Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2019 г. N 09АП-50523/19

г. Москва

16 октября 2019 г.

Дело N А40-33648/19

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июня 2019 года

по делу N А40-33648/2019, принятое судьей Махалкиным М.Ю.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЭСКО"

к акционерному обществу "МТ Ресурс", Департаменту городского имущества города Москвы

о расторжении договора,

третье лицо: Управление Росреестра по Москве

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Данилов К.С. по доверенности от 03.06.2019;

от ответчиков: 1 - Путинцев П.Э. по доверенности от 12.02.2019, 2 - Ивашурина А.А. по доверенности от 04.03.2019;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭСКО" (далее - истец, ООО "ЭСКО") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ответчикам: к акционерному обществу "МТ РЕСУРС" и Департаменту городского имущества города Москвы (далее - АО "МТ РЕСУРС" и Департамент) о расторжении договора аренды земельного участка от 19.07.1999 N М-01-014641.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2019 по делу N А40-33648/2019 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Департамента доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить по изложенным в жалобе основаниям.

Представитель истца и АО "МТ Ресурс" возражали против доводов, заявленных в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представили отзывы на апелляционную жалобу, которые приобщены к материалам дела.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.07.1999 между Московским земельным комитетом (правопредшественником Департамента, арендодателем) и АООТ "Мягкая тара" (правопредшественником АО "МТ РЕСУРС", арендатором) заключён договор аренды земельного участка N М-01-014641 (далее - Договор).

По условиям Договора арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 77:01:0003021:32, имеющий адресный ориентир: г. Москва, Спартаковский пер., вл. 2, стр. 1-5, 7, 9, 10 (в редакции дополнительных соглашений от 28.12.2005, от 12.04.2006).

Договор заключён сроком на 25 лет и прошёл государственную регистрацию 09.08.1999.

14.11.2008 за истцом зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 604,6 кв.м. по адресу: г. Москва, Спартаковский пер., д. 2, стр. 1, расположенное на земельный участок с кадастровым номером 77:01:0003021:32, являющемся предметом по Договору.

07.12.2017 между Департаментом (арендодателем) и ООО "ЭСКО", ЗАО "ТРАНСАЗС", Кожиным М.В. (арендаторами) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N М-01-051631 (далее - Договор N М-01-051631), предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 77:01:0003021:32, имеющий адресный ориентир: г. Москва, Спартаковский пер., вл. 2, стр. 1-5, 7, 9, 10.

Таким образом, предметы спорного Договора и Договора N М-01-051631 совпадают.

Письмом от 19.10.2017 Департамент направил истцу проект соглашения о расторжении Договора, не подписанный Департаментом.

Истец 02.11.2017 перенаправил данный проект соглашения в адрес АО "МТ РЕСУРС".

13.11.2017 АО "МТ РЕСУРС" передало в Службу "Одного окна" оригинал соглашения о расторжении Договора, подписанный со стороны АО "МТ РЕСУРС".

Письмом от 18.12.2017 N ДГИ-И-65382/17 Департамент повторно направил в адрес АО "МТ РЕСУРС" соглашение о расторжении Договора, также не подписанный Департаментом).

15.02.2018 АО "МТ РЕСУРС" повторно направило в адрес Департамента оригинал соглашения о расторжении Договора, подписанный со стороны АО "МТ РЕСУРС".

Поскольку Департамент не вернул АО "МТ РЕСУРС" подписанный экземпляр указанного соглашения, АО "МТ РЕСУРС" направило в адрес Департамента письма от 17.07.2018 и от 05.10.2018 с просьбой возвратить подписанный экземпляр соглашения о расторжении Договора.

Письмом от 03.08.2018 N ДГИ-1-54674/18 Департамент направил в адрес АО "МТ РЕСУРС" соглашение о расторжении спорного договора в новой редакции,не подписанный Департаментом.

Уведомлением от 27.09.2018 N 77/011/225/2018-2328 Управление Росреестра по Москве отказало истцу в государственной регистрации Договор N М-01-051631 в связи с наличием Договора.

11.10.2018 АО "МТ РЕСУРС" направило в адрес Департамента оригинал соглашения о расторжении Договора, подписанный со стороны АО "МТ РЕСУРС".

