Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2024 г. N 09АП-9435/24 по делу N А40-97229/2023

г. Москва

05 апреля 2024 г.

Дело N А40-97229/23

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 декабря 2023 года по делу N А40-97229/23, принятое судьей Н.В. Орловой (61-772),

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: 7705031674, ОГРН: 10377395104230)

к ООО "Генеральный подрядчик-МСК" (ИНН: 7732507480, ОГРН: 1067746330310)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени,

при участии в судебном заседании представителей от истца: Гура И.В. по доверенности от 22.12.2023; от ответчика: Голикова М.А. по доверенности от 13.04.2022;

УСТАНОВИЛ:

ДГИ города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Генеральный подрядчик-МСК " о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 28.05.2012 N М-09-037341 в размере 31 904 069 руб. 04 коп. за период с 01.07.2022 по 30.09.2022, пени в размере 764 102 руб. 46 коп. за период с 06.07.2022 по 30.09.2022.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 декабря 2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истец поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, что между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник истца, арендодатель) и АО "Завод железобетонных изделий N 23" (арендатор), в редакции дополнительных соглашений, заключен договор от 28.05.2012 N М-09-037341 аренды на земельный участок с адресными ориентирами: г.Москва, ул.Черняховского, вл.19, общей площадью 68 639 кв.м., предоставленного в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства объектов капитального строительства.

Постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2013 г. N 49-ПП Департамент земельных ресурсов города Москвы реорганизован путем присоединения к нему Департамента имущества города Москвы с изменением названия на Департамент городского имущества города Москвы.

По условиям дополнительного соглашения от 01.06.2022 права и обязанности арендатора перешли к ответчику.

В соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата подлежит оплате ежеквартально не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала.

Как указывает истец, ответчиком обязательства по оплате арендной платы за период с 01.07.2022 по 30.09.2022 в полном объеме не исполнены, что, по мнению истца, привело к возникновению задолженности в размере 31 904 069 руб. 04 коп.

В силу ч.ч. 3, 4 ст. 16 Вводного закона, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, при этом образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться 4.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст.413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Таким образом, с момента оформления права собственности на квартиру в жилом доме ее собственник также получает право долевой собственности и на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, то есть происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений между сторонами договора аренды в отношении обозначенного земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 18.08.2021 по делу N А40-71519/21 установлено, что начисление арендной платы с 08.04.2019 является необоснованным, поскольку представленными в материалы дела передаточным актом и выпиской из ЕГРН о государственной регистрации права в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Черняховского, д. 19, кв. 218, подтверждается возникновение с 08.04.2019 права первого собственника, а арендные отношения в части земельных участков, на которых расположен жилой комплекс, введенный в эксплуатацию, прекращены в силу закона, поскольку эти земельные участки вошли в состав общего имущества и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений жилого комплекса.

На земельном участке с кадастровым номером 77:09:0004006:96 по адресу: г. Москва, ул. Черняховского, вл. 19 предусмотрено строительство социальных объектов: детского сада и школы.

Для определения площади земельных участков, необходимой для объектов социального назначения, ответчиком проведено строительно-техническое исследование в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004006:96.

Заключением установлено, что жилой комплекс используется исключительно собственниками (жильцами) квартир, расположенных в жилом комплексе, ответчиком фактически используется часть земельного участка, предназначенная для строительства социальных объектов, площадью 22 247,97 кв.м.

При этом, строительство должно было осуществляться в соответствии с проектом планировки территории квартала 18Б района Аэропорт города Москвы, ограниченного Большим Коптевским проездом, Часовой улицей, улицей Черняховского, проектируемым проездом N 555, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 08.04.2015 N 186-ПП в редакции Постановления правительства Москвы от 03.06.2022 N 981-ПП., однако на части земельного участка, предоставленном для строительства социальных объектов находится ЛЭП, мощностью 110 кВт.

В силу Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 (ред. от 21.12.2018) "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" (вместе с "Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон"). Обязанность по выносу сетей на ответчика не возлагалась, проектом не предусматривалась, возможность ее выноса с собственником сетей не согласовывалась.

В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных пунктом 10 настоящих Правил, без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается: размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, садовые, огородные земельные участки и иные объекты недвижимости, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, объекты жилищного строительства, в том числе индивидуального (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

Согласно требованиям, к границам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства охранные зоны устанавливаются вдоль воздушных линий электропередачи мощностью 110 кВт - в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на расстоянии не менее 20 м.

Ответчиком получено отрицательно заключение государственной экспертизы проектной документации ДОУ на 150 мест. Согласно данному заключению, объект не может быть размещен в охранной зоне ЛЭП.

При этом, в договоре аренды отсутствует упоминание ЛЭП, равно как и отсутствуют сведения о том, что в отношении земельного участка действуют ограничения, установленные постановлением Правительства N 160.

В связи с невозможностью строительства социальных объектов, Департаментом образования и науки г. Москвы было направлено обращение в ДГИ г. Москвы и Департамент градостроительной политики г. Москвы обращение с указанием на невозможность строительства детских образовательных учреждений и просьбой о замене земельных участков под строительство социальных объектов.

Ответчик обратился в Департамент с просьбой рассмотреть вопрос о расторжении Договора. Согласно ответу от 14.09.2023, Департамент считает целесообразным рассмотреть вопрос о расторжении договора после реализации инвестиционных проектов, т.е. после 2025 года.

