Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2019 г. N 21АП-3071/18

12 ноября 2019 г.

Дело N А84-4452/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05.11.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 12.11.2019.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Рыбиной С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Олиферук Т.Н.,

при участии:

от Общества с ограниченной ответственностью "Геопромэкология" - Сазонов Александр Викторович, представитель по доверенности б/н от 09.01.2019,личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Каюмова Надежда Николаевна, представитель по доверенности N 09 от 09.01.2019, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом;

от Правительства Севастополя - Зыков Владимир Александрович, представитель по доверенности N 6955/31/2-18 от 10.09.2018, личность установлена служебным удостоверением, представлен диплом;

от Пограничного Управления ФСБ России по Республике Крым - Ковалевская Людмила Александровна, представитель по доверенности N 21/312/д/148 от 22.10.2018, личность установлена служебным удостоверением N 130320,

рассмотрев в открытом судебном заседании, по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело N А84-4452/2017,

по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, г. Севастополь, ул. Советская, 9, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115)

к обществу с ограниченной ответственностью "Геопромэкология" (299006, г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко, 6, ОГРН 1149204029732, ИНН 9201009923),

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство города Севастополя, Главное управление природных ресурсов и экологии города Севастополя, ФБУ "Администрация морских портов Черного моря", Пограничное управление ФСБ России по Республике Крым, Федеральное агентство морского и речного транспорта, Федеральная служба по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды,

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка и о возврате земельного участка,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Геопромэкология"

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

о признании недействительным п. 1 Дополнительного соглашения от 15.06.2011 к договору аренды N 1/11-03 от 09.03.2011, и обязании произвести расчет арендной платы,

установил:

в Арбитражный суд города Севастополя обратился Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) с исковым заявлением, в котором просит взыскать с ООО "Геопромэкология" (далее - ответчик, Общество) задолженность по договору аренды земельного участка N 1/11-3 от 09.03.2011 в сумме 12 381 903,19 руб. основного долга, 4 861 172,18 руб. пени, 2 144 223,03 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расторгнуть данный договор и обязать ответчика возвратить земельный участок площадью 6,206 га, расположенный по адресу: г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-а.

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 07.02.2018, 15.02.2018, 26.07.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, были привлечены: ФГУП "Росморпорт", Правительство города Севастополя, Главное управление природных ресурсов и экологии города Севастополя, ФБУ "Администрация морских портов Черного моря", Пограничное управление ФСБ России по Республике Крым.

Определением суда ФГУП "Росморпорт" исключено из числа третьих лиц.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 20 сентября 2018 года по делу N А84-4452/2017 взыскано с ООО "Геопромэкология" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям Севастополя задолженность по договору аренды земельного участка N 1/11-3 от 09.03.2011 в сумме 4 566 132,77 руб. арендной платы (из которых 39 409,73 руб. за август 2016 года и 4 526 723,04 руб. за период сентябрь 2016 - октябрь 2017 года) и 154 567,20 руб. процентов по ст. 395 ГК РФ с октября 2016 года по октябрь 2017 года, а всего 4 566 132,77 руб. Расторгнут договор аренды земельного участка N 1/11-3 от 09.03.2011, общей площадью 6,206 га, находящийся по адресу: г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-а, заключенный между Инкерманским городским Советом как Арендодателем и ООО "Геопромэкология" как Арендатором. Обязано ООО "Геопромэкология" возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям Севастополя земельный участок общей площадью 6,206 га, находящийся по адресу: г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-а, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении иска в остальной части отказано. В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Геопромэкология" о признании недействительным пункта 1 Дополнительного соглашения к договору аренды от 15.06.2011 отказано. Распределены судебные расходы.

Не согласившись с указанным решением Арбитражного суда города Севастополя, ООО "Геопромэкология" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить встречные исковых требования, а также рассмотреть настоящее дело по правилам суда первой инстанции.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что судом первой инстанции не установлены и не исследованы имеющие значение для дела обстоятельства, относительно площади земельного участка, занятого Обществом и который выходит за границы земельного участка, переданного Обществу в аренду. Как указывает ответчик, доказательств занятия Обществом земельного участка площадью 109 004 кв.м. материалы дела не содержат. Кроме того, ответчик отмечает, что с 21.03.2014 в силу принятых нормативно-правовых актов города Севастополя и Распоряжения и.о. Губернатора города Севастополя, а также необходимостью приведения договора аренды в соответствие с Российским законодательством, был лишен возможности возведения, предусмотренных Договором объектов инфраструктуры порта (п.п. "г" пункта 9.2.2), что, по мнению ответчика, является ухудшением условий пользования объектом аренды и вследствие чего, последний мог рассчитывать на уменьшение арендной платы. Однако суд первой инстанции проигнорировал данное заявление и не дал ему надлежащей правовой оценки. Таким образом, полагает, что нарушений условий договора аренды в части внесения арендной платы со стороны ответчика допущено не было, в связи с чем, оснований для расторжения договора аренды также не имеется. На основании изложенного, ответчик полагает, что судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые содержатся в материалах дела, а выводы, изложенные в решении, в том числе, относительно срока исковой давности, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2018 апелляционная жалоба ООО "Геопромэкология" принята к производству суда апелляционной инстанции.

