Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2019 г. N 04АП-6606/19

г. Чита

29 ноября 2019 г.

Дело N А10-4017/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2019 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломако Н.В.,

судей Каминского В.Л., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бобровой Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 сентября 2019 года по делу N А10-4017/2019 по исковому заявлению муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ" (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176) к обществу с ограниченной ответственностью "Гарант-С" (ОГРН 1020300978235, ИНН 0326012160) о взыскании 38447 рублей 12 копеек неустойки,

в отсутствии в судебном заседании лиц, участвующих в деле,

установил:

муниципальное учреждение "Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ" (далее - истец, комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гарант-С" (далее - ответчик, ООО "Гарант-С", общество) о взыскании 38 447 рублей 12 копеек неустойки.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия 25 сентября 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 сентября 2019 года по делу N А10-4017/2019. Принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Как следует из апелляционной жалобы, в ходе выездной проверки комитетом установлен факт нарушения арендатором условий договора, а именно пунктов 2.4.3, 2.4.4, 2.4.8, в связи с чем, истец полагает, что требование о взыскании неустойки обоснованно и подлежит удовлетворению.

В материалы дела поступил письменный отзыв относительно доводов апелляционной жалобы, в котором ответчик с выводами суда первой инстанции согласен, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 31.10.2019.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 29.10.2018 между комитетом (арендодатель) и ООО "Гарант-С" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) N 15-ж/2018 (далее - договор, л.д. 8-16), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование за плату муниципальное имущество: нежилые помещения, общей площадью 50,4 кв.м., номера на поэтажном плане: 5, 10, 12, 13, 20, 21, 22, с целевым назначением - для осуществления торговой деятельности промышленными товарами с местами общего пользования площадью 137,92 кв.м., необходимых для обслуживания помещений (номера на поэтажном плане: 1, 3, 7, 9, 11, 14), расположенные в сооружении с кадастровым номером 03:24:000000:14723 по адресу: г.Улан-Удэ, проспект 50 лет Октября (объект).

Состав и характеристика передаваемого в аренду объекта определяются техническим паспортом на сооружение от 27.03.2018, а также актом приема-передачи. В акте указывается назначение объекта, его техническое состояние и недостатки. Технический паспорт и акт является неотъемлемой частью договора аренды (приложение 1, 2).

Срок аренды устанавливается: 11 месяцев с даты подписания договора (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата на момент заключения договора установлена на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности от 11.10.2018 по извещению N 120918/138210/02 и составляет: годовая 384 471 рубль 15 копеек (без учета НДС), ежемесячная 32 039 рублей 26 копеек.

29.10.2018 между комитетом и ООО "Гарант-С" подписан акт приема-передачи муниципального имущества в аренду (л.д. 17).

14.03.2019 в адрес администрации Железнодорожного района г.Улан-Удэ поступило телефонное обращение N К4001 от Конон Надежды Николаевны, согласно которому гражданка указала: "В подземном переходе Элеватор грязно, мусор не убирается, павильоны грязные. Граждане Киргизии установили столы, которые мешают проходу. Примите меры".

19.03.2019 администрацией Железнодорожного района г.Улан-Удэ в адрес комитета направлено письмо N К-4001 с указанием на поступление устного обращения Конон Н.Н. по вопросу антисанитарного состояния подземного перехода в районе остановки "Элеватор" (л.д. 18).

01.04.2019 комиссией в составе представителей комитета и администрации г.Улан-Удэ проведено обследование муниципального имущества: нежилых помещений, расположенных в подземном пешеходном переходе по проспекту 50 лет Октября. Цель обследования: проверка фактов, изложенных в обращении гр. Конон Н.Н. Выявлено следующее: В ходе осмотра подземного пешеходного перехода комиссией выявлено наличие мусора, стены объекта загрязнены, уборка на момент осмотра не проводилась.

Также установлено, что на момент осмотра торговая деятельность в павильонах с номерами на поэтажном плане согласно техническому плану: 5, 6, 8, 10, 20 велась за границами помещений, предназначенных для торговли (л.д. 19).

