Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2019 г. N 18АП-16404/19

г. Челябинск

05 декабря 2019 г.

Дело N А07-754/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Аникина И.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и открытого акционерного общества "Башкирскагропромкомплект" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.09.2019 по делу N А07-754/2019.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Башкирскагропромкомплект" (далее - ОАО "БАПК", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N М60-13 от 03.06.2013 в размере 5 989 094 руб. 56 коп. долга, пени в размере 2 539 784 руб. 85 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Феникс-Инвест" (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.09.2019 (резолютивная часть от 02.09.2019) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 1 667 905 руб. 75 коп., пени в размере 233 532 руб. 28 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано.

С указанным решением суда не согласились общество "Башкирскагропромкомплект" и Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подали апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Управление считает необоснованным решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований по освобождению земельного участка, поскольку наличие задолженности по арендной плате является существенным нарушением условий договора. Считает необоснованным применение срока исковой давности.

В обоснование доводов апелляционной жалобы общество "Башкирскагропромкомплект" ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Полагает, что расчеты задолженности по арендной плате и пене произведены неверно, поскольку судом при удовлетворении иска принят справочный расчет, представленный истцом за с 16.12.2015 по 23.10.2018, однако исковые требований истцом не уточнялись и в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом первой инстанции не принимались, тогда как первоначальные требования заявлены за период с 13.05.2014 по 03.10.2018.

Указывает на неверный расчет долга за периоды с 01.01.2017 по 31.05.2017, с 01.01.2018 по 23.10.2018 в связи с неправильным определением истцом ежемесячного размера арендной платы.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционные жалобы не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом "Башкирскагропромкомплект" (арендатор) заключен договор аренды N М60-13 от 03.06.2013, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010428:387, общей площадью 17534 кв.м., расположенный по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Малая Силикатная (ориентир д. 34), для эксплуатации складских помещений (т.1 л.д. 13-16).

Согласно п. 3.1 договора срок аренды устанавливается с 19.04.2013 по 18.04.2023.

Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п. 4.3 договора).

Согласно п.4.7 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

Пунктом 7.1 договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы, он уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010428:387 передан в пользование арендатора по акту приема-передачи от 03.06.2013 (т.1 л.д. 35).

Дополнительным соглашением N 1 от 20.11.2015 вид разрешенного использования земельного участка с "для эксплуатации складских помещений" изменен на "склады, деловое управление, железнодорожный транспорт, производственная деятельность" (т.1 л.д. 36).

Договор аренды N М60-13 от 03.06.2013 зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 27.06.2018 N02/101/005/2018-134681 (т.1 л.д.46).

25.05.2018, 03.10.2018 Управлением в адрес общества направлялись претензии N УЗ4228, N УЗ8205 с требованием о погашении задолженности по арендным платежам (т. 1 л.д. 9-12).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды N М60-13 от 03.06.2013, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для взыскания задолженности за период с 16.12.2015 по 23.10.2018 ввиду пропуска истцом срока исковой давности, изменения кадастровой стоимости земельного участка (установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в судебном порядке) и передачи иному лицу права собственности на объекты недвижимости, расположенные в границах земельного участка.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что между сторонами подписан договор аренды N М60-13 от 03.06.2013, по условиям которого арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 02:55:010428:387, общей площадью 17534 кв.м., расположенный по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Малая Силикатная (ориентир д. 34), для эксплуатации складских помещений, на срок с 19.04.2013 по 18.04.2023 (т.1 л.д. 13-16).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законодательством порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 27.06.2018 N 02/101/005/2018-134681 (т.1 л.д.46).

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Судом первой инстанции обоснованно установлено, что ответчик как собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010428:387, в силу подпункта 7 статьи 1 ЗК РФ и вышеизложенных условий договора обязан оплачивать землепользование за период до момента отчуждения третьему лицу (обществу "Феникс-Инвест") расположенных на земельном участке объектов недвижимости и регистрации права собственности на них 24.10.2018 (объект - производственная база) и 25.10.2018 (объект - железнодорожный путь).

Суд первой инстанции также обоснованно пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности за период до 15.12.2015 (с учетом претензионного порядка урегулирования спора); выводы суда в указанной части соответствуют норме статьи 200 ГК РФ и пункту 3 статьи 202 ГК РФ и Управлением, настаивающим в апелляционной жалобе на незаконности решения суда в указанной части, не приведено конкретных мотивов в обоснование заявленных доводов.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Из расчета арендной платы следует, что размер задолженности по арендной плате определен истцом на основании решения Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан", что соответствует изложенным нормам и разъяснениям.

По смыслу норм статей 606, 614 ГК РФ, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал ответчика лицом обязанным оплачивать землепользование за период с 16.12.2015 по 23.10.2018, исходя из нормативно установленных ставок арендной платы.