26.11.2019 от ООО "Геопромэкология" поступили дополнения к апелляционной жалобы, в которых указывает на то, что при обращении в суд истец в качестве основания для расторжения договора указал только два основания, предусмотренных пунктом 12.4 Договора, а именно: систематическая неуплата арендатором в течение 6 месяцев арендной платы и нарушение сроков строительства. Однако впоследствии, уточнив исковое заявление, истец указал на дополнительное основание для расторжения договора, а именно: нарушение ответчиком п.п. "а" пункта 9.1.1 и п.п. "а" пункта 9.2.2., предусматривающие обязанность арендатора использовать земельный участок по целевому назначению и соблюдение плана границ земельного участка. Таким образом, ответчик полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по измененным основаниям иска. Кроме того, по мнению ответчика, представленное в материалы дела предупреждение о необходимости исполнения обязательств направлено в адрес ответчик уже после принятия судом искового заявления, что указывает на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, что в силу положений пункта 2 части 2 статьи 148 АПК РФ, является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

24.11.2018 от ООО "Геопромэкология" в материалы дела поступило ходатайство о приостановлении производства по делу N А84-4452/2017 обоснованное тем, что судом первой инстанции при принятии решения по данному делу не был рассмотрен вопрос об уменьшении арендной платы в связи с существенным ухудшением условий пользования земельным участком, в связи с чем, Общество вынуждено было обратиться в суд с исковым заявлением об уменьшении арендной платы, дело N А84-4087/2018.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2018, в удовлетворении ходатайства ООО "Геопромэкология" о приостановлении производства по делу N А84-4452/2017 до вступления в законную силу судебного акта по делу N А84-4087/2018 было отказано в связи с отсутствием оснований, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

06.12.2018 от ООО "Геопромэкология" поступило ходатайство о назначении по делу дополнительной строительно-технической экспертизы и документы, подтверждающие возможность ее проведения несколькими экспертными учреждениями.

В обоснование указанного ходатайства ответчик указывает на то, что в судебном решении суд первой инстанции не дал оценки месту расположения и размеру площади, самовольно занятого земельного участка, с точки зрения сопоставимости (существенности) размера его площади по сравнению с земельным участком площадью 62 602 кв. м. с кадастровым номером 91:01:073005:7.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2018 была назначена дополнительная строительно-техническая и геодезическая экспертиза поскольку в предмет доказывания по данному спору входит установление наличия или отсутствия нарушений ООО "Геопромэкология" обязательств, предусмотренные договором аренды относительно соблюдения плана границ земельного участка с выходом за пределы земельного участка, что повлекло ведение хозяйственной деятельности на земельном участке, не переданном в аренду. Производство по делу N А84-4452/2017 в связи с назначением судебной строительно-технической и геодезической экспертизы, до получения судом результатов экспертизы было приостановлено.

11.06.2019 в адрес суда от Общества с ограниченной ответственностью "ПРО.ЭКСПЕРТ" поступило Заключение экспертов N 266/19-СВ от 21.05.2019.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2019, производство по делу N А84-4452/2017 было возобновлено.

24.09.2019 от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя поступили письменные пояснения, в которых истец указывает на то, что в соответствии с условиями Договора аренды, льготный период арендной платы был установлен с момента подписания договора и до сдачи объекта в эксплуатацию, но не более трех лет. Указанное условие было принято ответчиком, в связи с чем, ссылка ответчика на уменьшение арендной платы несостоятельна. Кроме того, истец отмечает, что Распоряжением Департамента от 07.06.2017 N 8183-РДЗ был утвержден план границ переданного ответчику земельного участка. Самовольное занятие ответчиком смежного земельного участка, переданного ФГКУ "Пограничное управление ФСБ Росси по Республике Крым" также подтверждено Актом обследования от 23.10.2017 и заключением эксперта. Таким образом, по мнению истца, систематическая просрочка обязательства по арендной плате, нарушение сроков возведения предусмотренных договором объектов, самовольное занятие земельного участка, а также использование земельного участка не по целевому назначению подтверждены материалами дела, в связи с чем, основания для предъявления истцом исковых требований обоснованы и подлежат удовлетворению.

25.09.2019 от Пограничного управления ФСБ Росси по Республике Крым поступили письменные пояснения, в которых Управление указывает на то, что нарушение границ земельного участка ответчиком является установленным по делу обстоятельством и подтвержденным доказательствами, имеющимися в материалах дела.

В судебном заседании 25.09.2019 Обществом с ограниченной ответственностью "Геопромэкология" было заявлено ходатайство о привлечении в качестве третьего лица Федерального агентства морского и речного транспорта, как уполномоченного лица-собственника земель морского порта.

Как установлено судом апелляционной инстанции, Федеральное агентство морского и речного транспорта осуществляет полномочия компетентного органа в области морского и внутреннего водного транспорта по выполнению обязательств, вытекающих из международных договоров Российской Федерации, в части выполнения функций по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом.

В соответствии с пунктом 5.3.11 Положения, Федеральное агентство морского и речного транспорта осуществляет полномочия в установленной сфере деятельности, в том числе, в установленном порядке работу по изъятию, в том числе путем выкупа, и предоставлению земельных участков, резервированию земель и образованию земельных участков для государственных нужд в целях размещения объектов инфраструктуры морских портов, речных портов и инфраструктуры внутренних водных путей, включая заключение договоров с собственниками, правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, принятие решений о предварительном согласовании места размещения объектов, а также работу по регистрации соответствующих прав на указанные земельные участки и объекты; (пп. 5.3.11 в ред. Постановления Правительства РФ от 30.04.2013 N 388).

Кроме того, в соответствии с пунктом 5.4.1 Положения о Федеральной службе по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 23.07.2004 N 372, Росгидромет осуществляет государственный учет поверхностных вод и ведение государственного водного кадастра в части поверхностных водных объектов, которого также необходимо привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2019, на основании изложенного, руководствуясь частью 1 и 2 статьи 5, частью 1 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации, подпунктом 2 пункта 4 статьи 90, частью 1 статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации, Положением "О федеральном агентстве морского и речного транспорта", Положением о Федеральной службе по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды, а также пунктом 6.1 статьи 268, пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А84-4452/2017 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне истца - привлечены: Федеральное агентство морского и речного транспорта и Федеральная служба по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды.

10.10.2019 от Федерального агентства морского и речного транспорта поступили письменные пояснения, в которых третье лицо, указывает на то, что в соответствии с положениями статьи 12.1 Закона N 6-ФКЗ от 12.03.2014 (в редакции Закона N 3-ФКЗ от 25.12.2018) до 01 января 2023 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных и земельных отношений, могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя. Кроме того, также отмечает, что Распоряжение Правительства Российской Федерации от 24.10.2015 N 2168-р установлены границы морского порта Севастополь в части акватории. В тоже время, до настоящего времени, границы морского порта Севастополь в части земельных участков не установлены. Таким образом, Росморречфлот не осуществляет полномочия собственника в отношении земельного участка, переданного ответчику в аренду.

