Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2019 г. N 09АП-63615/19

г. Москва

29 ноября 2019 г.

Дело N А40-106591/19

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "БИЛД-КОНСАЛТИНГ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2019

по делу N А40-106591/19 (1-633), принятое судьей Коноваловой Е.В.

по иску ФГБУ НАУКИ ОРДЕНА ТРУДОВОГО КРАСНОГО ЗНАМЕНИ ИНСТИТУТ НЕФТЕХИМИЧЕСКОГО СИНТЕЗА ИМ. А.В. ТОПЧИЕВА РОССИЙСКОЙ АКАДЕМИИ НАУК (ИНН 7725009733, ОГРН 1027739824991)

к ООО "БИЛД-КОНСАЛТИНГ" (ИНН 7724437729, ОГРН 1187746403195)

о взыскании денежных средств, расторжении договора аренды, выселении,

при участии в судебном заседании:

от истца: Чистякова Н.В. по доверенности от 05.08.2019 г., диплом номер ВСБ 0170288 от 08.06.2004,

от ответчика: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное учреждение науки Ордена Трудового Красного Знамени Институт нефтехимического синтеза им. А.В. Топчиева Российской Академии наук (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Билд-Консалтинг" (далее - ответчик) о взыскании 250000 долга, 133228 руб. 18 коп. пени, 1317822 руб. 66 коп. штрафа, о расторжении договора аренды от 15.05.2018 N 2а-18, о выселении ответчика из нежилых помещений по адресу: г. Москва, Ленинский проспект д. 29, общей площадью 361,9 кв.м. (1 этаж, ком. а5, помещение Iа комнаты: 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 2, комнаты: А1, Б1; 2 этаж помещение IIа комнаты 1-5, помещение IIб комната 1, комната А1) (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2019 по делу N А40-106591/19 иск удовлетворен в части взыскания задолженности, неустойки, расторжении Договора и выселении ответчика из нежилых помещений, размере взысканного с ответчика штрафа был снижен судом первой инстанции до 1098185,55 руб. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт. Указал на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 15.05.2018 г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор (далее - Договор) N 2а-18 аренды, по которому ответчику в аренду переданы нежилые помещения по адресу: г.Москва, Ленинский проспект д. 29, общей площадью 361,9 кв.м. (1 этаж, ком. а5, помещение Iа комнаты: 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 2, комнаты: А1, Б1; 2 этаж помещение IIа комнаты 1-5, помещение IIб комната 1, комната А1) (далее - Помещение), для использования под торговое и общественное питание.

Срок действия Договора установлен на три года со дня его заключения.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 6.2. Договора арендная плата по договору вносится арендатором в полном объеме ежемесячно, не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца.

Материалами дела подтверждается, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 250000 руб. за период с мая по август 2019 г.

Так как ответчик не представил доказательств погашения долга, то Арбитражный суд города Москвы правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 250000 руб., поскольку в силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 7.2.1. Договора при нарушении сроков внесения арендной платы, внесения (дополнительного внесения) обеспечительного платежа либо возмещения расходов арендодателя, арендатор уплачивает пеню в размере 1/180 ставки рефинансирования Банка России от суммы заложенности за каждый день просрочки.

Истец просил взыскать с ответчика неустойку за период с 22.05.2018 по 13.08.2019 в размере 133228 руб. 18 коп.

Расчет неустойки проверен судом и признан верным, выполненным на основании условий Договора. Данные требования были удовлетворены судом первой инстанции, поскольку они соответствуют положениям ст. 330 ГК РФ и условиям заключенного Договора.

Расчет судом проверен, ответчиком не оспорен, о снижении не заявлено. Неустойка подлежит взысканию на основании ст. 330 ГК РФ.

Согласно п. 3.1. Договора арендатор заключает договоры страхования: гражданской ответственности при эксплуатации имущества по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью и ущербу третьих лиц; имущества от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения в пользу арендодателя в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 4.4. Договора арендатор обязуется заключить договоры страхования не позднее чем на пятый рабочий день после заключения договора.

