.2019, суд указал, что спорный объект следует читать: "незавершенный строительством объект пятиэтажного здания общей площадью 2 821 кв.м.".

Общество с ограниченной ответственностью "СМУ-2" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что начиная с марта 2014 года ООО "СМУ-2" ведет работу по получению разрешительной документации на строительство пятиэтажного нежилого здания. Обществом были получены следующие документы: градостроительный план на земельный участок, подготовленный департаментом 26.03.2014, который позволял вести строительство указанного здания в соответствии с основным видом разрешенного использования; заключение по инженерным изысканиям; технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям; проектная документация; положительное заключение негосударственной экспертизы.

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции не дал оценки доводам ООО "СМУ-2" относительно того, что находящееся на исследуемом земельном участке строение полностью соответствует рабочему проекту, обращение общества за выдачей разрешения на строительство направлено на легализацию незавершенного строительством пятиэтажного объекта. Суд не произвел анализ проектной документации планируемого к строительству объекта.

Заявитель жалобы указал, что заявление на выдачу разрешения на строительство было снято с рассмотрения по инициативе заявителя, поскольку из-за несвоевременного исполнения заявления в регламентирующий срок исполнители департамента просили снять заявление с рассмотрения.

По мнению заявителя жалобы, ООО "СМУ-2" предпринимались все зависящие меры по рассмотрению комиссией по землепользованию вопроса о внесении изменений в генплан г. Краснодара в отношении земельного участка.

Реализация заявителем прав собственника земельного участка, в том числе на осуществление его застройки в соответствии с разрешенным использованием, не может быть поставлена в зависимость от изменений градостроительного плана, о котором он и не знал, и изменение которого (отношения земельного участка в зону городских зеленных насаждений общего пользования) существенно нарушают его законные интересы в отношении владения частной собственности.

Сохранение самовольной постройки с существующими параметрами прав и охраняемых интересов других лиц не нарушает, и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

В отзыве на апелляционную жалобу истец апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, за исключением ответчика, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика пояснил, что в генеральном плане поменялся вид разрешенного использования

Представитель ответчика просил при любом исходе дела отнести судебные расходы ООО "СМУ-2" по проведенной судебной экспертизе на ответчика.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно акту планового (рейдового) осмотра, обследования земельного участка N 136 от 24.05.2018 в ходе проведения планового (рейдового) осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:284 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, используемого ООО "СМУ-2", установлено, что на огражденном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:284 с разрешенным видом использования "Производственные зоны "П", расположен пятиэтажный незавершенный строительством капитальный объект (предмет спора) и нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0402001:3960.

Согласно выписке из ЕГРН от 03.05.2018 N 23/001/063/2018-5178 нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0402001:3960 принадлежит на праве собственности ООО "СМУ-2", о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись от 11.06.2004 N 23-01/00-92/2004-652. Нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0402001:3960 возведено до вступления в силу Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6 "Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар".

Сведения о разрешительной документации на строительство вышеуказанного пятиэтажного объекта, не оконченного строительством, отсутствуют (т. 1, л.д. 19-21).

В выписке из ЕГРН от 03.05.2018 также указано, что на данное нежилое здание зарегистрировано обременение объекта в виде ипотеки ЗАО Банк ЗЕНИТ Сочи на основании договора ипотеки N 16-16К от 04.05.2016 на срок с 27.06.2016 по 03.05.2018 (т. 1, л.д. 23-24).

Согласно выписке из ЕГРН от 24.04.2018 N 23/001/060/2018-9468, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402001:284 площадью 2 510 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Маяковского, 163, принадлежит на праве собственности ООО "СМУ-2" (регистрационная запись N 23-23-01/095/2006-197 от 14.04.2006). На земельный участок также зарегистрировано обременение объекта в виде ипотеки Банк ЗЕНИТ Сочи (ЗАО) на основании договора ипотеки N 16-16К от 04.05.2016 на срок с 27.06.2016 по 03.05.2018 (т. 1, л.д. 25-27).

В письме от 03.04.2018 N 29/3399 Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар указал, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402001:284 согласно генеральному плану муниципального образования город Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15 "Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар" расположен в зоне рекреационного назначения. В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар от 30.01.2007 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402001:284 расположен в производственной зоне (П.). Согласно информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар (далее - ИСОГД), информация о выданных разрешениях на строительство по адресу: г. Краснодар, ул. Маяковского, 163 отсутствует (т. 1, л.д. 15).