28.10.2019 от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя поступили письменные пояснения с учетом заключения эксперта, в которых истец отмечает, что экспертными заключениями N 266/19-СВ от 21.05.2019 и N 373/19-СТЗ подтвержден выход ответчика за пределы предоставленного ему земельного участка, что также подтверждает обоснованность исковых требований истца.

В письменных пояснениях от 28.10.2019 и 05.11.2019, ответчик поддержал доводы, изложенные вы апелляционной жалобе.

В судебном заседании 28.10.2019, представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представители истца и третьих лиц, относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражали, по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2019, по основаниям, предусмотренным статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании был объявлен перерыв до 05.11.2019.

В судебном заседании 05.11.2019, представители лиц, участвующих в деле, поддержали ранее изложенные позиции.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 09.03.2011 между Инкерманским городским Советом как Арендодателем и ООО "Геопромэкология" как Арендатором был заключен договор аренды земельного участка N 1/11-3, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору в срочное платное использование земельный участок для строительства и обслуживания мастерских, причала и судоверфи, с отнесением этих земель к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения, который находится по адресу: г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-а. Договор заключен сроком на 25 лет.

Согласно п.2.1., 2.2 договора в аренду передается земельный участок общей площадью 6,206 га. В соответствии с кадастровым планом на земельном участке расположены капитальные строения на площади 0,0146 га, под проездами, проходами, площадками - 5,3933 га, под озерами, прибрежными замкнутыми водоемами, лиманами площадь составляет 0,8523 га. Земельный участок был передан Арендатору по акту от 09.03.2011.

В соответствии с п.2.3. договора нормативная денежная оценка земельного участка составляет: 45 262 472 гривен, а на период строительства до сдачи объекта в эксплуатацию - 9 052 494 гривен.

В соответствии с п.9.2.2. договора Арендатор обязан завершить застройку в течение срока, определенного проектной документацией, утвержденной в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ.

Участок предоставлен для целевого использования - строительства мастерских, причала и судоверфи (п.5.2. договора).

Арендатор обязан вносить своевременно арендную плату ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (п.4.4.договора).

Указанная обязанность по своевременному внесению арендной платы установлена также п.9.2.2. договора. При этом, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определена в п.4.2. договора и составляет 1 629 448,99 гривен, а на период строительства: 325 889,78 гривен.

В соответствии с п.9.2.2 договора Арендатор обязан соблюдать план границ земельного участка.

По правилам п.12.3 договора Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке при систематической неуплате арендной платы (свыше 6 месяцев), а также нарушения сроков строительства без согласия Арендодателя.

Действие договора может быть прекращено также по требованию одной из сторон по решению суда в случае невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором (п.12.3 договора).

15.06.2011 стороны подписали дополнительное соглашение, которым внесли изменения в п. 4.2. договора, установив, что нормативная денежная оценка земельного участка для периода строительства (величина годовой арендной платы за пользование земельным участком на период строительства) применяется с момента заключения договора до сдачи объекта строительства в эксплуатацию, но не более чем три года с момента заключения договора аренды. При этом, стороны согласовали, что указанное условие распространяет свое действие с момента заключения договора.

Руководствуясь данным дополнительным соглашением, истец полагает, что льготная нормативная величина денежной оценки земельного участка для определения арендной платы на период строительства действовала до 09.03.2014. После указанной даты величина годовой арендной платы за пользование земельным участком составила 1 629 448,99 гривен.

20.10.2017 истцом в адрес ответчика было направлено Предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору N 32637/05-05-21/17.

В обоснование иска указано на то, что у Арендатора имеется задолженность по уплате арендной платы в общей сумме 12 381 903,19 руб. долга, 4 861 172,19 руб. договорной пени и 2 144 223,03 руб. процентов за пользование чужими денежными средства, а всего 19 387 298,40 руб.

Расчет задолженности по внесению арендной платы произведен истцом исходя из справки Налоговой службы г. Севастополя от 29.12.2014, в которой указано на наличие долга в размере 2 554 882,26 руб. по состоянию на 01.01.2015, а также годового размера арендной платы равной 5793098,52 руб. в год или 482 758,21 руб. в месяц (1 629 448,99 гривен х 3,55525 руб. (курс гривны к рублю на 01.01.2015).

С учетом задолженности на 01.01.2015 года в сумме 2 554 882,26 руб. за период с 01.01.2015 по 31.10.2017 задолженность по арендной плате составила 15 931 020,93 руб. Принимая во внимание произведенную ответчиком оплату арендной платы в сумме 6 104 000 руб., истец указывает, что долг по арендной плате составляет 12 381 903,19 руб.

Помимо требования о взыскании задолженности, истец просит расторгнуть договор аренды, поскольку ответчик допустил существенные нарушения своих обязанностей.

Так, в нарушение пунктов 4.4, 9.1.1, 9.2.2 договора ответчик систематически не уплачивал арендную плату, нарушил план границ земельного участка, не завершил застройку в течение срока, установленного в проектной документации.

Ответчик, возражая против иска, указал на отсутствие задолженности, неправильный расчет арендной платы без учета льготной ставки на период строительства. Также он полагает, что не нарушил пределы арендованного земельного участка, а образованный в результате хозяйственной деятельности земельный участок является его собственностью, окончание строительного цикла не произошло по объективным причинам, независящим от его действий (бездействий).