На основании п. 4.5.8. Договора арендатор обязуется не производить переустройства и (или) перепланировок имущества, реконструкцию, проведение капитального ремонта, а также неотделимые улучшения имущества без предварительного письменного согласия арендодателя, ФАНО России и уполномоченного органа.

Согласно п. 4.5.9. Договора арендатор обязуется не сдавать имущество в субаренду (поднаем) или безвозмездное пользование (ссуду), не осуществлять другие действия, влекущие какое-либо ограничение (обременение), предоставленных арендатору имущественных прав, а также не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем).

Как указано в п. 7.2.2. Договора, за неисполнение обязательств, предусмотренных п. 4.5.1, 4.5.8., 4.5.9., 4.5.10, 4.5.11 Договора арендатор уплачивает штраф в трехкратном размере арендной платы, установленной в п. 6.1. Договора на лицевой счет арендодателя.

30.08.2018 истец провел проверку соблюдения арендатором условий заключенного Договора, по результатам которой выявлены следующие нарушения: нарушены условия главы 6 Договора - задолженность по арендным платежам составляет 668830 руб. 42 коп.; нарушены условия п. 4.4.2 Договора - задолженность по возмещению расходов арендодателя, связанных с содержанием имущества составляет 88549 руб. 42 коп., нарушены условия п.п. 3.1. - 3.5., 4.4., 4.4.1, 4.5.11. Договора - не заключены договоры страхования гражданской ответственности и страхования имущества; нарушены условия п. 4.5.8. Договора - произведена перепланировка и пристроена пристройка к арендуемому помещению; нарушены условия п. 4.5.9. Договора - арендатор сдает арендуемые помещения в субаренду следующим организациям RetroHooKah, Rossa Студия цветов, Паста Пицца МОККО, семейная пекарня ИП Калеменева И.А.

Ответчиком не представлено доказательств согласования с арендодателем сдачи арендуемого имущества в субаренду, обратного ответчиком не представлено.

В связи с этим истец просил взыскать с ответчика штраф в размере 1317822 руб. 66 коп.

Частично удовлетворяя указанное требование, суд первой инстанции принял во внимание, что размер арендной платы установлен в данном пункте без НДС (366061 руб. 85 коп.). Именно данный размер и должен применяться для исчисления суммы штрафа. В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что требование о взыскании штрафа подлежит взысканию в размере 1098185 руб. 55 коп.

Пунктами 8.3.6 и 8.3.7 Договора предусмотрено право арендодателя требовать расторжения договора при систематическом нарушении арендатором условий пунктов 4.5.1, 4.5.6, 4.5.7, 4.5.8, 4.5.9 и 4.5.10, а также при просрочке внесения арендной платы более чем на 30 дней.

Указанные основания расторжения договора подтверждены материалами дела и ответчиком не оспорены.

Претензией 04.09.2018 истец предлагал ответчику устранить допущенные нарушения Договора и расторгнуть Договор. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Нежилые помещения не освобождены ответчиком, доказательств возврата нежилых помещений в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что требование о расторжении Договора подлежит удовлетворению.

Так как Договор расторгнут и у ответчика отсутствуют основания для занятия арендованных помещений, то Арбитражный суд города Москвы обоснованно удовлетворил требования истца о выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений, что соответствует положениям ст. 622 ГК РФ.

Ответчик в апелляционной жалобе ссылается на то, что направлял в суд первой инстанции ходатайство, в котором возражал против перехода из предварительного судебного заседания в основное.

Согласно ч. 4 ст. 137 АПК РФ если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим Кодексом требуется коллегиальное рассмотрение данного дела.

Аналогичная позиция изложена в п. 27 постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству.

При этом Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что указанное ходатайство ответчика не содержит оснований, признаваемых уважительными, к отложению судебного заседания.

