Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2019 г. N 09АП-54461/19

город Москва

30 октября 2019 г.

Дело N А40-197975/18

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.

судей Александровой Г.С., Проценко А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Валенсия"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2019 по делу N А40-197975/18, принятое судьей Пуловой Л.В.

по иску ООО "Валенсия" (ИНН 7708630605)

к ООО "СберСтройИнвест" (ИНН 4007009240, ОГРН 1074011002394)

третьи лица: 1) Управление Росреестра по Калужской области, 2) Администрация г.Обнинска Калужской области

об обязании зарегистрировать право собственности на вновь созданные объекты недвижимости

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Анненкова О.К. по доверенности от 05.10.2018, диплом УВ 339305 от 26.04.1990;

иные лица - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Валенсия" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО "СберСтройИнвест", с учетом уточнений, об обязании ООО "СберСтройИнвест" в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда передать в Росреестр Калужской области необходимые документы и уплатить обязательные пошлины для регистрации своего права собственности на вновь созданные объекты недвижимости с одновременной регистрацией ипотеки в пользу ООО "Валенсия" в возведенном жилом доме по адресу: Калужская область, г.Обнинск, ул.Кутузова, д.23, поставленные на кадастровый учет, а именно: квартиры с номерами 3 (кад. номер 40:27:020301:676); 6 (кад. номер 40:27:020301:679); 16 (кад. номер 40:27:020301:508); 25 (кад. номер 40:27:020301:517); 27 (кад. номер 40:27:020301:519); 34 (кад. номер 40:27:020301:526); 36 (кад. номер 40:27:020301:528); 38 (кад. номер 40:27:020301:530); 39 (кад. номер 40:27:020301:531); 49 (кад. номер 40:27:020301:541); 57 (кад. номер 40:27:020301:549); 58 (кад. номер 40:27:020301:550); 62 (кад. номер 40:27:020301:554); 65 (кад. номер 40:27:020301:557); 67 (кад. номер 40:27:020301:559); 72 (кад. номер 40:27:020301:564); 78 (кад. номер 40:27:020301:570); 97 (кад. номер 40:27:020301:589); 99 (кад. номер 40:27:020301:591); 106 (кад. номер 40:27:020301:598); 107 (кад. номер 40:27:020301:599); 136 (кад. номер 40:27:020301:628); 138 (кад. номер 40:27:020301:630); 139 (кад. номер 40:27:020301:631); 149 (кад. номер 40:27:020301:641); 161 (кад. номер 40:27:020301:653); 164 (кад. номер 40:27:020301:656); 165 (кад. номер 40:27:020301:657); 166 (кад. номер 40:27:020301:658); нежилые помещения с номерами 207 (кад. номер 40:27:020301:659); 209 (кад. номер 40:27:020301:660); 211 (кад. номер 40:27:020301:662); 212 (кад. номер 40:27:020301:663); 213 (кад. номер 40:27:020301:664); 214 (кад. номер 40:27:020301:665); 215 (кад. номер 40:27:020301:666); 216 (кад. номер 40:27:020301:667); 217 (кад. номер 40:27:020301:668); 218 (кад. номер 40:27:020301:669); 219 (кад. номер 40:27:020301:670); 220 (кад. номер 40:27:020301:671); 222 (кад. номер 40:27:020301:673), а так же в случае неисполнения в установленный срок решения суда взыскать судебную неустойку в размере 300 000 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2019 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которой просит решение суда отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал, просил ее удовлетворить.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены в соответствии со ст.266 и 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Как усматривается из материалов дела, 25.04.2017 между АО "Орбанк" (залогодержатель) и ответчиком (залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества в обеспечение обязательств залогодателя - должника по кредитному договору от 25.04.2017 N 1979-кл.

Определением суда от 03.06.2019 произведена замена стороны истца на ООО "Валенсия".

Предмет залога - право аренды на земельный участок с кадастровым номером 40:27:020301:334.

Право аренды на момент заключения договора залогодателю принадлежало на основании договора аренды земельного участка от 08.09.2016 N А-45-2016, заключенного с Администрацией г.Обнинска, договор был зарегистрирован 21.10.2016, на 3 года с момента государственной регистрации.

На земельный участок была зарегистрирована ипотека в пользу АО "Объединенный резервный банк".

Земельный участок предоставлен залогодателю - застройщику для завершения строительства многоквартирных домов (ипотека зарегистрирована 28.06.2017).

В настоящее время застройщиком на участке возведен жилой дом (адрес: Калужская обл., г.Обнинск, ул.Кутузова, д.23), дом введен в эксплуатацию, зарегистрирован как объект недвижимости в ЕГРН. Квартиры и нежилые помещения в доме поставлены на кадастровый учет как объекты недвижимости, однако в отношении части жилых и нежилых помещений сведений о правообладателе и об обременении ипотекой по договору залога не имеется.