21.02.2018 ответчик предъявил встречный иск, в котором просил признать недействительным пункт 1 Дополнительного соглашения к договору от 15.06.2011. В соответствии с данным пунктом стороны установили, что в течение трех лет с даты заключения договора Арендатор уплачивал арендную плату с понижающим коэффициентом, по истечении трех лет - в полном размере. Данное соглашение, по мнению ООО "Геопромэкология", противоречит Порядку нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам N 18/15/21/11 от 27.01.2006, в соответствии с которым понижающий коэффициент функционального использования земли применяется как для земель, занятых текущим строительством, так и для земель, отведенных под будущее строительство. Поэтому ответчик полагает, что установление понижающего коэффициента сроком на три года для земли, отведенной под будущее строительство, является ничтожным условием, которое не подлежит применению.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 20 сентября 2018 года по делу N А84-4452/2017 исковые требования удовлетворены частично.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, с учетом положений статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя", Указа исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N 06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", а также Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, судом первой инстанции сделан верный вывод относительно того, что Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя имеет право на обращение в суд с данным иском и является надлежащим истцом по данному делу.

Судом первой инстанции верно установлено, что спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 23 Закона 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в

Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Из статьи 9 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" следует, что к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений.

При этом нормы ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

В соответствии с частями 1, 2 ст. 509 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязано совершить в пользу другой стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из оснований, установленных ст. 11 настоящего Кодекса. Согласно пункту 1 части 2 ст. 11 ГК Украины основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.

Пунктом 1 статьи 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 193 Хозяйственного кодекса Украины и статьями 525, 526 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно выдвигаются. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.

В соответствии с частью 1 ст. 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

Частью 1 статьи 762 ГК Украины определено, что за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма. Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение.

В силу положений части 5 ст. 762 ГК Украины плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором. В соответствии со статьей 206 Земельного кодекса Украины плата за землю взимается в соответствии с законом.

Согласно положениям части 3 ст. 762 ГК Украины договором или законом могут быть установлены периодический пересмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом.

Нормативными предписаниями, приведенными в части 2 ст. 792 ГК Украины определено, что отношения по найму (аренде) земельного участка регулируются законом. Таким законом на дату заключения договора аренды являлся Закон Украины N 161-XIVот 06.10.1998 года "Об аренде земли" (с изменениями и дополнениями) в редакции от 04 июля 2013 года N 406-VII.

Согласно положениям ст. 21 Закона Украины "Об аренде земли", арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно договору аренды земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливается по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются в соответствии с Налоговым кодексом Украины). Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии со ст. 32 Закона Украины "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Согласно части 1 ст. 34 Закона Украины "Об аренде земли", в случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.

В силу части 1 ст. 188 Хозяйственного кодекса Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени лишена того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Аналогичные нормы материального права, которые раскрывают общие понятия обязательства, договора и договора аренды, его содержание, порядок и основания расторжения, содержатся в статьях 8, 307, 309, 310, 420, 450, 606, 619 ГК РФ и в статье 65 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исходя из п. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Аналогичные положения содержит и Гражданский кодекс Украины.

Из материалов дела следует, что справкой от 26.12.2014 Налоговая служба города Севастополя, передавая функции администрирования арендной платы за земельные участки Главному управлению имущественных и земельных отношений Севастополя, указала на наличие у ответчика долга по внесению арендной платы в сумме 2 444 316,13 руб. и пени в сумме 68 129,13 руб.

Оценив указанное доказательство, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции обоснованно его отклонил, поскольку указанная справка о состоянии расчетов носит информативный характер, не подтверждена допустимыми доказательствами.

Так, в нарушение ст.ст. 46, 48, 49, 58, 59 Налогового Кодекса Украины не представлены налоговые декларации, налоговые требования, позволяющие определить состав и размер задолженности, в связи с чем, суд первой инстанции также правомерно не принял в качестве доказательства справочную информацию о наличии у ответчика долга по арендной плате и пени на 01.01.2015.

В свою очередь, в подтверждение исполнения своих обязательств по внесению арендной платы истец представил платежные поручения об оплате задолженности в сумме 6 104 000 руб., учтенные истцом, а также платежный документ от 04.03.2014 о перечислении 1 000 000 гривен в качестве оплаты задолженности по аренде земли по договору N 1/11 от 09.03.2011 на расчетный счет 332130127000003 МФО получателя 024509. Ответчик указывает, что 1 000 000 гривен внесены им в качестве предоплаты по договору на период с марта 2014 года, и полагает, что с учетом уплаченного аванса и иных платежей у него отсутствует задолженность по уплате арендной платы.

Оценив платежный документ об оплате 1 000 000 гривен в соответствии с правилами статьей 67, 68, 71 АПК РФ, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что данное доказательство не подтверждает внесение аванса на будущий период на счет Арендодателя, поскольку, назначением платежа в данном документе указано как задолженность по аренде земли. Соответственно, ответчик не производил внесение аванса. Кроме того, судами обеих инстанций также установлено, что указанный в платежном документе расчетный счет и МФО получателя не совпадают с реквизитами Арендодателя, указанными в договоре.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание указанное доказательство оплаты арендной платы.

Как следует из дополнительного соглашения к договору от 15.06.2011, трехгодичный срок льготной арендной платы истек 09.03.2014.

Во встречном иске ответчик просит признать недействительным положение указанного дополнительного соглашения, которым ограничен срок применения льготной ставки при расчете арендной платы на период строительства. По мнению ответчика, оно противоречит Порядку нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам N 18/15/21/11 от 27.01.2006.

В силу ст. 204 ГК Украины сделка является правомерной, если ее недействительность прямо не установлена законом или если она не признана судом недействительной.

Вместе с тем, из указанного нормативного акта не следует, что применение понижающего коэффициента для земель, отведенных под будущее строительство, не может быть ограничено определенным сроком. Запрета на установление срока применения понижающего коэффициента судом не установлено.

Вместе с тем, коллегия судей не может согласиться с расчетом истца и суда первой инстанции относительно размера задолженности ответчика за период с 01.01.2015 по 31.10.2017.