В письме от 26.04.2018 N 06-43/2413 администрация Карасунского внутригородского округа города Краснодара указала, что данной администрацией разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:284 по адресу: г. Краснодар, ул. Маяковского, 163 не выдавалось (т. 1, л.д. 16).

В письме от 26.04.2018 N 23/3-1329 МКУ МОГК "Градинформ" указало, что по сведениям ИСОГД по состоянию на 25.04.2018 Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар подготовлены следующие документы: градостроительный план земельного участка N RU 23306000-0000000003618 от 26.03.2014 N 1759. Вышеуказанный градостроительный план земельного участка в департаменте отсутствует. Разрешения на строительство объектов капитального строительства на данном земельном участке департаментом не выдавались (т. 1, л.д. 17).

В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что на спорном земельном участке ответчику на праве собственности принадлежал склад Литер Б.

Обществом было принято решение о строительстве на месте склада общежития для рабочего персонала ООО "СМУ-2". Здание - склад Литер Б с кадастровым номером 23:43:040200163961 было снято с кадастрового учета.

Ответчик указал, что в 2013 году ООО "СМУ-2" стало производить сбор необходимых документов для начала строительства объекта - "Общежитие для рабочего персонала по ул. Маяковского, 163 в г. Краснодаре".

В письме от 03.12.2013 N 328 общество уведомило департамент строительства о начале подготовительных работ строительства объекта "Общежитие четырехэтажное с мансардой" для работников предприятия по ул. Маяковского, 163 (т. 4, л.д. 41-42).

В материалы дела представлен градостроительный план земельного участка N RU23306000-00000000003618 от 26.03.2014, подготовленный Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар на основании заявления ООО "СМУ-2" от 26.02.2014 N 4720-1 (т. 1, л.д. 78- 97).

В данном плане указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402001:284 относится по правилам землепользованияи застройки к производственным зонам (П), одним из основных видов разрешенного использования которого является "общежития, гостиницы для сезонных рабочих" (подпункт 17, пункта 3.1.).

Назначение объекта капитального строительства на данном участке - общежитие для рабочего персонала со встроенными помещениями общественного назначения.

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 26.03.2014 N 1759 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:284 по улице Маяковского, 163 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара (т. 1, л.д. 88).

В материалы дела представлена проектная документация 2014 года на общежитие для рабочего персонала со встроенными помещениями административного назначения по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Маяковского, 163 (т. 1, л.д. 155-212, т. 3, л.д. 2-96)).

Согласно положительному заключению негосударственной экспертизы N 23-1-2-0042-15 от 23.03.2015, подготовленному ООО "Краснодарская негосударственная экспертиза" проектная документация без сметы по объекту "Общежитие для рабочего персонала со встроенными помещениями административного назначения по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Маяковского, 163" соответствует требованиям нормативной технической документации и результатам инженерных изысканий (т. 4, л.д. 43-52).

Аналогичные выводы указаны в заключении негосударственной экспертизы N 23-1-2-0047-15 от 29.04.2015, подготовленному ООО "Краснодарская негосударственная экспертиза" (т. 1, л.д. 120-152).

Представлена документация о получении технических условий на подключение объекта к электрическим, тепловым сетям.

Согласно расписке многофункционального центра по предоставлению государственных и муниципальных услуг от 05.07.2016 обществом поданы документы на получения разрешения на строительство спорного объекта. Срок исполнения - 15.07.2016 (т. 4, л.д. 102).

В письме от 29.12.2018 N 17627/29 департамент сообщил заместителю директора правового департамента администрации МО г. Краснодар, что в департамент поступало заявление от ООО "СМУ-2" на выдачу разрешения на строительство от 15.07.2016. Позднее заявление ООО "СМУ-2" было снято с рассмотрения по инициативе заявителя (т. 5, л.д. 28).

Заявитель жалобы не оспаривает, что заявление было снято с рассмотрения, указывает, что ввиду несвоевременного исполнения заявления в регламентированный срок, исполнители департамента просили снять заявление с рассмотрения.

Также общество указывает, что представители департамента сообщили обществу об изменении генплана, в соответствии с которым земельный участок был отнесен к зоне городских зеленых насаждений общего пользования. Проверив данную информацию, общество предприняло меры к изменению генерального плана.

