Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2019 г. N 09АП-59993/19

г. Москва

19 ноября 2019 г.

Дело N А40-29498/19

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В., судей Панкратовой Н.И., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

конкурсного управляющего ООО "Энергия здоровья" Порохова А.Ю.

на решение Арбитражного суда города Москвы от 15.08.2019

по делу N А40-29498/19 (16-194), принятое судьей Махалкиным М.Ю.

по иску ООО "Энергия здоровья" (ОГРН 1097746798203, ИНН 7723741363)

к АО "РЭМ" (ОГРН 1187746439980, ИНН 7727344543)

третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы, Управление Росреестра по Москве,

о признании недействительной сделки, оформленной уведомлением от 02.02.2018 исх. N 716/18/12-34,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Рысенкова А.С. по доверенности от 16.04.2019 диплом 107718 1004813 р/н 109 от 06.07.2018;

от ответчика: Капралова Е.В. по доверенности от 22.12.2018 диплом КБ N 67921 р/н 572 от 08.2012;

от третьих лиц: 1- Стогова А.А. по доверенности от 29.11.2018 диплом ВСА 0747583 р/н 9898 от 30.06.2011,

2- не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Энергия здоровья" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к акционерному обществу "РЭМ" (далее - ответчик) о признании недействительной сделки, оформленной уведомлением от 02.02.2018 N 716/18/12-34, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.10.2012 N 01-0006/12 и о восстановлении в ЕГРН записи о регистрации обременения договором аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.08.2019 по делу N А40-29498/19 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, заявленные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в связи с изложенными в жалобе обстоятельствами.

Представитель ответчика возражал против требований апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Департамент городского имуществ г. Москвы также возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал позицию представителя ответчик, в связи с чем просил оставить обжалуемое решение без изменения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя Управления Росреестра по Москве.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.10.2012 между Департаментом имущества города Москвы (арендодателем) и истцом (арендатором) заключён договор аренды нежилого помещения N 01-0006/12 (далее - Договор).

Предметом по Договору является нежилое помещение общей площадью 1.165,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1, для размещения медицинского центра.

Договор заключён на срок с 22.06.2012 по 21.06.2022 и прошёл государственную регистрацию 09.08.2013 г. за N 77-77-11/058/2013-82.

На основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 11.09.2017 N 29711 помещение было передано в хозяйственное ведение ответчику по акту приёма-передачи от 30.11.2017 N 00-01094/17.

30.11.2017 за ответчиком зарегистрировано право хозяйственного ведения на спорное помещение (рег. N 77:01:0002005:2196-77/011/2017-1).

25.09.2017 ответчик уведомил истца о перемене арендодателя по Договору, направив ему уведомление N 8025/17/12-34 и уведомление от 27.12.2017 N11730/17/12-34.

В период действия Договора арендатором были допущены ряд нарушений, в части содержания помещения в надлежащем состоянии, осуществления допуска Департамента культурного наследия города Москвы для проведения проверки, не заключения охранного обязательства в отношении переданного объекта, выполнения несогласованной перепланировки и внесения арендных платежей в установленном порядке.

Пунктом 8.3 Договора предусмотрено, что Договор может быть досрочно расторгнут в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора в случае невнесения арендной платы в течение двух периодов подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока подряд; проведения арендатором перепланировки (переустройства) объекта аренды без согласования арендодателя; неисполнения охранных обязательств арендатора; невыполнения иных условий Договора.

24.01.2018 ответчик направил истцу уведомление об устранении нарушений N 407/1/18/12-34.

Поскольку нарушения не были устранены арендатором в установленный срок, ответчик 02.02.2018 направил истцу уведомление о расторжении Договора N 716/18/12-34, в соответствии с которым Договор считается расторгнутым с момента направления данного уведомления.

В связи с расторжением Договора 20.02.2018 в ЕГРП погашена запись об ограничении (обременении) права спорным Договором.

Полагая, что отказ ответчика от Договора и его расторжение являются незаконными, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

Суд первой инстанции, установив, что факт существенного нарушения арендатором своих обязательств по Договору подтвержден надлежащими доказательствами, пришел к выводу, что арендодатель правомерно отказался от Договора в одностороннем порядке, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

Положениями ст. 450.1 ГК РФ определен порядок отказа от договора (исполнения договора), осуществления прав по договору.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 8.3 Договора предусмотрено, что он может быть досрочно расторгнут в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора в случае невнесения арендной платы в течение двух периодов подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока подряд; проведения арендатором перепланировки (переустройства) объекта аренды без согласования арендодателя; неисполнения охранных обязательств арендатора; невыполнения иных условий Договора.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований, так как факт нарушения истцом условий Договора был подтвержден ответчиком в надлежащем порядке.

