Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2019 г. N 04АП-5486/18

г. Чита

22 ноября 2019 г.

Дело N А19-28858/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2019 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Е.В. Желтоухова, судей В.Л. Каминского, В.А. Сидоренко, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А. рассмотрел с использованием системы видеоконференцсвязи в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Партнер" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 08 августа 2018 года по делу N А19-28858/2017 по заявлению Краевого государственного казенного учреждения "Дирекция по комплексному развитию Нижнего Приангарья" (ОГРН 1092420000111, ИНН 2407064435) к обществу с ограниченной ответственностью "Партнер" (ОГРН 1043801942359, ИНН 3815000520) об обязании заключить договор аренды земельных участков в представленной редакции,

при участии в судебном заседании:

судьи Арбитражного суда Красноярского края, осуществляющего организацию видеоконференцсвязи, Данекиной Л.А., при ведении протокола отдельного процессуального действия в Арбитражном суде Красноярского края секретарем судебного заседания Маады Ш.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Аверьянов Д.А. (доверенность от 03.07.2019);

от ответчика: Войченко О.И. (доверенность от 01.02.2018);

от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края (ОГРН 1052466191580, ИНН 2466133722): не было

установил:

Истец, краевое государственное казенное учреждение "Дирекция по комплексному развитию Нижнего Приангарья", обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью "Партнер", об обязании заключить договор аренды земельных участков в представленной редакции.

Решением суда первой инстанции от 08.08.2018 требования заявителя удовлетворены.

Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Партнер" (ОГРН 1043801942359, ИНН 3815000520) заключить договор аренды земельных участков с краевым государственным казенным учреждением "Дирекция по комплексному развитию Нижнего Приангарья" (ОГРН 1092420000111, ИНН 2407064435) на следующих условиях:

Общество с ограниченной ответственностью "Партнер", именуемое в дальнейшем "Арендодатель" в лице Гореликовой Любови Павловны, действующей на основании Устава, с одной стороны, и краевое государственное казенное учреждение "Дирекция по комплексному развитию Нижнего Приангарья", именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице директора Васильева Юрия Павловича, действующего на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор аренды земельного участка (далее по тексту - "Договор"), в том числе в части Приложения N к договору аренды в нижеследующей редакции:

Приложение N 1 к Договору аренды N от

Кадастровый номер образованного земельного участка	Площадь образован- ного земельного участка, кв.м	Категория земель	Разрешенное использование	Стоимость аренды за 1 год
38:14:250112:1711	551	земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	Размещение объекта энергетики	2 030
38:14:250112:1706	592	земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	Размещение объекта энергетики	2 180
38:14:250121:915	470	земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	Размещение объекта энергетики	1 732
38:14:250121:917	84	земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	Размещение объекта энергетики	310
38:14:250121:919	344	земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	Размещение объекта энергетики	1 267

38:14:250125:1546	613	земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	Размещение объекта энергетики	2 259
38:14:160101:163	346	земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	Размещение объекта энергетики	1 274
38:14:250125:1549	607	земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	Размещение объекта энергетики	2 237
Итого				13 289

Краевое государственное казенное учреждение "Дирекция по комплексному развитию Нижнего Приангарья" Адрес г. Красноярск, ул. Урицкого, 123 ОГРН 1092420000111 ИНН 2407064435 Банк получателя - Отделение Красноярск г. Красноярск УФК по Красноярскому краю (минфин края КГКУ "ДКР НП") БИК 040407001р/счет 40201810000000000003	Общество с ограниченной ответственностью "Партнер" Адрес 665002, Иркутская обл., г. Тайшет, ул. Кирова, 238 ОГРН 1043801942359 ИНН 3815000520 р/с 40702810918090006664 к/с 30101810900000000607 в Байкальском банк Сбербанка РФ г. Иркутска, Филиал АКБ Сбербанка, Братское отделение ОСБ 2413 БИК 042520607
Директор /Васильев Ю.П./	Директор /Гореликова Л.П./

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2019 решение Арбитражного суда Иркутской области от "08" августа 2018 года по делу N А19-28858/2017 изменено, апелляционная жалоба удовлетворена частично.