В письме от 18.08.2016 N 48 общество просило администрацию внести изменения в генеральный план муниципального образования города Краснодар и привести его в соответствие с правилами землепользования и застройки территории муниципального образования город Краснодар в части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:284, изменив зону рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования) на производственную зону в соответствии с правилами (т. 4, л.д. 103).

В письме от 23.08.2016 N 29/9161, направленном в ответ на письмо 18.08.2016 N 48, департамент архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар указал, что подготовлен проект по внесению изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар. Публичные слушания по проекту внесения изменений в генеральный план планируется провести осенью 2016 года (т. 4, л.д. 104-105).

В письме от 28.12.2016 N 200 общество обратилось в комиссию по землепользованию и застройке с просьбой перевести спорный земельный участок из земель рекреационной зоны в зону земель общего пользования (под застройку) (т. 4, л.д. 106).

В письме N 3 от 02.02.2017 общество просило главу МО г. Краснодар перевести земельный участок из рекреационной зоны в зону земель общего пользования (под застройку) (т. 4, л.д. 107).

Судом апелляционной инстанции установлено, что в письме от 01.08.2018 N 29/7314-1 департамент сообщил обществу, что по результатам рассмотрения обращения по вопросу выдачи разрешения на строительство объекта "Общежитие для рабочего персонала со встроенными помещениями административного назначения по ул. Маяковского, 163 в Карасунском внутригородском округе" было установлено, что земельный участок в соответствии с генеральным планом МО г. Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N25 п. 15, расположен в зоне городских зеленых насаждений общего пользования.

В соответствии с правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6, рассматриваемый земельный участок расположен в производственной зоне (П).

При несоответствии территориальных зон, установленных правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар для территорий, где земельный участок не соответствует функциональному зонированию действующего генерального плана муниципального образования город Краснодар выдача разрешения на строительство не представляется возможной. На данном основании департамент отказал обществу в выдаче разрешения на строительство (т. 5, л.д. 101).

В письме N 2 от 28.02.2018 сообщало о том, что общество в письме от 28.12.2016 N 200 обращалось с просьбой о переводе участка, однако ответ на обращение не поступил. Общество просило рассмотреть обращение и направить ответ (т. 4, л.д. 108).

В письме от 02.04.2018 N 29/3284 департамент сообщил обществу, что на заседании комиссии по землепользованию и застройке 23.03.2018 принято решение отложить рассмотрение вопроса по внесению изменений в генеральный план муниципального образования г. Краснодар в отношении земельного участка до более детального изучения (т. 4, л.д. 109).

В письме от 21.01.2019 N 2 общество вновь просило внести изменения в генеральный план, изменив в отношении спорного участка зону рекреационного назначения на производственную (т. 5, л.д. 25).

В материалы дела представлены договоры аренды соседних участков, в которых арендатором является общество (т. 4, л.д. 113-141).

В письме от 16.05.2019 N 7419/29 департамент сообщил обществу, что по результатам рассмотрения обращения общества, на заседании Комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования город Краснодар (протокол N 5 от 15.04.2019, 16.04.2019, 19.04.2019) принято решение о подготовке проекта внесения изменений в генеральный план в отношении спорного земельного участка, в части изменения функциональной зоны (т. 5, л.д. 116).

В письме от 13.06.2019 N 8826/29 департамент повторил информацию, изложенную в письме от 16.05.2019 (т. 6, л.д. 5).

Администрацией вынесено постановление от 25.06.2019 N 2758 о подготовке проекта внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар, согласно которому департаменту предписывалось до 01.08.2019 разработать и представить в Комиссию по землепользованию и застройке муниципального образования город Краснодар проект внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:284, расположенного по ул. им. Маяковского, 163 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, а комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования город Краснодар провести работы по внесению изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар (т. 5, л.д. 117).

В материалы дела представлен договор на подготовку проекта внесения изменений в генеральный план в отношении спорного участка от 28.06.2019 (т. 5, л.д. 118-126).

В письме от 22.07.2019 N 10899/29 департамент сообщил, что градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:284, утвержденный 26.03.2014, подготовлен с учетом градостроительных регламентов Правил в действующей на указанный момент редакции решения городской Думы Краснодара от 22.10.2013 N 54 п. 8.

При утверждении градостроительного плана согласно Правилам рассматриваемый земельный участок был расположен в Производственной зоне (П.).

