Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2024 г. N 12АП-1206/24 по делу N А12-31725/2023

г. Саратов

22 марта 2024 г.

Дело N А12-31725/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2024 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Самохваловой А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Обуховой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Арзуманяна Овсепа Карленовича

на определение Арбитражного суда Волгоградской области о замене обеспечительных мер от 19 января 2024 года по делу N А12-31725/2023

по заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Вымпел"" о замене обеспечительных мер по делу по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Арзуманян Овсеп Карленович (ОГРНИП 313344322400070, ИНН 344692072608) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Вымпел" (ОГРН 1217700446468, ИНН 9717105959), обществу с ограниченной ответственностью "Корпорация "Росинтербизнес" (ОГРН 1037739108241, ИНН 7719111231), акционерному обществу "Издательский дом "Комсомольская правда" (ОГРН 1027739295781, ИНН 7714037217)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, публичное акционерное общество "Сбербанк", публичное акционерное общество коммерческий банк "Центр-инвест" (ИНН 6163011391, ОГРН 1026100001949)

о признании соглашения о разделе земельного участка недействительным, признании права общей долевой собственности,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Вымпел"" - Томахина М.С., действующего на основании доверенности от 08.06.2023,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Арзуманян Овсеп Карленович (далее - Истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Вымпел" (далее-Ответчик 1); обществу с ограниченной ответственностью "Корпорация "Росинтербизнес" (далее - Ответчик 2); акционерному обществу "Издательский дом "Комсомольская правда" (далее- Ответчик 3) о признании недействительным соглашения о разделе земельного участка от 28 ноября 2014 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Типографии "Комсомольская правда" и обществом с ограниченной ответственностью "Корпорация "Росинтербизнес".

В порядке применения последствий недействительности сделки: - признать недействительным раздел земельного участка с к.н.34:34:050062:4 площадью 4 228 кв.м по адресу: г. Волгоград, ул. Майкопская, 5б; - признать недействительным объединение земельных участков с к.н. 34:34:050062:435 площадью 24 842 кв.м по адресу: г. Волгоград, ул. Майкопская, 5д, с к.н. 34:34:050062:530 площадью 146 кв.м по адресу: г. Волгоград, ул. Майкопская, 5б, с к.н. 34:34:050062:531 площадью 1 721 кв.м по адресу: г. Волгоград, ул. Майкопская, 5б; - признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Вымпел" на земельный участок с к.н. 34:34:050062:822 площадью 26 712 кв.м по адресу: г. Волгоград, ул. Майкопская, и снять данный земельный участок с кадастрового учета; - признать отсутствующим право собственности индивидуального предпринимателя Арзуманяна Овсепа Карленовича на земельный участок с к.н. 34:34:050062:529 площадью 2 361 +/- 17 кв.м по адресу: г. Волгоград, ул. Майкопская, д. 5б, и снять данный земельный участок с кадастрового учета; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с к.н. 34:34:050062:4 площадью 4 228 кв.м по адресу: г. Волгоград, ул. Майкопская, 5б; - восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с к.н. 34:34:050062:435 площадью 24 842 кв.м по адресу: г. Волгоград, ул. Майкопская, 5д.

Признании недействительным договора купли-продажи от 24 января 2022 г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Корпорация "Росинтербизнес" и Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Вымпел" в отношении земельных участков с к.н. 34:34:050062:435 площадью 24 842 кв.м. по адресу: г. Волгоград, ул. Майкопская, 5д, с к.н. 34:34:050062:530 площадью 146 кв.м. по адресу: г. Волгоград, ул. Майкопская, 5б, с к.н. 34:34:050062:531 площадью 1 721 кв.м. по адресу: г. Волгоград, ул. Майкопская, 5б.

Признании права общей долевой собственности Арзуманяна Овсепа Карленовича и Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Вымпел" на земельный участке с к.н. 34:34:050062:4 площадью 4 228 кв.м. по адресу: г. Волгоград, ул. Майкопская, 5б, с установлением следующих долей в праве общей долевой собственности: Арзуманян Овсеп Карленович - 24926/42280, Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Вымпел" - 17354/42280.

Определением от 20.12.2023 Арбитражного суда Волгоградской области исковое заявление ИП Арзуманян О.К. принято, возбуждено производство по делу N А12- 31725/2023.

