Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2024 г. N 09АП-7383/24 по делу N А40-145697/2023

г. Москва

05 апреля 2024 г.

Дело N А40-145697/23

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Транс-Логик Траст" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.12.2023 г. по делу N А40-145697/23 по иску Закрытого акционерного общества "Беларком" к Обществу с ограниченной ответственностью "Транс-Логик Траст" о взыскании 3 811 000 руб.

при участии в судебном заседании: от истца Шишенина Ю.Ю. (по доверенности от 10.01.2023 г.); от ответчика Самаева Т.И. (по доверенности от 12.04.2023 г.)

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Беларком" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Транс-Логик Траст" арендной платы за период с 01.03.2023 г. по 01.07.2023 г. в размере 1 460 000 руб., убытков в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 2 338 000 руб., убытков в виде стоимости проведения исследования и составления экспертного заключения по оценке восстановительного ремонта в размере 13 000 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.12.2023 г. исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы задолженность по арендной плате за период с 01 по 20 марта 2023 г. в размере 245 161 руб. 29 коп., убытки в виде стоимости восстановительного ремонта помещения в размере 1 401 709 руб. 27 коп., в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в иске, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Истец против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 01.04.2022 г. между ЗАО "БелАрКом" (арендодатель) и ООО "Транс-Логик Траст" (арендатор) заключен договор аренды N Г53-1/22, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение под офис общей площадью 165 квадратных метров, расположенное в здании по адресу: город Москва, улица Гиляровского, дом 53, а именно: третий этаж, помещение N 7, комнаты NN 1-4, назначение недвижимого имущества - офис.

Как указывает истец, 01.04.2022 г. объект аренды без указания на неудовлетворительное состояние передан ответчику.

Согласно п. 2.1 спорного договора он вступает в силу с момента подписания и действует до 28.02.2023 г.

В соответствии с п.п. 3.2.2, 3.2.3, 3.2.5 спорного договора ответчик обязался передать (вернуть) арендодателю недвижимое имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, со всеми неотделимыми улучшениями, по передаточному акту, подписываемому сторонами или уполномоченными представителями сторон в течение 3 (трех) рабочих дней с даты освобождения недвижимого имущества; обеспечить сохранность недвижимого имущества с момента передачи недвижимого имущества арендатору и до возврата недвижимого имущества арендодателю; вносить арендную плату в размерах, порядке и сроки, установленные договором.

В силу п. 3.1.4 договора арендодатель обязался поддерживать все элементы и технические системы недвижимого имущества в исправном и безопасном состоянии в течение всего срока аренды и немедленно организовывать в согласованный сторонами срок ремонт любого из этих элементов или систем за свой счет в случае их неисправности или поломки при условии, что такая неисправность или поломка не были вызваны виной или грубой неосторожностью арендатора. В последнем случае арендодатель обязан организовать ремонт за счет арендатора.

Согласно п.п. 4.1, 4.2 договора передача недвижимого имущества арендатору в аренду и возврат недвижимого имущества арендодателю арендатором оформляются двусторонними актами приема-передачи (приложение N 1 к договору), подписываемыми сторонами или уполномоченными представителями сторон в течение 3 рабочих дней с момента подписания договора. Указанные в настоящем пункте договора акты являются неотъемлемой частью договора. уклонение одной из сторон от подписания акта приема-передачи недвижимого имущества на условиях договора рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче недвижимого имущества, а арендатора - по принятию недвижимого имущества.

Также согласно п. 5.1 спорного договора арендатор ежемесячно вносит арендную плату за пользование недвижимым имуществом в соответствии с условиями договора не позднее пятого числа текущего месяца из расчета 380 000 руб. в месяц, НДС не облагается, а с 17.11.2022 г. - 365 000 руб.

В соответствии с п. 5.5, 5.6 договора страховой депозит возвращается арендодателем арендатору в случае прекращения или досрочного расторжения договора, за вычетом согласованных сумм возможного ущерба недвижимому имуществу, а также прилегающим помещениям, нанесенного по вине или грубой неосторожности арендатора, если таковой ущерб был нанесен. В случае нанесения такого ущерба стороны обсуждают размер убытков, которые понес в связи с этим арендодатель. Ущерб, если таковой был нанесен, фиксируется сторонами в письменном виде. Страховой депозит должен быть возвращен арендатору в течение 10 (десяти) банковских дней с даты подписания акта сдачи-приемки недвижимого имущества.

При этом, в п. 6.3.2 договора сторонами согласовано, что в случае причинения ущерба недвижимому имуществу по вине арендатора, арендодатель вправе использовать страховой депозит согласно п. 5.5. настоящего договора.

