Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2019 г. N 15АП-18524/19

город Ростов-на-Дону

29 ноября 2019 г.

дело N А53-40823/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гребенкиной И.П., при участии:

от истца: представитель Шпигорь В.С., доверенность от 13.11.2019;

от ответчика: представитель Конощенко О.А., доверенность от 30.01.2017;

от Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону: представитель Чебанян Э.С., доверенность от 29.03.2019;

Николаев Д.С., паспорт, лично;

от Николаевой Т.Е.: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Кожевниковой Л.А.: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО "Сити-компани": представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Погиба Александры Юрьевны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2019 по делу N А53-40823/2018 по иску администрации г. Ростова-на-Дону к индивидуальному предпринимателю Погиба Александре Юрьевне (ОГРНИП 310616423800031, ИНН 616484792703), при участии третьих лиц: Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103292380, ИНН 6164045474);

общества с ограниченной ответственностью "Сити-компани"

(ОГРН 1146181002110, ИНН 6102061194);

Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону (ОГРН 1066164006545, ИНН 6164244818);

Николаевой Татьяны Евгеньевны, Николаева Юрия Сергеевича, Николаева Дмитрия Сергеевича, Кожевниковой Людмилы Александровны, об изъятии в муниципальную собственность нежилых помещений, об обязании предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения, принятое в составе судьи Прокопчук С.П.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Ростова-на-Дону (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Погиба Александре Юрьевне (далее - ответчик) об изъятии в муниципальную собственность нежилого помещения общей площадью 55,3 кв.м, расположенного на 1- ом этаже многоквартирного дома по адресу:

город Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Социалистическая, 104, литер Б, по цене, равной 3 394 859 руб.; об обязании предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения (дело N А53-40823/2018).

Администрация города Ростова-на-Дону обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Погиба Александре Юрьевне об изъятии в муниципальную собственность нежилого помещения общей площадью 54,9 кв.м, расположенное на подвальном этаже многоквартирного дома по адресу: город Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Социалистическая, 104, литер Б, по цене, равной 1 611 418 рублей; об обязании предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения (дело N А53-40825/2018).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону, Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, общество с ограниченной ответственностью "Сити-Компани", Кожевникова Людмила Александровна, Николаева Татьяна Евгеньевна, Николаев Дмитрий Сергеевич, Николаев Юрий Сергеевич.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 07.02.2019 дела N А53-40823/2018 и N А53-40825/2018 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен N А53-40823/2018.

При рассмотрении дела судом первой инстанции, администрация уточнила заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просила:

1. Изъять путем выкупа у индивидуального предпринимателя Погиба Александры Юрьевны в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 55,3 кв.м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного дома по адресу: город Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Социалистическая, 104, литер Б, по цене равной 3 768 800 руб.;

2. Прекратить право собственности Погиба Александры Юрьевны на нежилое помещение общей площадью 55,3 кв.м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного дома по адресу: город Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Социалистическая, 104, литер Б, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение;

3. Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение общей площадью 55,3 кв.м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного дома по адресу: город Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Социалистическая, 104, литер Б, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение;

4. Изъять путем выкупа у индивидуального предпринимателя Погиба Александры Юрьевны в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 54,9 кв.м, расположенное на подвальном этаже многоквартирного дома по адресу: город Ростов-на- Дону, Кировский район, ул. Социалистическая, 104, литер А, по цене равной 1 570 000 руб.;

5. Прекратить право собственности Погиба Александры Юрьевны на нежилое помещение общей площадью 54,9 кв.м, расположенное на подвальном этаже многоквартирного дома по адресу: город Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Социалистическая, 104, литер А, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение;

6. Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение общей площадью 54,9 кв.м, расположенное на подвальном этаже многоквартирного дома по адресу: город Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Социалистическая, 104, литер А, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2019 исковые требования удовлетворены.

