Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 декабря 2019 г. N 13АП-30907/19

г. Санкт-Петербург

04 декабря 2019 г.

Дело N А56-135598/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самсоновой Е. В.,

при участии:

от истца: Мирзаханян Д. Г., по доверенности от 18.03.2019;

от ответчика: Суздалев Р. В., по доверенности от 21.01.2019; генеральный директор Григорьев Ю. С., на основании решения от 25.01.2019;

от третьих лиц: не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30907/2019) Администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2019 по делу N А56-135598/2018 (судья Галенкина К.В.),

принятое по иску Администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области к ООО "Гард эстейт" о взыскании задолженности, расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок,

третьи лица: 1) Администрация муниципального образования "Новодевяткинское сельское поселение" Всеволожского района Ленинградской области; 2) Комитет по архитектуре и градостроительству Правительства Ленинградской области,

по встречному иску о внесении изменений в договор,

установил:

Администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Гард Эстейт" (далее - Общество) о взыскании 13 924 166, 67 рублей долга, 6 405 297, 50 рублей неустойки по договору аренды от 20.04.2015 N 5525/1.6-08, а также неустойки, начисленной на сумму долга, начиная с 29.08.2018 по дату фактического исполнения основного обязательства, исходя из ставки 0,15% в день от суммы просрочки, о расторжении договора аренды от 20.04.2015 N 5525/1.6-08, об обязании в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок, площадью 13 163 кв.м, с кадастровым номером 47:07:0711004:60, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, дер. Новое Девяткино, и передать Участок по акту приема-передачи в надлежащем состоянии согласно условиям договора от 20.04.2015 N 5525/1.6-08.

Общество обратилось со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о внесении изменений в пункт 2.1 договора от 20.04.2015 N 5525/1.6-08, изложив его в следующей редакции: "Срок аренды Участка устанавливается по 16 февраля 2024 года", а также в пункт 3.4 договора, изложив его в следующей редакции: "Арендная плата начисляется и подлежит оплате с 16 марта 2019 года".

Определением суда от 22.03.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования "Новодевяткинское сельское поселение" Всеволожского района Ленинградской области (далее - Администрация поселения) и Комитет по архитектуре и градостроительству Правительства Ленинградской области.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2019 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен. Внесены изменения в пункт 2.1 договора аренды от 20.04.2015 N 5525/1.6-08, пункт 2.2 изложен в следующей редакции: "Срок аренды Участка устанавливается по 16 февраля 2024 года", пункт 3.4 договора аренды от 20.04.2015 N 5525/1.6-08 изложен в следующей редакции: "Арендная плата начисляется и подлежит оплате с 16 марта 2019 года".

В апелляционной жалобе Администрация просит решение суда отменить, первоначальный иск удовлетворить, встречный иск оставить без удовлетворения.

Податель жалобы указывает, что при приобретении права аренды спорного земельного участка Общество имело возможность ознакомиться с его качественными характеристиками.

По мнению подателя жалобы, не допускается изменение существенных условий договора, заключённого по результатам аукциона. При этом Общество не обращалось в Администрацию с предложением внести изменения в Договор.

Общество представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьих лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением главы Администрации от 25.06.2013 N 1855 и протоколом от 30.03.2015 N 71 проведения открытого аукциона по извещению N 270315/0169204/02, Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 20.04.2015 N 5525/1.6-08, по условиям которого арендатору во временное пользование передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 13 163 кв.м, с кадастровым номером 47:07:0711004:60, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, дер. Новое Девяткино, для использования в целях многоэтажного жилищного строительства.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 20.04.2015 по 19.03.2020.

В соответствии с пунктом 2.3 договора условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 20.04.2015.

В пункте 3.1 договора установлен размер годовой арендной платы за участок, который определен протоколом от 30.03.2015 N 71 и составляет 9 300 000 рублей в год.

Порядок оплаты по договору согласован сторонвами в пункте 3.3 договора, согласно которому арендная плата перечисляется арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 15 марта, 15 сентября, 15 ноября.

Согласно пункту 5.2 договора в случае нарушения арендатором пункта 3.3 договора начисляются пени в размере 0,15 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Ссылаясь на то, что в результате ненадлежащего исполнения Обществом принятых по договору обязательств у арендатора образовалось 13 924 166, 67 рублей долга за период с 01.01.2017 по 30.06.2018, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Заявляя встречный иск, Общество ссылается на предоставление Администрацией участка, не соответствующего условиям договора.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы процессуального и материального права, сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска. Встречный иск удовлетворен. Внесены изменения в пункт 2.1 договора аренды от 20.04.2015 N 5525/1.6-08, пункт 2.2 изложен в следующей редакции: "Срок аренды Участка устанавливается по 16 февраля 2024 года", пункт 3.4 договора аренды от 20.04.2015 N 5525/1.6-08 изложен в следующей редакции: "Арендная плата начисляется и подлежит оплате с 16 марта 2019 года".

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

По смыслу положений статей 328, 606, 611, 612, 614, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон по договору аренды являются встречными; обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества; невозможность использования имущества по целевому назначению по обстоятельствам, за которые не отвечает арендатор, исключает его обязанность по внесению арендной платы, а также удержание арендодателем уплаченной арендной платы, являющейся в этом случае неосновательным обогащением арендодателя.