Так, суд первой инстанции признал обоснованной позицию истца о необходимости расчета арендной платы исходя из годового размера арендной платы равной 1 629 448,99 гривен х 3,55525 руб. (курс гривны к рублю на 01.01.2015) = 5 793 098,52 руб. в год или 482 758,21 руб. в месяц. С учетом произведенной ответчиком оплаты, применительно к условиям договора аренды, суд первой инстанции посчитал задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.10.2017 равной 9 827 020,93 руб.

Из положений статьи 271 Налогового кодекса Украины следует, что базой налогообложения является нормативная денежная оценка земельных участков с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным этим разделом.

Статьей 18 Закона Украины "Об оценке земли" предусмотрено, что нормативная денежная оценка земельных участков проводится в соответствии с государственными стандартами, нормами, правилами, а также другими нормативно-правовыми актами на землях всех категорий и форм собственности. Нормативная денежная оценка земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов независимо от их целевого назначения, проводится не реже чем один раз в 5-7 лет.

При этом, согласно положениям статей 20 и 23 указанного Закона, по результатам бонитировки почв, экономической оценки земель и нормативной денежной оценки земельных участков в пределах населенных пунктов составляется техническая документация, которая утверждается соответствующим сельским, поселковым, городским советом.

Исходя из толкования вышеприведенных норм, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что плата за пользование земельным участком находится в прямой зависимости от установленной нормативной денежной оценки земли, и потому изменение данной оценки влечет пересмотр размера арендной платы и подлежит самостоятельному пересчету арендатором, исходя из условий договора и нормативной денежной оценки земли. При этом цена аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности является регулируемой и подлежит определению с учетом фиксированной ставки арендной платы, устанавливаемой компетентными органами государственной (муниципальной) власти.

Пунктом 1 Решения V сессии VI созыва Севастопольского городского Совета от 20.12.2011 N 2163 "Об утверждении технической документации по нормативно-денежной оценке земель в административных границах города Севастополя и введения ее в действие" утверждена техническая документация по нормативно-денежной оценке земель в административных границах города Севастополя. Нормативную денежную оценку земель в административных границах города Севастополя определено ввести в действие с 01.01.2012 года. Согласно пункту 9 решения, оно вступает в законную силу со дня его обнародования. Указанное решение было опубликовано в газете "Севастопольские известия" от 30.12.2011 года N108-109.

Закон Украины "Об оценке земли" не содержит требования об опубликовании в средствах массовой информации технической документации. Техническая документация по нормативной денежной оценке не подлежала обязательной публикации в средствах массовой информации. Данные о нормативной денежной оценке отдельного земельного участка содержались в извлечении (выписке) из технической документации по нормативной денежной оценке земель, которое выдавалось плательщику уполномоченным органом.

С момента принятия новой нормативной денежной оценки, действовавшая на момент заключения договора аренды нормативная оценка признана утратившей силу, в то время как пересмотр размера арендной платы в связи с изменением нормативной денежной оценки предусмотрен условиями договора.

Новая денежная оценка является обязательной для всех субъектов земельных правоотношений, поскольку решения органов местного самоуправления обязательны для исполнения на соответствующей территории. Невнесение сторонами договора аренды земли изменений в части арендной платы не освобождает стороны от обязанности их выполнения.

Согласно пункту 1.3 Постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов" до момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков.

Пунктом 1 Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" установлено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21 марта 2014 года, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 года. То есть, указанным Постановлением не установлены новые правила определения нормативной денежной оценки земельных участков, а лишь указано на применение ранее определенной, после 01.01.2012, нормативной денежной оценки земельных участков.

Коллегия судей полагает, что судом первой инстанции не учтено указанное и необоснованно не принята во внимание нормативно-денежная оценка спорного земельного участка по Симферопольскому шоссе, 8А, которая составляет 32 009 028,62 грн. согласно выписке из технической документации о нормативной денежной оценке рег. N 3716-31/5 от 06.04.2012.

Как следует из материалов дела, в аренду передан земельный участок, часть которого расположена под озерами, прибрежными замкнутыми водоемами и лиманами, что соответствовало ст. 19 Земельного кодекса Украины, относящей к земельному фонду земли водного фонда.

Вместе с тем, согласно ст. 102 Земельного кодекса РФ на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков. Земли, находящиеся под водными объектами, относятся к землям водного фонда.

Соответственно, российским законодательством предусмотрено взимание платы за пользование водным объектом по договору водопользования, при пользовании водным объектом сдача находящейся под водным объектом земли в аренду законом не предусмотрена.

Поскольку нормы материального права украинского законодательства противоречат нормам российского законодательства, суд первой инстанции правомерно указал, что в данном случае применению подлежат нормы российского законодательства.

Поэтому из состава земельного участка, переданного в аренду ответчику, подлежит исключению часть территории земельного участка, покрытая поверхностными водами, поскольку пользование данной территорией осуществляется по правилам Водного Кодекса РФ.

Согласно заключению эксперта, площадь земельного участка, переданного по договору аренды, покрытая поверхностями водами составляет 20572 кв.м., площадь земельного участка, не покрытого подземными водами - 41 929 кв.м.

В заключении эксперт также указал, что не смог определить точную конфигурацию земельного участка на момент проведения осмотра, переданного по договору аренды. Но, учитывая факт отсутствия проведения каких-либо работ на территории участка, покрытого водой, сделан вывод о том, что территория участка, покрытого водой, не претерпевала изменений с 2014 года.

Таким образом, с учетом Постановления N 88-ПП и исключением из площади земельного участка, площади водопокрытых земель, размер арендной платы в месяц, судебной коллегией определен самостоятельно следующим образом:

32 009 028,62 грн. / 62602,00 х 41929 х 0,036 х 3,55525 / 12 = 228 659,996 рублей,

Где, 32 009028,62 грн. нормативно-денежная оценка земельного участка с 01.01.2012;

62602,00 кв. м - площадь всего земельного участка, переданного в аренду,

41929 кв. м - площадь земельного участка без учета водопокрытых земель,

0,036 - ставка арендной платы, согласно договора аренды земельного участка;

3,55525 руб/грн - коэффициент перевода гривен в рубли по курсу, установленному ЦБ РФ на 01.01.2015.