Как указывает истец в обоснование исковых требований, 28.02.2023 г. договор аренды прекратил своё действие за истечением срока аренды. Однако арендованные нежилые помещения арендодателю возвращены не были, акт возврата помещения до настоящего времени не составлялся и не подписывался.

За период с 01.03.2023 г. по 01.07.2023 г. истец начислил ответчику арендную плату в размере 1 460 000 руб.

Однако судом первой инстанции установлено, что помещение фактически было возвращено истцу 21.03.2023 г., в связи с чем, требование о взыскании задолженности по арендной плате признано обоснованным за период с 01 по 20.03.2023 г. в размере 245 161 руб. 29 коп., в остальной части требований по арендной плате отказано.

Как указал истец, 01.03.2023 г. при осмотре нежилого помещения представителями ЗАО "БелАрКом" и ООО "Транс-Логик Траст" было выявлено неудовлетворительное состояние как самого нежилого помещения, так и оборудования: сломана и не закрывается шторка у кондиционера фирмы LG; сломан механизм подъема у римских штор, которые закрывают панорамные окна; паркетный пол имеет состояние не соответствующее нормальному износу.

В соответствии с заключением специалиста N 1311-23 об оценке рыночной стоимости услуг и материалов для восстановительного ремонта нежилых помещений и материальных ценностей в части имеющихся повреждений, расположенных по адресу: Москва, ул. Гиляровского д. 53, стоимость восстановительного ремонта повреждений составила 2 338 000 руб. Осмотр повреждений экспертом был проведен 05.05.2023 г., о чем ответчику было направлено уведомление 28.04.2023 г., которое получено последним только 12.05.2023 г., что лишило ответчика возможности участвовать в проведении осмотра помещений. Стоимость исследования составила 13 000 руб.

Вместе с тем, суд первой инстанции признал обоснованными требования о возмещении убытков, причиненных помещению в размере 1 401 709 руб. 27 коп., в том числе разборка деревянных плинтусов - 2 422 руб. 58 коп., разборка покрытий из щитового паркета - 44 781 руб. 06 руб., обработка поверхностей - 33 947 руб. 31 коп., устройство покрытий из паркета штучного - 184 141 руб. 64 коп., доска паркета - 485 447 руб. 43 коп., шлифовка поверхности паркетных покрытий - 13 898 руб. 95 коп., покрытие паркетных полов лаком - 43 383 руб. 91 коп., устройство плинтусов - 20 339 руб. 11 коп., демонтаж осветительных приборов - 2 942 руб. 61 коп., снятие обоев простых и улучшенных - 19 865 руб. 82 коп., обработка стен грунтовкой - 12 360 руб. 88 коп., настенное покрытие стекло обоями с окраской - 384 235 руб. 01 коп., обои - 94 689 руб. 13 коп., краски - 14 172 руб. 96 коп., монтаж розеток - 15 395 руб. 70 коп., монтаж выключателя, включателя - 15 951 руб. 83 коп., смена оконных ручек - 300 руб. 88 коп., выправка укрепления и пристрожка четвертей дверных коробок - 1 007 руб. 39 коп., погрузка и выгрузка строительного мусора - 2 858 руб. 01 коп., перевозка строительного мусора - 3 164 руб. 48 коп., отходы (мусор) от строительных и ремонтных работ - 6 403 руб. 58 коп.

В части требований по оплате работ: устройство тепло- и звукоизоляции пола из фанеры - 294 166 руб. 45 коп., наклеивание сетки штукатурной стеклотканевой - 47 193 руб. 64 коп., установка карнизов - 3 709 руб. 80 коп. и 5 335 руб. 62 коп., суд признал данные расходы не подлежащим возложению на ответчика, как относящиеся к улучшению качеств объекта аренды. В части требований по оплате работ - смена аккустических плит в подвесных потолках - 4 213 руб. 22 коп., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленные на фотографиях подтеки на потолке находятся вне зоны ответственности арендатора.

В части указания истца на то, что сломана и не закрывается шторка у кондиционера фирмы LG; сломан механизм подъема у римских штор, которые закрывают панорамные окна; суд признал требования несостоятельными, поскольку из акта приема-передачи не следует, что помещение сдавалось с римскими шторами, в акте указано (жалюзи на окнах). Доказательства поломки кондиционера и его ремонта материалы дела не содержат.

Учитывая представление истцом доказательств фактически понесенных затрат, суд первой инстанции не принял в качестве доказательств сумму ущерба, установленную заключением специалиста N 1311-23, который провел осмотр помещений в отсутствие надлежащего изведения ответчика о дате и месте осмотра объекта, в связи с чем во взыскании с ответчика расходов на получение заключения отказано.

