Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2019 г. N 16АП-3618/19

г. Ессентуки

14 октября 2019 г.

Дело N А63-19027/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07.10.2019.

Полный текст постановления изготовлен 14.10.2019.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего: Белова Д. А., судей Макаровой Н.В., Семенова М. У., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ковалевой З.С., при участии в судебном заседании представителя ответчика - индивидуального предпринимателя Трощий Г.А. - Гребенникова А.В. (доверенность от 21.11.2018), в отсутствие в судебном заседании истца - администрации Петровского городского округа Ставропольского края, надлежащим образом извещеннго о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Петровского городского округа Ставропольского края (г. Светлоград, ОГРН 1172651026745) на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.07.2019 по делу N А63-19027/2018 (судья Говорун А.А.),

УСТАНОВИЛ:

администрация Петровского городского округа Ставропольского края (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Трощий Галине Алексеевне (далее - Трощий Г.А., предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 472 985 рублей за период с 01.01.2016 по 30.06.2018, 2 123 587,68 рублей пени за период с 16.03.2016 по 16.06.2018.

Решением суда от 17.07.2019 заявленные требования администрации удовлетворены частично. Взыскано с предпринимателя, в пользу администрации 15 466,33 рублей неустойки за период с 16.03.2016 по 16.06.2018. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению истца, при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции нарушены нормы материального права, неправильно оценены фактические обстоятельствам дела.

Апелляционный суд, в соответствии с требованиями части 5 статьи 268 АПК РФ решение суда пересматривается в обжалуемой части.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Представитель предпринимателя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы, полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Из материалов дела усматривается.

На основании постановления администрации города Светлограда Петровского района Ставропольского края от 03.02.2010 N 147 между администрацией города Светлограда (арендодатель) и Трощий Г.А. (арендатор) заключён договор аренды от 03.02.2010 N 4/10 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов общей площадью 1 000 кв.м с кадастровым номером 26:08:040415:118, местоположение: Ставропольский край, Петровский р-н, г. Светлоград, ул. Светлая, 1"а" для размещения домов индивидуальной жилой застройки сроком на 49 лет. На участке расположен объект незавершенного строительства - жилой дом, принадлежащий на праве собственности Трощий Г.А. (пункты 1.1, 1.2).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.03.2010 за N 26-26-26/001/2010-475.

Предприниматель обратилась в администрацию Петровского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация района) с заявлением исх. N 308, полученным последней 17.10.2011 вх. N 1015, в котором просила предоставить разрешение на изменение условно разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 26:08:040415:118 с "для размещение домов индивидуальной жилой застройки" на "под объекты торговли".

Главой Петровского муниципального района Ставропольского края 06.12.2011 принято распоряжение N 32-с "О назначении публичных слушаний по проекту постановления администрации Петровского муниципального района Ставропольского края "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1 000 кв.м с кадастровым номером 26:08:040415:118, местоположение: Ставропольский край, Петровский р-н, г. Светлоград, ул. Светлая, 1"а" и выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства"" (далее - распоряжение N 32-с).

Согласно пункту 2 распоряжения N 32-с публичные слушания назначены на 27.12.2011 на 10 час. 00 мин.

Приложением N 1 к распоряжению N 32-с было подготовлено объявление, содержащее приглашение всех собственников и арендаторов земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком площадью 1 000 кв.м с кадастровым номером 26:08:040415:118, местоположение: Ставропольский край, Петровский р-н, г. Светлоград, ул. Светлая, 1"а", а также заинтересованных лиц, обладающих избирательным правом и проживающих на территории муниципального образования г. Светлоград, для участия в публичных слушаниях по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с разрешенного использования "для размещение домов индивидуальной жилой застройки" на "под объекты торговли (строительство магазина)".

Относительно даты и времени публичных слушаний в объявлении указано 28 декабря 2011 г. в 10 ч. 00 мин.

Материалами дела установлено: в газете "Вестник Петровского района" от 10.11.2011 выпуск N 59 (289) опубликованы как распоряжение N 32-с, содержащее информацию о назначении публичных слушаний об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:08:040415:118 и выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на 27.12.2011 на 10 час. 00 мин., так и объявление, извещающее о проведении публичных слушаний по указанному вопросу на 28.12.2011 в 10 ч. 00 мин.

24 января 2012 года в газете "Вестник Петровского района" (N 1(292)) опубликованы результаты публичных слушаний по вынесенному на обсуждение вопросу с решением рекомендовать администрации Петровского муниципального района Ставропольского края проект постановления "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1 000 кв.м с кадастровым номером 26:08:040415:118, местоположение: Ставропольский край, Петровский р-н, г. Светлоград, ул. Светлая, 1"а" и выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства"", принять в редакции предложенной главой администрации Петровского муниципального района Ставропольского края.