Согласно п. 4 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу N 305-ЭС15-15053, А40-129910/2014, исходя из положений пунктов 2 и 4 ст. 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Учитывая установленную невозможность использования ответчиком спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство объекта), отсутствие между сторонами соглашения об изменении вида разрешенного использования (благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки), отсутствие согласованного плана по выносу ЛЭП из пятна застройки земельного участка, оснований для начисления арендной платы за заявленный в настоящем деле период, не имелось, а требование истца о взыскании задолженности не подлежат удовлетворению.

В связи с отказом в удовлетворении основного требования, акцессорное требование о взыскании пени также отклонено.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы коллегией не установлено.

28.05.2012 между Истцом и Ответчиком был заключен договор аренды N М-09- 037341 на аренду земельного участка общей площадью 68 639 кв.м. (кадастровый номер 77:09:0004006:96), имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Черняховского, владение 19 для строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом. Указанный выше земельный участок предоставлен Ответчику для возведения на нем трех корпусов многоквартирного жилого комплекса со встроено- пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом, строительство которых завершены и введены в эксплуатацию, что подтверждается: РВЭ от 18.01.2019 N RU77-105000-008812-2019.

Указанный жилой комплекс расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 77:09:0004006:96 (спорном) и 77:09:000406:77.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда по делу N А40-71519/21 установлено, что начисление Департаментом арендной платы с 08.04.2019 является необоснованным, поскольку в материалы дела представлен передаточный акт и выписка из ЕГРН о государственной регистрации права в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Черняховского, д. 19, кв. 218. Указанные документы подтверждают возникновение права первого собственника с 08.04.2019. Учитывая изложенное, арендные отношения в части земельных участков, на которых расположен жилой комплекс, введенный в эксплуатацию, прекращены в силу закона, поскольку эти земельные участки вошли в состав общего имущества и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений этого жилого комплекса.

С момента оформления права собственности на квартиру в жилом доме ее собственник также получает право долевой собственности и на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, то есть происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений между сторонами договора аренды в отношении обозначенного земельного участка.

На земельном участке с кадастровым номером 77:09:0004006:96 по адресу: г. Москва, ул. Черняховского, вл. 19 было предусмотрено строительство социальных объектов: детского сада и школы.

Строительство должно было осуществляться в соответствии с проектом планировки территории квартала 18Б района Аэропорт города Москвы, ограниченного Большим Коптевским проездом, Часовой улицей, улицей Черняховского, проектируемым проездом N 555, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 08.04.2015 N 186-ПП в редакции Постановления правительства Москвы от 03.06.2022 N 981-ПП., однако на части земельного участка, предоставленном для строительства социальных объектов находится ЛЭП, мощностью 110 кВт.

Ответчиком получено отрицательно заключение государственной экспертизы проектной документации ДОУ на 150 мест. Согласно данному заключению, Объект не может быть размещен в охранной зоне ЛЭП.

Поскольку социальные объекты попадают в охранную зону ЛЭП, строительство объектов не возможно, а дальнейшее использование земельного участка нецелесообразно.

В связи с невозможностью строительства социальных объектов, Департаментом образования и науки г. Москвы было направлено обращение в ДГИ г. Москвы и Департамент градостроительной политики г. Москвы обращение с указанием на невозможность строительства детских образовательных учреждений и просьбой о замене земельных участков под строительство социальных объектов.

Также Ответчик обращался в Департамент с просьбой рассмотреть вопрос о расторжении Договора на ГЗК. 14.09.2023 поступил ответ, согласно которому Департамент считает целесообразным рассмотреть вопрос о расторжении Договора после реализации инвестиционных проектов, т.е. после 2025 года.

При таких обстоятельствах имеется злоупотребление правом на стороне Департамента, поскольку, отказываясь расторгать Договор аренды земельного участка, он обязывает Ответчика вносить арендную плату за фактически не пригодный для строительства земельный участок, строительство не может быть начато до тех пор, пока не будет вынесена ЛЭП из пятна застройки, поскольку при отрицательном заключении проектной документации разрешение на строительство не может быть получено.

Согласно п.4 ст.620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу N 305-ЭС15-15053, А40-129910/2014, исходя из положений пунктов 2 и 4 ст.620 Гражданского кодекса РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

Учитывая невозможность использования истцом спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство объекта) и отсутствие между сторонами соглашения об изменении вида разрешенного использования (благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки), с учетом того, что отсутствие согласованного плана по выносу ЛЭП из пятна застройки земельного участка является непреодолимым препятствием к проектированию и строительству объекта, что делает нецелесообразным сохранение действия договора.

В Договоре аренды отсутствует упоминание ЛЭП, равно как и отсутствуют сведения о том, что в отношении земельного участка действуют ограничения, установленные постановлением Правительства N 160. Полагаем, что подобные действия ДГИ г. Москвы являются недобросовестными, поскольку Департамент, как собственник земельного участка, не мог не знать о невозможности возведения под ЛЭП социальных объектов, таких как детский сад и школа.

Ответчик, установив, что дальнейшее использование земельного участка невозможно, освободил его от своего имущества еще в июне 2022 года.

Таким образом, супе первой инстанции законно и обоснованно пришел к выводу об отказе в иске, доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного акта, не содержат оснований, установленных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 декабря 2023 года по делу N А40-97229/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Мезрина

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Левченко