Одновременно с подачей заявления предприниматель ходатайствовал о принятии обеспечительных мер в виде запрета управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:822 площадью 26 712 кв.м по адресу: г. Волгоград, ул. Майкопская, 5д. Также предприниматель просит принять обеспечительные меры в виде запрета ООО Специализированный застройщик "Вымпел" осуществлять строительно-монтажные (демонтажные) и земляные работы на территории земельного участка с к.н. 34:34:050062:822 площадью 26 712 кв.м по адресу: г. Волгоград, ул. Майкопская, 5д.

Определением от 20 декабря 2023 года Арбитражный суд Волгоградской области заявление индивидуального предпринимателя Арзуманяна Овсепа Карленовича о принятии обеспечительных мер удовлетворено в части. Запрещено управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:822 площадью 26 712 кв.м по адресу: г. Волгоград, ул. Майкопская, 5д. В удовлетворении остальной части заявления индивидуального предпринимателя Арзуманяна Овсепа Карленовича о принятии обеспечительных мер отказано.

18 января 2024 года от представителя ООО СЗ "Вымпел" поступило заявление о замене обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.12.2023 по делу N А12-31725/2023 на запрет управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области совершать регистрационные действия по отчуждению в собственность третьих лиц, не являющихся участниками долевого строительства, земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:822 площадью 26 712 кв.м по адресу: г.Волгоград, ул. Майкопская, 5д.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.01.2024 заменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.12.2023 по делу N А12-31725/2023, в виде запрета управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:822 площадью 26 712 кв.м по адресу: г.Волгоград, ул. Майкопская, 5д, на запрет управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области совершать регистрационные действия по отчуждению в собственность третьих лиц, не являющихся участниками долевого строительства, земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:822 площадью 26 712 кв.м по адресу: г.Волгоград, ул. Майкопская, 5д.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ИП Арзуманян О.К. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение арбитражного суда первой инстанции, вынести по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления ООО СЗ "Вымпел" о замене обеспечительных мер отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что права истца нарушены не самим фактом приобретения ООО СЗ "Вымпел" земельного участка с к.н. 34:34:050062:822, а фактом ненадлежащего раздела исходного земельного участка с к.н. 34:34:050062:4, в результате которого принадлежащее истцу здание частично оказалось на территории земельного участка ответчика. Ввиду этого первоначально принятые судом первой инстанции обеспечительные меры в полной мере соответствовали предмету и характеру рассматриваемого спора, поскольку предотвращали не только дальнейшее отчуждение земельного участка с к.н. 34:34:050062:822, но и его дальнейшее преобразование путем раздела, объединения, присоединения, перераспределения или иным способом, влекущим изменение его существующих границ и затрудняющим восстановление исходного земельного участка. В результате замены судом обеспечительных мер ООО СЗ "Вымпел" получило возможность свободно преобразовывать земельный участок, а также обременять его правами третьих лиц, в том числе правами аренды и залога, равно как и совершать любые иные сделки в отношении земельного участка, не связанные с переходом права собственности, либо даже отчуждать его в пользу любого лица, с которым заключен договор долевого участия в строительстве, что ни в коей мере не соответствует цели первоначально принятых судом обеспечительных мер. При этом, вопреки утверждениям ООО СЗ "Вымпел" спорный земельный участок не находится в залоге у участников долевого строительства, поскольку строительство осуществляется с открытием эскроу-счетов в банке (письмо Минстроя России от 27 июня 2022 г. N 29478-ОК/07). При этом любой вновь привлеченный ООО СЗ "Вымпел" участник долевого строительства вправе претендовать на наделение его процессуальным статусом третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ввиду чего отсутствие запрета на регистрацию новых договоров долевого участия с неизбежностью вызовет процессуальные сложности в рассмотрении дела.

Остальные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в порядке частей 1, 6 статьи 121, части 1 статьи 122, части 1 статьи 123, части 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается отчетом о публикации судебных актов от 22.11.2023, 14.12.2023.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассматривается судьей арбитражного суда апелляционной инстанции единолично (абзац второй части 2 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, абзац второй пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 09.07.2019 N 26 "О некоторых вопросах применения Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в связи с введением в действие Федерального закона от 28 ноября 2018 года N 451-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения определения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

В обоснование заявления ООО СЗ "Вымпел" ссылается на то, что общество является собственником земельного участка с к.н. 34:34:050062:822.