Между тем, при определении размера задолженности ответчика судом первой инстанции не учтено следующее.

Размер удовлетворенных судом первой инстанции исковых требований в части задолженности по арендной плате (1 667 905 руб. 75 коп.) определен судом на основании справочного расчета арендной платы, представленного истцом (т. 2 л.д. 27).

Между тем изложенный расчет суммы задолженности не может быть признан верным в силу неправильного определения истцом ежемесячного размера арендной платы за период с 01.06.2017 по 23.10.2018, на что обоснованно указывает в своей апелляционной жалобе общество "БАПК".

Согласно справочному расчету (т.2 л.д. 27-31), сумма арендной платы в период с 01.06.2017 по 23.10.2018 установлена истцом в размере 52 989 руб. 50 коп. с учетом применения ставки арендной платы, утвержденной приложением N 1-З (пункт 8.5.) к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7.

При этом, как справедливо отмечено обществом, с учетом той же ставки арендной платы (в размере 3,5%), размер ежемесячной арендной платы с 01.06.2017 составляет 47 191 руб. 67 коп., а не 52 989 руб. 50 коп., как определено истцом.

С учетом изложенного, размер арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 составляет 556 187, 54 руб., то есть :

- за период с 01.01.2017 по 31.05.2017: 45 169, 17 руб. х 5 месяцев = 225 845 руб. 85 коп.;

- за период с 01.06.2017 по 31.12.2017: 47 191, 67 руб. х 7 месяцев = 330 341, 69 руб.

Размер арендной платы за период с 01.01.2018 по 23.10.2018 составляет 459 738, 20 руб., то есть 47 191, 67 руб. х 9 месяцев + (47 191, 67 руб. : 31 х 23 дня в октябре).

За период с 16.12.2015 по 31.12.2015 (сумма задолженности - 21 782, 13 руб.), с 01.01.2016 по 31.12.2016 (сумма задолженности - 533 130, 98 руб.) разногласий по размеру арендной платы между сторонами не имеется.

Таким образом, общая задолженность ответчика по арендной плате составляет 1 570 838 руб. 85 коп. (21 782, 13 руб. + 533 130, 98 руб. + 556 187, 54 руб. + 459 738, 20 руб.), в связи с чем взыскание судом суммы 1 667 905 руб. 75 коп. является необоснованным.

На основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Пунктом 7.1. договора аренды стороны предусмотрели, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы, он уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Апелляционный суд также соглашается с доводом апелляционной жалобы ответчика о том, что судом первой инстанции в нарушение статьи 49 АПК РФ расчет неустойки произведен до 23.10.2018.

В силу части 3 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Положения той же нормы не предоставляют суду право выйти за пределы заявленного иска.

Из материалов дела следует, что согласно первоначальной редакции иска период взыскания определен истцом до 03.10.2018 (т. 1 л.д. 7).

При представлении последующих расчетов иска (т. 1 л.д. 131) период неустойки также был определен до 03.10.2018.

Определениями суда первой инстанции от 15.05.2019 (т. 1 л.д. 162), от 10.06.2019 (т. 2 л.д. 4) и от 14.08.2019 (т. 2 л.д. 25) истцу предложено уточнить исковые требования (представить справочный расчет) с учетом отчуждения объектов недвижимости третьему лицу.

Такой документ представлен истцом только к последнему судебному заседанию (02.09.2019; т. 2 л.д. 27, 32) при отсутствии доказательств его направления ответчику, тогда как ответчик участия в судебном заседании 02.09.2019 не принимал, а истец, как следует из протокола судебного заседания 02.09.2019 (т. 2 л.д. 32) явно изложил свою процессуальную волю на отказ от уточнения исковых требований.

По изложенным мотивам, учитывая также незаконность решения суда в части взыскания суммы основного долга, апелляционный суд считает возможным удовлетворить исковые требования о взыскании неустойки с учетом требований статьи 49 АПК РФ за период до 03.10.2018.

По расчетам суда, размер неустойки за период с 16.12.2015 (с учетом положений статьи 207 ГК РФ) по 03.10.2018 составляет 231 256 руб. 85 коп.

Доводы апелляционной жалобы Управления о незаконности решения суда первой инстанции с части отказа в удовлетворении иска об освобождении земельного участка, подлежат отклонению, поскольку такие требования истцом не заявлялись и судом рассмотрены не были.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит изменению в связи с неполным исследованием обстоятельств, имеющих значение для дела, требования истца - частичному удовлетворению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.09.2019 по делу N А07-754/2019 изменить.

Исковые требования Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан удовлетворить частично.

Взыскать с открытого акционерного общества "Башкирскагропромкомплект" в пользу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан задолженность за пользование земельным участком размере 1 570 838 руб. 85 коп., пени в размере 231 256 руб. 85 коп.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Башкирскагропромкомплект" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 13 870 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И. Карпачева И.А. Аникин