Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2019 г. N 09АП-61736/19

г. Москва

02 декабря 2019 г.

Дело N А40-117998/19

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Бондарева А.В., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "КРОНА"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2019

по делу N А40-117998/19 (54-753), принятое судьей Голоушкиной Т.Г.

по иску ООО "КРОНА" (ОГРН 1137746992107, ИНН 7718953147)

к Федеральному государственному унитарному предприятию "ПромЭкс" (ОГРН 1037739341364, ИНН 7704060802)

третье лицо: ТУ Росимущества в городе Москве

о признании уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды N 6 от 18.01.2018 (фактически от 18.01.2019) недействительным,

при участии в судебном заседании:

от истца: Медведева Е.В. по доверенности от 15.11.2019 г.; диплом номер 107724 0339456 от 01.08.2014, Айрапетян М.Э. генеральный директор на основании приказа от 22.09.2015,

от ответчика: Богданов П.А. по доверенности от 06.09.2019 г.;

от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КРОНА" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к федеральному государственному унитарному предприятию "ПромЭкс" (далее - ответчик, Предприятие) о признании недействительным уведомления от 18.01.2018 (2019) N 6 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, оформленное ответчиком по Договору N Д-30/115 аренды помещений здания, находящегося в хозяйственном ведение, не являющегося объектом культурного наследия, заключенного по результатам аукциона от 19.02.2014.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2019 по делу N А40-117998/19 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить по изложенным в жалобе основаниям.

Представитель ответчика возражал против доводов, заявленных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 05.05.2014 между Предприятием (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды N Д-30/115 (далее - Договор).

По условиям Договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения в здании, расположенном по адресу: г. Москва, проспект Маршала Жукова, д. 74, корп. 3 N , а именно нежилые помещения общей площадью 1172,6 кв. м.: этаж 1: помещение I комнаты N 1-26; помещение III комнаты N 1-8; Этаж 2: помещение I комнаты N 1-41, (далее - помещение), для использования под офис, торговлю, оказание услуг.

Договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию, запись в ЕГРН от 08.07.2014 N 77-77-08/024/2014- 783.

11.03.2014 помещения переданы арендатору по акту приема-передачи. При этом, согласно вышеуказанному акту помещения приняты без каких-либо замечаний.

Пунктом 2.1 Договора установлено, что он заключен на 5 лет и действует по 18.02.2019 включительно.

Согласно пункту 5.1 Договора в соответствии с результатами аукциона от 19.02.2014, сумма ежемесячной арендной платы, включая налог на добавленную стоимость 18%, составляет 101.136 руб. 75 коп.

Пунктом 5.2 Договора установлено, что арендная плата вносится за каждый месяц вперед по пятое число оплачиваемого месяца включительно.

В нарушение условий Договора Общество допустило просрочку по внесению арендных платежей с 19.04.2016 по 08.06.2017, в связи с чем на стороне арендатора возникла задолженность по арендной плате, которая фактически была оплачена арендатором только в 2018 году.

В соответствии с пунктом 3.2.10 Договора арендатор обязан не производить переустройства и (или) перепланировок помещений объекта, требующих внесения изменений в технический паспорт БТИ, а также неотделимые улучшения объекта и его помещений без предварительного письменного разрешения ответчика и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве.

Из представленного в материалы дела отчета кадастрового инженера Колодникова В.А., подготовленного по результатам обследования помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, проспект Маршала Жукова, д. 74, корп. 3, осуществленного 27.12.2018, было установлено, что фактическая площадь занимаемых Обществом помещений составляет 1192,2 кв.м. Выявленное несоответствие связано с произведенной перепланировкой в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:08:0010001:1079, в границах которого расположены обследуемые помещения.

Кроме того, на момент проведения обследования было выявлено несоответствие между фактической планировкой и площадью, и текущими сведениями, зафиксированными в ЕГРН.

В соответствии с пунктом 3.2.8 Договор Общество обязалось соблюдать в арендуемых помещениях требования органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора, нормативно правовых актов, регулирующие порядок осуществления соответствующего вида деятельности в арендуемых помещениях и правила содержания таких помещений.

Нести ответственность за соблюдение сотрудниками арендатора норм охраны труда и пожарной безопасности, а также за наличие, содержание и эксплуатацию системы автоматической пожарной сигнализации, систем пожаротушения, оповещения людей о пожаре и управления эвакуацией людей.

При проведении 22.06.2018 представителями ответчика проверки состояния и фактического использования помещений выявлены нарушения требований пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических норм, в том числе: не обеспечен свободный проход для эвакуации, помещения не обеспечены первичными средствами пожаротушения, часть проходов ограничена или полностью перекрыта, часть помещений находятся в неудовлетворительном техническом состоянии.

По результатам данной проверки составлен акт от 03.07.2018, экземпляр которого 06.07.2018 получен генеральным директором Общества.

В соответствии с распоряжением (приказом) органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля о проведении плановой, выездной проверки юридического лица от 17.07.2019 N 141, с целью надзора за соблюдением требований пожарной безопасности, в соответствии с планом проверок объектов предпринимательства на 2019 год, в отношении ФГУП "ПромЭкс" в период с 23.07.2019 по 19.08.2019 по адресу: г. Москва, пр-т Маршала Жукова, д. 74, корп. 3 так же проведена проверка.

В результате указанной плановой выездной проверки проверяющим органом составлен протокол об административном правонарушении N 236 от 15.08.2019, в соответствии с которым установлены нарушения требований пожарной безопасности, в том числе, отраженные в акте проверки от 03.07.2019.

- при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором аренды или уведомлением; арендодателя срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты;

- при невыполнении арендатором какого-либо из обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.2, 3.2.8, 3.2.10 - 3.2.15, 3.3 и 5.4 договора аренды.