К апелляционной жалобе также не приложены доказательства, которые ответчик не мог представить в суд первой инстанции и которые могли повлиять на существо принятого по делу судебного акта.

Относительно нарушения ответчиком гл. 3, п.п. 4.4.1-4.4.3, 4.5.15-4.5.16 Договора.

Ответчик к апелляционной жалобе представил просроченная копию договора страхования N 1424269640 от 29.08.2018 г. риска гражданской ответственности при эксплуатации нежилых помещений на срок 1 (один) год, то есть по 28.08.2019 г. (том 2, л.д. 61-63)

Между тем, согласно главе 3 договора ответчик обязан заключить договоры страхования на пятый день после заключения договора (п. 4.4 Договора):

- гражданской ответственности при эксплуатации имущества по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью и ущерба имуществу третьих лиц;

- имущества от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения в пользу арендодателя.

Арендатор обязан заключить договоры страхования на весь срок действия Договора (п. 4.4.1. Договора).

Арендатор обязан передать арендодателю экземпляр договоров страхования в срок не позднее 10 рабочих дней с момента их заключения, а также документы, подтверждающие их оплату (п. 4.5.15. договора).

Таким образом, ответчиком не выполнены обязательства по заключению договоров страхования, чем нарушены условия гл. 3, п. п.п. 4.4.1-4.4.3, 4.5.15 -4.5.16 Договора.

В жалобе ответчик указывает, что помещения им были приняты с произведенной истцом перепланировкой и пристройкой.

Отклоняя данный довод, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что при передаче помещений по акту приема-передачи арендатор принял помещения без замечаний, о чем свидетельствует подписанный ответчиком Акт (т. 1 л.д. 27).

Кроме того, на протяжении действия Договора ответчик не обращался к истцу с претензиями о том, что помещения были переданы с недостатками и перепланировкой. Документального подтверждения обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

На основании п. 2.2.,4.5.2 Договора обязательства по регистрации Договора возложены на арендатора. Арендатор обязан в течении 15 дней после подписания Договора предоставить необходимые для регистрации документы в Управление Росреестра (п. 4.5.2).

Документы на регистрацию в Управление Росреестра были поданы лишь 11.07.2018 г., то есть спустя 2 месяца (т. 2 л.д. 5,6).

20.07.2018 г. получено уведомление о приостановке в регистрации Договора в связи с тем, что в помещении произведена перепланировка (т. 2 л.д. 7,8,9,58,60) сроком на 6 месяцев.

17.04.2019 г. Управление Росреестра отказало в осуществлении регистрации Договора (т. 2 л.д.4).

В силу того, что обязательство по регистрации Договора лежит на ответчике, то именно он обязан был совершить все необходимые юридически значимые действия, направленные на регистрацию договора.

При этом, утверждая, что им перепланировки не были произведены, ответчик решение Управления Росреестра о приостановке регистрации Договора не обжаловал.

Кроме того, ответчик не представил доказательств, что обращался к истцу по вопросу невозможности зарегистрировать Договор из-за того, что помещения ему были переданы с перепланировкой.

Истец указал на то, что ответчик предоставлял ему несколько договоров с иными лицами:

- копия договора субаренды с ИП Гурбановой от 30.07.2018 г. N 6СА/04-18 (т. 1 л.д. 133-137);

- копия агентского договора с ИП Калеменева И.А. от 18.04.2018 г. N ОЗ-П (т. 1 л.д. 60-66);

- копия договора о совместной деятельности (простом товариществе) между ООО "Билд-Консалтинг" и ООО "ИНДИГО" от 15.05.2018 г. N СП-06/2018БИ (т. 1 л.д.. 88-88);

- копия договора простого товарищества от 12.03.2019 г. между ООО "Билд-Консалтинг", ИП Вороховым А.В., ИП Калеменевой И.А., ИП Виноградовым И.В. (Том 1 л.д. 108- 116);

К апелляционной жалобе ответчик представил копии иных договоров:

