Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2024 г. N 09АП-11374/24 по делу N А40-70284/2022

город Москва

05 апреля 2024 г.

Дело N А40-70284/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: О.Н. Лаптевой,

судей: Е.А. Ким, Е.А. Птанской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Н. Хрущак,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2024 года

по делу N А40-70284/2022, принятое судьей А.А. Гамулиным,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423)

к ООО "Котби" (ОГРН 1027700568830)

о взыскании неустойки, процентов, расторжении договора

и по встречному иску ООО "Котби"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании исполнить обязательство по договору купли-продажи,

при участии в судебном заседании:

от истца: Сердюченко Ю.С. по доверенности от 10.01.2024,

от ответчика: Слёшин М.А. по доверенности от 05.03.2024.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ООО "Котби" (далее - ответчик) о взыскании неустойки в размере 29.354.241,06 руб., процентов в размере 7.372.971,38 руб., расторжении договора купли-продажи N 59-6047 от 08.02.2017 г., обязании возвратить нежилое помещение площадью 628,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Фрязевская, д. 11, корп. 1.

До принятия решения суда, ответчиком заявлен встречный иск об обязании исполнить обязательство по договору купли-продажи путем постановки объекта недвижимости площадью 628,1 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Фрязевская, д. 11, корп. 1, включающего в себя: подвал, пом. I, комн. 1 - 7, 14, 17 - 19, 21 - 24; эт. 1, пом. I, комн. 1а, 1б, 1в, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 3, 3а, 4, 4а, 5, 39а, на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 декабря 2022 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2023 года, первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана неустойка в размере 7.338.560,27 руб., проценты в размере 7.372.971,68 руб., в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного искового заявления отказано в полном объеме.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 декабря 2022 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2023 года, первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана неустойка в размере 7.338.560,27 руб., проценты в размере 7.372.971,68 руб., в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного искового заявления отказано в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2023 года решение Арбитражного суда города Москвы от 26 декабря 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2023 года по делу N А40-70284/2022 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на следующее:

-объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", и права, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости";

-по смыслу разъяснений, приведенных в пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", предусмотренному Законом N 159-ФЗ праву заявителя на выкуп помещения корреспондирует обязанность уполномоченного органа совершить все юридически значимые действия, направленные на реализацию такого права;

-обязанность по принятию решения и совершению действий по передаче Обществу правоустанавливающих документов для государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение предусматривает обязанность публичного органа поставить помещение на кадастровый учет и передать правоустанавливающие документы именно на спорное помещение как на самостоятельный объект недвижимости;

-на Департамент возложена обязанность по совершению действий по постановке спорного объекта недвижимости на кадастровый учет и регистрации права собственности, и передаче правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости для последующей регистрации перехода права собственности на объект; -установив неисполнение на момент рассмотрения дела Департаментом возложенной на него обязанности по совершению действий по постановке спорного объекта недвижимости на кадастровый учет и отказывая при этом обществу в удовлетворении требований, суды не устранили неопределенность в правоотношениях между сторонами в части, касающейся формирования самостоятельного объекта площадью 628, 1 кв. м.;

-судом установлено, что согласно пунктам 3.2 и 3.4 договора купли-продажи оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Таким образом, обязанность по оплате возникла у общества с даты заключения договора, а не с даты регистрации права собственности на переданный по договору объект. Как указывал Департамент цена договора - 44.728.000 руб., при этом обществом с даты заключения договора обязательства по внесению платежей с 2017 года (дата вступления в законную силу судебного акта) не исполнены, задолженность составляет 44 728 000 руб., в связи с чем Департамент полагал, что имеются основания для расторжения договора купли-продажи. Данным доводам Департамента судами надлежащая правовая оценка не дана;

-суд округа не может согласиться с выводом суда об избрании Департаментом ненадлежащего способа защиты, поскольку из содержания статей 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует возможность защиты прав Департамента как продавца, нарушенных в результате неоплаты проданного товара в согласованных сторонами размере и порядке путем предъявления иска о расторжении договора купли-продажи и возврате спорного имущества;

-отказывая в удовлетворении требований Департамента о расторжении договора со ссылкой на злоупотребление правом со стороны истца в связи с неосуществлением в течение длительного периода кадастровых работ, судом первой инстанции не дана оценка доводам о том, что Общество не вносило платежи по договору, обязанность по оплате которых возникла с даты заключения договора купли-продажи, а с не даты регистрации права собственности Общества на помещение. Таким образом, в выводах суда имеются противоречия, поскольку с одной стороны судом установлено злоупотребление правом со стороны Департамента, в связи с чем отказано в удовлетворении требования о расторжении договора и обязании возвратить объект, а с другой стороны установлено, что истец не уклоняется от осуществления кадастрового учета, в связи с чем в удовлетворении встречного искового заявления судом отказано.