Письмом от 12.11.2018 N ДГИ-1-81729/18-1 Департамент направил в адрес АО "МТ РЕСУРС" соглашение о расторжении Договора в новой редакции, согласно которой на арендатора также возложена обязанность уплатить штрафные санкции в размере 154 803 303 руб.

17.01.2019 АО "МТ РЕСУРС" вернуло Департаменту оригинал соглашения о расторжении спорного договора в редакции от 12.11.2018, не подписанный со стороны АО "МТ РЕСУРС". При этом АО "МТ РЕСУРС" указало, что ранее уже направляло в адрес Департамента подписанные соглашения о расторжении спорного договора.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2019 по делу N А40-162702/18 исковые требования Департамента к АО "МТ РЕСУРС" о взыскании штрафных санкций в размере 154 803 303 рублей оставлены без удовлетворения.

В связи с тем, что Управлением Росреестра по Москве было отказало истцу в государственной регистрации Договора N М-01-051631, и поскольку между Департаментом и АО "МТ РЕСУРС" не заключено соглашение о расторжении Договора, истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исходя из того обстоятельства, что истец является собственником части здания, расположенного на земельном участке, являющемся предметом по Договорам, и руководствуясь позицией, выраженной Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, пришел к выводу, что сохранение Договора нарушает права истца, так как лишает последнего возможности зарегистрировать Договор N М-01-051631.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции являются верными и обоснованными в силу следующих причин.

Так, пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает возможность расторжения договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может производиться путем прекращения или изменения правоотношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, право аренды земельного участка (площадь 14 855 (четырнадцать тысяч восемьсот пятьдесят пять) кв. м кадастровый номер 77:01:0003021:32, адресный ориентир: г. Москва, Спартаковский пер., вл. 2, стр. 1-5, 7, 9, 10) возникло у истца в силу закона с момента приобретения помещений общей площадью 604,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, пер. Спартаковский, д. 2, стр. 1, этаж 3, помещение III - комнаты с 1 по 32 (свидетельство о государственной регистрации права собственности: серия: 77-АН номер: 476150 от 09.09.2011 г.)

В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума N 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Следовательно, у истца в силу закона имеется право требования расторжения Договора, так как наличие последнего препятствует регистрации Договора N М-01-051631.

Довод заявителя жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора не принимаются судебной коллегий в силу следующих причин.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В то же время, истец не является стороной по Договору, заключенному между Департаментом и АО "МТ РЕСУРС".

При этом судебная коллегия отмечает, что при заключении Договора между Департаментом и АО "МТ РЕСУРС" земельный участок был передан арендатору для целей строительства.

После исполнения АО "МТ РЕСУРС" обязанностей по строительству здания, истцам и иными лицами были приобретены доли в в праве собственности на вновь созданное задние, в связи с чем в последующем с собственниками долей, был заключен Договор N М-01-051631, по которому земельный участок был передан для эксплуатации зданий и сооружений.

Учитывая, что истец не сторона по спорному Договору, то последний не обязан по смыслу положений ст. 4 АПК РФ направлять в адрес ответчика досудебную претензию.

При этом, истец 30.12.2018 направил в адрес АО "МТ РЕСУРС" досудебную претензию с требованием о снятии ограничений на земельный участок.

Учитывая данную претензию АО "МТ РЕСУРС" обратилось в Департамент с предложением о заключении Дополнительного соглашения о расторжении Договора.

Доводы Департамента о множественности лиц на стороне арендатора по Договору аренды от 19.07.1999 г. N М-01-014641, нарушении прав иных арендаторов и возможности требовать расторжения указанного договора лишь в части - несостоятельны, так как указанный договор заключен лишь с одним арендатором АО "МТ РЕСУРС" и не содержит в себе условия о множественности лиц на стороне арендатора.

Таким образом, вступление в него иных арендаторов на условиях множественности не представляется возможным.

Данный факт подтвержден Решением Арбитражного суда города Москвы по делу от 26.12.2018 г. N А40-149284/17.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы является необоснованной и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июня 2019 года по делу N А40-33648/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Панкратова Н.И.

Судьи

Бондарев А.В. Савенков О.В.