Пункт 6.3 Договора в редакции "Арендатор имеет право расторгнуть настоящий договор во внесудебном порядке в случае отсутствия лимитов бюджетных обязательств у Арендатора на очередной финансовый год. В этом случае договор прекращается с 1 января соответствующего финансового года, о чем Арендатор уведомляет Арендодателя в течение 10 рабочих дней с даты начала соответствующего финансового года", исключен из договора.

Приложение к договору N 1 изложено в следующей редакции:

Приложение N 1 к Договору аренды

N _____ от______

Категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения Разрешенное использование - Размещение объекта энергетики.

Кадастровый номер образованного земельного участка	Площадь земельного участка, кв.м	Рыночная стоимость земельного участка (округлено) руб.	Размер ежегодной арендной платы земельного участка (округлено)
38:14:250112:1711	551	289 642	40 615
38:14:250112:1706	592	320 864	43 638
38:14:250121:915	470	254 740	34 645
38:14:250121:917	84	45 528	6 192
38:14:250121:919	344	186 448	25 357
38:14:250125:1546	613	332 246	45 185
38:14:160101:163	346	187 532	25 504
38:14:250125:1549	607	328 944	44 743
ИТОГО			265 879

В удовлетворении в остальной части требований апелляционной жалобы отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.10.2019 Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2019 года по делу N А19-28858/2017 Арбитражного суда Иркутской области отменено в части определения условий договора, изложенных в приложении N 1.

В отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в Четвертый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части судебный акт оставлен без изменения.

Принимая постановление, суд кассационной инстанции указал следующее.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции учреждение оспаривало правильность выводов, приведенных в заключении экспертизы от 20.02.2019, и положенных судом в основу обжалуемого постановления.

В частности, учреждение ссылалось на то, что при исследовании объектов аналогов эксперт не учел, что спорные объекты оценки расположены вне границ населенных пунктов, возможность использования которых ограничена, и рынок таких объектов неактивен. Кроме того, учреждение указало на нарушение пункта 25 Федерального стандарта оценки N 1 в части завышения стоимости объекта оценки (т. 7, л.д. 102-122).

Суд апелляционной инстанции признал указанное заключение достоверным, соответствующим Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки NN 1, 2, 3, 4, 5, 7. Однако в нарушение требований статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дал оценки указанным выше возражениям учреждения относительно выводов эксперта и не указал мотивов, по которым он признал эти возражения несостоятельными.

Общее указание на соответствие заключение эксперта, предъявляемым требованиям, не освобождает суд от обязанности дать оценку доводам учреждения.

С учетом данных обстоятельств, обжалуемое постановление подлежит отмене в части определения условий договора, изложенных в приложении N 1, а дело направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела апелляционному суду необходимо полно и всесторонне исследовать доводы сторон и представленные ими доказательства, дать им надлежащую правовую оценку и с соблюдением норм материального и процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

Представитель ответчика в судебном заседании просил удовлетворить его апелляционную жалобу, приняв во внимание заключение эксперта, полученное в рамках рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

Представитель ответчика в судебном заседании с доводами, изложенными в возражениях истца на заключение эксперта, не согласился и просил удовлетворить его апелляционную жалобу в данной части.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные возражениях истца на заключение эксперта.

Из возражений истца на заключение эксперта следует, что в экспертном заключении используются объекты-аналоги ошибочно признанные таковыми, поскольку они не совпадают ни по категории земли, ни по месту расположения земельного участка, ни по подъезду к земельному участку, ни по цене.

Эксперт не принял во внимание, что объекты оценки расположены вне границ населенных пунктов, возможности их использования ограничены и рынок таких объектов неактивен. Корректировка не обоснована в части ее применения на минимальном уровне.

Эксперт ошибочно указал, что объекты оценки расположены в прочих населенных пунктах, поскольку объекты оценки расположены вне границ населенных пунктов, в связи с чем он неправомерно взял корректировку.

Эксперт ошибочно делает выводы, что к объектам оценки имеется свободный подъезд, поскольку подъезд осуществляется по граничным земельным участкам.

