Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2019 г. N 15АП-20105/18

город Ростов-на-Дону

02 ноября 2019 г.

дело N А53-24953/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 ноября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Илюшина Р.Р., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Решетовой В.А.,

при участии:

от Максимовой М.Н. - представитель, адвокат Ротенберг А.С. по доверенности от 16 апреля 2018 года,

от Администрации Октябрьского района - представитель Болдырева И.В. по доверенности от 12 июля 2018 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Максимовой Марии Николаевны

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 23 октября 2019 года по делу N А53-24953/2018

по иску индивидуального предпринимателя Максимовой Марии Николаевны (ИНН 616616069860)

к Администрации Октябрьского района Ростовской области

о понуждении к заключению договора,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Максимова Мария Николаевна обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к Администрации Октябрьского района Ростовской области о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка общей площадью 1 150 000 кв.м., с кадастровым номером 61:28:0600022:865, местоположение: Ростовская область, Октябрьский район, южнее ст. Кривянская с установлением выкупной цены равной 321 988 рублей 50 копеек.

Исковые требования мотивированы тем, что предприниматель как арендатор, добросовестно выполнявший соответствующие обязанности, вправе приобрести в собственность земельный участок, на котором ею возведен объект недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.10.2019 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Решения органа публичной власти в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не оспаривались. Суд посчитал, что оснований для приобретения земельного участка в собственность, минуя процедуру публичных торгов, не имеется. Кроме того, сославшись на правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции указал на несоответствие площади земельного участка, испрашиваемого истцом в собственность, площади объекта недвижимого имущества.

На указанное решение подана апелляционная жалоба представителем истца, в которой заявитель жалобы просит решение отменить и принять новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы приводит довод о том, что в данном случае не требуется выяснять соразмерность площади строения площади земельного участка ввиду применения специальных норм земельного законодательства.

На апелляционную жалобу поступил отзыв Администрации Октябрьского района Ростовской области, в котором указано на законность и обоснованность принятого решения.

Дело рассматривалось в суде апелляционной инстанции в нескольких судебных заседаниях в связи с необходимостью правильного установления фактических обстоятельств дела и правильной правовой квалификации, в связи с чем судом апелляционной инстанции приняты новые доказательства от истца и от ответчика.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, письменные пояснения представителей сторон, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции, что отсутствие оспаривания действий органа публичной власти в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исключает возможность удовлетворения заявления.

Положениями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5150/12).

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

По смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (абзац 3 пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25).

В постановлениях от 16.11.2010 N 8467/10, от 06.09.2011 N 4275/11, от 19.06.2012 N 2665/12, от 07.02.2012 N 12573/11, от 24.07.2012 N 5761/12, от 09.10.2012 N 5377/12 и от 10.12.2013 N 9139/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал следующие правовые позиции. При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим. Такой подход не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Из разъяснений, данных в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что в тех случаях, когда для органа публичной власти рассмотрение заявления граждан и юридических лиц о приобретении земельных участков в собственности является обязательным, заявитель вправе использовать как правовой институт о понуждении к заключению договора, так и правовой институт признания ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции представитель Максимовой М.Н. пояснил, что проект договора истцом не направлялся, данное обращение в арбитражный суд следует квалифицировать как оспаривание законности действий (бездействия) органа местного самоуправления.

Апелляционный суд, учитывая очевидность преследуемого предпринимателем Максимовой М.Н. правового интереса, пояснения представителя и указанные выше разъяснения, а также пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, приходит к выводу о необходимости рассмотрения заявленного Максимовой М.Н. требования как заявление о признании незаконным действий (бездействия) органа местного самоуправления по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд установил, что 05.12.2004 между индивидуальным предпринимателем Максимовой Марией Николаевной (арендатор) и Администрацией Октябрьского района Ростовской области (арендодатель) заключен договор аренды N 140.

Указанный договор был заключен на основании аукциона, что подтверждено копией протокола заседания аукционной комиссии от 04.12.2014 N 60 и копией постановления главы Октябрьского района Ростовской области от 05.12.2014 N 1174. Таким образом, предприниматель получила право аренды земельного участка на конкурсной основе.

Согласно пункту 1.1 арендодатель предоставляет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - пашни, сенокосы, пастбища, сады (для ведения садоводства, дачного хозяйства, с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур) виноградники и т.д., площадью 1 150 000 кв.м. с кадастровым номером: 61:28:0600022:865, местоположение: Ростовская область, Октябрьский район, южнее ст. Кривянская.

Срок аренды - с 05.12.2014 по 04.12.2019 (пункт 2.1). 05.12.2014 сторонами подписан акт о передаче.

16.01.2018 отделом архитектуры и сопровождения проектов Администрации Октябрьского района Ростовской области предпринимателю выдано разрешение на строительство объекта - склада хранения оборудования для сельскохозяйственной техники с установленным сроком действия до 15.07.2018.

