Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2019 г. N 20АП-7771/19

г. Тула

28 ноября 2019 г.

Дело N А62-922/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27.11.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.11.2019.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., при участии от ответчика - администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области (г. Смоленск, ИНН 6714003858, ОГРН 1026701452997) - Голактионовой И.В. (доверенность от 09.01.2019), в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Михеева Дмитрия Владимировича (ОГРНИП 315673300009915), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Михеева Дмитрия Владимировича на решение Арбитражного суда Смоленской области от 10.09.2019 по делу N А62-922/2019 (судья Яковлев Д.Е.),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Михеев Дмитрий Владимирович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области (далее - администрация) о возложении на ответчика обязанности в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда направить истцу проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:18:0040202:2047, площадью 20 000 кв. метров, расположенного по адресу: Смоленская область, Смоленский район, сельское поселение Михновское, д. Боровая, по цене в соответствии с действующим законодательством

Решением суда от 10.09.2019 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован правомерностью отказа администрации в предоставлении истцу земельного участка в испрашиваемой площади по причине ее несоразмерности площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости.

В апелляционной жалобе предприниматель просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на применение судом к возникшему спору недействующей статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Указывает, что действующее законодательство не содержит требований о необходимости обоснования площади испрашиваемого участка с учетом соразмерности площади построенных на нем объектов недвижимости. Отмечает, что, выставляя земельный участок на аукцион, администрация сама определила его площадь и вид разрешенного использования, тем самым предоставив арендатору право самостоятельного определения объема застройки и размещения капитальных объектов. Сообщает, что в обоснование площади испрашиваемого земельного участка предоставлено технико-экономическое заключение ООО "МФЦ "БИНОМ". В связи с этим считает, что основания для назначения по делу судебной экспертизы отсутствовали. Отмечает, что расположенные на земельном участке объекты относятся к единому производственному комплексу, что не учтено при постановке вопросов на экспертизу. Оценивает действия администрации как злоупотребление правом.

В отзыве администрация просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает, что истцом представлены документы только на два объекта недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, правоустанавливающие документы на открытые склады и открытые площадки хранения готовой продукции отсутствуют. Ссылаясь на правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 N 308-КГ16-5467, отмечает, что формирование земельного участка под объектами недвижимости заявителя должно осуществляться с учетом площади, необходимой для их эксплуатации. Выражает согласие с выводом суда о том, что статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации направлена на возможность реализации исключительного права собственника на приобретение земельного участка без торгов только под существующими объектами недвижимости, а не планируемыми к возведению в будущем, а иной подход повлечет обход установленной законом процедуры предоставления земельного участка.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителя не направил. С учетом мнения представителя ответчика судебное заседание проводилось в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя администрации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании протокола аукциона от 18.10.2016 N 115/16 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка общей площадью 20 000 кв. метров, с кадастровым номером 67:18:0040202:2047, расположенного по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Михновское сельское поселение, деревня Боровая, с разрешенным использованием: для коммунально-складских объектов 4 или 5 класса опасности различного профиля, на срок 18 месяцев (т. 1, л. д. 10).

Какие-либо объекты недвижимости на земельном участке на момент заключения договора отсутствовали (пункт 1.2 договора).

В период действия договора на спорном земельном участке на основании выданных администрацией разрешений на строительство (т. 1, л. д. 16, 18) возведены объекты недвижимости - административное здание (общей площадью 46,6 кв. метров) и склад (общей площадью 138,2 кв. метров), которые введены в эксплуатацию разрешением от 14.03.2017 N 67-RU67518000-12-2017 (т. 1, л. д. 18).

30.03.2017 предприниматель обратился к администрации с заявлениями о выкупе арендуемого земельного участка площадью 20 000 кв. метров и расторжении договора аренды (т.1, л. д. 23, 95).

Повторно аналогичное заявление о выкупе было подано предпринимателем 30.07.2018 (т. 1, л. д. 24, 97).

Рассмотрев заявления, администрация в письме (т. 1, л. д. 31) сослалось на несоразмерность площади земельного участка, испрашиваемой для целей эксплуатации объектов недвижимости, указав, что совокупная площадь объектов недвижимости составляет 184,8 кв. метров, в то время как площадь испрашиваемого земельного участка - 20 000 кв. метров. В связи с этим, в целях оформления права собственности администрация рекомендовала предпринимателю сформировать земельный участок под существующими объектами и обратиться с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка соразмерной площади в соответствии со статьей 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации.

В письме от 16.01.2019 предприниматель сообщил, что имеет заинтересованность в приобретении в собственность всего арендуемого земельного участка площадью 20 000 кв. метров.

Наличие разногласий сторон по размеру подлежащей предоставлению предпринимателю в собственность площади земельного участка явились основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Применительно к разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, предприниматель обратился к администрации с заявлением о выкупе, не прилагая к нему проект договора купли-продажи (как то предусмотрено пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации), в ответ на это заявление администрацией проект договора в его адрес не направлялся.