При оценке расчета эксперт не принял во внимание, что им не учтены основные отличия объектов оценки и объектов-аналогов.

Истец считает, что объекты-аналоги не соответствуют характеристикам объектов оценки, корректировки применены не в полном объеме, а те, что применены, не обоснованы, из-за этого несоответствие уровню рыночной информации по Тайшетскому району и не соответствие полученных результатов кадастровой стоимости.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 16.10.2019.

Согласно пункту 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке частей 1, 6 статьи 121, статей 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в указанной части в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, включая документы, представленные участниками в электронном виде, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и заслушав доводы сторон, пришел к следующим выводам.

Оценивая доводы апелляционной жалобы о том, что общество несогласно с установленной стоимостью арендной платы земельных участков, установленной судом первой инстанции и указанной в приложении N 1 к договору, а также возражения истца на заключение оценочной экспертизы N 003-2019 от 20.02.2019 (т. 7, л. 60), суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Статьей 24 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" установлено, что заказчики при осуществлении закупок используют конкурентные способы определения поставщиков (подрядчиков, исполнителей) или осуществляют закупки у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) (ч.1).

Статьёй 93 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ установлено, что закупка у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) может осуществляться заказчиком в следующих случаях, в том числе 6) закупка работы или услуги, выполнение или оказание которых может осуществляться только органом исполнительной власти в соответствии с его полномочиями либо подведомственными ему государственным учреждением, государственным унитарным предприятием, соответствующие полномочия которых устанавливаются федеральными законами, нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации или нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательными актами соответствующего субъекта Российской Федерации; 32) аренда нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения для обеспечения федеральных нужд, нужд субъекта Российской Федерации, муниципальных нужд, а также аренда жилых помещений, находящихся на территории иностранного государства, заказчиками, осуществляющими деятельность на территории иностранного государства.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что собственником объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, является Российская Федерация, в связи с чем закупку у единственного поставщика может осуществлять исключительно собственник объекта недвижимости, Российская Федерация, в лице уполномоченного органа исполнительной власти в соответствии с его полномочиями либо подведомственное ему государственное учреждение, каковым является истец по делу.

Статьёй 22 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ установлено, что начальная (максимальная) цена контракта и в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях цена контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), определяются и обосновываются заказчиком посредством применения следующего метода или нескольких следующих методов, в том числе методом сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) (ч.1).

Метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) заключается в установлении начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), на основании информации о рыночных ценах идентичных товаров, работ, услуг, планируемых к закупкам, или при их отсутствии однородных товаров, работ, услуг (ч.2).

При применении метода сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) информация о ценах товаров, работ, услуг должна быть получена с учетом сопоставимых с условиями планируемой закупки коммерческих и (или) финансовых условий поставок товаров, выполнения работ, оказания услуг (ч.3).

Учитывая, что Гнездилов Н.В. (о квалификации эксперта свидетельствует Диплом о профессиональной переподготовке ПП N 252985 Красноярской академией цветных металлов и золота по программе "Оценка предприятия (бизнеса) от 31.05.2001 регистрационный N 12/2001, Свидетельство о повышении квалификации N 211-1-078, выдано 02.04.2010) является специалистом в области "Оценка предприятия (бизнеса)", а для установления рыночной стоимости права аренды земельных участков требуется специалист в области оценки недвижимости, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о проведении по делу N А19-28858/2017 новой судебной экспертизы по определению рыночной стоимости права пользования (аренды) названными земельными участками.

Постановлением Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено следующее.

Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации, либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями, но не являющиеся работниками экспертного учреждения (организации).

Суд не может отказать в проведении экспертизы в негосударственной экспертной организации, а равно лицом, обладающим специальными знаниями, но не являющимся работником экспертного учреждения (организации), только в силу того, что проведение соответствующей экспертизы может быть поручено государственному судебно-экспертному учреждению (ч.1).