Согласно Правилам в актуальной редакции решения городской Думы Краснодара от 16.07.2018 N 57 п. 12 градостроительное зонирование земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:284 не изменилось - Производственная зона (П.).

Согласно Правилам, в редакции решения городской Думы Краснодара от 22.10.2013 N 54 п. 8, в Производственной территориальной зоне (П.) вид разрешенного использования - общежития, гостиницы для сезонных рабочих являлся основным видом разрешенного использования.

Решением городской Думы Краснодара от 28.11.2017 N 44 п. 6 внесены изменения в Правила, предусматривающие в том числе, приведение текстового наименования видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны и его код (числовое обозначение) в соответствие с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков". Согласно указанной редакции вид разрешенного использования - общежития, гостиницы для сезонных рабочих в Производственной территориальной зоне (П.) не предусмотрен.

В соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402001:284 расположен в зонах рекреационного (городские зеленые насаждения общего пользования) и частично специального назначения (санитарно-защитные зеленые насаждения).

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 25.06.2019 N 2758 разрешена разработка проекта внесения изменений в генеральный план в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:284, расположенного по улице им. Маяковского, 163 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, в котором предусмотрено изменение ранее установленного функционального зонирования указанного участка на производственную зону (т. 6, л.д. 19-20).

С ходатайством о приобщении дополнительных документов от 09.10.2019 ООО "СМУ-2" представило апелляционному суду проект генерального плана, подготовленного муниципальным бюджетным учреждением "Институт Горкадастрпроект", предусматривающий изменение функционального зонирования территории, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:284 площадью 2510 кв.м., расположенного по адресу г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Маяковского, 163, на функциональные зоны - производственные зоны (зоны промышленно-производственных предприятий). Проект приобщен к материалам дела.

Определением от 24.08.2018 суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Экспертное решение" Рыкову Евгению Сергеевичу. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Расположен ли спорный пятиэтажный незавершенный строительством объект недвижимости по ул. Маяковского, 163 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара в границах земельного участка кадастровый номер 23:43:0402001:284.

2. Описать технико-экономические показатели объекта и его расположение объекта относительно границ земельного участка.

3. Соответствует ли спорный пятиэтажный незавершенный строительством объект с кадастровым номером 23:43:0402001:3960 общей площадью 1092,5 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:284 объекту право собственности на который зарегистрировано за ответчиком 11.06.2004 (запись ЕГРПН 23- 01-01/00-92/2004-652). Если нет, то в чем выражено несоответствие? Возможно ли привести спорный объект в первоначальное состояние без риска его гибели. Описать возможные способы устранения несоответствия.

4. Соответствуют ли существующее в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:284 строение градостроительному плану земельного участка N RU 23306000-00000000003618 от 26.03.2014, а также соответствует ли оно требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, генеральному плану муниципального образования город Краснодар? Если нет, то в чем проявляется несоответствие и является ли оно существенным?

5. Создает ли сохранение (эксплуатация) вышеуказанного объекта недвижимого имущества угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и интересы третьих лиц?"

Согласно заключению эксперта N 9/16.1 от 23.10.2018 (т. 2, л.д. 84-115)- эксперт по первому вопросу пришел к выводу о том, что по результатам сравнения данных, полученных в процессе проведения геодезических измерений и их камеральной обработки и сведений государственного кадастра недвижимости, экспертом определено, что объект капитального строительства (незавершенного строительством), расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:284 по адресу: г. Краснодар, Карасуский внутригородской округ, ул. Маяковского, 163.

Схема расположения здания в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:284 по адресу: г. Краснодар, Карасуский внутригородской округ, ул. Маяковского, 163 показана на рисунке 2 данного заключения.

По второму вопросу эксперт сделал вывод о том, что результатами проведенных исследований определены следующие основные технико-экономические показатели исследуемого объекта:

- вид строительства: новое,

- этажность здания - 5 надземных этажей и 1 подземный этаж (подвал),

- площадь застройки здания: 512 кв.м,

- общая площадь здания: 2 821 кв.м., - высота здания - 18,2 м.,

- строительный объем здания - 9 768 куб.м.

Результатами проведенных исследований определено расположение исследованного объекта относительно фактических границ (забор, рядом стоящее здание) земельного участка:

- с Северной стороны - 13,83 м.,

- с Восточной стороны - 4,51 м,

- с Западной стороны - 15,57 м,

- с Южной стороны - 9,20 м.