Пунктом 4.4.6 договора установлены существенные условия:

- цель предоставления земельного участка: осуществление на земельном участке проектирования и строительства многоквартирного жилого дома этажностью не более 12 этажей, общей площадью застройки до 3 290 кв.м;

- выполнение инвестиционных условий, состоящих в передаче Администрации поселения помещений площадью 1 200 кв.м для размещения администрации, квартир для предоставления по договорам социального найма, а также в передаче Администрации помещений для размещения детского дошкольного образовательного учреждения.

При этом последнее условие исключено на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2015 по делу N А56-78287/2015.

Материалами дела подтверждаются доводы ответчика об отсутствии до даты вступления в законную силу судебного решения по делу N А56-78287/2015 - 26.04.2016 у Общества возможности осуществлять проектирование и строительство ввиду имевшейся неопределенности в содержании инвестиционных условий и, как следствие, составе, площади, планировке и назначении проектируемых помещений.

Распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству Правительства Ленинградской области N 1673 от 28.05.2015 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 47:07:0711004:60.

Согласно градостроительному плану в любом месте земельного участка (с учетом минимального отступа от границ в 3 метра и максимальной площади застройки, а также общих требований строительных норм и правил) допускается строительство многоэтажного жилого дома этажностью до 12 этажей.

При этом при планировании проектирования многоквартирного жилого дома Обществом было выявлено отсутствие технических условий подключения объекта к инженерным сетям.

В соответствии с пунктами 4, 5 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) перед принятием решения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, уполномоченный орган местного самоуправления обязан обеспечить получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Установив, что Администрацией указанная обязанность не исполнена, суд первой инстанции правомерно указал, что Общество было вынуждено самостоятельно в период с 2016 по 2017 годы получать технические условия и лишь после этого приступить к разработке проектной документации.

После чего к концу 2017 года Общество завершило работы по проектированию, получило положительное заключение экспертизы проектной документации и подало заявление о выдаче разрешения на строительство.

Решением Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области N об-ИСХ-77/2018 от 10.01.2018 Обществу отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с несоответствием разработанной проектной документации требованиям проекта планировки и проекта межевания территории, утвержденным постановлением Администрации поселения от 16.12.2014 за N 152/01-04. При этом отсутствуют сведения о несоответствии проектной документации градостроительному плану.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, градостроительный план земельного участка является документом, содержащим все необходимые и достаточные для осуществления архитектурно-строительного проектирования сведения о земельном участке. В силу прямого указания закона градостроительный план должен соответствовать документам территориального планирования.

Получив отказ в выдаче разрешения на строительство, Общество установило несоответствие цели строительства многоквартирного жилого дома на предоставленном в аренду участке целям, определенным утвержденным проектом планировки и межевания части территории дер. Новое Девяткино Всеволожского района Ленинградской области, расположенной в границах жилого квартала N 1.4, площадью 21 га.

Установив противоречие между условиями договора аренды, градостроительным планом земельного участка и проектом планировки территории, в которую входит земельный участок, Общество обратилось с заявлениями от 17.07.2018 об отмене проекта планировки территории в Комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области (исх. N 1-7 /2018).

Письмом от 01.08.2018 N 01-08-756/2018 Комитет указал на невозможность отмены проекта планировки территории ввиду того, что он подлежит отмене органом местного самоуправления, его утвердившим.

Письмом от 21.11.2018 N 21 Общество обратилось в Администрацию поселения с заявлением о необходимости корректировки проекта планировки территории. Однако Администрация поселения письмом от 26.11.2018 N 8284/01-12 указала на отсутствие соответствующих полномочий, сообщив, что они переданы Комитету по градостроительству и архитектуре Ленинградской области.

Распоряжением от 15.03.2019 N 58 Комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области признал не подлежащими применению проект планировки и межевания территории, препятствовавшие строительству на земельном участке жилого дома (исполнению инвестиционных условий).

С учетом изложенного, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что переданный Администрацией по договору аренды на инвестиционных условиях земельный участок до 16.03.2019 являлся непригодным для использования по его назначению, согласованному сторонами в договоре (для строительства многоквартирного жилого дома).

При этом качество земельного участка стало соответствовать условиям договора с 16.03.2019.

По заявлению Общества, поданному после отмены проекта планировки и межевания территории, выдано разрешение на строительство от 16.05.2019.

Суд первой инстанции правомерно указал на то обстоятельство, что земельный участок не был учтен надлежащим образом в проекте планировки и межевания территории, не могло быть установлено Обществом на этапе подачи документов для участия в аукционе и при заключении договора, тем более, что через несколько месяцев после заключения договора был получен градостроительный план земельного участка, из которого следовало, что участок в полной мере пригоден для осуществления строительства многоквартирного жилого дома.

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, основанием для удовлетворения требования об изменении договора является установление факта существенного изменения обстоятельств, обусловленного наличием объективных причин, появление которых не зависело от воли участников соответствующих правоотношений.

В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Претензионный порядок Обществом соблюден.

Поскольку земельный участок, пригодный для реализации предусмотренной договором аренды цели предоставлен Обществу только 16.03.2019, оснований для удовлетворения требований Администрации не имеется.

При этом встречные требования Общества в соответствии с вышеприведенными положениями действующего законодательства правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2019 по делу N А56-135598/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Н.С. Полубехина И.А. Тимухина