Данные противоречия подлежат устранению при повторном рассмотрении дела.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2024 года в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Указывает, что ООО "Котби" до настоящего времени не произвел ни одного платежа в счет погашения задолженности по оплате основного долга; как отмечено в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2023 года, обязанность по оплате у ООО "Котби" возникла с момента заключения договора купли-продажи, а не с даты регистрации права собственности у него на объект недвижимости; в рассматриваемом случае ответчиком ежемесячные платежи в счет оплаты стоимости объекта недвижимости в предусмотренном договором порядке и в установленный срок не оплачены; таким образом, неоплата покупателем приобретенного имущества относится к существенному нарушению условий договора купли-продажи (определение Судебной коллегии по гражданским дела Верховного Суда Российской Федерации от 15.05.2018 г. N 4-КГ18-27); Департамент со своей стороне предпринимает все возможные меры для исполнения своих обязанностей по данному договору купли-продажи.

ООО "Котби" представило отзыв на апелляционную жалобу.

Истец не представил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Департамента доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ООО "Котби" против доводов жалобы возражал.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что решение суда подлежит изменению, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2016 г. по делу N А40-203007/2015 суд обязал истца заключить с ответчиком договор купли-продажи нежилого помещения площадью 628,1 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Фрязевская, д. 11, корп. 1, подвал, пом. I, комн. 1 - 7, 14, 17 - 19, 21 - 24; эт. 1, пом. I, комн. 1а, 1б, 1в, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 3, 3а, 4, 4а, 5, 39а (далее - договор).

Согласно пункту 3.1 договора стоимость объекта составляет 44.728.000 руб.

В обоснование первоначальных исковых требований, истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по оплате стоимости объекта недвижимости, а именно, на пункт 3.3 договора, в соответствии с которым, на сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по которому представляется рассрочка, подлежат оплате проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Срок рассрочки и размер процентов в данном случае установлены статьей 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"" и согласованы по условиям договора.

Также, истец ссылается на пункт 5.1. договора, в соответствии с которым, за нарушение сроков оплаты, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки в размере 0,1% от неуплаченной суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца, задолженность по оплате процентов за период с 09.02.2017 г. по 19.01.2022 г. составляет 7.372.971,68 руб., задолженность по уплате неустойки (пени) за период с 26.07.2019 г. по 19.01.2022 г. составляет 29.354.241,06 руб.

Расчет истца проверен судом апелляционной инстанции и признан математически верным.

Кроме того, истец полагает, что неоплата покупателем приобретенного имущества относится к существенному нарушению условий договора, что является основанием для расторжения договора и возврата имущества истцу в силу положений закона.

Претензия истца оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд города Москвы с иском по настоящему делу.

Обосновывая встречное исковое заявление, ответчик ссылается на следующие обстоятельства.

После вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2016 г. по делу N А40-203007/2015, которым суд обязал истца заключить с ответчиком спорный договор купли-продажи недвижимого имущества, ответчик обращался к истцу с просьбой о проведении необходимых технических работ и постановке объекта недвижимости на кадастровый учет.

Истец, в ответе на письма ответчика сообщил, что в ГБУ МосгорБТИ заказаны кадастровые работы, которые, на момент ответа, не завершены. Препятствием для их завершения явилось зафиксированное переоборудование объекта. Впоследствии, ответчик обратился к истцу с просьбой осуществить согласование в МосЖилИнспекции перепланировки помещения, провести кадастровые работы и поставить на кадастровый учет объект недвижимости. Ответ от истца на данное обращение в адрес ответчика не поступил, вместо ответа, истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями по настоящему делу.