30 декабря 2022 года получено разрешение на строительство жилого комплекса с крытой наземной одноэтажной автостоянкой и нежилыми помещениями по адресу: Волгоград, ул. Майкопская, 5 д. 1-Я очередь строительства, срок действия разрешения до 30.12.2025.

Исходя из извещения от 09.03.2023, зарегистрированного в инспекции государственного строительного надзора Волгоградской области 10.03.2023 N 180, ООО СЗ "Вымпел" приступило к возведению объекта капитального строительства на земельном участке с к.н. 34:34:050062:822.

По информации, размещенной в ЕИСЖС проектной декларации N 34-000755 от 04.12.2023 "Жилой комплекс с крытой наземной одноэтажной автостоянкой и нежилыми помещениями расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Майкопская 5д. 1-я очередь строительства "DOLCE VITA" на 04.12.2023: по объекту N 1 количество договоров участия в долевом строительстве - 15 жилых помещений, 7 - нежилых помещений (п. 19.7.1.1.1.1, 19.7.1.1.2.1 декларации); по объекту N 2 - 49 жилых помещений, 13 - нежилых помещений (п. 19.7.1.1.1.1, 19.7.1.1.2.1 декларации); по объекту N 3 - 23 машино-места (п. 19.7.1.1.3.1 декларации), всего 107 договоров.

Между ООО СЗ "Вымпел" и участниками долевого строительства по состоянию на 04.12.2023 оформлено свыше ста договоров, которыми застройщик принял на себя обязательства построить и передать участникам долевого строительства объекты недвижимости в зданиях, возводимых на земельном участке с к.н. 34:34:050062:822.

По мнению ООО СЗ "Вымпел", спорный земельный участок обременен залоговыми правами участников долевого строительства и его отчуждение в пользу иных правообладателей невозможно в силу закона, а принятие обеспечительных мер в этой связи - излишне. Какая-либо вероятность распорядиться спорным имуществом, помимо отчуждения в пользу участников долевого строительства, у застройщика отсутствует.

ООО СЗ "Вымпел" полагает, что принятое по делу обеспечение иска, последующая запись в ЕГРН об обременении участка, нарушает баланс интересов сторон спора, негативно отражается на правах ООО СЗ "Вымпел", поскольку последний осуществляет строительство с привлечением кредитных средств ПАО "Сбербанк России" по договору от 20.07.2023 N 540B00K5PMF.

По условиям п. 4.1.1. договора от 20.07.2023 N 540B00K5PMF проценты за пользование кредитов заемщика определяются от наполняемости (среднедневного остатка средств за расчетный период) на счетах эскроу, открытых участниками долевого строительства у кредитора. Кредитор в свою очередь, с принятием судом рассматриваемого обеспечения, вправе не только увеличить процентную ставку по кредиту, но и прекратить кредитование Застройщика, потребовать досрочного возврата заёмных средств, выплаты процентов и неустоек (п. 4.1.2., 7.2.3, 7.2.7,7.2.8 договора, п. 1.2.8 приложения к договору "Обязательства, события, обязанности заемщика").

Стороны предусмотрели в п 2.5 договора от 20.07.2023 N 540B00K5PMF условия о том, что заемщик при кредитовании заверяет ПАО "Сбербанк России", что не является участником судебного, арбитражного, третейского или административного процесса в России либо за ее пределами в каком-либо суде, арбитраже или органе, который мог бы привести к невозможности надлежащего исполнения заемщиком обязанностей по договору.

По условиям п. 7.2.6 договора от 20.07.2023 N 540B00K5PMF ПАО "Сбербанк России" вправе отказаться от обязанности выдать кредит полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что сумма долга не будет возвращена заемщиком в установленные договором сроки.

ООО СЗ "Вымпел" ссылается на то, что с невозможностью привлечения новых участников делового строительства застройщик - ООО СЗ "Вымпел" утрачивает право на кредитование по договору от 20.07.2023 N 540B00K5PMF, подписанному с ПАО "Сбербанк России", досрочное прекращение кредитного договора с возложением на застройщика обязанности выплаты, долга, штрафов и неустоек.