04.04.2019 комитетом в адрес общества направлено письмо N 855 с предложением оплатить неустойку за нарушение пунктов 2.4.3, 2.4.4, 2.4.8 договора.

Также указано, что необходимо провести работы по промывке с применением моющих средств внутренних и наружных стен объекта в соответствии с условиями договора (л.д. 20-21).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанным иском.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Как правильно установлено судом первой инстанции, между сторонами возникли правоотношения, вытекающие из договора аренды объектов недвижимого имущества, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенные условия договора сторонами согласованы, договор аренды нежилого помещения (здания) N 15-ж/2018 от 29.10.2018 является заключенным.

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что требование истца о взыскании с ответчика неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по договору не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.1.2 договора установлено, что за невыполнение, либо ненадлежащее выполнение обязательств, предусмотренных договором, арендатор уплачивает неустойку арендодателю в размере 10% годовой арендной платы, установленной к моменту предъявления арендодателем требования об уплате неустойки (с учетом перерасчета, предусмотренного пунктом 3.2), а также убытки, взыскиваемые в полной сумме сверх неустойки.

Согласно доводам апелляционной жалобы, ответчиком нарушены пункты 2.4.3, 2.4.4, 2.4.8 договора.

Пунктом 2.4.3 договора установлено, что арендатор обязуется использовать объект исключительно по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора и в соответствии с условиями договора. Не осуществлять торговую и иную деятельность (не предусмотренную договором) в местах общего пользования (номера на поэтажном плане: 1, 3, 7, 9, 11, 14) объекта.

Согласно пункту 2.4.4 арендатор обязуется исключить случаи осуществления торговой и иной деятельности (не предусмотренной договором) третьими лицами в местах общего пользования (номера на поэтажном плане: 1,3,7,9, 11,14) объекта.

Пунктом 2.4.8 договора установлено, что арендатор обязуется содержать арендуемый объект в полной исправности и санитарном состоянии, нести бремя расходов по содержанию объекта, в том числе конструктивных элементов (лестничные сходы, крыша и т.д.), расположенных в границах объекта. Устранять за свой счет аварии на коммуникациях, находящихся внутри объекта. Аналогичные требования распространяются на прилегающую к объекту территорию (в радиусе 1 м от входных групп).

Места общего пользования (номера на поэтажном плане; 1, 3, 7, 9, 11, 14) объекта должны быть очищены от грязи, мусора, снега, наледи и льда, посторонних предметов, не имеющих отношения к их обустройству. Урны для сбора отходов должны регулярно очищаться от мусора, отходов, находиться в исправном состоянии, иметь поверхность без загрязнений, должны быть окрашены. Запрещается допускать переполнение урн. Перила и ограждения безопасности должны быть чистыми, находиться в исправном состоянии. Для исключения подтопления территории объекта водоотводные лотки, трубы должны быть очищены от ила, мусора и других загрязнений.

В летнее время Арендатор обязан проводить следующие виды работ:

. - ежедневно до 8.00 ч. утра, а также в течение дня по мере загрязнения уборка и подметание от мусора мест общего пользования (номера на поэтажном плане: 1, 3, 7, 9, 11,14);

- 1 раз в начале летнего периода, в сентябре и по мере необходимости промывка с применением моющего средства внутренних и наружных стен Объекта.

Период летней уборки устанавливается с 1 апреля по 14 октября.

В зимнее время Арендатор обязан проводить следующие виды работ:

- ежедневно до 8.00 ч. утра, а также в течение дня по мере загрязнения уборка и подметание от мусора, снега наносного происхождения мест общего пользования (номера на поэтажном плане: 1, 3, 7, 9, 11, 14);

- в течение 3 дней с момента обнаружения, в период оттепели - в течение 1 дня очистка от наледи и удаление сосулек с крыши объекта.

Места общего пользования (номера на поэтажном плане: 1, 3, 7, 9, 11, 14) объекта должны быть обработаны противогололедными материалами.

