Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2019 г. N 09АП-50179/19

г. Москва

17 октября 2019 г.

Дело N А40-34384/18

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В.Пирожкова,

судей О.Г.Головкиной, Т.В.Захаровой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мурадян М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 июня 2019 года по делу N А40-34384/2018, принятое судьей Л.В. Пуловой, по иску ООО "Агрика-104" (ОГРН 1027739072855) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423), третье лицо: Мосгорнаследие (ОГРН 1027700151170), об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 179,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Покровка, д.27, стр. 1 по цене 11 300 000 руб.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Кадочников С.И. ген. директор, протокол N 28 от 15.05.2019;

от ответчика: Яшкин А.В. по доверенности от 29.11.2018;

от третьего лица: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

ООО "АГРИКА-104" (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 179,1 кв.м., расположенного по адресу: Москва, ул. Покровка, д.27, стр.1.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 июля 2018 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2018 года, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.11.2018 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.06.2018 были удовлетворены требования Истца к Департаменту об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 179,1 кв.м., расположенного по адресу: Москва, ул. Покровка, д.27, стр.1.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в исковых требованиях отказать.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не находит законных оснований для отмены или изменения оспариваемого решения арбитражного суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилых помещений общей площадью 179,10 кв.м., расположенных по адресу: Москва, ул. Покровка, на основании договора аренды от 10.02.2004 г. N 1-173/04.

Город Москва является собственником арендуемого помещения.

Согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, истец является субъектом малого и среднего предпринимательства Москвы и является арендатором спорных помещений с 10.02.2004 г. по настоящее время.

Задолженность по арендным платежам у истца отсутствует.

Начиная с мая 2011 г. истец неоднократно обращался к ответчику по вопросу выкупа арендуемых помещений в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.

С целью определения выкупной цены, 25.12.2017 г. истцом было получено заключение экспертизы N 191-2017, выполненной ООО "АЛЬФА-ПРОФИТ" об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 18.08.2011 г. (дату обращения истца с заявлением в департамент о выкупе объекта недвижимости). Рыночная стоимость спорного объекта установлена экспертом в размере 11 300 000 руб.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В силу статьи 446 ГК РФ устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.2017 г. по делу N А40- 206586/2014 г., вступившим в законную силу, были удовлетворены требования ООО "Агрика-104" об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 219,60 кв.м., расположенному в том же здании, расположенном по адресу г.Москва, ул. Покровка, д.27, стр. 1 (1 этаж, пом.1б, комн. 1-12, цоколь: пом. VIII, комн. 1).

Департаментом оценка спорного объекта не проводилась.

Согласно отчету независимого оценщика Альфа-Профит, рыночная стоимость недвижимого имущества определена в размере 11 300 000 руб. по состоянию на момент обращения истца о выкупе спорного имущества. Указанный отчет оценщика стороны не оспаривают, ходатайства о назначении независимой судебной экспертизы не заявляли.

Как верно указал суда первой инстанции, довод ответчика о том, что истец обратился с заявлением о выкупе спорного объекта 15.03.2015 г., а ранее истец обращался о выкупе другого помещения в этом здании, с площадью 219,6 кв.м., опровергается судебными актами по делу А40- 206586/14, где судами установлено, что истец обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства из государственной собственности г. Москвы в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: ул. Покровка, дом 27, стр. 1, общей площадью 219,6 кв. м с приложением необходимых документов 10.04.2015 г.

Кроме этого, обращения истца в Департамент в 2011 г. за выкупом объекта подтверждается имеющейся в деле перепиской сторон (напр., исх. 05-05-21245 от 10.08.2012 г. об отказе в приватизации).

Ответчик в своих возражениях на исковые требования ссылается на то, что спорный объект является объектом культурного наследия, в результате чего, по мнению ответчика, к спорным правоотношениям применяются специальные нормы Закона о приватизации и положения Закона об объектах культурного наследия.

Выявленный объект культурного наследия подлежит государственной охране в соответствии с федеральным законом до принятия решения о включении в реестр либо об отказе во включении в реестр.

Вышеуказанное помещение расположено в выявленном объекте культурного наследия "Городская усадьба, 1900 г., С.С.Боткиной, VIII-XIXвв. - Флигель, XIX" в. (протокол от 19.02. N 1/37, утвержденного приказом Москомнаследия от 5 мая 2009 г.)

