Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2019 г. N 16АП-3848/19

г. Ессентуки

2 декабря 2019 г.

Дело N А63-4259/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25.11.2019.

Полный текст постановления изготовлен 02.12.2019.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей: Белова Д.А., Макаровой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Курганской Т.А., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "ОПТ ОИЛ" (ОГРН 1142312015768, ИНН 2312223140) - Гуриновича И.А. (доверенность от 09.01.2019), отсутствие администрации города Михайловска (ОГРН 1022603020550, ИНН 2623005593) надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОПТ ОИЛ" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2019 по делу N А63-4259/2019 (судья Аксенов В.А.)

УСТАНОВИЛ:

администрация города Михайловска (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ОПТ ОИЛ" (далее - ответчик, общество) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка N 93 от 25.07.2006 (с учетом заявления об изменении требований).

Определением суда от 17.06.2019 принято к рассмотрению встречное исковое заявление общества к администрации о признании недействительными и отмене результатов плановых (или внеплановых) проверок в отношении общества, оформленных актами обследования земельного участка и объекта капитального строительства N 38 от 26.022.018, N 292 от 20.08.2018, N 1 от 15.01.2019, N 268 от 28.02.2019, N 256 от 08.04.2019, о признании недействительным актов обследования земельного участка и объекта капитального строительства N 38 от 26.022.018, N 292 от 20.08.2018, N 1 от 15.01.2019, N 268 от 28.02.2019, N 256 от 08.04.2019.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2019 исковые требования администрации удовлетворены. Производство по встречному иску прекращено. Суд указал, что обществом не представлены доказательства использования земельного участка по целевому назначению.

В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда, в удовлетворении первоначальных исковых требований администрации отказать. По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции сделан неверный вывод о правомерности требования о расторжении договора аренды земельного участка от 25.07.2006 N 93. Акт обследования земельного участка и объекта капитального строительства N 1 от 15.01.2019, не является документом доказывающим факт нарушения Земельного законодательства Российской Федерации и суд не должен был основываться на него как единственное доказательство. В части прекращения производства по делу апелляционная жалоба доводов не содержит.

Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, изложив свои возражения по доводам жалобы. Решение суда просит оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность и обоснованность решения проверяется только в обжалуемой части, т.к. участники дела не заявили возражений.

Изучив и оценив в совокупности все материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из обстоятельств дела установлено, что на основании постановления главы администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края от 10.05.2006 N 99 был предоставлен в аренду земельный участок из земель промышленности, площадью 4 337,5 кв.м., с кадастровым номером 26:11:021501:0005, расположенный на 1 км. + 300 (слева) автодороги "Ставрополь - Аэропорт" в Шпаковском районе, под автозаправочной станцией.

Во исполнение данного постановления 25.07.2006 между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района и ООО "Ставропольская нефтяная топливно-энергетическая компания" (ООО "СтавНЕФТЭК") был заключен договор аренды земельного участка N 93 (далее - договор N 93), согласно которому комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района передал, а ООО "СтавНЕФТЭК" приняло во временное владение и пользование вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи земельного участка от 25.07.2006, подписанный сторонами в установленном порядке. Тем самым Комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района выполнил свои обязательства по договору (т.2, 127-134). Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 15.07.2008 N 26-26-11/013/2008-803.

Согласно пункту 2.1 договора N 93 срок аренды установлен с 25.07.2006 по 24.07.2031.

Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 93 от 25.07.2006 ООО "СтавНЕФТЭК" уступило свои права и обязанности по договору N 93 ООО "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт".

Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 93 от 25.07.2006 ООО "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" уступило свои права и обязанности по договору N 93 ООО "ЮТК" (т.2, л.д. 130-131).

Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 93 от 25.07.2006 ООО "ЮТК" уступило свои права и обязанности по договору N 93 ООО "ОПТ ОИЛ" (т. 2, л.д. 132-134).

На основании постановления главы муниципального образования города Михайловска от 21.09.2015 N 55 проведены публичные слушания по утверждению генерального плана муниципального образования города Михайловска, проект которого согласован постановлением правительства Ставропольского края от 31.12.2015 N 604-п.

Решением Думы города Михайловска от 28.01.2016 N 453, опубликованном в газете "Михайловские вести" N 8 от 02.02.2016 и размещенном в открытом доступе на официальном сайте администрации города Михайловска, утвержден генеральный план муниципального образования города Михайловска, согласно приложению N 1 к которому земельный участок с кадастровым номером 26:11:021501:5 включен в Перечень земельных участков, включаемых в границы населенного пункта города Михайловска.

Изменение генерального плана городского поселения является изменением границ населенного пункта (статьи 84 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)), что согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" влечет перевод спорного земельного участка из категории земель промышленности в земли населенных пунктов.

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 334-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01 января 2017 года в статью 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" внесены изменения, согласно которым распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения.

Таким образом, в связи с переводом земельного участка из категории земель промышленности в земли населенных пунктов, в соответствии с Уставом города Михайловска право владения, пользования и распоряжения земельным участком перешло к администрации города Михайловска.

При замене лиц в обязательстве все права и обязанности по отношению к объекту договора аренды переходят к новому арендатору.

15.01.2019 в рамках полномочий по муниципальному земельному контролю комиссия администрации провела обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что земельный участок не используется арендатором по назначению.

