Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2019 г. N 09АП-52472/19

город Москва

26 ноября 2019 г.

Дело N А40-287003/18

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 ноября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В.,

судей Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Департамента городского имущества города Москвы и

ООО "Лаборатория градостроительных решений"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 3 июля 2019 года

по делу N А40-287003/18, принятое судьей Панфиловой Г.Е.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к ООО "Лаборатория градостроительных решений"

о взыскании,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Борисова О.С. по доверенности от 30.11.2018, дип. N 1460 от 08.07.2019;

от ответчика: Кобылинский Д.А. по доверенности от 07.08.2019, диплом N 4924 от

02.07.2014,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Лаборатория градостроительных решений" (далее - ответчик) о взыскании 566 514 руб. 61 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2017 по 22.11.2017, 12 319 руб. 38 коп. пени за период с 06.04.2017 по 22.11.2017 по договору аренды от30.11.2011 N 07-00072/11, ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ.

Решением суда от 03.07.2019 г. иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскано 155 503 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате, 8 148 руб. 48 коп. пени за период с 01.04.2017 г. по 25.06.2017 г.; в удовлетворении остальной части иска суд отказал.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец и ответчик обратились с апелляционными жалобами.

Истец просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик просит обжалуемое решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования в части взыскания суммы основной задолженности.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представители истца и ответчика доводы своих апелляционных жалоб поддержали по изложенным в них основаниям.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, правоотношения сторон возникли из договора аренды от 30.11.2011 N 07-00072/11, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 173,30 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новаторов, д.4.

Договор заключен на срок до 31.05.2022 г. (в редакции дополнительного соглашения от 12.09.2017 г.).

По условию п. 6.4. договора арендатор обязался вносить арендную плату за пользование помещением.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате составила 566 514 руб. 61 коп. за период с 01.04.2017 г. по 22.11.2017 г.

На основании п.8.1. договора истец начислил неустойку в сумме 12 319 руб. 38 коп. за период с 06.04.2017 г. по 22.11.2017 г.

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием оплатить задолженность.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

При исследовании материалов дела было установлено, что вступившим в законную силу судебным актом по делу N А40-209233/16 урегулированы разногласия сторон при заключении договора купли-продажи.

В рамках указанного дела было установлено, что 11.03.2016 г. арендатор обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу требований ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Истец просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.04.2017 г. по 22.11.2017 г.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В этой связи, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 425, пунктами 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 6 Постановления от 17.11.2011 N 73, в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10, в случае утверждения судом условий договора купли-продажи имущества, находящегося на день вступления в законную силу решения суда во владении покупателя, такой договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда, утвердившего условия сделки.

С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Как указано в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ).

Между тем, с учетом п. 4 ст. 445 ГК РФ договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 10.07.2017 г. по делу N А40-209233/16, то есть с 25.09.2017 г.

Таким образом, в рамках рассматриваемого спора суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у ответчика с 25.09.2017 г. отсутствует обязанность по уплате арендных платежей по договору.

Учитывая изложенное, суд признал обоснованным и подлежащим удовлетворению требования истца о взыскании задолженности в размере 155 503 руб. 34 коп. и пени в сумме 8 148 руб. 48 коп.

Возражая против удовлетворении исковых требования в части задолженности по арендной плате, ответчик ссылается на обстоятельства того, что Департамент на основании ст. 9 Закона N 159-ФЗ обязан был в срок до 04.06.2016 г. направить Обществу проект Договора купли-продажи. Также ответчик указал на имеющуюся переплату в связи с внесением суммы обеспечительного платежа.

При исследовании обстоятельств дела, с учетом доводов апелляционных жалоб, представленного ответчиком доказательства обращения в Департамент с заявлением о перерасчете, доказательства перечисления Департаментом суммы обеспечительного платежа в размере 375 936 руб. 23 коп. в счет погашения задолженности по арендной плате, Департамент представил в апелляционный суд уточненный расчет исковых требований.

Как пояснил истец и следует из представленного представителем Департамента информационного расчета, по состоянию на 18.11.2019 г. за период с 01.04.2017 г. по 25.09.2017 г. за ответчиком имеется задолженность по пени в сумме 8 084 руб. 75 коп., задолженность по арендной плате отсутствует; наоборот установлена переплата в сумме 227 643 руб. 62 коп.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела и закону и подлежит частичной отмене.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 3 июля 2019 года по делу N А40-287003/18 отменить, изложив резолютивную часть решения суда в следующей редакции:

Взыскать с ООО "Лаборатория градостроительных решений" (ОГРН 1137746596360) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) пени за период в размере 8 148 руб. 48 коп.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Взыскать с ООО "Лаборатория градостроительных решений" (ОГРН 1137746596360) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Лаборатория градостроительных решений" судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, в размере 3 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Панкратова Н.И. Савенков О.В.