Объект является частью иного объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006028:1216, собственником которого является город Москва. Ответчик полагает, что именно на истце лежит обязанность сформировать и поставить объект на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, так как ответчик не имеет полномочий по проведению кадастровых работ с объектом недвижимости, собственником которого он не является.

Учитывая вышеизложенное, ответчик, полагая, что в рамках заключенного договора, истец обязан передать ответчику объект недвижимости в состоянии, позволяющем зарегистрировать переход права собственности, обратился к истцу с встречным иском по настоящему делу об обязании истца исполнить обязательство по договору купли-продажи путем постановки объекта недвижимости на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции счел, что действия Департамента по неосуществлению кадастрового учета помещения, являющегося предметом договора купли-продажи, на протяжении длительного времени являются злоупотреблением правом, направленным на создание препятствий в осуществлении ответчиком всех предусмотренных законом прав в отношении помещения, и по смыслу положений статей 1, 10, 328, 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации влекут отказ в защите права требования оплаты по условиям пункта 3.4 договора с даты его заключения до совершения необходимых действий по постановке объекта на кадастровый учет и обеспечения возможности регистрации перехода права собственности на помещение к ответчику. Иначе, выплатив стоимость объекта недвижимости, в отсутствие возможности постановки объекта на кадастровый учет и регистрации на него права собственности за собой, ответчиком не будет получен предмет договора купли-продажи, возможный к вовлечению в гражданский оборот.

Суд первой инстанции указал, что в целях устранения неопределенности в отношении помещения площадью 628,1 кв.м., установленной судом при рассмотрении дела обязанности Департамента осуществить действия по постановке объекта на кадастровый учет, требования встречного иска подлежат удовлетворению.

Апелляционный суд отмечает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности приобрести такое имущество. На уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от такого субъекта возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить заявителю договор купли-продажи арендуемого имущества.

Объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", и права, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в порядке Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства вправе приобрести в собственность арендуемые части здания или помещения, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Из приведенных норм следует, что предусмотренному Законом N 159-ФЗ праву заявителя на выкуп помещения корреспондирует обязанность уполномоченного органа совершить все юридически значимые действия, направленные на реализацию такого права.

Согласно части 2 статьи 8.1, статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и возникает с момента такой регистрации.

Обязанность по принятию решения и совершению действий по передаче Обществу правоустанавливающих документов для государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение предусматривает обязанность публичного органа поставить помещение на кадастровый учет и передать правоустанавливающие документы именно на спорное помещение как на самостоятельный объект недвижимости.

В силу пункта 3 части 1 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 г.

N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости.

Таким образом, для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, приобретенный ответчиком у истца на основании договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), отчуждаемое помещение должно быть поставлено именно первоначальным собственником на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта, в противном случае проведение государственной регистрации права собственности и залога в силу закона в отношении такого объекта недвижимости силами истца не представляется возможным.

Постановлением Правительства Российской Федерации N и 683-ПП от 20.11.2014 г. "О внесении изменения в Постановление Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы" утверждено Положение о Департаменте городского имущества города Москвы.

Согласно пункту 1 Положения, Департамент является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим следующие функции и полномочия, являющиеся установленной сферой деятельности Департамента, к которым, в частности, относятся функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы.

В силу пункта 6.18 Положения, Департамент в случаях, предусмотренных федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, закона города Москвы, иными правовыми актами города Москвы, представляет документы для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости, в том числе выполняет функции государственного заказчика на проведение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения.

В соответствии с пунктом 6.20 Положения, Департамент обеспечивает государственную регистрацию возникновения, изменения, прекращения прав города Москвы на недвижимое имущество, а также возникновения и прекращения ограничений и обременении на недвижимое имущество.

Таким образом, именно на Департамент возложена обязанность по совершению действий по постановке спорного объекта недвижимости на кадастровый учет и регистрации права собственности, и передаче правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости для последующей регистрации перехода права собственности на объект.