Со ссылкой на пункты 7.4, 7.6 Договора арендодатель 18.01.2019 уведомил Общество об одностороннем отказе от исполнения Договора.

Согласно п. 7.6 Договор считается расторгнутым с момента получения арендатором указанного уведомления.

Уведомление от 18.01.2019 N 6, согласно информации, размещенной на официальном сайте ФГУП "Почты России", получено истцом 13.02.2019, таким образом, Договор расторгнут с 13.02.2019.

Полагая, что отказ от Договора является неправомерным, а уведомление - недействительной сделкой, истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал нарушение ответчиком порядка и условий отказа от договора в связи с наличием в период с 2016 по 2017 год просрочек по внесению арендной платы и согласованием сторонами права отказа арендодателем отказа от договора независимо от дальнейшего исполнения обязательства, в указанной части отказ от договора соответствует его условиям и не противоречит закону.

При этом суд указал, что ответчик доказал факт неисполнения Обществом обязанностей, в части соблюдения требований пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических норм, а также производства несогласованного переустройства и (или) перепланировки арендованных помещений.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

Положениями ст. 450.1 ГК РФ, определен порядок отказа от договора (исполнения договора), осуществления прав по договору.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Как верно было указано судом первой инстанции, одним из оснований для расторжения Договора послужило ненадлежащее исполнение истцом своего обязательства по внесению арендной платы в установленные сроки за период с 2016 по 2017 год.

В соответствии с пунктами 7.4, 7.4.1, 7.4.2 Договора арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора аренды, в том числе при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором аренды или уведомлением арендодателя срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты;

Обращаясь в суд апелляционной инстанции с жалобой, Общество указывает, что при вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции не принял во внимание, что указанная задолженность была погашена в 2018 году, в связи с чем отказ арендодателя от Договора по данному основанию является незаконным.

Судебная коллегия, рассмотрев данный довод, пришла к выводу о его необоснованности в силу следующих обстоятельств.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды

Частью 1 ст. 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В части 4 вышеуказанной статьи также указано, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из п.п. 7.4, 7.4.1 Договора арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора аренды, в том числе при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором аренды или уведомлением.

Таким образом, исходя из буквального толкования п. 7.4.1 Договора, следует, что вне зависимости от факта последующей оплаты просроченной задолженности, у арендодателя остается право на расторжение Договора в одностороннем порядке.

Факт несвоевременного внесения арендной платы по Договору истцом не оспаривался, а также он подтвержден вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 11.09.2019 по делу N А40-102416/19.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно признал, что отказ отвертки от Договора на основании его п. 7.4.1. является правомерным.

Кроме того, вопреки доводам заявителя жалобы, факт проведения несогласованной перепланировки арендованных помещений был подтвержден ответчиком в надлежащем порядке.

Из представленного в материалы дела отчета кадастрового инженера Колодникова В.А., подготовленного по результатам обследования помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, проспект Маршала Жукова, д. 74, корп. 3, осуществленного 27.12.2018, было установлено, что фактическая площадь занимаемых ООО "Крона" помещений, составляет 1192,2 кв.м. Выявленное несоответствие связано с произведенной перепланировкой в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:08:0010001:1079, в границах которого расположены обследуемые помещения. Кроме того, на момент проведения обследования было выявлено несоответствие между фактической планировкой и площадью, и текущими сведениями, зафиксированными в ЕГРН.

При этом доказательств, опровергающих обоснованность отчета кадастрового инженера Колодникова В.А, заявителем жалобы не представлено.

Кроме того, при обращении в суд заявителем ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, а также сведений об экспертных организациях, способных и согласных провести экспертизу, доказательства соответствия этих экспертных организаций требованиям действующего законодательства, сведений о квалификации экспертов и о сроках проведения экспертизы, перечень вопросов, которые следует поставить перед экспертом, и других документов, предусмотренных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда N 23 от 04.04.2014, представлено не было.

В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий

Кроме того, определением Арбитражного суда г. Москвы от 05.06.,2019 по делу N А40-27982/2019, письмом ООО "Крона" от 07.12.2015 N 01.12. установлено, что при приспособлении объекта под торговые цели Общества и/или субарендаторами последнего, в частности АО "Тандер", проведена внутренняя перепланировка/переустройство помещений первого этажа, в результате чего объект преобразован.

Ответчиком проведены мероприятия по актуализации сведений в Едином государственном реестре (далее - ЕГРН), в результате чего в настоящее время общая площадь здания изменилась и составляет 2012,5 кв.м. (в связи с учетом выполненного внутреннего переустройства, а также учетом не учтенного ранее технического подполья, исключения из общей площади здания ошибочно учтенных в его составе помещений (трансформаторная подстанция, относящаяся к соседнему зданию).

Фактический покомнатный состав и площадь помещений по договору аренды после узаконенных перепланировок/переустройства не соответствует предмету Договора.

Довод заявителя жалобы о том, что представленные акт проверки от 22.06.2018 является ненадлежащим доказательством, подтверждающим факт нарушения истцом требований пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических норм, также подлежит отклонению.

При этом, как следует из текса апелляционной жалобы, Обществом подтверждает факт наличия данных нарушений, и факт их частичного устранения.

Следовательно, факт нарушения истцом п. 3.2.8 Договора был признан последним.

Учитывая совокупность нарушений, допущенных арендатором, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что односторонний отказ ответчика от Договора является законным и обоснованным, и не носит характера злоупотребления со стороны Предприятия его гражданскими правами, а является способом реализации данных прав.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2019 по делу N А40-117998/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.В. Бондарев
Н.И. Панкратова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.