Между тем, приватизация выявленного объекта культурного наследия не требует применения специального порядка приватизации, установленного ст. 29 178- ФЗ и осуществляется с требованиями п.10, ст. 48.1 73-ФЗ, где указано, что договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательства лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных п.п 1-3 ст. 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

В проекте, представленном истцом, такое требование изложено в п.2.4.

Кроме этого, для выявленных объектов законодательством не предусмотрено обязательное оформление Охранного свидетельства и паспорта объекта; не предусмотрено обязательное требование проведения реставрационных работ на объекте (п.1 ст.47 73-ФЗ).

В пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) разъяснено, что продажа объекта культурного наследия, находящегося в публичной собственности, может осуществляться только способами, указанными в ст. 29 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в том числе в случаях, когда субъект малого или среднего предпринимательства обладает преимущественным правом выкупа данного объекта на основании Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Статьей 29 Закона о приватизации, в редакции Закона N 315-ФЗ, установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия: передача в частную собственность таких объектов допускается только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; путем продажи на конкурсе; путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. При этом данные способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, возможны только при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечению доступа к указанным объектам, сделка по отчуждению указанных объектов в порядке приватизации, не содержащая указанных охранных условий, является ничтожной в силу прямого указания на это в п. 3 ст. 29 Закона о приватизации. При несоблюдении покупателем условий конкурса договор может быть расторгнут, при этом объект культурного наследия остается в государственной или муниципальной собственности (ст. 20 Закона о приватизации).

Поскольку спорный объект в реестр объектов культурного наследия не включен, суд первой инстанции обоснованно указал, что оснований для ограничения права заявителя на выкуп этого объекта не имеется.

Более того, в п.2 ст. 29 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ содержатся требования к договору купли-продажи, которые не выполнимы для выявленных объектов. Решение об условиях приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия должно содержать информацию об отнесении такого объекта к объектам культурного наследия, включенным в реестр объектов культурного наследия.

К решению об условиях приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, должны прилагаться копии охранного свидетельства на объект культурного наследия, включенный в реестр объектов культурного наследия, утвержденного в порядке, предусмотренном ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ.

В соответствии со статьей 50 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" ограниченными в обороте являются объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники, объекты культурного наследия, предоставленные в установленном порядке государственным музеям-заповедникам, объекты археологического наследия.

Согласно положениям статьи 9 Закона г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" приватизация объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в собственности города Москвы, осуществляется в соответствии с федеральным законодательством и законами города Москвы по согласованию с уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в области охраны объектов культурного наследия.

Независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается (пункт 4 статьи 9 Закона г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы").

В соответствии с частью 1 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178- ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 N 73- ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 73-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В соответствии с пунктом 4 статьи 50 Федерального закона N 73-ФЗ при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), по выполнению требований к условиям доступа к нему граждан, иных обеспечивающих его сохранность требований, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 названного Федерального закона.

Как установлено судом, объект, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Покровка, 27, стр.27 является вновь выявленным объектом культурного наследия.

По данным Департамента культурного наследия г. Москвы в Городском реестре недвижимого культурного наследия указанный объект не зарегистрирован, что подтверждается выпиской из Городского реестра недвижимого культурного наследия.

Кроме этого, на запрос истца Департамент культурного наследия г. Москвы сообщил, что часть здания объектом культурного наследия, выявленным объектом культурного наследия или объектом, обладающим признаками объекта культурного наследия, не является и расположено на территории объединенной охранной зоны N 65, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 16.12.1997 N 881.

Процедура выявления, предусмотренная ст. 16.1 73-ФЗ в отношении спорного объекта не завершена. Решение, предусмотренное п.5 ст. 16.1 73-ФЗ не принято.

Объект, обладающий признаками объекта культурного наследия, в отношении которого в региональный орган объектов культурного наследия поступило заявление о его включении в реестр, является выявленным объектом культурного наследия со дня принятия региональным органом охраны объектов культурного наследия решения о включении такого объекта в перечень выявленных объектов культурного наследия.

Выявленный объект культурного наследия подлежит государственной охране в соответствии с настоящим Федеральным законом до принятия решения о включении его в реестр либо об отказе во включении его в реестр.

Каких-либо доказательств включения спорного объекта в реестр в материалы дела не представлено.

Кроме этого, истец уже произвел выкуп отдельных помещений в данном объекте, что не оспаривается ответчиком.

Согласно статье 20 и статье 29 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в открытое акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Как верно указал суд первой инстанции, выкупить весь объект, на что указывает ответчик, в данном случае не представляется возможным, в связи с тем, что речь идет о многоквартирном жилом доме.

