Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2019 г. N 14АП-8264/19

г. Вологда

02 декабря 2019 г.

Дело N А66-15253/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2019 года.

В полном объёме постановление изготовлено 02 декабря 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.

при участии от индивидуального предпринимателя Галимского Владислава Валерьяновича Львова В.А. по доверенности от 01.10.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Галимского Владислава Валерьяновича на решение Арбитражного суда Тверской области от 09 июля 2019 года по делу N А66-15253/2018,

установил:

индивидуальный предприниматель Галимский Владислав Валерьянович (адрес: 170000, город Тверь; ОГРНИП 313695213700020, ИНН 690300555871, далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к администрации города Твери (адрес: 170100, город Тверь, улица Советская, дом 11; ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920, далее - Администрация) о признании права собственности на самовольную постройку - нежилое здание, расположенное по адресу: г. Тверь, ул. Орджоникидзе, д. 47а, общей площадью 670,2 кв. м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области.

Решением суда от 09 июля 2019 года в удовлетворении иска отказано.

Предприниматель с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Считает, что спорный объект полностью соответствует проектной документации. Земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:020045:39, 69:40:020045:1356 принадлежат истцу на праве аренды и предоставлены для строительства объекта недвижимого имущества. Имея договор аренды земельного участка, оформленное разрешение на строительство, согласованный акт о выборе дополнительного земельного участка, истец законно осуществил строительство двухэтажного нежилого торгово-офисного здания, которому в установленном порядке присвоен адрес: Тверь, ул. Оржоникидзе, д. 47а. На здание ГУП "Тверское областное бюро технической инвентаризации" оформлен технический паспорт; здание поставлено на государственный кадастровый учет с присвоением N 69:40:000000:744. Кроме того, на государственный кадастровый учет были поставлены построенные истцом сети инженерного обеспечения, а именно канализация протяженностью 81 м., кадастровый N 69:40:0200045:862 водопровод протяженностью 13 метров, кадастровый N 69:40:0200045:863, теплотрасса протяженностью 74 м, кадастровый N69:40:0200045:864. Регистрация права собственности на данное здание невозможна по причине отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В свою очередь, получение такого разрешения не представляется возможным, поскольку спорный объект недвижимости расположен на двух земельных участках: 69:40:0200045:39 и 69:40:0200045:1356. Разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым N69:40:0200045:1356 истцу не выдавалось. Получение названного разрешения в настоящий момент не представляется возможным, поскольку здание фактически построено и поставлено на кадастровый учет в 2012 году.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Тверской области от 02.07.2007 N 1397 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" и протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 11.09.2007 между Комитетом по управлению имуществом Тверской области и Владимировым Сергеем Александровичем заключен договор аренды от 20.09.2007 N 0397-3/07 земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 500 кв. м, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, ориентир - жилой дом. Участок находится в 46 метрах от ориентира по направлению на юг, кадастровый номер 69:40:0200045:0039, разрешенное использование земельного участка: для строительства торгового объекта.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в уполномоченном органе 16.10.2007 N 69-69-02/85/2007-178 (на дату регистрации - УФРС по Тверской области).

Передача земельного участка оформлена актом приема-передачи от 20.09.2007.

Владимировым Сергеем Александровичем и Предпринимателем 07.03.2008 заключен договор передачи права аренды на земельный участок, согласно которому все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 20.09.2007 N 0397-3/07 переданы новому арендатору - Галимскому Владиславу Валерьяновичу (Предприниматель).

Договор передачи права аренды на земельный участок прошел государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав 21.03.2008.

Срок действия договора аренды продлевался до 19.09.2013 по дополнительному соглашению от 29.09.2010 N 486-3/10. Обязанности по внесению арендных платежей Галимским В.В. исполняются, соответствующие расчеты направляются арендодателем в его адрес. Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200045:0039 находится в государственной собственности.

Предприниматель 20.08.2009 направил заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка.

Постановлением Главы города Твери от 21.09.2009 N 2653 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200045:0039, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200045:0039 расположен в зоне Ж-4 - зона многоквартирных жилых домов 4-12 этажей, градостроительный регламент которой относит торговые и офисные строения к основным видам разрешенного использования.

Проектная документация на строительство торгово-офисного здания медицинского назначения разработана ООО "ПМ-Вектор" (шифр объекта 161/79).

Предпринимателю 22.11.2010 выдано разрешение N RU 69320000-63 на строительство двухэтажного торгово-офисного здания с техническим подпольем общей площадью 453,23 кв. м, срок действия разрешения на строительство установлен до 31.12.2011 и неоднократно продлевался, последний раз до 01.08.2012.

