Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2019 г. N 15АП-19891/19

город Ростов-на-Дону

05 декабря 2019 г.

дело N А32-14290/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Решетовой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрация города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 8 октября 2019 года по делу N А32-14290/2019

по иску Администрации города Сочи

к ответчику индивидуальному предпринимателю Зобян Гарику Степановичу

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Старт", закрытого акционерного общества "Тандер",

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателя Зобяну Гарику Степановичу (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды от 29.04.2015 N 4900009858.

Требования мотивированы существенным нарушением предпринимателем условий договора аренды (нецелевое использование участка).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО "Старт" и ЗАО "Тандер".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2019 в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции указал, что поскольку на спорном земельном участке располагается объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности Зобян Г.С., расторжение договора аренды от 29.04.2015 N 4900009858, фактически не приведет к восстановлению прав администрации.

Не согласившись с принятым судебным актом, апеллянт обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы иска.

Ответчиком и ЗАО "Тандер" в материалы дела представлены отзывы на жалобу, из содержания которых следует, что они находит решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы - несостоятельными.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

При названных обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 29.04.2015 департамент имущественных отношений администрации (арендодатель) и Зобян Г.С. (арендатор) заключили договор аренды N 4900009858 земельного участка площадью 1419 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204006:86, с видом разрешенного использования - многоэтажный паркинг со встроенными помещениями, категория земель - земли населенных пунктов, в территориальной зоне Ж-4, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 26 на срок до 07.11.2019.

В силу пункта 1.2 договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору.

Пунктом 5.2.7 договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1, 1.3 договора.

Согласно пункту 4.1 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае использования земельного участка в целях, не предусмотренных договором.

В ходе осуществления муниципального земельного контроля установлено, что фактически земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204006:86 используется для осуществления коммерческой деятельности (на участке расположено восьмиэтажное здание, включая подземный, капитальное нежилое строение, этажи которого используются под магазины ("Веселая затея", "Магнит", "Магнит косметик", магазин "EDDY&SON"), спортивный клуб "Медведь", паркинг для автомобилей, что зафиксировано в акте осмотра от 16.11.2018.

По результатам контрольных мероприятий администрация направила предпринимателю претензию от 28.11.2019 N 22378/02-05-16 с требованием о приведении земельного участка в соответствие с видом разрешенного использования в 30-дневный срок со дня получения претензии.

В связи с невыполнением требований претензии администрация направила предпринимателю претензию от 10.01.2019 N 131/02-05-16 с требованием о расторжении договора аренды по соглашению сторон в связи с нарушением пунктов 1.1, 1.3 договора (использование участка не по целевому назначению).

Претензия получена предпринимателем 13.02.2019.

Ответчик соглашение о расторжении договора аренды в досудебном порядке не подписал, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

При принятии настоящего судебного акта суд апелляционной инстанции полагает законным и обоснованным исходить из следующего.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право требовать расторжения договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникает у Арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок Арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Заявленные требования мотивированы нецелевым использованием земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204006:86.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Аналогичное основание досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя зафиксировано в пунктах 4.1 договора.

В обоснование нецелевого использования спорного земельного участка администрация ссылается на то, что участок используется предпринимателем для осуществления коммерческой деятельности (на участке расположено восьмиэтажное здание, включая подземный, капитальное нежилое строение, этажи которого используются под магазины ("Веселая затея", "Магнит", "Магнит косметик", магазин "EDDY&SON"), спортивный клуб "Медведь", паркинг для автомобилей, тогда как по договору участок предоставлен для многоэтажного паркинга со встроенными помещениями.

Вместе с тем, как верно установлено арбитражным судом первой инстанции, решением Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 02.07.2014 по делу N 2-2605/14, оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 09.09.2014, удовлетворен иск Крджонян А.Б. к администрации города Сочи о сохранении в реконструированном состоянии принадлежащего Крджоняну А.Б. на праве собственности нежилого здания общей площадью 9705, 3 кв. м, литера А, с количеством этажей - 8, в том числе цокольных этажей - 1, кадастровый номер 23:49:0204006:1434 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 26а.

На основании указанного решения зарегистрировано право собственности Крджонян А.Б. на реконструированное нежилое здание, которое располагается на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204006:86.

По договору купли-продажи от 26.09.2014 гр. Крджонян А.Б. передал в собственность гр. Зобяну Г.С. нежилое здание общей площадью 9705, 3 кв. м, литера А, с количеством этажей - 8, в том числе цокольных этажей - 1, кадастровый номер 23:49:0204006:1446 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 26а, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204006:86.

Таким образом, Зобян Г.С. приобрел спорное нежилое здание уже в реконструированном виде, законность реконструкции подтверждена в судебном порядке судом общей юрисдикции. Судами установлено, что реконструкция нежилого здания произведена в границах правомерного земельного участка, целевое назначение которого не нарушается.

Следует отметить, что на момент заключения спорного договора аренды, площади первого этажа спорного нежилого помещения уже были переданы в аренду ЗАО "Тандер" (договор аренды от 02.04.2014).

При этом согласно Правилам землепользования и застройки города Сочи, утв. решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202, в зоне жилой застройки Ж-4, в которой расположен спорный земельный участок, разрешается размещение объектов торговли (универмагов, торговых центров, магазинов, рынков, объектов мелкорозничной торговли, объектов общепита и т.д.).

В соответствии с положениями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежит нарушенное или оспоренное материальное право или законный интерес.

Обращаясь с иском или заявлением, заинтересованное лицо в первую очередь должно доказать наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно избранный способ защиты приведет к восстановлению его нарушенного права.

Если удовлетворение иска (заявления) не приведет к защите законного интереса и восстановлению права (при их наличии), следует считать, что право на поданный в рамках данного конкретного дела иск (заявление) у заинтересованного лица отсутствует (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 101 от 22.12.2005, постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 20.01.2004 N 10623/03 и от 23.08.2005 N 3668/05).

Последствием расторжения договора аренды является восстановление арендодателем фактического владения объектом аренды. Вместе с тем ввиду нахождения на спорном земельном участке легального объекта недвижимости, принадлежащий на праве собственности Зобян Г.С., расторжение договора аренды от 29.04.2015 N 4900009858, ни при каких обстоятельствах приведет к передаче спорного земельного участка администрации и восстановлению владения таковым.

Кроме того, в силу положений пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, все собственники легальных объектов недвижимого имущества, расположенных на данном земельном участке, имеют преимущественное право на оформление своих прав в отношении спорного земельного участка, являются его законными владельцами. В связи с чем независимо от мотивов и оснований расторжения договора аренды, собственник объекта недвижимости вправе незамедлительно обратиться с требованием о заключении договора аренды и Администрация города обязана будет таковой заключить.

Исходя из изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 октября 2019 года по делу N А32-14290/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

М.Н. Малыхина А.А. Попов