Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2019 г. N 13АП-27956/19

г. Санкт-Петербург

05 декабря 2019 г.

Дело N А42-2358/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нетрусовой Е.А.,

рассмотрев 28.11.2019 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Громада" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 26.07.2019 по делу N А42-2358/2019,

установил:

Акционерное общество "Здоровье", место нахождения: 183038, г. Мурманск, Октябрьская ул., д. 2, ОГРН 1195190000444, ИНН 5190079125 (далее - АО "Здоровье"), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Громада", место нахождения: 183052, г. Мурманск, ул. Генерала Щербакова, д. 9, ОГРН 1135190005510, ИНН 5190020690 (далее - ООО "Громада"), об обязании освободить незаконно занимаемые нежилые помещения технического этажа N А/тех.эт./XII/27,31,32 общей площадью 318,4 кв. м (ч.п. 27 площадью 303 кв. м, ч.п. 31 площадью 4,8 кв. м, ч.п. 32 площадью 10,6 кв. м), расположенные в здании бани N 5 по адресу: г. Мурманск, ул. Щербакова, д. 9, а также его кровлю.

В свою очередь, ООО "Громада" обратилось в тот же суд со встречным иском к АО "Здоровье" об обязании заключить договор аренды названных помещений.

Решением от 26.07.2019 первоначально заявленные требования удовлетворены, во встречном иске отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, АО "Здоровье" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просило отменить судебный акт и принять новый - об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречного.

Как указывает податель жалобы, арендодатель однозначно выразил свою волю на заключение с ООО "Громада" договора аренды спорных помещений в акте их осмотра от 12.07.2017, согласно которому названной организации предписано произвести ремонт данного объекта для дальнейшего заключения с ним договора аренды; при таком положении ремонт данного имущества являлся обязательным условием последующей сдачи его в аренду; указанное намерение АО "Здоровье" подтвердило впоследствии в письме от 14.07.2017; изложенное свидетельствует, по мнению подателя жалобы, об оферте со стороны АО "Здоровье" и ее акцепте ООО "Громада", выполнившим ремонт технического этажа и кровли здания; следовательно, в данном случае подлежат применению положения статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указывающей на допустимость понуждения лица к заключению договора в случае, если данная обязанность вытекает из добровольно принятого им обязательства; суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что представленное в материалы дела разрешительное письмо АО "Здоровье" об установке и эксплуатации гидромассажных ванн на крыше спорного здания фактически свидетельствует о достигнутых между сторонами спора договоренностях по поводу использования кровли.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между правопредшественником АО "Здоровье" - мурманским муниципальным унитарным предприятием "Здоровье" (арендодателем, далее - Предприятие до 01.02.2019) и ООО "Громада" (арендатором) было заключено два договора N 19189 и 19933 аренды в отношении помещений муниципального нежилого фонда, принадлежащих арендодателю на праве хозяйственного ведения (в настоящее время приватизированы на основании передаточного акта от 06.12.2018) и расположенных в здании бани N 5 по адресу: г. Мурманск, ул. Щербакова, д. 9, лит. А: первый - в августе 2013 года сроком на 5 лет (в настоящее время расторгнут по истечении данного срока действия) по поводу помещений N А/тех.эт./XII/27,32 общей площадью 25,9 кв. м, а второй - в ноябре 2016 года сроком на 10 лет по поводу помещений N А/1/II/50, 55, 57-58, 60-71 и А/3/XI/8, 21-34, 39-47, 49-64 общей площадью 743,2 кв. м под бытовое обслуживание.

Оба договора были заключены на основании протоколов от 13.08.2013 и 27.10.2016 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещениям N 190713/1571884/01 и 041016/1571884/01.

При этом в пункте 4.1 договора от 25.08.2013 указано на то, что он утрачивает юридическую силу с момента окончания срока своего действия, а также в любой другой срок на основании заявления арендатора.

В октябре 2018 года была проведена проверка целевого использования помещений, переданных ООО "Громада" по договору от 07.11.2016, по результатам которой составлен акт от 17.10.2018, согласно которому выявлен факт использования дополнительных площадей технического этажа общей площадью 318,4 кв. м (обозначенных на поэтажном плане в техническом паспорте под лит. А) помимо арендуемых до 06.11.2026, а именно:

- часть помещения ХII под номером 32 используется под парилку;

- часть помещения ХII под номером 31 используется под вход в парилку и выход на крышу, на которой установлены две функционирующие гидромассажные ванны (джакузи);

- в части помещения ХII под номером 27 выполнена перепланировка и переоборудование за счет установки дополнительных и временных перегородок из дерева, а также путем закрытия одного из проемов гипсокартоном, в результате чего сформированы два отдельных помещения, в одном из которых сделана зона отдыха, установлены парилка, бочка с водой, стойка ресепшн, холодильник для напитков, оборудование для хранения и раздачи пищи, а другое захламлено строительными материалами и мусором и используется под бытовку.

Письмом от 30.10.2018 N 247 Предприятие, сославшись на результаты осмотра арендуемых ООО "Громада" площадей, а именно на использование им свыше 300 кв. м дополнительной территории в здании бани N 5, потребовало от него в срок до 19.11.2018 освободить незаконно занимаемые им части помещения ХII от принадлежащего ему имущества и мусора, а также демонтировать самовольно установленные стены и перегородки и размещенные ванны, бочку и парилку.

В ответ на данное требование ООО "Громада" направило в адрес Предприятия письмо от 23.11.2018, в котором сослалось на то, что в середине июля 2017 года по результатам комиссионного осмотра помещений технического этажа на предмет его пригодности для сдачи в аренду на основании заявления арендатора последнему было предложено произвести их ремонт за счет собственных средств для последующего заключения соответствующего договора, спустя два дня в письме от 14.07.2017 АО "Здоровье" подтвердило, что для осуществления какой-либо деятельности на техническом этаже в здании бани N 5 необходимо произвести его ремонт и выполнить необходимые работы по электроснабжению и вентиляции.