14.02.2018 отделом архитектуры и сопровождения проектов Администрации Октябрьского района выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 16-528-5-2018.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости Максимова Мария Николаевна является собственником здания склада общей площадью 83 кв.м., расположенного: Ростовская область, Октябрьский район, южнее ст. Кривянская.

13.03.2018 предприниматель обратился с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, имеющего кадастровый номер 61:28:0600022:865 со ссылкой на статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

11.04.2018 предпринимателю направлено уведомление об отказе в предоставлении земельного участка (письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района от 05.04.2018 N 89/403-11).

Указанный отказ послужил основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении апелляционной жалобы суд установил наличие противоречий относительно статуса спорного земельного участка и истребовав документы из Управления Росреестра и Администрации Кривянского сельского поселения установил, что спорный земельный участок с октября 2015 года относится к категории земель населенных пунктов, что следует из письма Администрации Кривянского сельского поселения от 10.04.2019 N 323 и письма Управления Росреестра по Ростовской области от 09.04.2019 N 03-0887.

Апелляционный суд отмечает, что при заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в 2014 году Администрация района не могла не осознавать наличия установленной законодательством льготы для арендатора земель сельскохозяйственного назначения, установленной пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ( в редакции Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ, действовавшей до 01.03.2015), согласно которой: "Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка". Указанная норма не применима к данному спору ввиду того, что земельный участок относится к категории земель поселений с целевым использованием для сельскохозяйственного назначения, однако апелляционный суд учитывает поведение органов муниципального образования, связанное с заключением и исполнением договора, а также информированностью указанных органов о потенциальной правовой судьбе земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде, заключенной по итогам конкурсных процедур.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации ( в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, действующей с 01.03.2015) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации ( в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2016 N 336-ФЗ), без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Согласно указанной норме закона реализация права арендатора на приобретение земельного участка в собственность не связана с наличием или отсутствием объектов недвижимого имущества на спорном земельном участке, в связи с чем подлежат отклонению ссылки Администрации Октябрьского района на несоответствие площади земельного участка площади строения как юридически незначимые. Цитируемые Администрацией района правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда применяются к иным нормами земельного законодательства. Таким образом, подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлен особый (льготный) порядок приобретения в собственность земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства.

Из анализа названных норм следует, что при обращении с заявлением о выкупе земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ требуется установление следующих фактов: предназначение земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства; наличие действующего договора аренды земельного участка; истечение трех лет с момента заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка; фактическое использование такого земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства; отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка; подача заявления о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Указанные условия по данному делу соблюдены. Из содержания пункта 11 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что в составе земель населенных пунктов могут находится земли сельскохозяйственного использования в целях ведения сельскохозяйственного производства.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции Администрация Октябрьского района выдвинула возражения, указав, что на спорном земельном участке находится водный объект, что исключает возможность приватизации земельного участка: якобы расположены водоохранная зона и прибрежная защитная полоса лимана Братский, ерик Дриганов и имеется водная акватория.

В обоснование своего довода представитель Администрации предоставила справку главного архитектора (л.д.12, т.2). Однако на основании каких данных выдана указанная справка в ней не раскрыто, при этом представитель истца заявил о недостоверности указанного документа (л.д.164, т.1).

Как следует из письма Отдела водных ресурсов по Ростовской области Донского бассейнового управления от 28.06.2019 N 01-15/1242 на запрос адвоката, в государственном водном реестре отсутствуют водные объекты - лиман Братский и ерик Дриганов.

Апелляционный суд трижды разъяснял представителю Администрации, что наличие обстоятельств, препятствующих приобретению земельного участка в собственность, лежит на Администрации и разъяснял, что наличие водного объекта надлежит доказывать путем проведения гидрологической экспертизы. Однако и истец и ответчик ходатайства о назначении таковой суду не заявили, кандидатуры экспертов не представили.

Представитель истца предоставил акт осмотра земельного участка от 28.08.2019, в котором участвовали представитель истца, представитель ответчика, главный архитектор Администрации Октябрьского района, представитель Администрации Кривянского сельского поселения, кадастровый инжинер Элькин А.И., геодезист Хемий О.М., оператор квадрокоптера Ротенберг М.А. Осмотр участка осуществлен не только визуально, но и с использованием аэровидеосъемки. При этом были определены опорные точки по внешнему периметру камышового массива и точки в месте расположения ерика Дриганова ( по мнению ответчика). Из акта осмотра следует, что водных объектов как таковых не обнаружено, равно как и признаков наличия гидрологической связи водного объекта с иным водным объектом. Указанное обстоятельство объективно подтверждается и 8 видеофайлами, приложенными к акту. Апелляционный суд ознакомился с указанными видеофайлами и не усмотрел в представленных записях признаков водного объекта. Из записей следует, что на спорном земельном участке действительно имеется в центральной его части заросли тростника, без признаков водного зеркала, не имеется признаков наличия гидрологической связи.