При организации вывоза снега, убранного с объекта, арендатор обязан производить вывозку снега на специальные площадки.

Период зимней уборки устанавливается с 15 октября по 31 марта.

В качестве доказательств нарушения вышеуказанных пунктов договора истцом представлен акт обследования муниципального имущества от 01.04.2019, а также копии фотоснимков.

Суд первой инстанции критически оценил представленный в материалы дела акт обследования муниципального имущества от 01.04.2019, а также представленные фотоматериалы.

Апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции в том, что акт составлен представителями арендодателя в одностороннем порядке без уведомления арендатора о времени и месте проведения обследования. Представленные фотоматериалы не содержат даты (времени) проведения фотосъемки, не заверены подписью лиц, проводивших осмотр, на фотографиях, не просматриваются какие-либо индивидуализирующие признаки арендуемых ответчиком помещений, то есть идентифицировать, когда, где, кем сделаны фотоснимки и что за помещения на них изображены не представляется возможным.

При этом, доводы апелляционной жалобы о том, что в случае осведомленности арендатора о месте и времени проведения проверки, обстоятельства нарушения условий договора будут устранены последним, отклоняются апелляционным судом, поскольку в договоре аренды сторонами не согласован порядок фиксации факта нарушения условий договора и соответственно - для соблюдения баланса интересов сторон необходима двусторонняя совместная фиксация факта нарушения либо, в случае неявки второй стороны, соблюдение общего порядка уведомления о времени и месте осмотра. В данном случае нарушаются права арендатора - ООО "Гарант-С".

Кроме того, суд первой инстанции верно указал, что из содержания представленного истцом акта обследования, в котором указано: "наличие мусора, стены объекта загрязнены, уборка на момент осмотра не проводилась", не следует, что ответчиком не производилась уборка объекта в порядке, предусмотренном условиями пункта 2.4.8 договора.

Вместе с тем, ответчиком в материалы дела представлен договор на оказание услуг по сбору и транспортировке твердых бытовых отходов, подписанный между ООО "Управляющая организация "Дом" и ООО "Гарант-С". Из данного договора, а также акта сверки к нему (л.д. 47) следует, что по адресу пр. 50-летия Октября 6, 8, 10 производился вывоз отходов.

Из представленных ответчиком таблиц характеристик погоды в г.Улан-Удэ в марте и апреле 2019 года, судом установлено, что помывка помещения пешеходного перехода не представлялась возможной из-за низких температур. Более того, согласно условий договора (пункт 2.4.8) период летней уборки устанавливается с 1 апреля по 14 октября, в то время как акт обследования составлен 01.04.2019.

Из письма N 18 от 14.05.2019 следует, что ООО "Гарант-С" сообщило арендодателю о том, что в период с 15.04.2019 по 06.05.2019 произведена полная промывка водой с моющими средствами поверхностей ограждений, лестниц, стенок, пандусов, пола арендуемого объекта. Входные группы промывались с внутренней и внешней стороны (л.д. 49).

В акте обследования также указано, что: "на момент осмотра торговая деятельность в павильонах с номерами на поэтажном плане согласно техническому плану: 5, 6, 8, 10, 20 велась за границами помещений, предназначенных для торговли".

Вместе с тем, суд правомерно указал, что доказательств, подтверждающих, что арендатором ООО "Гарант-С" в нарушение пункта 2.4.3 договора осуществлялась торговая деятельность в местах общего пользования (номера на поэтажном плане: 1, 3, 7, 9, 11, 14) объекта, истцом не представлено. В акте обследования от 01.04.2019 также отсутствуют сведения о нарушении арендатором пункта 2.4.4, выразившемся в осуществлении торговой и иной деятельности (не предусмотренной договором) третьими лицами в местах общего пользования.

Исследовав и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Апелляционный суд отмечает, что доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой, что не является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 сентября 2019 года по делу N А10-4017/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В.Ломако

Судьи

В.Л.Каминский Е.В.Желтоухов