Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2019 г. N 13АП-30203/19

г. Санкт-Петербург

27 ноября 2019 г.

Дело N А56-16449/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Самсоновой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещено.

от ответчика: Новикова О.В. (доверенность от 01.04.2019)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30203/2019) ООО "Аффитто-Групп" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2019 по делу N А56-16449/2019 (судья Бугорская Н.А.), принятое по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ООО "Аффитто-групп" о взыскании задолженности,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Аффитто-групп" (далее - ответчик, Общество) о взыскании по договору N 02/ЗК-07728 от 28.04.2010 задолженности по арендной плате в размере 2 189 834 рубля 17 копеек и неустойки в размере 140 608 рублей 28 копеек, а также неустойки за период с 19.12.2018 по дату фактического исполнения обязательства.

Общество с ограниченной ответственностью "Аффитто-групп" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области со встречным исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга с требованием о признании недействительным уведомления от 16.10.2018 N 77958-32 об изменении арендной платы.

Решением от 23.07.2019 с учетом определения об исправлении опечатки от 23.07.2019 иск удовлетворен. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением, ООО "Аффитто-Групп" обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, указав, что одностороннее изменение арендной платы, выраженное в уведомлении от 16.10.2018 N 77958-32, не соответствует договору, гражданскому законодательству РФ.

В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержал. Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между сторонами заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации N 02/ЗК-07728 (далее - договор) от 28.04.2010 года, зарегистрированного Управлением ФРС по СПб и ЛО 23.06.2010 под номером регистрации 78-78-01/0378/2010-113, по условиям которого Комитет предоставил обществу с ограниченной ответственностью "Стелла" (ИНН 7806133739) во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 78:36:5502:18, находящийся по адресу: г. Санкт-Петербург, Суздальский пр., участок 1 (северо-восточнее дома 5, корп. 2, литера А по Суздальскому проспекту) площадью 2330 кв.м. (далее - участок).

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставлен для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, разработки проектной документации, с правом возведения на участке объектов недвижимости.

Согласно пункту 3.1 договора срок договора по 27.04.2016.

В силу пункта 3.5 договора размер арендной платы составляет 5 280 000 рублей. Порядок и размер арендной платы по договору за 4-6 годы действия договора, если ответчик приступит в установленном порядке к строительству составляет по 175 824 руб., вносимых поквартально (по 43 956 руб.).

Оставшаяся сумма арендной платы вносится Обществом в срок не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора, указанного в п. 3.1 договора (пункт 3.6.4 договора).

Частью 2 пункта 3.7 договора установлено право Комитета в случае продления срока действия договора в соответствии с п. 6.1 договора изменить размер арендной платы за участок в бесспорном и одностороннем порядке с учётом функционального назначения объекта и в соответствии с нормативными правовыми актами РФ и (или) СПб, регулирующими исчисление размера арендной платы.

Также частью 2 пункта 3.7 договора установлено, что новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Обществом уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения Обществом уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

В силу пункта 6.1 договора Комитет обязан по требованию Общества заключить дополнительное соглашение к договору о продлении срока его действия на 49 лет при условии, что строительство объекта закончено арендатором в срок, указанный в пункте 3.1 договора, и у Комитета отсутствует предусмотренная законодательством РФ обязанность предоставить участок в пользование иным лицам.

В соответствии с пунктом 6.7 договора по окончании срока действия договора, указанного в пункте 3.1, но не ранее дня утверждения акта приемки законченного строительством объекта или объектов, арендная плата за участок подлежит установлению в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Санкт-Петербурга, регламентирующими исчисление размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и расположенные на территории Санкт-Петербурга.

При наступлении юридических фактов, оговоренных в пункте 6.7 договора, стороны обязаны заключить дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы.

30.10.2014 к договору было составлено дополнительное соглашение об изложении преамбулы договора в новой редакции в связи с реорганизацией ООО "Стелла" путем выделения ООО "Вектор" (ИНН 7802869260), зарегистрированное Управлением Росреестра 27.03.2015, номер регистрации 78-78/039-78/059/005/2015-129/1. платы по формуле, включающей коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством СПб на текущий год, и составляющий с 01.07.2018- 1,24.

К Уведомлению N 88093-32 был также приложен расчет арендной платы за участок, согласно которому размер квартальной арендной платы за участок составляет 203 166, 38 руб. (Коды 1.5, 3.1,3.12, 7.1,11.4).

25.11.2015 ООО "Вектор" получено разрешение N 78-003-0345-2015 на строительство на Участке объекта розничной торговли (далее- объект).