Согласно части 3 статьи 5 Водного кодекса Российской Федерации поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.

Наличия поверхностных вод не доказано.

Несмотря на неоднократное удовлетворение судом ходатайств Администрации об отложении судебного заседания, никаких достоверных доказательств наличия водного объекта, имеющего гидрологическую связи с иными водными объектами, Администрация не представила. Само по себе понижение почвенного слоя с увлаженной почвой и произрастанием тростника не означает образования водного объекта.

Судебная коллегия отклоняет довод Администрации о ненадлежащем содержании земельного участка истцом, поскольку до подачи заявления о приобретении земельного участка в собственность Администрация не облдала информацией о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. Кроме того, видами разрешенного использования земельного участка согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости является пашни, сенокосы, пастбища, сады. Доказательств нарушения целевого использования земельного участка Администрация не предоставила.

Администрация Октябрьского района, несмотря на ранее данные судом разъяснения о заблаговременном предоставлении и раскрытии доказательств, за день до судебного заседания (за час до окончания рабочего времени суда)направила через систему подачи документов "Мой Арбитр" информацию СКУГМС, которая поступила составу суда только в день судебного заседания. Представитель истца возражал против принятия указанного документа.

Судебная коллегия ввиду грубого нарушения ответчиком правил предоставления и раскрытия доказательств на основании части 2 статьи 9, части 4 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказывает Администрации в принятии указанного доказательства. Кроме того, указанное письмо от 22.10.2019 обладает не обладает признаками достоверности, поскольку в приложении отсутствует описание методов установления водных объектов, наличия гидрологической связи и привязки указанных объектов к спорному земельному участку с кадастровым номером 61:28:0600022:865.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что по сути, выдвигая такие возражения, Администрация порочит собственные действия по заключению договора аренды, полагая заключение договора в соответствующей части недействительным.

Согласно пункту 2 статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков. В данном случае идет речь о запрете на формирование земельного участка под водным объектом в пределах его береговой линии.

При этом в Водном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" содержатся нормы, которые предусматривают наличие земельных участков, на которых расположены такие водные объекты как пруд и обводненный карьер (статья 8 Водного кодекса, статья 7 Федерального закона от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации").

Вместе с тем именно Администрация Октябрьского района формировала земельный участок в существующих границах и размере, однако не исключала якобы существующие водные объекты из формируемого земельного участка.

Также Администрация Октябрьского района взимала арендную плату со всей территории земельного участка, не учитывая площадь якобы расположенных на земельном участке водных объектов.

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Поскольку Администрация района сформировала спорный земельный участок без учета якобы существующих водных объектов, принимала арендную плату, исходя из всей площади земельного участка, она в силу названного эстоппеля лишила себя права ссылаться на наличие правовых пороков формирования земельного участка (пункт 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25).

Вместе с тем апелляционный суд отмечает, что Администрация Октябрьского района не доказала в данном деле наличия препятствий для приобретения земельного участка в собственность и принимает решение по делу, исходя из распределения бремени доказывания и правового принципа venire contra factum proprium (недопустимости противоречивого поведения).

Вместе с тем заключение договора купли-продажи спорного земельного участка не исключает права федерального органа исполнительной власти или прокурора (не участвовавших в данном деле) предъявить иск о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным по мотиву наличия на нем водного объекта, не относящегося к изолированным прудам и обводненным карьерам и имеющего гидрологическую связь с иным водным объектом по мотиву, и соответственно относящихся к объектам федеральной собственности при наличии доказательств существования такового водного объекта на спорном земельном участке. Риск признания сделки недействительной (полностью или в части) в таком случае будет лежать на предпринимателе Максимовой М.Н., заверившей в данном деле суд об отсутствии водного объекта.

С учетом изложенного, с учетом того, что Администрация района с разумной степенью достоверности не доказала наличия препятствий для заключения договора купли-продажи, с учетом правил закона о состязательности и распределении бремени доказывания, апелляционный суд находит, что решение Арбитражного суда Ростовской области подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявления в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23 октября 2018 года по делу N А53-24953/2018 отменить и принять новый судебный акт.

Обязать Администрацию Октябрьского района Ростовской области не позднее двух месяцев со дня принятия настоящего постановления подготовить и направить индивидуальному предпринимателю Максимовой Марии Николаевне проект договора купли-продажи земельного участка общей площадью 1 150 000 кв.м. с кадастровым номером 61:28:0600022:865, расположенного южнее станицы Кривянской Октябрьского района Ростовской области, с установлением выкупной цены в размере 321 988 рублей 50 копеек.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

Р.Р. Илюшин А.А. Попов