Из публикации следует, что публичные слушания состоялись 27.12.2011 в 10 час. 00 мин.

Как указано в письме от 01.02.2012 исх. N 01-20/7 совет Петровского муниципального района направил главе администрации Петровского муниципального района Ставропольского края заключение о результатах публичных слушаний. Указанное заключение получено администрацией района 01.02.2012 вх. N 120.

03 февраля 2012 года администрацией Петровского муниципального района Ставропольского края принято постановление N 70 об изменении вида разрешенного использования земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1 000 кв.м с кадастровым номером 26:08:040415:118, местоположение: Ставропольский край, Петровский р-н, г. Светлоград, ул. Светлая, 1А, с разрешенного использования: "для размещения домов индивидуальной жилой застройки" на "для размещения объектов торговли (строительство магазина)". Пунктом 2 постановления предусмотрено отклонение от предельных параметров разрешенного строительства: этажность магазина не более 2 этажей, площадь застройки земельного участка не более 640 кв.м, общая площадь магазина 1 200 кв.м.

Согласно статье 2 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей по состоянию на декабрь 2011, далее - ГрК РФ) участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия составляет один из основополагающих принципов законодательства о градостроительной деятельности.

Статьей 39 ГрК РФ предусмотрен порядок предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. В соответствии с положениями данной статьи закона физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования в комиссию. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учётом положений настоящей статьи.

Как разъяснил Президиум Верховного Суда РФ в пункте 4 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка от 14.11.2018, принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается.

На момент принятия администрацией Петровского муниципального района распоряжения N 32-с порядок назначения публичных слушаний определялся Положением о порядке проведения публичных слушаний на территории муниципального образования город Светлоград, утвержденным решением Светлоградского городского совета от 07.11.2006 N 8 (ред. от 25.05.2011) (далее - Порядок).

Согласно разделу V Порядка (п. 3) о назначении публичных слушаний Светлоградский городской Совет (глава города Светлограда) принимает правовой акт, в котором в обязательном порядке должны быть указаны: дата (с указанием времени начала регистрации участников публичных слушаний и времени начала проведения публичных слушаний) и место проведения публичных слушаний. Указанный правовой акт о назначении (об отказе в назначении) публичных слушаний подлежал обязательному опубликованию в средстве массовой информации (периодическом печатном издании).

Разделом VI Порядка предусмотрена обязательная регистрация всех участников публичных слушаний до начала их проведения. Регистрация граждан в качестве участников публичных слушаний проводится в день проведения публичных слушаний.

Частью 4 раздела VII Порядка лицу, организующему проведение публичных слушаний, предписано их протоколирование. Частью 6 раздела предусмотрено, что участник публичных слушаний имеет право на выступление, при этом он вправе внести в устной форме свои предложения по вынесенному на публичные слушания проекту. Данные предложения протоколируются лицами, организующими проведение публичных слушаний. Предложения выступающего могут быть внесены в резолюцию, утверждающую результаты проведения публичных слушаний (далее по тексту - итоговая резолюция) в качестве ее изменений и дополнений, если за это проголосует большинство участников публичных слушаний.

По результатам проведения публичных слушаний участниками публичных слушаний простым большинством голосов от общего числа участников публичных слушаний, зарегистрированных в качестве таковых и явившихся на проведение публичных слушаний принимается итоговая резолюция, которая подлежит опубликованию в средстве массовой информации (части 1, 4 раздела VIII Порядка).

Из изложенного следует, что вопрос правомерности принятия решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении поставлен в зависимость от соблюдения вышеуказанных административных процедур, в т.ч. организации и проведения общественных обсуждений или публичных слушаний, которые не могут быть признаны соответствующими требованиям действующего законодательства без надлежащего извещения всех заинтересованных лиц, на права и законные интересы которых может повлиять изменение вида разрешенного использования земельного участка на условно разрешенный.

Применительно к рассматриваемому делу судом установлено, что при публикации информации о назначении публичных слушаний об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:08:040415:118 и выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства была допущена неточность относительно конкретной даты проведения публичных слушаний. Так, распоряжение N 32-с содержало информацию о назначении публичных слушаний на 27.12.2011 на 10 час. 00 мин., тогда как объявление, опубликованное также в газете "Вестник Петровского района" от 10.11.2011 выпуск N 59 (289), извещало о проведении указанного мероприятия 28.12.2011 в 10 ч. 00 мин.

В целях выяснения всех обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения спора, определением от 16.05.2019 истцу предлагалось представить протокол публичных слушаний по проекту постановления администрации Петровского муниципального района Ставропольского края "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1 000 кв.м с кадастровым номером 26:08:040415:118, местоположение: Ставропольский край, Петровский р-н, г. Светлоград, ул. Светлая, 1А и выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства" с приложением списка участников указанных слушаний.

Судом первой инстанции установлено, что администрацией названный протокол публичных слушаний представлен не был.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности все представленные документы касательно проведенных публичных слушаний по проекту постановления администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:08:040415:118, учитывая установленную судом неопределенность даты назначения указанных слушаний, а также отсутствие информации относительно конкретной граждан, принявших в них участие, следует признать что названная административная процедура проведена с нарушением закона, что свидетельствует о нарушении прав неопределенного круга лиц - потенциальных участников слушаний и влечёт незаконность постановления администрации N 70 от 03.02.2012, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с разрешенного использования: "для размещения домов индивидуальной жилой застройки" на "для размещения объектов торговли (строительство магазина)".

Согласно статьи 1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Из положений статьи 7 ЗК РФ следует подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования.

Согласно статье 7 ЗК РФ возможность выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий.

В силу части 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В соответствии со статьёй 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из представленной в материалы дела схемы планируемой застройки, подготовленной 01.06.2011 Петровским филиалом ГБУ Архитектуры и градостроительства, следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:08:040415:118, расположен в территориальной зоне: зона застройки индивидуальными жилыми домами (усадебная застройка) (Ж-1).

Решением Светлоградского городского Совета Петровского муниципального района Ставропольского края от 25.11.2009 N 47 утверждены Правил землепользования и застройки города Светлограда (далее - Правила).

Статья 39 Правил установлены градостроительные регламенты территории города Светлограда.

Согласно указанной статьи территориальная зона (Ж-1) является зона застройки индивидуальными жилыми домами (усадебная застройка).

В соответствии с основными видами разрешенного использования в границах указанной зоны предусмотрена возможность строительства магазинов торговой площадью до 40 м2 (исключая специализированные магазины); условными видами разрешенного использования земельных участков предписана возможность размещение магазинов по продаже товаров первой необходимости общей площадью не более 150 кв. м.

Согласно правовому подходу Президиума ВС РФ, изложенному в пункте 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка от 14.11.2018, вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.

Принимая во внимания изложенное, а также требования вышеуказанных законоположений, следует отметить, что предусмотренное постановлением администрации Петровского муниципального района от 03.02.2012 N 70 изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:08:040415:118 на "для размещения объектов торговли (строительство магазина)", а также разрешение на возведения названного объекта общей площадью 1 200 кв.м. не согласуются с носящими императивный характер положениями градостроительного регламента, установленными статьей 39 Правил для территориальной зоны (Ж-1).

Вместе с тем, как следует из материалов дела, 06.04.2012 Трощий Г.А. обратилась в администрацию района с заявлением (вх. N 349) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 03.02.2010 N 4/10 в части вида разрешенного использования.

27 апреля 2012 года администрацией района и Трощий Г.А. заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 4/10, которым в пункт 1.1 договора внесены изменения в части вида разрешённого использования земельного участка, указано: "для размещения объектов торговли (строительство магазина)", пункты 3.1, 3.2, 3.4 договора изложены в новой редакции. Дополнительно соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 29.05.2012 за N 26-26-26/015/2012-157.

Согласно пункту 3.2 договора (в ред. дополнительного соглашения) арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15.03., 15.06. 15.09., 15.11.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0,3% от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Ссылаясь на наличие у Трощий Г.А. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.06.2018, истец в порядке пункта 5.2 договора начислил неустойку и направил в адрес ответчика претензию от 21.08.2018 исх. N 8144 с требованием об уплате долга. Ответа на претензию не последовало.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В силу положений части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельный участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается государственным органом власти субъекта Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Предъявленная к взысканию плата за пользование земельным участком в спорный период рассчитывалась администрацией на основании постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-П "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 N 112-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов", сведений о кадастровой стоимости участка, установленной Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае", площади участка (1000 кв.м), на котором расположен объект недвижимости с учётом вида разрешенного использования "для размещения объектов торговли (строительство магазина)", предусмотренного подписанным сторонами 27.04.2012 дополнительным соглашением об уточнении вида разрешенного использования земельного участка к договору аренды N 4/10 от 03.02.2010.

По смыслу разъяснений, данных в пункте 1 Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Согласно пункту 2 постановления Пленума при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в т. ч. из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В апелляционной жалобе администрация ссылается на то, что постановление N 70 от 03.02.2012 не оспаривалось и не признавалось незаконным.

Суд первой инстанции, верно мотивировал вывод о недействительности данного постановления нарушением законодательства при проведении процедуры публичных слушаний, а также незаконным отклонением от предельных параметров разрешенного строительства вразрез с правилами землепользования и застройки, что влечет его недействительным и, как следствие, неприменимость в силу положений статей 12, 13 ГК РФ.