Суд изъял путем выкупа у индивидуального предпринимателя Погиба Александры Юрьевны в муниципальную собственность объект недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 55,3 кв.м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Социалистическая, 104, литер Б, по цене, равной 3 768 800,00 рублей. Прекращено право собственности Погиба Александры Юрьевны на нежилое помещение общей площадью 55,3 кв.м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Социалистическая, 104, литер Б, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. Признано право муниципальной собственности муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" на нежилое помещение общей площадью 55,3 кв.м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Социалистическая, 104, литер Б, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. Изъял путем выкупа у индивидуального предпринимателя Погиба Александры Юрьевны в муниципальную собственность объект недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 54,9 кв.м, расположенное на подвальном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Социалистическая, 104, литер А, по цене, равной 1 570 000,00 рублей. Прекращено право собственности Погиба Александры Юрьевны на нежилое помещение общей площадью 54,9 кв.м, расположенное на подвальном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Социалистическая, 104, литер А, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. Признано право муниципальной собственности муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" на нежилое помещение общей площадью 54,9 кв.м, расположенное на подвальном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Социалистическая, 104, литер А, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. Взыскано с индивидуального предпринимателя Погиба Александры Юрьевны в доход федерального бюджета 12 000,00 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Погиба Александра Юрьевна обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда отменить в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что после принятия постановления N 835 от 12.08.2008 о признании дома аварийным и подлежащим сносу, суд первой инстанции не выяснил, направлял ли истец в разумный срок собственнику изымаемых нежилых помещений требование о сносе дома. Многоквартирный жилой дом был признан аварийным 12.08.2008, постановление об изъятии помещений ответчика было принято только 10.01.2018, имеется вступивший в законную силу судебный акт, установивший, что на момент рассмотрения дела здание литер ББ1 не является аварийным. Суд первой инстанции не установил, является ли здание литер ББ1 аварийным на день рассмотрения спора. В нарушение части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации суд первой инстанции исключил из определенной экспертным заключением N 0258/Э от 27.06.2019, выкупную стоимость изымаемых помещений, сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В отзыве на апелляционную жалобу Николаева Т.Е., Николаев Ю.С., Николаев Д.С., Кожевникова Л.А. просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указали на несостоятельность доводов апелляционной жалобы.

В судебное заседание Николаева Т.Е., Кожевникова Л.А., Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, ООО "Сити-компани", надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца, Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Николаев Д.С. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, в соответствии с выпиской из ЕГРН от 16.01.2018 N 61/001/001/2018-5332 нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0040903:199 общей площадью 55,3 кв.м, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 104, является собственностью Погиба А.Ю., право зарегистрировано 28.12.2013.

Согласно Выписке из ЕГРН от 16.01.2018 N 61/001/001/2018-5322 нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0040903:198 общей площадью 54,9 кв.м, расположенное на подвальном этаже многоквартирного дома по адресу:

г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 104, является собственностью Погиба А.Ю., право зарегистрировано 10.02.2011.

Многоквартирный дом по ул. Социалистической, 104, г. Ростов-на-Дону, признан аварийным и подлежащим сносу в 2008 году (постановление N 835 от 22.08.2008).

Согласно подпункту 3.2 указанного постановления собственникам помещений в срок до 01.02.2009 необходимо было осуществить снос многоквартирного дома.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок, в соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от 30.09.2016 N 1407 "Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 104, занятого многоквартирным жилым домом (лит. А, ББ1), признанным аварийным и подлежащим сносу" (постановление N 1407).

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 10.01.2018 N 5 (постановление N 5) внесены изменения в постановление Администрации города Ростова-на-Дону от 30.09.2016 N 1407.

Согласно подпункту 1.4 постановления N 5 изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение, общей площадью 55,3 кв.м, расположенное в многоквартирном доме N 104, литер Б, по ул. Социалистической, г. Ростова-на-Дону.

В соответствии с подпунктом 1.3 Постановления N 5 изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение, общей площадью 54,9 кв.м, расположенное в многоквартирном доме N 104, литер Б, по ул. Социалистической, г. Ростова-на-Дону.

На основании пункта 3 Постановления N 1407 Департаментом координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственниками соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемых объектов, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Согласно отчетам ООО "Экспертным учреждением "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА" N 15106/08-18 и N 15107/08-18 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, рыночная стоимость объектов оценки и убытков, причиненных собственнику их изъятием, составляет 3 394 859 руб. и 1 611 418 руб. соответственно.