В связи с нахождением значительной территории земельного участка в охранной зоне инженерных сетей (газопровода) Галимским В.В., в целях размещения здания вне указанной охранной зоны, было направлено заявление о предоставлении земельного участка под строительство в аренду по процедуре предварительного согласования предоставления земельного участка (статьи 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, действовавшей до 01.03.2015).

Администрацией 03.08.2011 выдан Предпринимателю акт о выборе земельного участка под строительство в кадастровом квартале 69:40:0200045 площадью 0,03 га.

Указанный акт согласован со всеми заинтересованными ведомствами: ООО "Тверь Водоканал", МРСК Центра, МУП "ЖЭК", Управление Роспотребнадзора, Комитетом по охране историко-культурного наследия, Управление ГИБДД, ОАО "Тверьоблгаз", ОАО"Ростелеком", Департаментом архитектуры и строительства администрации города Твери, архитектором Московского района, заместителями Главы администрации города Твери, Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери. Акт о выборе земельного участка и схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории были утверждены заместителем Главы администрации города Твери Ю.А. Кукушкиным.

В связи с согласованием акта о выборе земельного участка Предприниматель обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области с заявлением о принятии решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Заявление Галимского В.В в установленный срок рассмотрено не было.

Решением Центрального районного суда города Твери от 25.10.2013 по делу 2-3570/2013 бездействие Министерства имущественных и земельных отношений по не рассмотрению заявления Галимского В.В. признано незаконным с возложением обязанности по рассмотрению заявления по существу.

Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 31.10.2013 N 2642 "О предварительном согласовании места размещения объекта и об утверждении акта о выборе земельного участка" Предпринимателю предварительно согласовано место размещения объекта по ул. Орджоникидзе в Московском районе города Твери на земельном участке площадью 300 кв. м в кадастровом квартале 69:40:0200045. Пунктом 3 указанного распоряжения истцу предписано установить границы земельного участка и обеспечить его государственный кадастровый учет.

После принятия указанного распоряжения Предприниматель вновь обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области с заявлением о предоставлении вновь образованного земельного участка площадью 300 кв. м, кадастровый номер 69:40:0200045:707.

Письмом от 13.12.2013 N 20652-09 Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области отказало Галимскому В.В. в предоставлении земельного участка в аренду по причине того, что кадастровый учет земельного участка был осуществлен ранее принятия Министерством распоряжения от 31.10.2013 N 2642, а именно 28.06.2013.

Предприниматель 23.12.2013 обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области с заявлением о выдаче доверенности на совершение действий по снятию земельного участка с кадастровым N 69:40:0200045:707 с государственного кадастрового учета.

Доверенности для совершения указанных действий были оформлены Министерством 17.01.2014 и 13.03.2014.

После снятия земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0200045:707 и 69:40:0200045:708 с государственного кадастрового учета на кадастровый учет были поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0200045:866 и N 69:40:0200045:867.

Предприниматель вновь обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области с заявлением об образовании земельных участков с указанными кадастровыми номерами и предоставлении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200045:866 в аренду для строительства.

Письмом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 02.10.2014 N 19055-09 в образовании указанных земельных участков и предоставлении земельного участка с кадастровым 69:40:0200045:866 в аренду было отказано, поскольку территория данных участков входит в территорию земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200045:40, который по договору от 09.01.2013 N 003-з/13 передан в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства (жилой комплекс "Лесная мелодия").

В связи с передачей земельного участка, ранее согласованного для размещения объекта Галимского В.В., для комплексного освоения в целях жилищного строительства, дальнейшее оформление прав на него стало возможным только после завершения строительства жилых домов.

Предприниматель 18.02.2016 направил заявление в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200045:866.

Письмом от 13.04.2016 N 4862-09 Министерство отказало в предоставлении земельного участка по причине аннулирования сведений о нем в Едином государственном реестре недвижимости 30.03.2016. Этим же письмом Министерство предложило вновь поставить участок на кадастровый учет.

Предприниматель для постановки участка на кадастровый учет вновь подготовил схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, которая была утверждена распоряжением администрации города Твери от 22.07.2016 N 739.

Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 13.02.2017 N 187 Предпринимателю в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200045:1356, общей площадью 300 кв. м под проектирование и строительство торгового объекта сроком на 3 года.

Распоряжением администрации города Твери от 30.06.2017 N 543 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200045:1356, в соответствии с которым на земельном участке допускается размещение торговых объектов площадью до 5000 кв. м.

Таким образом, оформление прав на земельный участок, согласованный для размещения объекта всеми заинтересованными органами и ведомствами длилось 6 лет (2011-2017).

Предприниматель, имея договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, согласованный акт о выборе дополнительного земельного участка, осуществил строительство двухэтажного нежилого торгово-офисного здания, которому в установленном порядке присвоен адрес: Тверь, ул. Оржоникидзе, д. 47а.