При назначении экспертизы суд должен руководствоваться требованиями законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности, а также положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс) об обеспечении процессуальных прав лиц, участвующих в деле. Соответственно, если экспертиза подлежит проведению в экспертном учреждении (организации), суд в целях обеспечения реализации участвующими в деле лицами их права на отвод эксперта (статья 23 АПК РФ), а также права заявить ходатайство о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц (часть 3 статьи 82 Кодекса) в определении о назначении экспертизы указывает, помимо наименования экспертного учреждения (организации), фамилию, имя, отчество судебного эксперта, которому руководителем экспертного учреждения (организации) будет поручено проведение экспертизы.

При поручении проведения экспертизы лицу, не являющемуся государственным судебным экспертом, суд выясняет также сведения о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и указывает их в определении о назначении экспертизы (п. 2 Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23).

На основании указанного суд апелляционной инстанции определением от 25.01.2019 поручил проведение судебной оценочной экспертизы, исходя из профессиональной подготовки, стажа работы, специфики рассматриваемого спора, индивидуальному предпринимателю Ждановой Нине Викторовне (664514 Иркутская область с. Хомутово, ул. Еловая д. 21А ИНН 381254115398).

При ответе на поставленные перед экспертом вопросы - определить на дату экспертного заключения рыночную стоимость права пользования земельными участками с кадастровыми номерами: 38:14:250112:1711 площадью 551 кв.м., 38:14:250112:1706 площадью 592 кв.м., 38:14:250121:915 площадью 470 кв.м., 38:14:250121:917 площадью 84 кв.м., 38:14:250121:919 площадью 344 кв.м., 38:14:250121:1546 площадью 613 кв.м., 38:14:160101:163 площадью 346 кв.м., 38:14:250125:1549 площадью 607 кв.м. в размере ежегодной арендной платы, в экспертном заключении указано:

Категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

Разрешенное использование - Размещение объекта энергетики.

Кадастровый номер образованного земельного участка	Площадь земельного участка, кв.м	Рыночная стоимость земельного участка (округлено) руб.	Размер ежегодной арендной платы земельного участка (округлено)
38:14:250112:1711	551	289 642	40 615
38:14:250112:1706	592	320 864	43 638
38:14:250121:915	470	254 740	34 645
38:14:250121:917	84	45 528	6 192
38:14:250121:919	344	186 448	25 357
38:14:250125:1546	613	332 246	45 185
38:14:160101:163	346	187 532	25 504
38:14:250125:1549	607	328 944	44 743
ИТОГО			265 879

Оценивая непосредственно заключение эксперта N 003-2019 от 20.02.2019 (т. 7 л 60) в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит его соответствующим требованиям ст. 67 и 68 АПК РФ, а также Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Федеральным стандартам оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 4, ФСО N 5, ФСО N 7.

Доводы истца, изложенные в возражениях на заключение эксперта (т. 7, л. 102), суд апелляционной инстанции отклоняет по следующим основаниям.

Как следует из статьи 22 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ, начальная (максимальная) цена контракта и в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях цена контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), определяются и обосновываются заказчиком посредством применения следующего метода или нескольких следующих методов, в том числе методом сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) (ч.1).

При этом, метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) заключается в установлении начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), на основании информации о рыночных ценах идентичных товаров, работ, услуг, планируемых к закупкам, или при их отсутствии однородных товаров, работ, услуг (ч.2).

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из указанного следует, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена объекта, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Суд апелляционной инстанции, как указано выше, исходя из характера взаимоотношений сторон и правового статуса истца, при оценке стоимости арендной платы исходил из необходимости ее определения в силу закона, на основании рыночных критериев.

Оценивая подходы в определении рыночной стоимости объекта исследования, суд апелляционной инстанции полагает, что эксперт обоснованно руководствовался сравнительным подходом, мотивированно исключив доходный подход и затратный подход в оценке.

Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" установлено, что

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п.15).

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (п.16).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (п.18).

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (п.19).

Доказательств, что эксперт имел возможность определить расчет рыночной стоимости объекта исследования затратным или доходным методом истец в суд не представил.

Суд апелляционной инстанции такой возможности не установил.

Как следует из экспертного заключения, при расчете рыночной стоимости объекта исследования экспертом применен был сравнительный подход определенный методом сравнения продаж.

Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Данными рекомендациями предложены методы оценки, которые оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки, учитывая при этом объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

К таким методам оценки отнесены: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

Метод выделения, применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод распределения, применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод капитализации земельной ренты, применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод остатка, применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Доказательств опровергающих мотивированные выводы эксперта о невозможности применения иных методов оценки, кроме метода сравнения продаж, истец в материалы дела не представил.

В связи с указанным, оценивая доводы истца о том, что эксперт нарушал п. 25 ФСО N 1, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки, выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии) (п.25).

Поскольку суд апелляционной инстанции не установил, а истец в нарушение ст. 65, 66 АПК РФ не представил доказательств возможности применения наравне с методом оценки "сравнения продаж" иных методов оценки, то в действиях эксперта нет нарушений п. 25 ФСО N 1, а, следовательно, не требовалось предварительного согласования результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом.

Оценивая доводы возражений, что избранные экспертом объекты-аналоги таковыми не могут являться, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Пунктом 10 ФСО N 1 определено, что объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Суд апелляционной инстанции, оценивая объекты оценки и объекты-аналоги, усматривает, следующее.

Земельные участки объекты-аналоги, имеют назначение использования "под строительство гаража", по ним совершались сделки купли-продажи в феврале 2019, определена стоимость квадратного метра условия финансирования рыночные, на них не располагаются объекты недвижимости, местом расположения участков являются Тайшетский район, г. Тайшет, Брастский район, г. Братск, Зииминский район, г. Зима.

Оцениваемые земельные участки расположены в Тайшетском районе, в районе населенных пунктов с. Черчет, д. Тремина, с. Конторка, д. Синякина, предназначены для строительства ВЛ 500кВ от ПС Ангара до ПС Тайшеь-2 (Озерная), переведены из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Площадь земельных участков объектов оценки от 84-613 кв.м., объектов-аналогов от 90-216 кв.м.

Оценивая в порядке ст. 71 АПК РФ указанные характеристики объектов оценки и объектов-аналогов, суд апелляционной инстанции находит данные характеристики сходными по основным экономическим и другим характеристикам.

Доводы о том, что оцениваемые объекты расположены вне населенных пунктов, а объекты-аналоги в населённых пунктах, суд апелляционной инстанции отклоняет, как не имеющие, в данном случае, существенного значения, поскольку полагает, что исходя из экономического развития г. Тайшета, а также г. Зимы и г. Братска (в последнюю очередь), оно не существенным образом отличается от экономического развития населенных пунктов, в районе которых располагаются объекты оценки.

Из экспертного исследования следует, что оборот указанных земельных участков не является существенным, инженерные коммуникации отсутствуют, оборот земельных участков ограничен в равной степени низким спросом на земельные участки, как на объекты оценки, так и на объекты-аналоги.

Доводы истца хотя и частично указывают на различные экономические характеристики объектов оценки и объектов-аналогов, но при этом не содержат каких-либо существенных отличий таких участков, которые бы существенным образом могли повлиять на рыночную стоимость таких земельных участков.

Оценивая доводы истца о том, что эксперт при корректировке на цену предложения (скидка на торг) применил ставку 11,4% или 0,886 без учета расположения земельных участков вне границ земельных участков, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом истца о том, что эксперт в экспертном заключении при определении корректировки на цену предложения (скидка на торг) применил ставку 11,4% или 0,886, минимальную из возможных без учета всех оснований.

Вместе с тем, учитывая размер земельных участков и невысокий спрос на земельные участки, отдаленные от населенных пунктов, суд апелляционной инстанции считает возможным применить больший коэффициент, в частности в размере 18% или 0, 622.

Оценивая возражения истца относительно применения корректировки по фактору "Местоположение", суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Эксперт применил средний коэффициент между коэффициентом райцентры с развитой промышленностью и прочие населенные пункты в размере 0,71 (0,51/0,72).

Поскольку оцениваемые объекты расположены недалеко от прочих населенных пунктов, не относящимся к райцентрам с развитой промышленностью, суд апелляционной инстанции полагает, что, действительно, следовало применить средний коэффициент 0,51.