Протоколом заседания городской комиссии от 13.09.2018 N 33 согласованы результаты оценки. Департаментом координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону в адрес Погиба А.Ю. направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии нежилых помещений с выплатой указанного возмещения.

Письмами вх. N 59-35-535 от 19.10.2018 и N 59-35-548 от 25.10.2018 Погиба А.Ю. сообщила о несогласии с оценкой рыночной стоимости принадлежащих ей нежилых помещений.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации города Ростова-на-Дону в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за нежилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие нежилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно части статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 235, статьей 239 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.

Не оспаривая права истца на возмездное изъятие в муниципальную собственность принадлежащего ему объекта, ответчик не согласен с выкупной ценой.

Цена выкупа нежилых помещений в исковом заявлении определена в соответствии с оценкой, проведенной ООО "Экспертным учреждением "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА" по заказу Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону: 3 394 859 руб. и 1 611 418 руб.

ИП Погиба А.Ю. ссылается на необходимость уточнения администрацией места расположения нежилого помещения площадью 54,9 кв.м, с заменой литера Б на литер А, а также после определения судом выкупных цен нежилых помещений без учета стоимости земельного участка, находящегося в собственности в равных долях по 1/4 у Кожевниковой Л.А., Николаевой Т.Е., Николаева Д.С., Николаева Ю.С.

При рассмотрении дела судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам СЧУ "РЦСЭ".

В соответствии с экспертным заключением N 0258/Э от 27.06.2019, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0040903:199 общей площадью 55,3 кв.м, расположенного на 1-ом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 104, и общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности составляет 3 534 000 руб. Величина упущенной выгоды в виде прибыли от сдачи в аренду вышеназванного нежилого помещения составляет 210 000 руб. Величины убытков, причиненных собственнику вышеуказанного помещения его изъятием, составляет 24 800 руб. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 84 448, 81 руб.; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0040903:198 общей площадью 54,9 кв.м, расположенного на подвальном этаже многоквартирного дома по адресу:

г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 104, и общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности составляет 1 550 000 руб. Величины убытков, причиненных собственнику вышеуказанного помещения его изъятием, составляет 20 000 руб. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 143 358, 39 руб.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Положениями части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Доказательств недостоверности сведений, изложенных в экспертном заключении, в материалы дела не представлено.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, заключение эксперта выполнено без нарушений норм Федеральных стандартов оценки и ФЗ "Об оценочной деятельности", эксперты, проводившие судебную экспертизу, предупреждены об уголовной ответственности, в связи с чем указанное заключение может служить надлежащим доказательством по настоящему делу.

В выкупные цены изымаемых помещений Администрацией города Ростова-на-Дону не включены приведенные экспертами суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.

С учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого помещения либо многоквартирного жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014 года, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения вопроса о необходимости включения сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену помещения, являются установление основания возникновения права собственности в отношении изымаемого помещения; наличие обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта дома как на дату приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, так и на дату его изъятия; снижения уровня надежности здания многоквартирного дома произошло в результате невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома; статус "жилого помещения".

Само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу на основании раздела 3 "Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации дома.

Многоквартирный дом по ул. Социалистической, 104, г. Ростов-на-Дону признан аварийным и подлежащим сносу в 2008 году (постановление N 835 от 22.08.2008). Право собственности Погиба А.Ю. на помещение площадью 55,3 кв.м зарегистрировано 28.12.2013, на помещение площадью 54,9 кв.м - 10.02.2011.

Таким образом, спорные объекты приобретены предпринимателем с учетом существовавшего на тот период аварийного состояния дома, в связи с чем, не проведение капитального ремонта дома с момента возникновения права собственности по настоящее время не оказало влияния на изменение рыночной стоимости спорного нежилого помещения, и соответственно какая-либо денежная компенсация за капитальный ремонт не должна быть осуществлена.

Доводы апелляционной жалобы в указанной части подлежит отклонению.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований Администрации города Ростова-на-Дону.

Фактически доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, что не является основанием для отмены судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом также не допущено, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества и отмены принятого по делу решения.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2019 по делу N А53-40823/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

В.Л. Новик

Судьи

Н.В. Ковалева Б.Т. Чотчаев