Доводы апелляционной жалобы Ответчика о том, что суд необоснованно отказал ему в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, отклоняется как необоснованный.

Как следует из материалов дела, ответчик в процессе повторного слушания дела не заявлял ни устных, ни письменных ходатайств о проведении экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта. При этом, судом при рассмотрении дела сторонам процесса был поставлен на обсуждение вопрос о проведении экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, на который ответчик ответил отказом.

Довод апелляционной жалобы о том, то что Департамент культурного наследия г. Москвы (далее Москомнаследия) не представил свою позицию относительно спорного объекта, также отклоняется, как необоснованный.

По ходатайству Истца, Москомнаследие было привлечено к процессу в качестве третьего лица.

Отвечая на вопрос, является ли спорный объект объектом культурного наследия, включённым в Единый государственный Реестр объектов культурного наследия (памятников) РФ, применимы ли к нему положения законодательства, регулирующие приватизацию таких объектов представитель Москомнаследия сообщил следующее.

Согласно данным Департамента культурного наследия г. Москвы спорное помещение частично является объектом, имеющим признаки объекта культурного наследия (выявленным объектом). Вышеуказанный объект недвижимости не включен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее Реестр), что подтверждается Выпиской из Городского реестра недвижимого культурного наследия N ДКН-4759"96-2014 от 25.09.2014 г, а также письмом Москомнаследия N ДКН-16-09-4101/8-1 от 16.11.2018 года и его дополнением от 20.11.2018 год.

В связи с этим, объект недвижимости не является объектом культурного наследия, внесенным в Реестр, а согласно Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее Закон об объектах культурного наследия) является лишь объектом недвижимости, имеющим признаки объекта культурного наследия.

Порядок выявления объектов культурного наследия указан в статье 16.1 N 73-ФЗ В частности в п.4 ст 16.1 указано, что по истечении срока, установленного пунктом 3 настоящей статьи, региональный орган охраны объектов культурного наследия принимает решение о включении объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в перечень выявленных объектов культурного наследия либо об отказе во включении указанного объекта в данный перечень и в срок не более трех рабочих дней со дня решения информирует о принятом решении заявителя с приложением копии такого решения.

Таким образом, объекты имеющие признаки объектов культурного наследия подлежат учету в Перечне выявленных объектов культурного наследия, но не в Едином государственном Реестре объектов культурного наследия. Их включение в Реестр возможно только после проведения процедуры "выявления объектов культурного наследия", которая завершается решением о включении объекта в Реестр, либо исключения объекта из Перечня объектов имеющих признаки объектов культурного наследия. Включение объекта в Реестр является официальным признанием выявленного объекта объектом культурного наследия (памятником).

В Федеральном законе от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" определен порядок внесения (выявления) в Реестр.

В этой связи, спорное помещение не является объектом культурного наследия, внесенным в Реестр и в связи с этим к нему не применимы нормы права, регулирующие приватизацию объектов культурного наследия, включённых в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников). В частности, к нему не применимы положения Статьи 29, 178-ФЗ Особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия.

В свою очередь, согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.

Таким образом, ни в 178-ФЗ, ни в 159-ФЗ, ни в 73-ФЗ запрета на приватизацию или указания на применение специального порядка приватизации для выявленных объектов культурного наследия (не включённых в реестр) не содержится.

Необходимым условием при приватизации является требования п. 10, статьи 48, 73-ФЗ, в соответствии с которым договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1-3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

Из объяснений представителя Департамента культурного наследия следует, что существуют существенные правовые различия между объектами культурного наследия, включенными в Реестр и выявленными объектами. В частности, для выявленных объектов на оформляются паспорта объектов, а также охранные свидетельства, что является обязательным требованием объектов культурного наследия, включенных в Реестр.

К спорному объекту не применимы положения ст.4, 66 Закона г. Москвы в редакции, действовавшей до июля 2013 года. Запрет на приватизацию объекта по частям относится к объектам культурного наследия, включённым в Реестр объектов культурного наследия (памятников). В то время как, спорный объект является объектом, имеющим признаки объекта культурного наследия (выявленным объектом) и в свою очередь он включён в Перечень объектов, имеющих признаки объектов культурного наследия.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Иные доводы апелляционной жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены, как необоснованные, так как не опровергают выводов суда, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного решения.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено, оснований для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 июня 2019 года по делу N А40-34384/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В.Пирожков

Судьи

О.Г.Головкина Т.В.Захарова