С учетом указанного, суд апелляционной инстанции полагает, что в экспертном заключении использованы названные коэффициенты без должного основания, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает, что имеются основания пересчитать размер ежегодной арендной платы земельных участков в части данных коэффициентов.

Доводы возражений относительно неправильного применения коэффициента на наличие свободного подъезда к участкам, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку истец не опровергает выводы эксперта о том, что такая корректировка не требуется, поскольку к объектам оценки имеется свободный подъезд, в том числе по приграничным участкам, что не препятствует подъезду к данным участкам.

Ссылку в возражениях на кадастровую стоимость указанных земельных участков, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку, как было указано выше, законом предусмотрена аренда имущества для государственных целей на основании рыночной стоимости данного имущества.

Иные возражения истца на заключение эксперта не влияют на определение арендной платы земельных участков.

Рассчитывая среднюю рыночную стоимость 1 кв. м. земельного участка объектов-аналогов (таблица 7-4 экспертного заключения), суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Аналог N 1 составляет 161,46 руб./кв.м. (509*0,662*0,51).

Аналог N 2 составляет 229,03 руб./кв.м. (722*0,662*0,51).

Аналог N 3 составляет 348,94 руб./кв.м. (1100*0,662*0,51).

Аналог N 4 составляет 352,43 руб./кв.м. (1111*0,662*0,51).

Средняя стоимость квадратного метра земельного участка составила 273 руб. ((161,46*229,03*348,94*352,43)/4).

Рыночная стоимость земельных участков составляет:

Кадастровый номер образованного земельного участка	Площадь земельного участка, кв.м	Рыночная стоимость земельного участка руб./кв. м	Рыночная стоимость земельного участка руб.
38:14:250112:1711	551	273	150 423
38:14:250112:1706	592	273	161 616
38:14:250121:915	470	273	128 310
38:14:250121:917	84	273	22 932
38:14:250121:919	344	273	93 912
38:14:250125:1546	613	273	167 349
38:14:160101:163	346	273	94 458
38:14:250125:1549	607	273	165 711

Принимая во внимание, что средняя ставка капитализации принята в размере 13,6 %, что не опровергается материалами дела, рыночный размер ежегодной арендной платы земельных участков составляет:

Кадастровый номер образованного земельного участка	Площадь земельного участка, кв.м	Рыночная стоимость земельного участка руб./кв. м	Рыночная стоимость земельного участка руб.	Размер ежегодной арендной платы земельного участка руб.
38:14:250112:1711	551	273	150 423	20 457,53
38:14:250112:1706	592	273	161 616	21,979,78
38:14:250121:915	470	273	128 310	17 450, 16
38:14:250121:917	84	273	22 932	3 118,75
38:14:250121:919	344	273	93 912	12 772,03
38:14:250125:1546	613	273	167 349	22 759,46
38:14:160101:163	346	273	94 458	12 846,29
38:14:250125:1549	607	273	165 711	22 536,70

Учитывая указанное, суд апелляционной инстанции считает, что в данной части апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции изменению.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от "08" августа 2018 года по делу N А19-28858/2017 изменить, апелляционную жалобу удовлетворить частично.

Приложение к договору N 1 изложить в следующей редакции:

Приложение N 1 к Договору аренды

N от

Категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

Кадастровый номер образованного земельного участка	Площадь земельного участка, кв.м	Рыночная стоимость земельного участка руб./кв. м	Рыночная стоимость земельного участка руб.	Размер ежегодной арендной платы земельного участка руб.
3 8:14:250112:1711	551	273	150 423	20 457,53
3 8:14:250112:1706	592	273	161 616	21,979,78
38:14:250121:915	470	273	128 310	17 450, 16
38:14:250121:917	84	273	22 932	3 118,75
38:14:250121:919	344	273	93 912	12 772,03
3 8:14:250125:1546	613	273	167 349	22 759,46
38:14:160101:163	346	273	94 458	12 846,29
3 8:14:250125:1549	607	273	165 711	22 536,70

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в арбитражный суд кассационной инстанции, полномочный ее рассматривать, через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий судья

Е.В. Желтоухов

Судьи

В.Л. Каминский В.А. Сидоренко