При этом, судом первой инстанции принято во внимание, что внесенный ответчиком страховой депозит был зачтен в счет оплаты арендной платы за февраль 2023 г. письмом исх. N 137 от 24.04.2023 г., а потому не может быть зачтен в счет ущерба.

Таким образом, судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, исковые требования удовлетворены частично.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Довод жалобы относительно того, что помещение освобождено арендатором и передано арендодателю к 01.03.2023 г. необоснован и подлежит отклонению.

Как установлено судом первой инстанции, 17.03.2023 г. ответчик направил в адрес истца письмо исх. N 102 от 17.03.2023 г., к которому приложил акт приема-передачи помещения от 28.02.2023 г. по договору N Г53-1/22 от 01.04.2022 г. (2 экземпляра) и соглашение от 20.02.2023 г. о расторжении договора аренды офиса N Г53-1/22 от 01.04.2022 г. (2 экземпляра).

Кроме того, 21.03.2023 г. ответчик направил в адрес истца ценной бандеролью ключи от арендованного ранее помещения. Почтовое отправление N 12734979018180 с ключами к помещению было получено 23.03.2023 г. истцом.

Таким образом, суд первой инстанции по совокупности представленных в материалы дела доказательств, обоснованно пришел к выводу, что помещение фактически было возвращено арендодателю 21.03.2023 г., то есть в момент отправки арендатором в адрес арендодателя ключей от помещения.

Довод жалобы относительно того, что помещение было возвращено арендатором арендодателю в нормальном состоянии с учетом естественного износа, также опровергается представленными в материалы дела доказательствами.

Из материалов дела усматривается, что помещение было передано арендатору во временное пользование и владение по спорному договору аренды без недостатков (передаточный акт от 01.04.2022 г.).

При этом после истечения срока договора аренды помещение было возвращено арендатором арендодателю при наличии в нем недостатков и в состоянии, отличающемся от первоначального.

Заявленный арендодателем перечень недостатков и их характер арендатором фактически не оспаривался, а настаивал лишь на отнесении данных недостатков к категории нормального износа, не имея возможности при этом пояснить суду, как данные недостатки могли возникнуть без внешнего воздействия на элементы отделки помещения.

Между тем, характер заявленных недостатков, очевидно, указывает на то, что они являются следствием прямого воздействия на них (следствием повреждения либо следствием ненадлежащей эксплуатации), что не относится с категории нормального или естественного износа, в связи с чем, доводы ответчика о том, что данные недостатки являются следствием естественного износа, являются необоснованными и правомерно были отклонены судом первой инстанции.

Судом первой инстанции также принято во внимание, что ответчик арендовал спорное имущество у истца на протяжении 10 лет, однако доказательства того, что во исполнение условий договора и ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации производились работы по поддержанию имущества в нормальном состоянии в материалы дела не представлены, равно как и не представлены доказательства того, что ответчик обращался к истцу в порядке п. 3.1.4 договора о необходимости проведения ремонта.

Довод жалобы относительно того, что иск о возмещении убытков является необоснованным ввиду достижения сторонами договоренности о зачете суммы страхового депозита в счет погашения арендной платы, также подлежит отклонению, поскольку достижение сторонами каких-либо договоренностей о порядке и сроках внесения арендной платы по условиям договора не влечет прекращение обязательств по возврату помещения в том виде, в каком оно было получено арендатором, и не исключает ответственности арендатора за убытки, причиненные имуществу в период исполнения договора аренды.

Довод жалобы о том, что судом при вынесении решения были взысканы с ответчика расходы истца по возмещению капитального ремонта помещения, не соответствуют фактическим обстоятельствам ввиду того, что поименованные в решении расходы на производство восстановительных работ, которые суд взыскал с арендатора в пользу арендодателя, очевидно, являются расходами на проведение текущего ремонта и непосредственно связанными с ненадлежащей эксплуатацией арендатором помещения (повреждение помещения, что и вызвало необходимость проведения таких работ).

Каких-либо доказательств того, что указанные повреждения были причинены помещению третьими лицами, либо вследствие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, арендатором в материалы дела представлены не были, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о возложении на арендатора стоимости указанных восстановительных работ.

Контррасчет задолженности по арендной плате, произведенный ответчиком, противоречит условиям заключенного между сторонами договора и подлежит отклонению как несостоятельный. При этом вопреки возражениям ответчика, судом учтено, что с 17.11.2022 г. арендная плата за спорное помещение составляет 365 000 руб. ежемесячно.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2023 г. по делу N А40-145697/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Левченко