- договора о совместной деятельности (простом товариществе) методу ООО "Билд-Консалтинг" и ИП Вороховым А.В. от 15.05.2018 г. N СП-06/2018БВ (т. 2 л.д. 37-43);

- договора о совместной деятельности (простом товариществе) между ООО "Билд-Консалтинг" и ИП Филатов Э. от 15.05.2018 г. N СП-06/2018БИ (т. 2 л.д. 44-50);

- договора о совместной деятельности (простом товариществе) между ООО "Билд-Консалтинг" и ИП Калеменева И.А. от 15.05.2018 г. N СП-06/2018БК (т. 2 л.д. 51-57);

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Данная норма не содержит ни запрет на установление соглашением сторон иного правила, ни требований к способу выдачи согласия, порядку и форме дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок, указанных в этом пункте, в том числе сделок субаренды (кроме случаев, когда необходимость согласия на совершение сделки и форма выражения такого согласия установлены законом, например, при сдаче в аренду государственного или муниципального имущества).

С учетом того, что имущество, переданное по Договору, является федеральной собственностью, то Арендатору необходимо было получить согласие Российской Федерации на внесение в качестве вклада права аренды в уставный капитал хозяйственного товарищества. Такого согласия ответчиком не представлено.

На основании п. 3 ст. 298 ГК РФ государственное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться закрепленным за ним недвижимым имуществом.

Порядок согласования распоряжения федеральным недвижимым имуществом, закрепленным за федеральным бюджетным учреждением, определен Положением об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального бюджетного учреждения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.07.2010 N 537 (далее - Положение).

Как указано в п. 3 Положения, согласование распоряжения особо ценным движимым и недвижимым имуществом отнесено к компетенции учредителя бюджетного учреждения.

Вместе с тем следует учитывать, что порядок распоряжения недвижимым имуществом учредитель учреждения должен принять по согласованию с Росимуществом путем направления последнему проекта решения (п. 4 Положения).

Согласно ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов, за исключением установленных в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ).

Учредителем истца является Минобрнауки России, 12 марта 2019 г. в адрес истца поступило письмо N МН-18.1/259 о том, что ответчик незаконно без разрешения федеральных органов исполнительной власти заключил договор субаренды. Письмо содержало требование о прекращении незаконно возникших субарендных отношений (л.д. 98,99).

В период действия Договора у ответчика имелась постоянная задолженность по арендным платежам. В связи с этим истцом направлял ответчику уведомления:

- Уведомление (претензия) от 03.07.2018 г. N 12103-79-101-345д о погашении задолженности - 744807,74 руб.

- Уведомление (претензия) от 04.09.2018 г. N 12103-65-101-4б4д о погашении задолженности - 757379,84 руб. и об устранении нарушений.

- Уведомление (претензия) от 18.02.2019 г. N 12103-65-101-071д о погашении задолженности - 1273468,46 руб. и досрочном расторжении договора.

- Уведомление (претензия) от 19.02.2019 г. N 12103-65-101-083д о досрочном расторжении Договора.

- Уведомление (претензия) от 13.03.2019 г. N 12103-65-101-116д о досрочном расторжении Договора и погашении задолженности - 1032931,21 руб.

- Уведомление (претензия) от 01.04.2019 N 12103-65-101-149д об уплате штрафа за неисполнение обязательств по Договору.

Ответа на указанные уведомления от ответчика истцу не поступало.

Согласно пункту 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с абз. 2 п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя нрава требовать расторжения договора в связи с этим наруп1ением.

В соответствии с п.п. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Факт наличия задолженности по арендной плате на момент обращения истца в арбитражный суд с иском подтвержден материалами дела, и ответчиком не оспорен. В связи с этим суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование иска о расторжении Договора и выселении ответчика из занимаемых Помещений.

При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе ответчика доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2019 по делу N А40-106591/19 (1-633) оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "БИЛД-КОНСАЛТИНГ" (ИНН 7724437729, ОГРН 1187746403195) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И. Панкратова Г.С. Александрова