Частью 1 ст. 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В части 4 вышеуказанной статьи также указано, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

В силу п. 5.4.11 Договора арендатор обязан объект аренды в полной исправности и соответствующим санитарном состоянии до передачи арендодателю.

Солгано п. 5.4.12 Договора арендатор обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечении функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта.

Факт ненадлежащего содержания помещения (нарушение п.п. 5.4.11, 5.4.12 Договора) подтверждается актом осмотра объекта культурного наследия от 02.02.2018 г N 43/2018, составленного Департаментом культурного наследия города Москвы, в котором указано, что в помещениях, занимаемых ООО "Энергия здоровья", имеются многочисленные трещины штукатурного слоя шириной раскрытия до 10 мм, отслоение открасочного слоя, следы биопоражения, имеются незаконные перепланировки, не обеспечен температурно-влажностный режим, что негативным образом сказывается на сохранности объекта культурного наследия в целом.

При этом довод заявителя жалобы о том, что объект изначально был передан в ненадлежащем состоянии не имеет правого значения, так как объект аренды передавался истцу с условием его приведения в соответствующее состояние, и утверждение о том, что на момент проверки помещения "готовились к ремонту" не могут быть приняты судебной коллегий, как не подтвержденные какими-либо доказательствами, в нарушение положений ст. 65 АПК РФ.

Кроме того, в п.2 ст. 616 ГК РФ также закреплено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Также п.5.4.14 Договора предусмотрено, что арендатор обязан обеспечить беспрепятственный допуск в Объект аренды арендодателя, представителей органов исполнительной власти, и административных органов с целью проверки документации и контроля использования помещений.

Факт недопуска Департамента культурного наследия города Москвы в помещения (нарушение п. 5.4.14 Договора) подтверждается актом Департамента культурного наследия города Москвы от 23.01.2018, из которого следует, что входные двери закрыты, в режиме телефонного разговора в доступе отказано.

При этом ссылка заявителя жалоб на отсутствие предварительно уведомления истца о факте проверки подлежит отклонению, так как условиями Договора не предусмотрена обязанность арендодателя уведомлять о данном обстоятельстве арендатора.

Кроме того, Департамент культурного наследия города Москвы формирует и реализует государственную политику в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны расположенных на территории города Москвы объектов культурного наследия регионального значения, объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, выявленных объектов культурного наследия, осуществляет региональный государственный надзор за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной указанных объектов и государственный контроль (надзор) за обеспечением доступности для инвалидов объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, являющихся объектами культурного наследия, и предоставляемых в них услуг, а также переданные полномочия Российской Федерации по государственной охране объектов культурного наследия федерального значения.

Согласно п. 4.2.19. Положения о Департаменте культурного наследия города Москвы Департамент осуществляет полномочия в установленной сфере деятельности в части проведении проверок юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, физических лиц по вопросам соблюдения требований, установленных в соответствии с международными договорами Российской Федерации, федеральными законами, принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами города Москвы в области охраны объектов культурного наследия (далее - обязательные требования), в том числе требований к содержанию таких объектов, условиям доступа к ним граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по их сохранению, а также иных обеспечивающих сохранность объектов требований.

Следовательно, оснований считать, что данное условие Договора не было нарушено истцом, у судебной коллегии не имеется.

Пунктом 10.2 Договора на арендатора также возложена обязанность по оформлению охранного обязательства на переданный объект, и арендатор обязан представить один экземпляр обязательства в Департамент культурного наследия города Москвы

Факт отсутствия охранного обязательства (нарушение п. 10.2 Договора) истцом не отрицался.

При этом довод о том, что охранное обязательство оформлено на всё здание иным лицом, судом первой инстанции правомерно отклонил, поскольку в силу п. 10.2 Договора именно истец был обязан оформить охранное обязательство на себя.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Учитывая, что в п. 10.2 Договора прямо предусмотрена обязанность именно истца оформить охранное обязательство, то ссылка заявителя жалобы на то обстоятельство, что охранное обязательство было оформлено ООО "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова" подлежит отклонению.

Кроме того, ООО "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова" были переданы иные помещения, расположенные в задании по адресу г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1, в отношении которых данным арендатором и были оформлены охранные обязательства.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что нарушение истцом обязательств, закрепленных в п.п. 5.4.11, 5.4.12, 5.4.14 и п. 10.2 Договора, является достаточным основанием, предоставляющим ответчику право расторгнуть Договор в одностороннем порядке на основании п. 8.3. Договора, что было верно установлено Арбитражным судом г. Москвы.

Факт перечисления арендной платы и отсутствие на стороне истца задолженности по Договору на момент рассмотрения иска не влияет на обоснованность выводов, к которым пришел суд первой инстанции, так как иные нарушения Договора были установлены судом в надлежащем порядке.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15.08.2019 по делу N А40-29498/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И. Панкратова Е.Б. Алексеева