По результатам осмотра составлен акт осмотра от 15.01.2019 с приложением фотоматериала.

В письме от 17.01.2019 N 33 арендодатель указывал на необходимость исполнения условий договора в части уплаты задолженности и использования земельного участка по целевому назначению в срок до 17.02.2019.

Считая, что требования истца оставлены без удовлетворения, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату; пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, у общества отсутствует задолженность по арендным платежам. Основанием для обращения в суд администрации является использование обществом земельного участка по не целевому назначению

Таким образом, для удовлетворения предъявленного иска, необходимо установить факт пользования спорным земельным участком не в соответствии с его целевым назначением.

Как следует из материалов дела, утверждение о том, что ответчик использует арендованный земельный участок не по назначению, истец обосновывал актом проверки соблюдения земельного законодательства от 15.01.2019 N 1, составленным работником отдела земельных отношений МКУ "КУМИЗО г. Михайловска" Ковалевым А.А., которым установлено, что в ходе обследования земельного участка выявлено, что земельный участок используется не по целевому назначению (т.1, л.д. 18).

В акте от 15.01.2019 N 1 отражены противоречивые сведения, так как в Акте обследования земельного участка и объекта капитального строительства N 1 от 15.01.2019, в первом пункте указано: в ходе обследования земельного участка выявлено, что земельный участок используется не по назначению, а в четвертом пункте указано: сведения о наличии (отсутствии) признаков нарушения земельного законодательства - отсутствуют.

Кроме того при проведении обследования земельного участка и объекта капитального строительства (нежилое помещение, наименование - автозаправочная станция) расположенного в границах земельного участка с КН 26:11:021501:5 собственником которого является ООО "ОПТ ОИЛ", что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 19.10.2015 (т. 2, л. д. 144) о чем в Едином реестре прав сделана запись регистрации N 26-26/033/201/2015-6214/2 от 16.07.2015 г. согласно представленным Актам обследования (лист дела 18-23, 26-27 том 1, 22-23 том 2) N 256 от 08.04.2019, N 268 от 28.02.2019, N 1 от 15.01.2019, N 292 от 20.08.2018, N38 от 26.02.2018 и фотоматериалам представленным к ним, в соответствии с пунктом 2 земельный участок в полной мере не обследовался, как следует из п.4 сведения о наличии признаков нарушения земельного законодательства отсутствует, из п. 5-6 следует, что объект капитального строительства также не обследовался. Как видно из представленных фотоматериалов съемка велась на расстоянии от земельного участка, фото непосредственной территории с привязкой к местности представлено не было.

Согласно ч. 1 ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Согласно ч. 5 указанной статьи, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Никаких иных доказательств использования земельного участка не с целевым назначением и видом разрешенного использования и нарушения ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, истец суду не представил. Не является таковым и уведомление от 17.01.2019 N 33 (т.1, л.д. 14-15), которая направлялась истцом ответчику, поскольку само по себе утверждение о нарушении договора его стороной, сделанное другой стороной, не доказывает самого факта нарушения.

Доказательств нарушения ответчиком иных условий договора аренды истец также не представил. Из текста письменных пояснений истца следует, что задолженности по арендной плате за ответчиком не имеется.

В то же время, ответчик представил суду доказательства подтверждения, что частичная деятельность обществом на АЗС ведется, представлены Договоры поставки нефтепродуктов N 19 от 14.02.2017, N 22-РК от 26.01.2018, N 17-КК от 12.07.2018, N 46-РК от 25.07.2018, N 95-РО от 28.07.2017 (том 3, л.д. 106-147, том 4, л.д. 1-27), заключенных с контрагентами в период 2016-2018 г.г.

На территории АЗС находились 4-осные цистерны в количестве 11 штук, которые использовались Ответчиком и арендаторами для хранения топлива, т.е. прием, хранение, выдача (отпуск) и учет количества нефтепродуктов, подтверждается Договорами от 28.08.2015, N 4 от 05.04.2019, от 01.04.2016, от 01.03.2016 (том 3, л.д. 39-105).

С момента приобретения АЗС, руководством ООО "ОПТ ОИЛ" принято решение N 3/2016 от 12.12.2006 г. (том 2, л.д. 70) о частичном приостановлении деятельности АЗС в связи с проведением на объекте работ, связанных с частичным демонтажем оборудования и модернизации.

В связи с совершенной кражей в декабре 2018 г. Всего движимого имущества с территории АЗС заведено уголовное дело по ч.4 ст. 158 КУ РФ (кража в особо крупном размере), СО Отделом МВД России по Шпаковскому району вынесено постановление N 11901070033020052 от 19.01.2019 г. (том 2, л.д. 112-114) и данная территория является местом преступления и земельный участок и АЗС не может быть использован.

При таких обстоятельствах, исковые требования администрации о досрочном расторжении договора аренды спорного земельного участка удовлетворению не подлежат ввиду недоказанности использования ответчиком спорного земельного участка не по назначению.

Изложенное свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене в виду неправильного применения норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 АПК РФ),

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 268-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу удовлетворить. Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2019 по делу N А63-4259/2019 отменить в части расторжения договора аренды земельного участка от 25.07.2006 N 93, принять в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления администрации города Михайловска.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.У. Семенов

Судьи

Д.А. Белов Н.В. Макарова