Как следует из разъяснений п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В соответствии с частью 1 статьи 13 АПК РФ указывается, что арбитражные суды рассматривают дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента РФ и нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, конституций (уставов), законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, актов органов местного самоуправления.

Осуществляемая судом оценка ненормативного правового акта на предмет его непротиворечия нормативному правовому акту, выступая частью процедуры выбора применимых норм права, относится к исключительным прерогативам суда, к самому существу судопроизводства, ключевая цель которого - защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Следовательно, имеет место безусловная обязанность суда рассмотреть вопрос соответствия ненормативного (нормативного) акта закону, отразив в решении мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ).

Тем самым положения абз. 13 ст. 12 ГК РФ направлены - по своему буквальному смыслу - на правильное применение законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении арбитражными судами дел, а значит, на реализацию требований статей 46 (часть 1) и 120 (часть 2) Конституции РФ.

Следовательно, арбитражный суд не только вправе, но и обязан проверять на соответствие действующему законодательству ненормативный (нормативный) акт государственного органа или органа местного самоуправления при рассмотрении конкретного дела вне зависимости от обстоятельства того, были ли заявлены самостоятельные требования об оспаривании этого акта, истек ли срок на оспаривание.

При выявлении его незаконности он констатирует, что указанный акт государственного органа или органа местного самоуправления в соответствующей части не подлежат применению как незаконный.

Исходя из этого, доводы администрации о том, что ответчик в установленном порядке не оспорил постановление администрации N 70 от 03.02.2012,отклоняются судом апелляционной инстанции.

На основании данного постановления заключено дополнительное соглашение от 27.04.2012 г. к договору аренды N 4/10 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с последующей его регистрацией.

Само постановление не является основанием для возникновения арендных прав на земельный участок с измененным видом разрешенного использования, а входит в содержание организационно-предпосылочного юридического факта в сложном юридическом составе аренды, предшествующем заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

При этом как Гражданский кодекс РФ, так и Земельный кодекс РФ в качестве основания возникновения права аренды предусматривают именно договор аренды, то есть саму сделку.

При заключении и государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды публично-правовые отношения по изменению вида разрешенного использования прекращаются, постановление N 70 от 03.02.2012 г. как административно-правовой акт считается исполненным, а между сторонами возникают обязательственные правоотношения по использованию земельного участка с измененным видом использования, основанные на самостоятельной гражданско-правовой сделке.

Следовательно, юридическое значение постановления администрации N 70 от 03.02.2012 г. было исчерпано при заключении дополнительного соглашения к договору аренды об изменении вида разрешенного использования.

Суд обоснованно дал оценку самому дополнительному соглашению от 27.04.2012 г. к договору аренды N 4/10 с позиции его действительности и пришел к выводу о его ничтожности.

Таким образом, довод апелляционной жалобы о необходимости отдельного оспаривания постановления об изменении вида разрешенного использования, на основании которого заключено зарегистрированное дополнительное соглашение к договору аренды, является несостоятельным.

Судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о доказанности факта нарушения публичных интересов, в том числе интересов неопределенного круга лиц в вопросе возможности выражения своего мнения относительно изменения вида разрешенного использования и превышения предельных параметров разрешенного строительства, которые имели бы возможность высказать свою позицию по этому поводу при надлежащей публикации о проведении публичных слушаний.

В силу обстоятельств неопределенности даты назначения публичных слушаний, отсутствия информации в отношении конкретных граждан, принявших в них участие, а также допущенное изменение вида разрешенного использования земельного участка без соблюдения требований градостроительного регламента, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности дополнительного соглашения об уточнении вида разрешенного использования земельного участка к договору аренды N 4/10 от 03.02.2010 в части редакции пункта 1.1 договора касательно изменения вида разрешённого использования земельного участка: "для размещения объектов торговли (строительство магазина)", что, однако, по смыслу положений статьи 180 ГК РФ не влечет недействительности прочих частей указанной сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ).

При таких обстоятельствах расчёт величины арендной платы за период с 01.01.2016 по 30.06.2018 следует производить исходя из вида разрешенного использования, изначально согласованного сторонами договора: "для размещение домов индивидуальной жилой застройки" и базового разм.ера, а также ставки арендной платы в размере 0,30% (земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки) от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:08:040415:118 (1 963 980 рублей).

Расчет пени, представленный истцом судом апелляционной инстанции проверен, сторонами по существу не оспорен, признан правомерным и обоснованным.

Вместе с тем судом установлено нарушение ответчиком предусмотренных условиями договора (в редакции дополнительного соглашения) сроков исполнения обязательств по своевременному внесению арендных платежей.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.07.2019 по делу N А63-19027/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Д.А. Белов

Судьи

Н.В. Макарова М.У. Семенов