Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2019 г. N 09АП-55667/19

г. Москва

18 ноября 2019 г.

Дело N А40-35026/19

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Кораблевой М.С., Валюшкиной В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ООО "Фирма Глория Макс", Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.07.2019 по делу N А40-35026/19, принятое судьей Васильевой И.А., по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) к ООО "Фирма Глория Макс" (ИНН 7710547506, ОГРН 1047796464066) о взыскании задолженности, пени,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Шахназарян Е.К. по доверенности от 30.11.2018, диплом КЕ N 13889 от 30.05.2012;

от ответчика: Снигур О.С. по доверенности от 01.10.2019, диплом 1026241582215 от 27.12.2016;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Фирма Глория Макс" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.08.2015 по 27.10.2017 в сумме 5 774 709 руб. 95 коп. и пени за период с 06.01.2016 по 27.10.2017 в сумме 693 901 руб. 44 коп., по договору аренды нежилого помещения от 20.07.2007 N 01-00761/07.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2019 года исковые требования в части взыскания задолженности и пени удовлетворены частично, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, поскольку договор купли-продажи считается заключенным в момент достижения сторонами в письменной форме соглашения по всем существенным условиям договора.

Также, согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, поскольку судом был проигнорирован тот факт, что арендуемое помещение было фактически непригодно к использованию по назначению, кроме того отсутствуют основания для взыскания арендной платы за период, последовавший за датой, когда сделка по приватизации объекта должна быть совершена, то есть 17.02.2016.

Представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2019 года, на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Фирма Глория Макс" заключен договор аренды нежилого помещения от 20.07.2007 N 01-00761/07 общей площадью 80,20 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Сухаревская Б. пл., д. 16/18, стр. 2.

Договор заключен на срок до 30.06.2025 (в редакции Дополнительного соглашения от 17.08.2015).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 6.5 Договор аренды от 20.07.2007 N 01-00761/07, арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

Согласно расчету истца, в нарушение указанных требований, ответчик не перечислил арендную плату за период с 01.08.2015 по 27.10.2017, в результате чего, за ним образовалась задолженность в сумме 5 774 709 руб. 95 коп.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Также, пунктом 7.1 Договора предусмотрены пени по процентной ставке, равной 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В связи с несвоевременным внесением арендной платы, истец начислил ответчику пени за период с 06.01.2016 по 27.10.2017 в сумме 693 903,44 руб.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая ответчиком оставлена без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился с настоящим исковым заявлением.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции указал следующее.

25.11.2015 ООО "Фирма Глория Макс" обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с предоставлением установленного законом пакетом документов.

Однако, в установленный законом срок, Договор купли-продажи занимаемых по Договору аренды помещений с ответчиком заключен не был, ООО "Фирма Глория Макс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи.

Решением от 25.05.2017 по делу N А40-85307/16 были урегулированы разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного помещения.

Указанное решение, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменений и вступило в законную силу 17 августа 2017 года.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

27.10.2017 г. между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Фирма Глория Макс" заключен договор купли-продажи N 59-4934.

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что на стороне ответчика образовалась задолженность по арендным платежам и неустойке за период с 01.08.2015 по 17.08.2017, до вступления в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 25.05.2017. До настоящего времени задолженность не погашена.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что у истца отсутствуют основания для взыскания арендной платы за период после 17.08.2017, в связи с чем, признал заявленные требования Департамента городского имущества г. Москвы подлежащим удовлетворению частично, а сумму задолженности, подлежащую взысканию определил в размере 5 204 065, 42 руб., пени 579 836, 04 руб.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Довод апелляционной жалобы ООО "Фирма Глория Макс" относительного того, что Департамент городского имущества г. Москвы препятствовал Обществу по реализации выкупа арендуемого помещения, поскольку истец при направлении проекта договора купли-продажи от 17.02.2016, обязан был установить реальную стоимость арендуемых нежилых помещений, а значит, отсутствовали бы основания для взыскания арендной платы и пени, отклоняется судебной коллегией на основании следующего.

25.11.2015 ООО "Фирма Глория Макс" обратилось в Департамент городского имущества г.Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с предоставлением установленного законом пакета документов.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как указывает заявитель жалобы, 17.02.2016 Департамент направил в адрес ответчика предложение (оферту) о заключении договора купли-продажи с приложением проекта договора купли-продажи, а 10.03.2016 ООО "Фирма Глория Макс" представило в Департамент городского имущества подписанный с протоколом разногласий к проекту договора купли-продажи.

На условиях ООО "Фирма Глория Макс" договор купли-продажи занимаемых помещений с истцом заключен не был, в связи с чем, ООО "Фирма Глория Макс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы об урегулировании разногласий по установлению рыночной стоимости арендуемого помещения.

При этом, в соответствии с п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Девятый арбитражный апелляционный суд обращает внимание на то, что Общество не представило доказательств признания незаконными действий/бездействия Департамента по предоставлению государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества.

Согласно ст. 4 Закона N 159-ФЗ совершение сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, невозможно без проведения оценки рыночной стоимости объекта, в порядке, предусмотренном федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, доказательств того, что Департамент действовал недобросовестно в материалы дела не представлено.

Довод апелляционной жалобы Департамента городского имущества г. Москвы о том, что право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, поэтому именно с этой даты и прекращается обязательство по внесению арендной платы, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии с п. п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества, обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Действительно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя-арендатора по внесению арендной платы.

Решением от 25.05.2017 по делу N А40-85307/16 были урегулированы разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного помещения.

Указанное решение, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменений и вступило в законную силу 17 августа 2017 года.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) внесения зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Согласно позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 г. N 4408/2011, при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества прекращаются обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи спорного имущества считается заключенным с 17 августа 2017 года, и договор аренды прекращает свое действие с этого момента, и, как следствие, у ответчика отсутствуют обязательства по оплате арендных платежей с даты вступления в законную силу постановления Девятого арбитражного апелляционного суда.

Таким образом, довод апелляционной жалобы о том, что обязанность ответчика по внесению арендных платежей прекратилась лишь с момента фактического подписания договора купли-продажи, не может быть принят во внимание апелляционным судом, как несостоятельный.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.07.2019 по делу N А40-35026/19 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

М.С. Кораблева В.В. Валюшкина