Исходя из существа заявленных требований, предприниматель просил возложить на администрацию обязанность устранить допущенные нарушения его прав и законных интересов путем направления в его адрес проекта договора купли-продажи как последствие признания незаконным отказа администрации в предоставлении ему арендуемого земельного участка в собственность (часть 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с этим суд первой инстанции правомерно рассмотрел возникший спор по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулированы главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

Статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю. В таком решении должны быть указаны все основания отказа.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с названным Кодексом, другими федеральными законами.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, от 10.04.2017 N 307-ЭС17-2389, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409).

В связи с этим факт формирования земельного участка для целей передачи в аренду для строительства (с учетом того, что объекты недвижимости были построены после заключения договора) не свидетельствует о том, что именно в указанной площади земельный участок необходим для целей эксплуатации созданных в период аренды объектов недвижимости.

Таким образом, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что для эксплуатации расположенных на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимого имущества (совокупной площадью 184,9 кв. метров) требуется земельный участок испрашиваемой площади (20 000 кв. метров).

Между тем, доказательств, обосновывающих необходимость использования для целей эксплуатации административного здания и склада испрашиваемой площади земельного участка, превышающую площадь объектов недвижимости в 108 раз (20 000 кв. метров : 184,8 кв. метров) не представлено.

В то время как заключением проведенной по делу судебной экспертизы от 24.07.2019 (т. 1, л. д. 90) установлено, что для нормальной эксплуатации и обслуживания объектов капитального строительства достаточная и необходимая площадь земельного участка составляет 3007 кв. метров (0,3 га).

В деле отсутствуют надлежащие доказательства формирования земельного участка для цели эксплуатация двух объектов недвижимости, с заявлением о предоставлении земельного участка в площади, необходимой для эксплуатации этих объектов, предприниматель не обращался. Его требования основаны на необходимости предоставления земельного участка именно в размере, указанном в договоре аренды, который заключался не для целей эксплуатации объектов, а для строительства.

Оценив экспертное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции принял его в качестве надлежащего доказательства, ввиду соответствия требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

Изложенные заявителем возражения по экспертному заключению не принимаются судом, поскольку сводятся к несогласию с выводами, сделанными квалифицированным специалистом в области землеустройства.

В соответствии со статьей 7 Закона N 73-ФЗ, который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона N 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

С учетом изложенного, предупреждения судебного эксперта об уголовной ответственности, основания для вывода о сомнительности или противоречивости выводов составленного им исследования отсутствуют.

Ссылка заявителя на технико-экономическое обоснование, составленное ООО МФЦ "БИНОМ" (т. 1, л. д. 137), не принимается судом, поскольку оно выполнено на основании сведений о планируемом использовании территории земельного участка (с учетом предполагаемых мест размещения открытых складов), а не для целей эксплуатации существующих объектов недвижимости. Кроме того, указанное технико-экономическое обоснование не содержит обоснований площадей указанных в нем элементов со ссылками на конкретные нормативные акты и правила.

Довод заявителя о том, что, передав земельный участок в аренду, администрация предоставила предпринимателю право самостоятельно определять объем его застройки исходя из разрешенного использования, в том числе и в будущем, отклоняется.

Положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющие исключительное право собственника объекта недвижимого имущества на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов, направлены на возможность реализации такого права исключительно под существующими объектами, а не планируемыми к возведению в будущем. В противном случае возможность получения земельного участка для строительства объектов без проведения торгов направлена в обход установленной законом процедуры, что является недопустимым.

Довод предпринимателя о том, что действующее земельное законодательство не предусматривает необходимости обоснования необходимой площади испрашиваемого земельного участка с учетом соразмерности площади построенных на нем объектов недвижимости, а правовые подходы, сформированные в отношении ранее действовавшей редакции статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не применимы к настоящему спору, основан на неверном понимании действующего законодательства.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, установленные статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, касаются заявлений о предоставлении без торгов сформированных земельных участков. Правовое регулирование такого формирования (в данном случае - для целей эксплуатации построенных объектов недвижимости на ранее арендуемом земельном участке) определено главой I.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Таким образом, при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка для целей эксплуатации объектов недвижимости необходимо соблюдать указанные нормы законодательства о предельных размерах испрашиваемых земельных участков.

В связи с этим предприниматель вправе повторно обратиться с заявлением о выкупе земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости после определения его предельного размера в установленном законодательством порядке.

Довод заявителя о том, что земельный участок ему был предоставлен в аренду, со ссылкой на судебный акт по делу N А61-237/2019, в рамках которого с предпринимателя взыскивалась арендная плата исходя из площади земельного участка, указанного в договоре аренды, не имеет правового значения для настоящего спора по причине различного правового регулирования вопроса исполнения договорных обязательств по аренде и предоставления земельного участка в собственность для целей эксплуатации объектов недвижимости.

Выводы суда, изложенные в оспариваемом решении, соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и от 19.03.2013 N 12668/12 (сформированной в период действия статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и являющейся актуальной по вышеуказанным мотивам), согласно которой законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию.

Поскольку в ходе рассмотрения дела не подтверждена незаконность действий администрации, что свидетельствует о невозможности нарушения такими действия прав и законных интересов предпринимателя, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 10.09.2019 по делу N А62-922/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

М.М. Дайнеко Е.В. Рыжова