На момент вступления в законную силу решения суда по делу N А40-203007/2015 Департаменту было известно, что вины ответчика в выполнении перепланировки помещения не имеется, и постановка объекта на кадастровый учет путем его выделения из состава объекта с кадастровым номером 77:03:0006028:1216 находится полностью в зоне ответственности заявителя апелляционной жалобы как собственника объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что Департаментом предпринимаются меры по проведению кадастровых работ спорных помещений, в частности, в письме от 07.09.2022 г. N ДГИ-1-52582/22-1 истец сообщил о том, что 22.06.2022 г. в рамках государственного задания в ГБУ МосгорБТИ повторно заказаны кадастровые работы, которые до настоящего времени не завершены. Вместе с тем, поскольку до настоящего времени Департаментом, несмотря на предпринимаемые меры, надлежащим образом не исполнена обязанность по постановке спорного объекта недвижимости на кадастровый учет, а также в целях устранения неопределенности в отношении помещения площадью 628,1 кв.м., требования встречного иска правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении первоначального иска на том основании, что действия Департамента по неосуществлению кадастрового учета помещения, являющегося предметом договора купли-продажи, на протяжении длительного времени являются злоупотреблением правом, направленным на создание препятствий в осуществлении ответчиком всех предусмотренных законом прав в отношении помещения, и по смыслу положений статей 1, 10, 328, 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации влекут отказ в праве требовать оплаты по договору с даты его заключения до совершения необходимых действий по постановке объекта на кадастровый учет и обеспечения возможности регистрации перехода права собственности на помещение к ответчику.

Апелляционный суд отмечает следующее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2016 г. по делу N А40-203007/2015 удовлетворено исковое заявление ООО "Котби" об обязании Департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 628, 1 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Фрязевская, д. 11, корп. 1, - по цене 44.728.000 руб. на условиях проекта договора истца.

Согласно пунктам 3.2 и 3.4 договора купли-продажи, оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.

Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно.

Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, договор купли-продажи в отношении спорного имущества считается заключенным с даты вступления в законную силу судебного акта по делу N А40-203007/2015 - 08.02.2017 г.

На этом основании, суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение указал, что обязанность по оплате недвижимого имущества возникла у общества с даты заключения договора, а не с даты регистрации права собственности на переданный по договору объект.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар при условии, что сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половину цены товара.

В рассматриваемом случае ответчиком ежемесячные платежи в счет оплаты стоимости объекта недвижимости в предусмотренном договором порядке и в установленный срок не вносились.

Таким образом, неоплата покупателем приобретенного имущества относится к существенному нарушению условий договора купли-продажи (определение Судебной коллегии по гражданским дела Верховного Суда Российской Федерации от 15.05.2018 г. N 4-КГ18-27).

Стоимость объекта по договору составляет 44.728.000 руб.

При этом обществом с даты заключения договора обязательства по внесению платежей с 2017 года (дата вступления в законную силу судебного акта) не исполнены, задолженность на данный момент составляет 44.728.000 руб.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что отказывая в удовлетворении требований Департамента о расторжении договора со ссылкой на злоупотребление правом со стороны истца в связи с неосуществлением в течение длительного периода кадастровых работ, судом первой инстанции не дана оценка доводам о том, что общество не вносило платежи по договору, обязанность по оплате которых возникла с даты заключения договора купли-продажи, а с не даты регистрации права собственности общества на помещение.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции счел, что действия Департамента по неосуществлению кадастрового учета помещения, являющегося предметом договора купли-продажи, на протяжении длительного времени являются злоупотреблением правом, направленным на создание препятствий в осуществлении ответчиком всех предусмотренных законом прав в отношении помещения, и по смыслу положений статей 1, 10, 328, 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации влекут отказ в праве требовать оплаты по договору с даты его заключения до совершения необходимых действий по постановке объекта на кадастровый учет и обеспечения возможности регистрации перехода права собственности на помещение к ответчику.

Апелляционный суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Вопреки выводам суда первой инстанции, из материалов дела не усматривается и обществом не доказано, что действия Департамента направлены на умышленное затягивание проведения кадастровых работ спорного помещении исключительно с целью причинения вреда обществу (отсутствие иных добросовестных целей). Неосуществление кадастровых работ в отношении спорных помещений, обязанность выполнения которых возложена на Департамент, его бездействие, свидетельствует о ненадлежащем исполнение последним своих обязательств по договору купли-продажи. При этом ненадлежащее исполнение обязательства по договору, бездействие Департамента по осуществлению кадастровых работ может являться основанием для применения к данному лицу мер гражданско-правовой ответственности в установленном договором сторон или законом порядке (неустойка, убытки, требование расторжения договора и т.д.), но само по себе не свидетельствует о злоупотреблении правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может являться основанием для отказа в защите права требовать оплаты переданного ответчику имущества в соответствии с условиями договора до совершения необходимых действий по постановке объекта на кадастровый учет и обеспечения возможности регистрации перехода права собственности на помещение к ответчику.