Согласно ч.1 ст.64 ФЗ-102 при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

05.06.2018 истец обратился в Управление Росреестра по Калужской области с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона на вновь образованные объекты недвижимости на основании ч.2 ст. 20 Закона об ипотеке.

Государственная регистрация приостановлена регистратором со ссылкой на п.2 ст.53 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости, согласно которому государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на объект недвижимости.

По мнению истца, в данном случае имеется возможность применить к рассматриваемым отношениям предусмотренный ч.5 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В добровольном порядке ответчиком требования истца исполнены не были.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд города Москвы с соответствующими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы, ввиду следующего.

Истец полагает, что в данном случае имеется возможность применить к рассматриваемым отношениям предусмотренный ч.5 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" порядок, регулирующий схожие правоотношения, согласно которым застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.

В данной норме установлена обязанность застройщика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога, в случае его уклонения от регистрации государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Между тем, настоящий спор рассматривался судом первой инстанции по иску о понуждении ответчика передать в Росреестр Калужской области необходимые документы и уплатить обязательные пошлины для регистрации своего права собственности на вновь созданные объекты недвижимости с одновременной регистрацией ипотеки в пользу ООО "Валенсия" в возведенном жилом доме по адресу: Калужская область, г.Обнинск, ул.Кутузова, д.23, в связи с чем, ссылка истца в апелляционной жалобе на п.5 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", является ошибочной.

Кроме этого, как правильно установлено судом первой инстанции, в Арбитражном суде Калужской области находится дело N А23-6625/2018 по заявлению АО "Орбанк" о признании ООО "СберСтройИнвест" банкротом в связи с неисполнением кредитного договора от 25.04.2017 N 1979-кл; признании обоснованным и включении в реестр требований по кредитному договору от 25.04.2017 N 1979-кл по основному долгу в размере 26 440 000 руб., по процентам в размере 1 315 164 руб. 38 коп., по неустойке - 1 324 227 руб. 67 коп., по расходам кредитора, связанным со взысканием долга в размере госпошлины 6 000 руб.; признании заявителя залоговым кредитором, определении саморегулируемой организации и установлении размера вознаграждения временному управляющему.

Определением Арбитражного суда Калужской области по делу N А23-6625/2018 произведено процессуальное правопреемство заявителя АО "Орбанк" на ООО Валенсия", в отношении ООО "СберСтройИнвест" введена процедура наблюдения на период до 29.09.2019.

В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено законом.

Между тем, ООО "Валенсия" не представлено в материалы дела доказательств наличия зарегистрированного права аренды земельного участка, на котором возведен жилой дом по адресу: Калужская обл., г.Обнинск, ул.Кутузова, д.23.

Из выписки из ЕГРН указанное не следует.

Кроме этого, судебная коллеги считает необходимым отметить то, что истец не оспорил действие/бездействие Управления Росреестра по Калужской области об отказе государственной регистрации ипотеки в силу закона на вновь образованные объекты недвижимости на основании ч.2 ст.20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Государственная регистрация приостановлена регистратором со ссылкой на п.2 ст.53 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости, согласно которому государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на объект недвижимости.

Между тем, в соответствии с п.1.1 ст.62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Согласно п.п.3 п.1 ст.352 Гражданского кодекса РФ в случае прекращения заложенного права залог прекращается.

В силу ст.65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Таким образом, в случаях, когда застройщик получает в аренду земельный участок для строительства многоквартирных жилых домов, заключает договоры долевого участия в строительстве, данный земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства. Кроме того, возводимые на данном земельном участке многоквартирные дома или иные объекты недвижимости также считаются находящими в залоге у участников долевого строительства, вне зависимости от того, заключены ли договоры долевого строительства в отношении таких возводимых многоквартирных домов или иных объектов долевого строительства.

Таким образом, действующим законодательством об ипотеке и об участии в долевом строительстве домов прямо предусмотрено основание возникновения залога недвижимого имущества, то есть имеет место быть ипотека в силу закона.

В рассматриваемом случае, спорные объекты строительства были возведены на земельном участке, который находится в залоге у участников долевого строительства в отношении иных объектов.

В соответствии с п.1 ст.11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона является государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.

При этом согласно п.2 ст.20 вышеуказанного закона, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой (п.2 ст.22 Федерального закона "Об ипотеке").

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что жалоба истца не подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют соответствующие основания, предусмотренные ст.270 АПК РФ для отмены решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения решения Арбитражного суда г.Москвы.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2019 по делу N А40-197975/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

Г.С. Александрова А.И. Проценко