В соответствии со статьей 95 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по ходатайству истца или ответчика допускается замена одной обеспечительной меры другой. Вопрос о замене одной обеспечительной меры другой разрешается арбитражным судом в судебном заседании не позднее следующего дня после дня поступления в суд ходатайства о замене одной обеспечительной меры другой по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом.

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 N 15 "О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты" содержится разъяснение о том, что обеспечительные меры являются ускоренным и предварительным средством защиты, следовательно, для их принятия не требуется представления доказательств в объеме, необходимом для обоснования требований и возражений стороны по существу спора. Для принятия обеспечительных мер заявителю достаточно обосновать наличие возможности наступления последствий, предусмотренных частью 2 статьи 90 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 N 15 при оценке доводов заявителя о принятии обеспечительных мер судам следует, в частности, иметь в виду разумность и обоснованность требования заявителя о принятии обеспечительных мер; связь испрашиваемой обеспечительной меры с предметом заявленного требования; вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер; обеспечение баланса интересов сторон; предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц. В целях предотвращения причинения заявителю значительного ущерба обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.

Согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2002 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" арбитражные суды не должны принимать обеспечительные меры, если заявитель не обосновал причины обращения с заявлением об обеспечении требования конкретными обстоятельствами, подтверждающими необходимость принятия обеспечительных мер, и не представил доказательства, подтверждающие его доводы.

Обращаясь с заявлением о замене обеспечительных мер, ООО СЗ "Вымпел" указало на чрезмерность принятых определением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.12.2023 по делу N А12-31725/2023 обеспечительных мер и нарушение интересов третьих лиц, в том числе ООО СЗ "Вымпел".

Из представленных ООО СЗ "Вымпел" документов усматривается, что строительство осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства на счета-эскроу. Финансирование строительства осуществляется за счет кредитных средств ПАО "Сбербанк России", при этом условия предоставления кредитных средств связаны с исполнением со стороны заемщика соблюдения соответствующих показателей, нарушение со стороны заемщика условий договора, влечет право банка на прекращение выдачи кредита.

Оценив обстоятельства и представленные в дело документы, в том числе содержание договора от 20.07.2023 N 540B00K5PMF и приложения к нему (обстоятельства, события, обязанности), связанных с последствием в виде "права дефолта", учитывая, что в настоящий момент добросовестность со стороны ООО СЗ "Вымпел" приобретения участка не опровергнута, при этом участок уже находится в залоге у банка, суд первой инстанции пришел к выводу, что запрет на совершение любых регистрационных действий в отношении участка, в том числе в результате заключения договоров долевого участия в строительстве, может повлечь нарушение прав ООО СЗ "Вымпел" в правоотношениях с банком по финансированию (если не будут соблюдены условия кредитного договора).

Апелляционный суд с данным выводом суда первой инстанции согласен.

В соответствии с пунктом 152 Приказа Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

Следовательно, обеспечительные меры в виде запрета совершения любых регистрационных действий нарушают права и законные интересы не только ООО СЗ "Вымпел", но и участников долевого строительства, поскольку при сохранении первоначальных обеспечительных мер будет прекращена возможность государственной регистрации договоров долевого участия.

Как правомерно указано судом первой инстанции, невозможность государственной регистрации договоров долевого участия может привести к прекращению ПАО "Сбербанк" финансирования строительства многоквартирного дома на земельном участке, заявлению требования о возврате ранее предоставленных кредитных средств, деятельность ООО СЗ "Вымпел" в такой ситуации будет невозможна.

ИП Арзуманян О.К. в апелляционной жалобе не привел доказательств, подтверждающих, что замена одной обеспечительной меры на другую нарушает баланс публичных интересов и частных интересов заявителя жалобы. Вместе с тем вопросы обоснованности принятия обеспечительных мер и их соразмерности, а также соблюдения баланса интересов сторон были предметом исследования суда и получили надлежащую правовую оценку.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Несогласие заявителя с оценкой, установленных по делу обстоятельств не может являться основанием для отмены судебного акта. Обжалуемое определение является законным и обоснованным, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации не предусмотрена уплата государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы на определение о замене обеспечительных мер.

Согласно части 5 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 января 2024 года по делу N А12-31725/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме, через Арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший определение.

Судья

А.Ю. Самохвалова