Выводы суда о том, что выплатив стоимость объекта недвижимости, в отсутствие возможности постановки объекта на кадастровый учет и регистрации на него права собственности за собой, ответчиком не будет получен предмет договора купли-продажи, возможный к вовлечению в гражданский оборот, носят предположительный характер, относятся к будущему времени и также не могут являться основанием для освобождения ответчика от принятых по договору обязательств. Как указал суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, обязанность по оплате недвижимого имущества возникла у общества с даты заключения договора, а не с даты регистрации права собственности на переданный по договору объект. Ненадлежащее исполнение обязательства по договору со стороны Департамента может являться основанием для применения к данному лицу мер гражданско-правовой ответственности в установленном договором или законом порядке (неустойка, убытки, требование расторжения договора и т.д.), но не освобождать другую сторону от обязательства по оплате объекта недвижимого имущества в соответствии с условиями договора.

В решении суда первой инстанции также указано, что согласно пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Как разъяснено в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление Пленума N 54), встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса). Например, по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу.

Если иное не предусмотрено законом или договором, в случае непредоставления обязанной стороной исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса).

Сторона, намеревающаяся приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведет исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса).

В рассматриваемом случае положения статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть применены к спорным правоотношениям сторон с учетом следующего.

Договор купли-продажи является двусторонним, встречным, синаллагматическим, поскольку исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (пункт 57 Постановления N 54).

С учетом правовой природы договора купли-продажи при рассмотрении споров, возникающих по поводу надлежащего исполнения обязательств из такого договора, условием предъявления стороной требования о присуждении встречного исполнения, является надлежащее исполнение собственных обязательств (покупателя - передачи товара, продавца - внесение покупной цены).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Объект недвижимости фактически передан Департаментом ответчику, находится в его владении, однако не зарегистрирован переход права собственности в виду отсутствия кадастрового учета объекта.

При этом какого-либо встречного исполнения обязательства со стороны ответчика по выплате стоимости объекта имущества или его части с даты заключения договора в 2017 году в установленном договором порядке до настоящего времени не произведено.

Как указано выше, ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отказа Департаменту во взыскании процентов и неустойки исключительно на том основании, что до настоящего времени не произведены кадастровые работы, при том что обязанность по оплате стоимости договора возникла у общества с момента заключения договора, а не государственной регистрации, не имеется.

В соответствии с пунктом 3.2 договора оплата стоимости объекта осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня заключения договора купли-продажи.

Согласно пункту 3.3 договора на сумму денежных средств, составляющих цену объектов, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат оплате начисленные проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Задолженность по оплате процентов за период с 09.02.2017 г. по 19.01.2022 г. составляет 7.372.971,68 руб.

Расчет процентов проверен судом и признан достоверным.

В силу статьи 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда законом или договором предусмотрено, что на сумму денежного обязательства за период пользования денежными средствами подлежат начислению проценты, размер процентов определяется действовавшей в соответствующие периоды ключевой ставкой Банка России (законные проценты), если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как указано в пункте 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в отличие от процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, проценты, установленные статьей 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, не являются мерой ответственности, а представляют собой плату за пользование денежными средствами.

Следовательно, мораторий не распространяется на проценты, начисленные по статье 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также согласно пункту 5.1 договора, за нарушение сроков оплаты, предусмотренных 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Задолженность по уплате неустойки (пени) за период с 26.07.2019 г. по 19.01.2022 г. составляет 29.354.241,06 руб.

Расчет неустойки проверен судом и признан достоверным.

Согласно пункту 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве для обеспечения стабильности экономики Правительство Российской Федерации вправе в исключительных случаях ввести на определенный срок мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами.