Таким образом, задолженность по арендной плате, за 33 месяца пользования (01.01.2015 по 31.10.2017) земельным участком площадью 41 929 кв.м. с учетом фактически оплаченных 6 104 000 руб. составляет:

228 659,996 х 33 = 7 545 779,86 - 6 104 000 = 1441779,86 рублей.

В связи с допущенной ответчиком просрочкой внесения арендной платы истец, руководствуясь п. 4.9. договора, произвел начисление санкции в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины. По расчету истца, задолженность по пени в период с апреля 2015 года по октябрь 2017 года составляет 4861172,18 руб.

Вместе с тем, поскольку постановлением Правительства Севастополя от 11.02.2015 "88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" определен порядок перерасчёта арендной платы и сумм штрафных санкций, возникших до 31.12.2014 в рубли, то базой для начисления каких-либо штрафных санкций может выступать лишь сумма, указанная в рублях.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу относительно того, что начисление пени в размере учетной ставки НБУ на задолженность, которая определена с 01.01.2015 в рублях, в качестве базы недопустимо и противоречит нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушения обязательств.

Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Заявляя исковые требования о взыскании пени, установленной утратившим силу нормативным актом, истец в нарушение статьи 450 ГК РФ в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора, что противоречит действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу N А83-3705/2015, постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 по делу N А84-2896/2017).

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика суммы договорной пени.

Также истец произвел начисление процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 ГК РФ (аналогичная норма ст. 625 ГК Украины) за период с 23.12.2014 по 31.10.2017 с учетом переданного Налоговой инспекцией сальдо. Размер процентов составил 2 144 223,03 руб.

Вместе с тем, суд полагает, что правомерным является начисление процентов за пользование чужими денежными средствами с 1 марта 2015 года (в соответствии с п. 4.4 Договора) по октябрь 2017 года с учетом оплаты задолженности в сумме 157 940,81 руб., поскольку просрочка исполнения обязательств по оплате арендной платы началась с марта 2015 года. Кроме того, судом не принята во внимание информация об остатке задолженности, переданной Налоговым органом, заявление ответчика о применении срока исковой давности в отношении задолженности, образовавшейся до 01.01.2015.

Соответственно, иск в части взыскания задолженности по договору аренды подлежит удовлетворению частично, в сумме 1 599 720,67 руб. (из которых 1 441 779,86 руб. задолженность по арендной плате и 157 940,81 проценты за пользование чужими денежными средствами).

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, в период с января 2015 года по март 2016 года ответчик не уплачивал арендную плату, ошибочно полагая, что произведенного им авансового платежа будет достаточно для исполнения обязанности Арендатора по внесению ежемесячной арендной платы. Однако, такое поведение стороны, заинтересованной в сохранении арендных правоотношений, нельзя признать разумным. Так, судом установлено, что уплата авансового платежа не производилась, в период с апреля 2016 года по октябрь 2017 года оплата производилась не в полном размере, а именно без учета дополнительного соглашения, устанавливающего трёхгодичный льготный размер арендной платы. Ответчик не проводил своевременных мероприятий по сверке наличия или отсутствия задолженности, по определению ее размера, что привело к образованию задолженности.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с тем, что длительная неуплата арендной платы, а также ее оплата в не в полном размере, является существенным нарушением условий договора, поскольку истец был лишен возможности своевременно получить материальную выгоду от сдачи в аренду имущества, находящегося в его ведении.

Кроме того, истцом были заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка по основаниям нарушения плана границ земельного участка.

Так, актом обследования от 23.10.2017 истец установил, что ответчик вышел за границы отведенного земельного участка площадью 62602 кв.м. и фактически самовольно занял земельный участок площадью 9158,26 кв.м.

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что в состав земельного участка, которым фактически пользуется ответчик, входят земельный участок, переданный ему по договору аренды, и земельный участок, существующий на местности, но не включенный в выписку из ЕГРН (на ситуационном плане, составленным экспертом, он заштрихован зеленым цветом).

Согласно Распоряжению Правительства Севастополя N 14572-РД от 30.10.2017 земельный участок, соседний с арендуемым ответчиком, с кадастровым номером 91:01:073005:297 площадью 109 004 кв.м. предоставлен ФГКУ "Пограничное управление ФСБ по Республике Крым".

При этом, ответчик, полагая, что земельный участок с кадастровым номером 91:01:073005:297 является его собственностью, вышел за границы предоставленного в аренду земельного участка, заняв соседний земельный участок, предоставленный ФГКУ "Пограничное управление ФСБ по Республике Крым".

В обоснование своего права на данный земельный участок ответчик указывает, что его образование произошло в процессе хозяйственной деятельности по строительству, фактически земельный участок, предоставленный ФГКУ "Пограничное управление ФСБ по Республике Крым", является намытой территорией. При этом, ООО "Геопромэкология" руководствуется ст. 13 ФЗ РФ N 246-ФЗ от 19.07.2011 "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которой искусственный земельный участок находится в собственности лица, создавшего его.

Согласно ст. 3 данного закона, искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности (далее также -искусственный земельный участок, искусственно созданный земельный участок), -сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.

В соответствии со ст. 13 указанного закона с даты ввода искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию такой объект, а также образованные из него земельные участки находятся в собственности физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя, или юридического лица в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено такими лицами на основании заключенного с ними договора о создании искусственного земельного участка, за исключением случаев, если он создан на основании концессионного соглашения.

Между тем, между ответчиком и собственником водного объекта отсутствует заключенный договор о создании такого искусственного земельного участка. Более того, право собственности на искусственно созданный земельный участок зарегистрировано не за ответчиком, а за Российской Федерацией, что усматривается из выписки из ЕГРП.

Принимая во внимание данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ответчиком нарушена обязанность, предусмотренная договором аренды, а именно не соблюден план границ земельного участка, что повлекло ведение хозяйственной деятельности на земельном участке, не переданном в аренду.