Результатами проведенных исследований определено расположение исследуемого объекта относительно кадастровых границ земельного участка:

- с Северной стороны - 0,03 м.,

- с Восточной стороны - 4,6 м,

- с Западной стороны - 19,6 м,

- с Южной стороны - 27,27 м.

По третьему вопросу эксперт указал, что результатами выполненного сравнительного анализа определено, что исследованный незавершенный строительством пятиэтажный с подвалом объект общей площадью 2 821 кв.м, площадью застройки 512 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:284 по адресу: г. Краснодар, Карасуский внутригородской округ, ул. Маяковского, 163, не является объектом, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком 11.06.2004. Объектом, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком 11.06.2004, является административное здание литер "А, под./А" общей площадью 1 092,5 кв., расположенное в границах исследованного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:284 по адресу: г. Краснодар, Карасуский внутригородской округ, ул. Маяковского, 163.

По четвертому вопросу по результатам проведенных исследований определено следующее:

-незавершенный строительством пятиэтажный с подвальным этажом объект соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка N RU 23306000-00000000003618 от 26.03.2014 от 26.03.2014 в части основного вида разрешенного использования земельного участка, в части существующих отступов здания от южной и западной границ земельного участка, в части нахождения здания в охранных зонах инженерных коммуникаций. Здание не соответствует градостроительному плану земельного участка в части сокращения требуемых отступов от северной и восточной границ участка (согласно градостроительному плану отступы должны составлять 5 м).

- незавершенный строительством пятиэтажный с подвалом объект соответствует градостроительным требованиям правил землепользования и застройки на территории муниципального образовании город Краснодар и генеральному плану муниципального образования город Краснодар в части основного вида разрешенного использования земельного участка, его площади, процента застройки, в части принятой этажности здания и принятых отступов здания от южной, восточной и западной границ участка. Здание не соответствует градостроительным требованиям правил землепользования и застройки на территории муниципального образовании город Краснодар и генеральному плану муниципального образования город Краснодар в части принятого отступа от северной границы участка (согласно градостроительным требованиям ПЗЗ отступ должен составлять 3 м.).

- незавершенный строительством пятиэтажный с подвалом объект в части принятых архитектурных и объемно-планировочных решений соответствует действующему своду правил СП 118.13330.2012, предъявляемому к проектированию и строительству аналогичных объектов капитального строительства (то есть к зданиям общественного значения). В части принятых конструктивных решений, соответствует действующему своду правил СП. 14.13330.2014 и строительным нормам Краснодарского края СНКК 22- 301-2000, предъявляемым к объектам капитального строительства, возводимым в местах с сейсмическим воздействием. Исследованное здание соответствует действующим санитарно-эпидемиологическим требованиям СП 52.13330.2011, СП 51.13330.2011, СанПин 2.2.1/2.1.1.1076-01, предъявляемым к естественному освещению, инсоляции и шумовым воздействиям (согласно планировки здания) исследованное здание в части принятых архитектурных строительных материалов и соответствующих противопожарных разрывов, соответствует действующим требованиям Федерального Закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "технический регламент о требованиях пожарной безопасности зданий и сооружений" и сводам правил СП 1.13130.2009 и СП 4.13130.2013. Здание не оказывает прямого или косвенного негативного воздействия на окружающую среду обитания и здоровье человека в результате его эксплуатации, что определяет его соответствие экологическим правилам и нормам;

- незавершенный строительством пятиэтажный с подвалом объект не соответствует требованиям пп. 4.1 и 4.6 СП 48.13330.2011, в части отсутствия разрешения на строительство здания и исполнительной документации. Исследованные конструктивные элементы каркаса возводимого здания не соответствуют требованиям п. 10.3.2 СП 63.13330.2012 и п. 5.18.16 СП 70.13330.2012 в части фрагментарного наличия участков нарушения толщины защитного слоя бетона и оголения арматурных стержней.

Выявленные отступления возводимого объекта капитального строительства от требований градостроительного плана земельного участка и от Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, в виде сокращений отступов здания от границ земельного участка не повлекли за собой сокращения требуемых противопожарных и санитарно-эпидемиологических разрывов до ближайших зданий и сооружений, что обуславливает отсутствие угрозы для жизни и здоровья граждан. Следовательно, данные несоответствия не являются существенными.