ГУП "Тверское областное бюро технической инвентаризации" 25.01.2011 оформлен технический паспорт на указанное здание; здание 03.05.2012 поставлено на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 69:40:000000:744.

Кроме того, на государственный учет поставлены построенные истцом сети инженерного обеспечения, а именно: канализация протяженностью 81 м, кадастровый номер 69:40:0200045:862, водопровод протяженностью 13 м, кадастровый номер 69:40:0200045:863, теплотрасса протяженностью 74 м, кадастровый номер 69:40:020045:864.

Как указал истец, регистрация права собственности на нежилое здание во внесудебном порядке в настоящий момент невозможна, поскольку отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; здание фактически расположено на двух земельных участках с кадастровыми номерами 69:40:020045:39 и 69:40:0200045:1356. Разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым N 69:40:0200045:1356 истцу не выдавалось.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование исковых требований истец сослался на статьи 218 и 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права. По иску о признании права собственности истец должен доказать наличие оснований приобретения права.

Согласно статье 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с положениями статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу положений пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Согласно пункту 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктам 9 и 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на такой объект. Вместе с тем, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, легализация самовольной постройки в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу статьи 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из чего следует, что отсутствие разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, в том числе невыполнение установленных статьями 49, 51, 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации требований, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В ходе рассмотрении настоящего дела, по ходатайству истца, была назначена судебная строительно-технической экспертиза.

Проведение экспертизы поручено экспертам ООО АНО "ВЛСЭ" г. Тверь Коллину И.А. и Хорьковой Д.М.

Согласно выводам экспертов граница возведенного нежилого здания, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Орджоникидзе, д. 47а, общей площадью 670,2 кв. м не соответствует границам допустимого размещения зданий, строений, сооружения согласно градостроительному плану земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0200045:39 и 69:40:0200045:1356.

Так, восточная часть здания от точки 20 до точки 27 выходит за границы допустимого размещения зданий на 0,4-1,5 метра;

Южная часть здания от точки 37 до точки 40 выходит за границы допустимого размещения зданий на 0,5 метра.

С учетом выводов экспертов, суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Вместе с тем, в суд апелляционной инстанции Предприниматель представил постановление администрации города Твери от 14.11.2019 N 1397 "О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200045:1356" и постановление администрации города Твери от 18.11.2019 N 1414 "О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200045:39".

Указанные постановления приняты в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правилами землепользования и застройки города Твери, утверждённым решением Тверской городской Думы от 02.07.2003 N 71, на основании заключения комиссии по землепользованию и застройке города Твери от 28.10.2019 о результатах общественных обсуждений, проводимых с 01.10.2019 по 29.10.2019 и рекомендаций комиссии по землепользованию и застройке города Твери от 05.11.2019 (по заявлению Галимского Владислава Валерьяновича).

Согласно указанным документам, предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200045:1356 (адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, г. Тверь, ул. Орджоникидзе) в части сокращения минимального отступа от границы земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200045:1356: до 1,5 м, смежной с земельным участком с кадастровым номером 69:40:0200045:40; до 0 м, смежной с земельным участком с кадастровым номером 69:40:0200045:39.

Также, предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200045:39 (адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 46, по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, г. Тверь, ул. Орджоникидзе, д. 49, корп. 8) в части сокращения минимального отступа от границы земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200045:39: до 0,5 м, смежной с земельным участком с кадастровым номером 69:40:0200045:40; до 0 м, смежной с земельным участком с кадастровым номером 69:40:0200045:1356.

Таким образом, замечания экспертов, по существу, устранены.

С учетом вышеизложенного, учитывая, что земельные участки, на которых расположен спорный объект недвижимости, принадлежат истцу на праве аренды и предоставлены для строительства объекта недвижимого имущества; постройка соответствует установленным требованиям; ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, правовых оснований для отказа в удовлетворении иска апелляционный суд не усматривает.

Общим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят судебный акт.

Учитывая, что предметом иска о признании права в рассматриваемом случае является констатация факта принадлежности Предпринимателю спорного имущества; вины ответчика в возникновении указанного спора не имеется; расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы, как и расходы за проведение экспертизы, остаются на истце.

Руководствуясь статьями 104, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 09 июля 2019 года по делу N А66-15253/2018 отменить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя Галимского Владислава Валерьяновича на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Тверь, ул. Орджоникидзе, д. 47а, общей площадью 670,2 кв. м.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Галимскому Владиславу Валерьяновичу с депозитного счета Арбитражного суда Тверской области 21 000 руб. излишне перечисленных за производство экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

Ю.В. Зорина А.В. Романова