Вместе с тем, суд первой инстанции не установил какова площадь фактически используемого земельного участка, в связи с чем, в ходе рассмотрения судом апелляционной инстанции указанного дела была назначена судебная экспертиза, на рассмотрение которой был поставлен, в том числе, вопрос о площади территории фактически используемой ответчиком.

Согласно выводам судебной экспертизы, установлено, что имеются три участка фактического землепользования по адресу: г. Севастополь, г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-А, которые выходят за границу земельного участка с кадастровым номером 91:01:073005:7 (земельного участка N 1) согласно данным Выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Площадь указанных участков составляет: участок N 1 - 677 кв.м, участок N 2 - 3660 кв.м, участок N 3 - 84 кв.м (приложение N 1). Установлено также наложение контуров границ земельного участка по адресу: Севастополь, г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-А с кадастровым номером 91:01:073005:7 (земельного участка N1) с акваторией морского порта Севастополь. Площадь наложения (она же площадь водной поверхности, находящейся в границах земельного участка с кадастровым номером 91:01:073005:7) составляет 19166 м2 (приложение 2). На земельном участке N 1 площадью 677 кв.м расположено строение КПП литер "А" с навесом литер "а" линейными размерами 19,78x6,57 м ( приложение N 1, таблица изображений изобр. N 1, 2). Согласно данным БТИ (технический паспорт объекта капитального строительства - комплекс нежилых зданий и сооружений по адресу: г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-А по состоянию на 21.07.2017 г.) КПП литер "А" 2005 года постройки и - навес литер "а" входят в состав строений данного объекта. Также по границе земельного участка N 1 площадью 677 кв.м расположены бетонный забор N 7 и ворота N 8( приложение N 1, таблица изображений. N 3, 4). Согласно данным БТИ (технический паспорт объекта капитального строительства - комплекс нежилых зданий и сооружений по адресу: г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-А по состоянию на 21.07.2017 г.) забор N 7 и ворота N 8 входят в состав сооружений данного объекта ( том второй выделенных материалов для экспертизы по делу NА84-4452/2017 листN 99, 104). По границе земельного участкаN 2 площадью 3660 кв.м расположены бетонные заборы N 4, N 7, N 9 и ворота N 5 (см. приложение N 1, таблицу изображений изобр. N 5, 6). Согласно данным БТИ (технический паспорт объекта капитального строительства - комплекс нежилых зданий и сооружений по адресу: г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-А по состоянию на 21.07.2017 г.) бетонные заборы N 4, N 7, N 9 и ворота N 5 входят в состав сооружений данного объекта. На земельном участкеN 2 площадью 3660 кв.м расположены пристройка литер "б" и навес литер "61" (см. приложение N 1, таблицу изображений изобр. N 7). Согласно данным БТИ (технический паспорт объекта капитального строительства - комплекс нежилых зданий и сооружений по адресу: г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-А по состоянию на 21.07.2017 г.) пристройка литер "б" и навес литер "61" входят в состав сооружений данного объекта. На земельном участкеN 2 площадью 3660 кв.м расположено некапитальное металлическое строение (приложение N 1, таблицу изображений изобр. N 8). На земельном участкеN 2 площадью 3660 кв.м частично расположены локальные очистные сооружения N 6, N 6а (бутовые, железобетонные блоки) (см. приложение N 1, таблицу изображений изобр. N 9-12). Согласно данным БТИ (технический паспорт объекта капитального строительства - комплекс нежилых зданий и сооружений по адресу: г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-А по состоянию на 21.07.2017 г.) пристройка литер "б" и навес литер "б 1" входят в состав сооружений данного объекта. На земельном участкеN 2 площадью 3660 кв.м частично расположен моющий грохот (приложение N 1, таблицу изображений N 13, 14) и склад песка (см. приложение N 1, таблицу изображений изобр. N 15)

На земельном участкеN 3 площадью 84 кв.м расположено некапитальное сооружение - главный распределительный щит электроснабжения (ГРЩ) (приложение N 1, таблица изображений изобр. N 17). На водной поверхности площадью 19166 кв.м, находящейся в границах земельного участка по адресу: Севастополь, г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-А с кадастровым номером 91:01:073005:7, механизмов, конструкций не установлено. Площадь земельного участка (как объекта кадастрового учета), расположенного в направлении юго-запада от линии, образующейся в результате соединения точек 18, 17, 16, 15, 14 применительно к кадастровому плану земельного участка 1 (один из контуров земельного участка с кадастровым номером 91:01:073005:297) составляет 511 м2 ( приложение N 1).

Таким образом, в материалах дела представлено достаточно доказательств, в том числе и выводов судебных экспертиз, которые не оспорены ответчиком, подтверждающие доводы истца о том, что ответчиком допущены нарушения условий договора в части фактического использования земельного участка с нарушением его плана границ и площадь фактического использования земельного участка за пределами установленных границ, составляет 5 926 кв. м.

По мнению истца, не исполнение обязанности по завершению застройки является также нарушением условий договора и дополнительным основанием для расторжения арендных правоотношений.

Материалами дела подтверждается, что до настоящего времени освоение земельного участка ответчиком не завершено, что также не оспаривается ответчиком.

Так, в силу статей 42, 46 Земельного Кодекса РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или в виду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В данном случае это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство.

Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Согласно части 1 ст.48 Градостроительного кодекса Российской Федерации ( ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами ст. 51 ГрК РФ, а также положениями ст.3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

В силу положений пункта 1 ст. 14 АПК РФ судом установлено, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.

Так, в соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке: получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; утверждение проектной документации; выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрация права собственности на объект градостроительства.

Проектирование и строительство объектов с 12.03.2011 осуществлялось владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке: получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; утверждение проектной документации; выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрация права собственности на объект градостроительства.

По проекту строительства морского грузового комплекса в бухте Северная, района ковша реки Черная строительство предполагалось также осуществить в несколько этапов: образование территории, дноуглубление акватории, строительство грузовых причалов, обустройство сухого дока со строительством цехов, строительство грузового причала, строительство административно-вспомогательного объекта предприятия.