13.04.2016 года ООО "Вектор" обратилось в Комитет с письмом N 40/04-16 о выдаче разрешение на присвоение объекту милицейского адреса.

29.04.2016 года объекту присвоен адрес: РФ, г. Санкт-Петербург, Суздальский проспект, дом 7, строение 1. 19.04.2017 года Служба Госстройнадзора СПб выдала ООО "Вектор" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-03-19-2017.

13.07.2017 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу объекту присвоен кадастровый номер 78:36:0005502:5638 и зарегистрировано право собственности Общества на объект.

24.07.2017 года письмом N 26/07-17 Общество уведомило Комитет о произведенной регистрации права собственности Общества на объект с приложением выписки из ЕГРН, копия которой представлена Комитетом в материалы дела.

Истец направил в адрес ответчика уведомление от 16.10.2018 N 77958-32 о размере арендной платы к договору аренды земельного участка, предоставляемого для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации от 28.04.2010 N 02/ЗК-07728 (далее - Уведомление N 77958-32).

Уведомлением N 77958-32 Комитет уведомил адресатов о размере квартальной арендной платы за участок с 19.04.2017 по договору, указал на необходимость рассчитывать текущую сумму арендной платы по формуле, включающей коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга на текущий год, и составляющий для периода 2017 - 30.06.2018 - 1,2; с 01.07.2018 - 1,24.

Также, в пункте 3 Уведомления N 77958-32 разъяснено, что при предоставлении ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, выполненной ГУН "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", будет произведен перерасчет арендной платы в соответствии с предоставленной ведомостью.

К уведомлению N 77958-32 был также приложен расчет арендной платы за участок, согласно которому размер квартальной арендной платы составляет 409 411, 70 руб. (Код 18).

На основании обращения Общества ГУП "ГУИОН" составлена ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории peг. N 50811-18/1 по состоянию на 31.10.2018.

На основании ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории peг. N 50811-18/1 Комитет направил Обществу и ООО "Вектор" уведомление N 88093-32 от 22.11.2018, которым уведомил адресатов о размере квартальной арендной платы за участок с 30.10.2018 по договору, указал на необходимость рассчитывать текущую сумму арендной платы по формуле, включающей коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством СПб на текущий год, и составляющий с 01.07.2018-1,24.

К Уведомлению N 88093-32 был также приложен расчет арендной платы за участок, согласно которому размер квартальной арендной платы составляет 203 166, 38 руб. (Коды 1.5, 3.1,3.12, 7.1,11.4).

В нарушение требований пунктов 3.6 и 4.2.6 договора ответчик не выполнил свои обязательства по внесению арендной платы в полном объеме.

За период с 13.07.2017 по 31.11.2018 размер задолженности составил 2 189 834 рубля 17 копеек.

В соответствии с пунктом 7.2 договора в случае нарушения пункта 3.6 договора ответчику начисляются пени за каждый день просрочки в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы.

Учитывая изложенное, истец начислил ответчику неустойку за период с 11.10.2017 по 18.12.2018 в размере 140 608 рублей 28 копеек.

24.12.2018 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием уплаты задолженности и пеней. Требование истца оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Согласно статье 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Договором аренды предусмотрено, что арендная плата может быть пересмотрена в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (пункт 3.7 договора). Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Таким образом, стороны должны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельный участок и не вправе применить другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73) по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из указанного, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Как следует из имеющихся в материалах дела документов, договор был заключен по результатам торгов, состоявшихся 28.04.2010, предметом которых выступало право заключения договора аренды земельного участка, а критерием определения победителя являлся размер арендной платы на срок проектирования и строительства, который составлял 6 лет со дня подписания протокола о результатах торгов, то есть до 27.04.2016, что было зафиксировано в разделе 3 договора.

Таким образом, размер арендной платы после даты ввода объекта в эксплуатацию с 19.04.2017 являлся не договорным, а регулируемым.

Несмотря на отсутствие соглашения о продлении срока действия договора земельный участок не возвращен арендодателю и используется под иные цели.

Уведомлением N 77958-32 Комитет уведомил адресатов о размере квартальной арендной платы за участок с 19.04.2017 по договору. Получение указанного уведомления ответчиком не оспаривается.

Учитывая изложенное, оснований для признания уведомления от 16.10.2018 N 77958-32 недействительным не имеется.

Начисление пеней обоснованно п. 7.2 договора и ст. 330 ГК РФ. Расчет судом проверен и признан правильным, оснований для уменьшения размера пеней судом не установлено.

Поскольку степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, то суд дает оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения ст.71 АПК РФ.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, признав требования Комитета обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2019 по делу N А56-16449/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина