Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2019 г. N 13АП-24240/19

г. Санкт-Петербург

05 декабря 2019 г.

Дело N А56-17608/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нетрусовой Е.А.,

при участии:

от администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга представителя Хозиной А.Н. (доверенность от 29.12.2018),

от общества с ограниченной ответственностью "Петрорус" представителя Богданова К.А. (доверенность от 25.11.2019),

рассмотрев 28.11.2019 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Петрорус" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2019 по делу N А56-161520/2018,

установил:

Администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, место нахождения: 190005, Санкт-Петербург, Измайловский пр., д. 10, ОГРН 1037851027081, ИНН 7809029013 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Петрорус", место нахождения: 197375, Санкт-Петербург, Новоколомяжский пр., д. 4, корп. 1, лит. А, пом. 60-Н, ОГРН 1057812661015, ИНН 7802335501, об обязании:

- в срок, не превышающий 105 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу, восстановить первоначальную планировку нежилого помещения 4-Н площадью 77,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001058:3537, расположенного в многоквартирном доме N 6 под лит. А по ул. Ефимова в Санкт-Петербурге, в соответствии с поэтажным планом, являющимся приложением к выписке из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 21.05.2018 N 78/001/014/2018-7748, и с соблюдением Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, а именно демонтировать установленные в помещении перегородки и обшивку окон, которые ранее были зашиты, а также размещенные в нем сауну, бассейн и два душа вместе с соответствующими коммуникациями, ведущими к данному санитарно-техническому оборудованию;

- в срок, не превьышающий 7 дней с момента восстановления первоначальной планировки упомянутого помещения, сдать завершенные работы в Межведомственную комиссию Адмиралтейского района по акту.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 1, ОГРН 1037843025527, ИНН 7832000069 (далее - Комитет), ООО "Альгеди", место нахождения: 193318, Санкт-Петербург, пр. Пятилеток, д. 14, корп. 1, пом. 6-Н, ОГРН 1157847353553, ИНН 7811242677, а также Вишняков Игорь Адольфович.

Решением от 28.06.2019 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, ООО "Петрорус" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просило отменить этот судебный акт и принять новый - об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как указывает податель жалобы, он никаких перепланировок или переустройств в спорном помещении не производил, о чем им заявлялось в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции; материалами дела, в частности объяснениями привлеченного к участию в данном споре третьего лица - ООО "Альгеди", подтверждается, что именно оно как лицо, которому указанное помещение было сдано ответчиком в аренду по договору от 01.12.2015, без согласия собственника произвело указанную в исковом заявлении перепланировку, устранить которую просит Администрация; суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание то обстоятельство, что по условиям данного договора в случае обнаружения в спорном помещении самовольных перепланировок или переустройств арендатор обязан привести эксплуатируемый им объект в первоначальное состояние либо оплатить проведение необходимых для этого работ; вывод суда первой инстанции о непредставлении ответчиком отзыва по существу заявленных истцом требований является неверным, так как ООО "Петрорус" в одном из судебных заседаний, состоявшихся в суде первой инстанции, просило возложить ответственность за состоявшуюся самовольную перепланировку на арендатора - ООО "Альгеди".

В дополнительных объяснениях своей позиции, представленных в суд апелляционной инстанции, ответчик также указал, что в 2013 году в связи с намерением приватизировать спорное помещение по заказу Комитета по управлению государственным имуществом была проведена оценка его рыночной стоимости, в ходе которой было выявлено, что оно используется под баню; таким образом, в феврале 2014 года, когда между уполномоченным государственным органом и ООО "Петрорус" был заключен договор купли-продажи спорного помещения, текущим использованием данного объекта была баня; следовательно, на момент приватизации помещение уже находилось в перепланированном и переустроенном состоянии, а значит, ООО "Петрорус" с очевидностью не должно нести ответственность за указанные в иске Администрации перепланировку и переустройство имущества.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в жалобе и дополнительных объяснениях, просил приобщить к материалам дела отчет об оценке, пояснить, в связи с чем позиция, изложенная в жалобе и в суде первой инстанции, не совпадает с позицией, изложенной в письменных объяснениях, не смог. Представитель истца просил оставить без изменения обжалуемый судебный акт.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "Петрорус" с февраля 2015 года на праве собственности принадлежит нежилое помещение 4-Н площадью 77,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001058:3537, расположенное на цокольном этаже в многоквартирном доме с кадастровым номером 78:32:0001058:3022 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ефимова, д. 6, лит. А, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.05.2018 N 78/001/014/2018-7748. Сторонами не оспаривается, что данное помещение, ранее находившееся в государственной собственности Санкт-Петербурга, было выкуплено ООО "Петрорус" как субъектом малого предпринимательства, его арендующего.

Из этой же выписки видно, что спорное помещение является выявленным объектом культурного наследия на основании приказа Комитета от 20.02.2001 N 15 "Об утверждении списка вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность", входящим в состав другого объекта культурного наследия - "Дома С.П. Горсткина (2 здания)", на который 27.04.2010 Комитет выдал ООО "Петрорус" охранное обязательство N 9419/1.

В мае 2018 года межведомственной комиссией Адмиралтейского района Санкт-Петербурга (далее - Комиссия) в связи с обращением одного из собственников помещений в многоквартирном доме относительно нарушения температурного режима и уровня влажности в квартире N 48 по тому же адресу, которая принадлежит Вишнякову И.А. (свидетельство о государственной регистрации права от 05.05.2015), что, в свою очередь, может угрожать сохранности несущих конструкций всего дома ввиду образования влажных зон в неприспособленных для этого места, тогда как он обладает статусом объекта культурного наследия, была проведена проверка находящегося в собственности ООО "Петрорус" помещения, по результатам которой составлен акт от 10.05.2018, согласно которому в указанном помещении установлены перегородки, оборудованы сауна, бассейн и две душевых, а окна защиты.

Также в акте сделан вывод о несоответствии обнаруженной планировки помещения поэтажному плану здания, при этом указано на непредставление какой-либо разрешительной документации на произведенные изменения объекта.

Спустя месяц в адрес ООО "Петрорус" в целях устранения выявленных нарушений направлено предписание от 18.06.2018 N 08-191/2018-ОСиЗ, в котором Администрация просила ответчика в срок до 15.08.2018 (то есть в течение двух месяцев) предъявить согласованную проектную документацию по перепланировке и (или) переустройству помещения 4-Н, а в случае отсутствия такой документации, которая была бы согласована в установленном законом порядке, привести планировку объекта в первоначальное состояние и предъявить результаты работ Администрации.

Поскольку согласно вновь составленному акту от 19.11.2018 требования предписания от 18.06.2018 собственником помещения не выполнены, Администрация со ссылкой на указанные обстоятельства обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В отзыве на исковое заявление Комитет поддержал позицию Администрации, сославшись на то, что помимо указанных в акте нарушений в ходе визуального осмотра фасада многоквартирного дома в зоне нахождения спорного помещения было выявлено размещение вывески "Оздоровительный комплекс" и замена оконных заполнений, тогда как рисунок расстекловки данных заполнений в соответствии с распоряжением Комитета от 28.04.2016 N 10-166 является предметом охраны, и ООО "Петрорус" не вправе в соответствии с выданным ему охранным обязательством без согласования с Комитетом изменять внешний и (или) внутренний облик помещения, заменять исторический материал, из которого, в том числе, изготовлены оконные заполнения, осуществлять его реконструкцию (приспособление для современного использования), а также устанавливать дополнительное стационарное санитарно-техническое оборудование.

Возражая против заявленных требований, ООО "Петрорус" (арендодатель) представило договор от 01.12.2015 N 01/15 аренды спорного помещения, заключенный им с ООО "Альгеди", которое было привлечено по ходатайству ответчика к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, указав при этом, что в соответствии с его условиями именно арендатор обязан в случае обнаружения самовольных перепланировок и переустройств привести объект в первоначальное состояние либо оплатить проведение работ, необходимых для устранения таких перепланировок и переустройств.