Выявленные несоответствия конструктивных элементов каркаса возводимого здания требованиям п. 10.3.2 СП 63.13330.2012 и п. 5.18.16 СП 70.1333.2012 в части фрагментарного наличия участков нарушения толщины защитного слоя бетона и оголения арматурных стержней не оказывают негативного воздействия на несущею способность пространственного каркаса и должны быть устранены в процессе завершения строительства объекта. Следовательно данные несоответствия также являются не существенными.

По пятому вопросу в результате проведенных исследований, экспертом определено, что в соответствии с требованиями СП 13-102-2003, объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Маяковского, 163, находится в работоспособном состоянии - категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Таким образом, исследованный незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Маяковского, 163, своим техническим состоянием (работоспособное состояние) и конструктивными особенностями не создает угрозу для жизни и здоровья граждан (в том числе при условии его сохранения).

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Таким образом, для признания постройки самовольной необходимо наличие следующих условий: отсутствие предоставления земельного участка, либо создание объекта на земельном участке, предоставленном не под строительство данного объекта, либо строительство без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств влечет за собой признание возведенного объекта самовольной постройкой.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Напротив, согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Не допускается даже использование самовольной постройки.

Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки или приведение в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

В исключительных случаях, прямо установленных законом, самовольная постройка может быть легитимирована в судебном порядке в качестве объекта гражданских прав.

Так, в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Таким образом, для субъектов права собственности, права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком законом установлено исключение из общего правила пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде возможности приобретения права собственности на объект недвижимости, созданный без получения на это необходимых разрешений.

В пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) и пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона N 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении органов местного самоуправления находится, в частности, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

Таким образом, администрация вправе была обратиться в суд с иском о сносе как лицо, осуществляющее муниципальный земельный контроль.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Ответчик не отрицает, что возвел на принадлежащем ему земельном участке объект незавершенного строительства, который планировал использовать как общежитие для рабочих.

Заявляя иск о сносе спорного объекта, администрация указывает, что он был построен без разрешения на строительство.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, разъяснено следующее.

Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В силу пункта 26 Постановления N 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Несмотря на то, что указанные разъяснения относятся лишь к иску о признании права собственности, рассмотрение иска о сносе также невозможно без учета обстоятельств, обусловивших отсутствие разрешения на строительство.

Заявитель жалобы указывает, что общество предпринимало меры к получению разрешения на строительство спорного объекта, первоначальное заявление было возвращено по просьбе представителей департамента, а в последующем получить разрешение было невозможно в связи с изменением градостроительного плана, о котором общество не знало.

Подтверждение принятия мер к получению разрешения на строительства ответчик представил уведомление о начале подготовительных работ строительства объекта, градостроительный план земельного участка от 26.03.2014, проектную документацию 2014 года на общежитие для рабочего персонала со встроенными помещениями административного назначения, положительные заключения негосударственной экспертизы, документацию о получении технических условий на подключение объекта к электрическим, тепловым сетям, подтверждение подачи документов на получения разрешения на строительство спорного объекта 05.07.2016, переписку с просьбой изменить вид разрешенного использования земельного участка в генеральном плане МО г. Краснодар.

Согласно выписке из ЕГРН спорный участок относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования "для эксплуатации зданий и сооружений".

В выдаче разрешения на строительство в письме 01.08.2018 обществу было отказано на том основании, что по генеральному плану спорный земельный участок находится в зоне городских земельных насаждений общего пользования, а по правилам землепользования и застройки в производственной зоне (П).

Департамент не отрицает, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки спорный земельный участок расположен в производственной зоне (П.) на момент строительства объекта в соответствии с вышеуказанными правилами основным видом разрешенного использования участка являлось "общежития, гостиницы для сезонных рабочих". Данный разрешенный вид использования был исключен из перечня "Производственные зоны (П)" решением городской Думы Краснодара от 28.11.2017 N 44.

Решением городской Думы Краснодара от 16.11.2017 N 43 п.11 действие Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар приостановлено в части установленных градостроительными регламентами видов разрешенного использования земельных участков в отношении земельных участков, территориальное зонирование которых установлено после вступления в силу решения городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п.15 "Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар" (03.02.2012) и которое не соответствуют функциональному зонированию, установленному генеральным планом муниципального образования город Краснодар в отношении следующих функциональных зон: зон особо охраняемых территорий, зон рекреационного назначения, зон специального назначения, производственных зон, зон транспортной инфраструктуры, зон сельскохозяйственного назначения и зон планируемого размещения объектов местного значения.