Ответчик ссылается на то, что после заключения договора аренды им предприняты действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства согласно процедуре, предусмотренной украинским законодательством, а после принятия в Российскую Федерацию Республики Крым (18.03.2014), им предприняты меры по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства, получения разрешительной документации в соответствии с российским законодательством, при этом представлены следующие доказательства, свидетельствующие о принятии мер по строительству и освоению земельного участка.

Приступив к выполнению обязательств по договору, ответчик получил декларацию на осуществление работ по "Модернизации причал" от 21.05.2012, зарегистрированную Инспекцией ГАСК в г. Севастополе. Право на производство строительных работ возникло у ответчика только после получения соответствующего разрешения, то есть в 2012 году. Договором и проектной документацией не предусмотрен предельный срок для строительства Инкерманского порта.

С 2014 года ответчик проводит дноуглубительные работы на основании положительного заключения экологической экспертизы, в январе 2015 года получил кадастровый паспорт земельного участка; подал заявление о переоформлении действующего договора аренды в соответствии с требованиями РФ.

В мае 2017 года ООО "Геопромэкология" получен градостроительный план земельного участка, на комплекс нежилых помещений составлен технический паспорт.

В октябре 2017 года оформлен паспорт временного причала для перевалки насыпных грунтов.

С декабря 2017 года по сентябрь 2018 года организовано проведение государственной экологической экспертизы проектной документации.

Как указано ранее, сам проект строительства фактически предусматривает четыре этапа, ответчик проводит дноуглубление в завершающей стадии.

Проанализировав в соответствии с правилами статьей 67, 68, 71 АПК РФ мероприятия, проведенные арендатором с момента получения земельного участка в аренду на момент вынесения решения по делу, суд пришел к выводу о проведении ответчиком строительства на земельном участке и его освоении.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с тем, что в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение арендатором необходимых активных действий для выполнения обязательств по договору.

Учитывая изложенное, судебная коллегия отмечает, что обстоятельство, признанное всеми участниками процесса, что Общество не завершило выполнение строительных работ и не сдало объект в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на него в целом, никоим образом не свидетельствует о пассивном неправомерном бездействии арендатора, исключившее достижение цели договора аренды.

Исследовав материалы дела, судебная коллегия соглашается с доводами ООО "Геопромэкология" о наличии объективных и неустранимых причин для освоения земельного участка.

Таким образом, судами обеих инстанций не установлено нарушений ответчиком данной обязанности.

Применительно к ст.ст. 42, 46 Земельного Кодекса РФ суд полагает, что ответчиком фактически используется земельный участок, предназначенный для строительства.

Вместе с тем, установленные судебной коллегией существенные нарушения условий договора аренды земельного участка являются основанием для расторжения договора аренды, что влечет обязанность ответчика возвратить истцу земельный участок.

Согласно положениям статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что суд первой инстанции и судебная коллегия пришли к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка, в таком случае арендатор обязан возвратить арендодателю участок в состоянии, позволяющем использовать его надлежащим образом в соответствии с разрешенным использованием, ввиду чего исковые требования об обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу возвратить земельный участок также являются законными и обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, согласно Акту проверки органа государственного надзора (Севреестр) соблюдения требований земельного законодательства юридическим лицом N 109 от 15.12.2017, установлено, что на территории спорного земельного участка расположены два одноэтажных и один двухэтажный капитальный объект, а также иные сооружения, на которые у ответчика имеется право собственности, зарегистрированное в соответствии с украинским законодательством.

Согласно части 1 статьи 35 ЗК РФ, а также разъяснениями изложенными в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав общества (арендатора), имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, занятым и необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимостью, равно как и оформления прав на земельный участок в ином порядке в границах этого объекта.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10, а также нашла свое отражение в Определении Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу N305-ЭС17-2608 по делу А41-13398/2016.

При таких обстоятельствах исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя подлежат удовлетворению в части, встречный иск признан судом необоснованным.

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно части 5 вышеуказанной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

Таким образом, общества с ограниченной ответственностью "Геопромэкология" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственной пошлины за рассмотрение дела в сумме 10 970,31 (десять тысяч девятьсот семьдесят) рублей.

Ввиду допущенного судом первой инстанции нарушения норм процессуального права, являющегося в силу пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, обжалуемое решение Арбитражного суда города Севастополя подлежит отмене с принятием нового судебного акта, которым иск Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя подлежит удовлетворению частично, в удовлетворении встречного иска ООО "Геопромэкология" следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 266, частью 6.1 статьи 268, статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 20 сентября 2018 года по делу N А84-4452/2017 - отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Геопромэкология" (ОГРН 1149204029732, ИНН 9201009923, местонахождения: г. Севастополь, ул. Шевченко, д.6) в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН 920401001, местонахождения: г. Севастополь, ул. Советская, д.9) задолженность по договору аренды земельного участка N 1/11-3 от 09.03.2011 в сумме 1 441 779,86 (один миллион четыреста сорок одна тысяча семьсот семьдесят девять) рублей и 157 940,81 (сто пятьдесят семь тысяч девятьсот сорок) рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, а всего 1 599 720,67 (один миллион пятьсот девяносто девять тысяч семьсот двадцать) рублей.

Расторгнуть договор аренды земельного участка N 1/11-3 от 09.03.2011, общей площадью 6,206 га, находящийся по адресу: г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-а, заключенный между Инкерманским городским Советом как Арендодателем и обществом с ограниченной ответственностью "Геопромэкология" как Арендатором.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Геопромэология" возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок общей площадью 6,206 га, находящийся по адресу: г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-а, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении иска Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в остальной части - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Геопромэкология" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 10 970,31 (десять тысяч девятьсот семьдесят) рублей.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Геопромэкология" о признании недействительным пункта 1 Дополнительного соглашения к договору аренды от 15.06.2011 - отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.И. Сикорская

Судьи

И.В. Евдокимов С.А. Рыбина