Такой мораторий введен Правительством Российской Федерации на период с 06.04.2020 г. на шесть месяцев постановлением от 03.04.2020 г. N 428 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников" (далее - постановление N 428) и впоследствии с 07.10.2020 г. продлен еще на три месяца постановлением от 01.10.2020 г. N 1587 "О продлении срока действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников".

Мораторием помимо прочего предусматривался запрет на применение финансовых санкций за неисполнение пострадавшими компаниями денежных обязательств по требованиям, возникшим до введения моратория (пункт 2 части 1 статьи 9.1, абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

При этом запрет не ставился в зависимость ни от причин просрочки исполнения обязательств, ни от доказанности факта нахождения ответчика в предбанкротном состоянии. Предоставление государством таких мер поддержки наиболее пострадавшим отраслям экономики прежде всего было обусловлено серьезным экономическим ущербом, причиненным пандемией, и направлено на недопущение еще большего ухудшения их положения.

Арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019 г.).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.04.2021 г. N 305-ЭС20-23028 по делу N А40-54774/2020.

Таким образом, неустойка подлежит расчету с учетом действовавшего в период с 06.04.2020 г. по 07.01.2021 г. моратория на начисление неустойки (с 06.04.2020 г. по 06.10.2020 г. на основании постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 г. N 428, с 07.10.2020 г. по 07.01.2021 г. - на основании постановления Правительства Российской Федерации от 01.10.2020 г.

N 1587).

Также согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Ответчик заявил о снижении размера неустойки.

С учетом исключения из расчета неустойки периода действия моратория на начисление финансовых санкций с 06.04.2020 г. по 07.01.2021 г. и применения судом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации заявленная ко взысканию неустойка взыскивается апелляционным судом в размере 7.338.560,27 руб. принимая во внимание позиции, изложенные в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 г. N 263-О, Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 14.10.2004 г. N 293-О, разъяснения, содержащиеся в пунктах 69, 71 - 73, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" в целях устранения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства с учетом компенсационного характера неустойки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, судом установлена обязанность Департамента по совершению действий по постановке спорного объекта недвижимости на кадастровый учет и регистрации права собственности, и передаче правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости для последующей регистрации перехода права собственности на объект, в связи с чем встречные исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции. При этом удовлетворение судом встречных требований в рамках настоящего спора исключает возможность удовлетворения требования о расторжении договора и требования об обязании возвратить имущество. С целью создания правовой определенности, учитывая, что суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции с учетом фактических обстоятельств данного дела и предъявленных в его рамках сторонами требований отказывает в удовлетворении первоначального иска в этой части. Указанное не освобождает стороны, которые до настоящего времени находятся в договорных отношениях, надлежащим образом исполнять принятые по договору обязательства, не препятствует Департаменту в установленном порядке обращаться за защитой своего права в случае неисполнения обществом и в дальнейшем своего обязательства по оплате стоимости имущества. В свою очередь, ненадлежащее исполнение обязательства по договору со стороны Департамента по осуществлению кадастровых работ может являться основанием для применения к данному лицу мер гражданско-правовой ответственности в установленном договором или законом порядке (неустойка, убытки, требование расторжения договора и т.д.).

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, нарушении судом норм материального права, в связи с чем на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции следует изменить, удовлетворить требования Департамента в части взыскания с ООО "Котби" задолженности в размере 14.711.531,95 руб., из которой пени в размере 7.338.560,27 руб., проценты в размере 7.372.971,68 руб. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать. В остальной части решение суда первой инстанции в части удовлетворения требования встречного иска является законным, обоснованным, отмене или изменению не подлежит.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2024 года по делу N А40-70284/2022 изменить.

Первоначально заявленные требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Котби" в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) задолженность в размере 14.711.531,95 руб., из которой пени в размере 7.338.560,27 руб., проценты в размере 7.372.971,68 руб.

Взыскать с ООО "Котби" (ОГРН 1027700568830) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 96.558 руб.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы поставить не кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости нежилое помещение площадью 628,1 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Фрязевская, д. 11, корп. 1, включающего в себя: подвал, пом. I, комн. 1-7, 14, 17-19, 21-24; эт. 1, пом. I, комн. 1а, 1б, 1в, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 3, 3а, 4, 4а, 5, 39а.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Котби" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6.000 руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Н. Лаптева

Судьи

Е.А. Ким Е.А. Птанская