По результатам проведенной судебной экспертизы было установлено, что незавершенный строительством пятиэтажный с подвальным этажом объект соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка N RU 23306000-00000000003618 от 26.03.2014 от 26.03.2014 в части основного вида разрешенного использования земельного участка, объект соответствует градостроительным требованиям правил землепользования и застройки на территории муниципального образовании город Краснодар и генеральному плану муниципального образования город Краснодар в части основного вида разрешенного использования земельного участка.

На момент рассмотрения спора, Комиссией по землепользованию и застройке муниципального образования город Краснодар (протокол N 5 от 15.04.2019, 16.04.2019, 19.04.2019) принято решение о подготовке проекта внесения изменений в генеральный план в отношении спорного земельного участка в части изменения функциональной зоны.

Ответчиком представлен проект изменения генерального плана в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402001:284 площадью 2510 кв.м., расположенного по адресу г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Маяковского, 163, согласно которому данный земельный участок отнесен к производственной зоне (зоне промышленно-производственных предприятий).

Основанием для сноса может стать не любое нарушение градостроительных и строительных норм и правил, а лишь существенное и неустранимое нарушение.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

Нарушение, указанное департаментом в качестве основания для отказа в выдаче разрешения на строительство, является устранимым.

На настоящий момент принято решение об изменении генерального плана, в соответствии с которым основание для отказа в выдаче разрешения на строительство отпало.

Из приведенных выше положений о самовольной постройке следует, что кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суд выясняет, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы.

В обзоре судебной практики от 19.03.2014 также указано, что вопросы существенности допущенных при возведении самовольной постройки градостроительных норм и правил не могут ставиться на разрешение эксперта.

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

В суде первой инстанции администрация заявляла, что спорный объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, которые будут эксплуатировать объект.

Вместе с тем, по результатам проведенной судебной экспертизы было установлено, что спорный объект своим техническим состоянием и конструктивными особенностями не создает угрозу для жизни и здоровья граждан (в том числе при условии его сохранения).

Экспертом установлено, что здание не соответствует градостроительному плану земельного участка в части сокращения требуемых отступов от северной и восточной границ участка, однако сокращения отступов здания от границ земельного участка не повлекли за собой сокращения требуемых противопожарных и санитарно-эпидемиологических разрывов до ближайших зданий и сооружений.

Кроме того, в материалы дела представлен договор аренды земельного участка N 4300014382 от 05.05.2006, по условиям которого администрация передала в аренду ООО "СМУ-2" земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402001:0285.

Согласно информации, полученной из публичной кадастровой карты, земельный участок 23:43:0402001:0285 граничит со спорным земельным участком 23:43:0402001:284 с северной стороны. Восточная часть земельного участка 23:43:0402001:284 с каким-либо иным образованным земельным участком не граничит.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что сокращение требуемых отступов здания от границ земельного участка с северной и восточной стороны повлекло нарушение прав владельцев данных участков.

Экспертом также выявлены несоответствия конструктивных элементов каркаса возводимого здания требованиям п. 10.3.2 СП 63.13330.2012 и п. 5.18.16 СП 70.1333.2012 в части фрагментарного наличия участков нарушения толщины защитного слоя бетона и оголения арматурных стержней, однако данные нарушения не оказывают негативного воздействия на несущую способность пространственного каркаса, должны быть устранены в процессе завершения строительства объекта.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что выявленные при строительстве спорного здания нарушения не представляют опасности для жизни и здоровья граждан, являются устранимыми, следовательно, данные нарушения не являются существенными и, таким образом, достаточными для удовлетворения иска о сносе здания как самовольной постройки. В удовлетворении иска администрации к обществу о сносе самовольно возведенного незавершенного строительством объекта пятиэтажного здания общей площадью 2 821 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:284, следует отказать.

При этом основания для удовлетворения требований общества к департаменту о признании права собственности общества на спорное здание у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Согласно пункту 25 постановления N 10/22, если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований общества, обоснованно указал, что департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар является ненадлежащим ответчиком по иску о призвании права, поскольку надлежащим ответчиком по данному требованию является муниципалитет, а именно - администрация муниципального образования город Краснодар.