Суд первой инстанции, установив, что перепланировка произведена без разработки необходимой проектной и исполнительной документации и без получения соответствующих разрешений, приняв во внимание то обстоятельство, что ответчиком в материалы дела так и не были представлены доказательства устранения выявленных при обследовании принадлежащего ему помещения нарушений, удовлетворил иск.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку в настоящее время отсутствует специальный закон, регулирующий вопросы, связанные с переустройством или перепланировкой нежилых помещений в многоквартирном доме, то в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ и части 1 статьи 7 ЖК РФ при рассмотрении настоящего спора подлежат применению нормы жилищного законодательства.

По смыслу статьи 25 ЖК РФ под переустройством помещения в многоквартирном доме понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме, а под перепланировкой - изменение конфигурации помещения, требующее внесения таких же изменений.

В силу пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила), переоборудование жилых помещений может включать в себя: устройство вновь и переоборудование существующих ванных комнат, прокладку новых или замену существующих устройств для установки душевых кабин, "джакузи" и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения, а перепланировка - перенос и разборку перегородок, устройство дополнительных санузлов.

Частью 1 статьи 26 ЖК РФ предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с частью 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ (выданного органом местного самоуправления документа, подтверждающего решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ.

В силу пункта 3 статьи 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании установленных по делу обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что произведенные ответчиком, являющимся собственником спорного помещения, его изменения в виде устройства дополнительных перегородок, установки двух душевых, обустройства сауны и пр. в ч.п. 1 являются самовольными перепланировкой и переустройством, и правомерно удовлетворил требования Администрации с учетом положений 1.7.2 и 1.7.3 Правил и поступающих от жильцов жалоб относительно тех целей, под которые использовалось помещение в многоквартирном доме.

Апелляционный суд, соглашаясь с выводами суда первой инстанции в указанной части, считает необходимым также отметить, что в соответствии с постановлениями Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 N 1078, от 19.12.2017 N 1098 (далее - Постановление N 1098) администрации районов являются органами, осуществляющими согласование проведения переустройства и (или) перепланировки помещения на территории Санкт-Петербурга. Более того, пунктом 6 Положения о государственном жилищном контроле, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 11.06.2013 N 493, законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено наделение отдельными государственными полномочиями по государственному жилищному надзору органов местного самоуправления.

В силу пункта 3.12.36 Положения об администрациях районов, утвержденного Постановлением N 1098, к полномочиям районной администрации относится согласование переустройства и (или) перепланировок жилых помещений в многоквартирном доме, а также иные полномочия в указанной области переустройства и перепланировки помещений, а в пункте 2.1 названного Положения определены задачи администрации района, к числу которых относится и проведение государственной жилищной политики и осуществление государственного жилищного контроля и управления на территории района Санкт-Петербурга.

Ссылка подателя жалобы на то, что перепланировка помещений была произведена до приобретения их ответчиком в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку покупатель, приобретая нежилое помещение с незаконной перепланировкой, несет риск неблагоприятных последствий приобретения подобного объекта.

Более того, ссылаясь на указанные обстоятельства (причем только на стадии апелляционного производства), ООО "Петрорус" не представило доказательств того, что в период, предшествующий приобретению им в собственность спорного помещения, когда оно, как указывает ответчик в своей жалобе, находилось у него в аренде по договору от 25.06.2009 N 11-А249861, данное имущество уже с самого момента поступления во временное владение и пользование было оборудовано под баню и имело спорный бассейн и перегородки. Напротив, к своим объяснениям в адрес суда апелляционной инстанции ответчик представил направлявшееся за 2 года до выкупа помещения письмо от 26.06.2013 N 01/07-13, в котором он просил у Управления (агентства) недвижимого имущества Адмиралтейского района согласовать его перепланировку.

Что касается довода жалобы относительно необходимости возложения обязанности привести спорное помещение в надлежащее состояние на арендатора - ООО "Альгеди", то, по мнению апелляционного суда, он правомерно был отклонен судом первой инстанции с учетом положений части 3 статьи 29 ЖК РФ.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2019 по делу N А56-161520/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

Е.В. Жиляева Н.С. Полубехина