Также в указанном письме от 23.11.2018 ООО "Громада" указало, что в конце ноября 2017 года сдало АО "Здоровье" по акту от 29.11.2017 все выполненные на основании заключенного договора строительного подряда от 23.11.2017 N 23/11 (где Предприятие выступало заказчиком, а ООО "Громада" подрядчиком) ремонтные работы в спорном помещении технического этажа по его переоборудованию под кафе-бар и комнату отдыха, в связи с чем просило подтвердить согласие арендодателя на заключение договора аренды в отношении указанного имущества.

В ответ на данное письмо Предприятие в своем письме от 25.12.2018 N 530 указало, что стоимость выполненных на объекте ремонтных работ в общей сумме 543 340 руб. была зачтена в счет ранее образовавшейся у ООО "Громада" задолженности, и в очередной раз попросило его в срок до 28.12.2018 прекратить ведение деятельности в спорном помещении и на кровле здания с учетом того, что конкурсов и аукционов для их передачи в аренду, им не проводилось.

В конце декабря 2018 года арендодателем с участием директора ООО "Громада" был проведен повторный осмотр спорных помещений на предмет их целевого использования и устранения выявленных в середине октября 2018 года нарушений, в ходе которого установлено, что эксплуатация самовольно занятой площади технического этажа и крыши здания продолжается, имущество ООО "Громада" не вывезено, возведенные без разрешения стены и перегородки не демонтированы, мусор не убран; кроме того, дополнительно выявлено, что в части помещения N 27 выстроены отдельные помещения, используемые под детскую комнату, термалиновую сауну и шашлык-бар.

Поскольку по состоянию на март 2019 года указанные нарушения не устранены, АО "Здоровье" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, указав, что занятие ООО "Громада" спорных помещений не только препятствует ему как собственнику данного имущества пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, но также и может представлять собой опасность для жизни и здоровья неопределенного круга лиц с учетом того, что установка выше приведенного оборудования (гидромассажных ванн) осуществлялась без проведения необходимых проверок, расчетов нагрузок, составления проектов и иной технической документации.

В свою очередь, ООО "Громада" возражая против удовлетворения требований по первоначальному иску и в обоснование встречного иска, сослалось на указанные им в письме от 23.11.2018 обстоятельства, связанные с ремонтом спорных помещений осенью 2017 года, который был проведен им по предложению Предприятия, выдвинувшего его в качестве условия для последующей сдачи площадей технического этажа в аренду, а также указав, что изложенное свидетельствует об акцепте ООО "Громада" оферты Предприятия, тогда как его нынешнее поведение по сути является злоупотреблением своим правом с учетом завершенного в спорных помещениях ремонта, принятого Предприятием по акту приема-передачи.

В ходе судебного разбирательства по предложению суда первой инстанции было проведено еще два осмотра спорных помещений (в мае 2019 года - в одностороннем порядке ввиду неявки представителя ООО "Громада", а в июне 2019 года - совместно с участием представителей обеих сторон), оформленных актами от 29.05.2019 и 17.06.2019, согласно которым в помещениях технического этажа расположены мебель, предметы интерьера, холодильное оборудование, кассовый аппарат, оборудование для изготовления шашлыка и пр. имущество ООО "Громада".

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, пришел к выводу об обоснованности первоначальных требований, в связи с чем удовлетворил иск АО "Здоровье" и отказал во встречном иске.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что срок действия договора от 25.08.2013, в соответствии с условиями которого ч.п. XII N 27 и 32 сдавались в аренду ООО "Громада", истек еще в августе 2018 года; при этом по договору от 07.11.2016 ООО "Громада" арендуются только ч.п. II и XI, а технический этаж не является предметом данного договора.

Таким образом, ч.п. N 27 и 32 ранее находились в пользовании у ООО "Громада", в отличие от ч.п. N 31, которая ему в аренду никогда не передавалась.

В соответствии с абзацем первым пункта 34 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения; в случаях же, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ (абзац второй этого же пункта).

Пунктом 1 статьи 622 ГК РФ установлена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку положения договора от 25.08.2013 не предусматривали возможность возобновления арендных отношений, как это установлено в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, в силу того, что в пункте 4.1 данного договора было указано на утрату им своей юридической силы с момента окончания оговоренного срока действия, у ООО "Громада" не имелось оснований занимать спорные помещения после августа 2018 года.

Что касается ч.п. N 31, то в отношении нее, как правильно указал суд первой инстанции, подлежит применению статья 301 ГК РФ, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Ссылка подателя жалобы на положения главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации апелляционным судом отклоняется с учетом законодательно установленного определения оферты, которая в обязательном порядке должна содержать существенные условия договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из материалов дела не следует, что АО "Здоровье" или его правопредшественник - Предприятие принимали на себя обязанность по заключению в будущем договора аренды спорных помещений с ООО "Громада" с соблюдением требований действующего законодательства к подобного рода действиям.

Ссылки на статьи 431.2 и 434.1 ГК РФ податель жалобы не приводил и кроме заключения договора аренды с АО "Здоровье" в отношении спорного имущества в своем встречном исковом заявлении каких-либо требований не выдвигал.

При таких обстоятельствах апелляционный суд, учитывая, что ответчик по первоначальному иску факт занятия спорного имущества, ремонт в котором проводился в период действия договора 2013 года, не отрицал, приходит к выводу об обоснованности удовлетворения судом первой инстанции требований АО "Здоровье" и отказе во встречном иске.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 26.07.2019 по делу N А42-2358/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

Е.В. Жиляева Н.С. Полубехина