Предъявление иска к ненадлежащему ответчику является самостоятельным основанием для отказа в заявленных требованиях.

Довод заявителя жалобы о том, что, отказав в ходатайстве ООО "СМУ-2" об отложении судебного заседания, суд первой инстанции лишил ответчика возможности ходатайствовать о привлечении в качестве соответчика администрацию муниципального образования город Краснодар, судом апелляционной инстанции отклоняется.

В соответствии с частью 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.

Исковое заявление общества к департаменту было принято судом первой инстанции 19.10.2018, резолютивная часть решения была вынесена судом первой инстанции 05.03.2019.

У общества было четыре с половиной месяца на заявление ходатайства о привлечении соответчика, которое, как указывает заявитель жалобы, не было заявлено из-за отклонения ходатайства об отложении судебного разбирательства.

Общество было вправе направить соответствующие ходатайство по почте или в электронном виде, так же как оно направило ходатайство об отложении судебного разбирательства, однако ответчик данным правом не воспользовался.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что ходатайство об отложении было мотивировано невозможностью явки руководителя ООО "СМУ-2" в судебное заседание по причине нахождения в командировке, однако данное обстоятельство не является уважительной причиной для отложения судебного заседания, поскольку ООО "СМУ-2" имело возможность направить в судебное заседание иного представителя вместо руководителя.

Кроме того, суд апелляционной инстанции также учитывает следующие основание для отказа в заявленных обществом требованиях.

Пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возникновение права собственности на новую вещь, изготовленную либо созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, при этом право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации права в силу статьи 219 данного Кодекса.

Для возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество необходимо соблюдение порядка, установленного законом либо иными правовыми актами, регламентирующего порядок создания такого объекта. В отношении объектов капитального строительства такой общий порядок установлен Градостроительным кодексе Российской Федерации и включает, в частности, получение разрешения на строительство (статья 51) и получение разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию (статья 55). При этом именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является обязательным условием для государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества в соответствии с частью 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Следовательно, право собственности на вновь созданные объекты капитального строительства, имеющие признаки недвижимого имущества, возникает при условии соблюдения установленного порядка создания таких объектов, включающего, в данном случае, и получение разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию.

Такого разрешения истец не получил.

Соответственно, в отсутствие выданного уполномоченного органом разрешения на строительство и разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию не может быть подтвержден иными доказательствами факт выполнения строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Несоблюдение истцом установленного Градостроительным кодексом Российской Федерации порядка строительства в силу статьи 218 Кодекса препятствует возникновению у него права собственности на законченный строительством объект.

Согласно позиции, изложенной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

На сегодняшний день, с учетом изменяющегося градостроительного плана земельного участка и разрешенного использования последнего, общество не исчерпало достаточные и необходимые меры для легализации спорного объекта недвижимости путем последующего за указанными изменениями соблюдения установленного законом административного порядка получения соответствующего разрешения на строительство и на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, что является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на объект недвижимости.

Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.06.2018 по делу N А32-8199/2017.

При изложенных обстоятельствах решение суда в части удовлетворения требований администрации подлежит отмене, в части отказа в удовлетворении требований общества подлежит оставлению без изменения.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. В соответствии с частью 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным данной статьей.

Так как в удовлетворении требований администрации и общества отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на данных лиц. Судебные расходы на оплату судебной экспертизы ответчик просил отнести на себя.

Заявителем жалобы при подаче апелляционной жалобы была уплачена государственная пошлина по платежному поручению N 30 от 19.03.2019 на сумму 6 000 рублей.

Так как размер государственной пошлины при подачи апелляционной жалобы составляет 3 000 рублей, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2019 по делу N А32-42487/2018 в части удовлетворения первоначального иска и взыскания с ООО "СМУ-2" государственной пошлины в размере 6 000 руб. отменить.

В удовлетворении требования администрации муниципального образования город Краснодар к обществу с ограниченной ответственностью "СМУ-2" о сносе самовольно возведенного незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 23:43:0402001:3960 общей площадью 1 092,5 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0402001:284, отказать.

В остальной части судебное решение оставить без изменения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "СМУ-2" (ОГРН 1022301430359, ИНН 2309075252) из федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению N 30 от 19.03.2019.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

Р.Р. Илюшин Н.В. Нарышкина