Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2019 г. N 01АП-8748/19

г.Владимир

03 декабря 2019 г.

Дело N А43-22763/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2019 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Александровой О.Ю., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТехПромКом" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.07.2019 по делу N А43-22763/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью "Сормовский коммерческий центр" (ОГРН 1125263005856, ИНН 5263094791) к обществу с ограниченной ответственностью "ТехПромКом" (ОГРН 1171001003910, ИНН 1001325081),

о взыскании 1 388 152 руб. 69 коп., об обязании передать по акту приема-передачи нежилого отдельно стоящего двухэтажного здания с кадастровым номером 52:18:0010042:18 со всеми неотделимыми улучшениями,

при участии: от ответчика (заявителя) - не явился, извещен;

от истца - Дреминой Н.Ю. по доверенности N 14 от 09.01.2019 сроком до 31.12.2019,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Сормовский коммерческий центр" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТехПромКом" о взыскании 660 000 руб. 00 коп. долга по базовой части арендной платы за период с марта 2019 года по май 2019 года (включительно), 211 492 руб. 71 коп. долга по переменной части арендной платы за период с февраля 2019 года по май 2019 года (включительно), 339 124 руб. 83 коп. пени за период с 08.12.2018 по 16.06.2019 и 72 516 руб. 52 коп. пени за период с 29.12.2018 по 16.06.2019 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с частичным принятием их судом).

Решением от 18.07.2019 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования частично, взыскав с ответчика в пользу истца 953 090 руб. 85 коп., в том числе: 871 492 руб. 71 коп. долга и 81 598 руб. 54 коп. пени за период с 08.12.2018 по 16.06.2019; а также 25 727 руб. 27 коп. расходов по государственной пошлине. В удовлетворении остальной части иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ТехПромКом" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

Заявитель указывает, что у ответчика отсутствовала возможность использования арендуемого имущества, ключи от входной двери не переданы, помещение имело существенные недостатки.

Заявитель указывает, что между сторонами заключено дополнительное соглашение от 28.02.2019 к спорному договору о приостановлении начисления арендной платы за с 01.02.2019 по 30.04.2019.

Полагает, что также отсутствуют правовые основания для начисления неустойки с февраля 2019 года, поскольку счета на оплату арендных платежей направлялись в адрес неуполномоченного представителя ответчика.

Считает, что представленный истцом в материалы дела экземпляр спорного договора отличается от подлинника.

По мнению заявителя на стороне истца имеется злоупотребление правом.

Представитель истца в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заявитель, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.12.2018 между ООО "СК Центр" (арендодатель) и ООО "ТехПромКом" заключен договор аренды нежилого помещения N 103/18, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное

пользование (аренду) нежилое отдельно стоящее двухэтажное здание (пивной бар) (кадастровый номер 52:18:0010042:18), площадью 675,9 квадратных метров, инв. N 8214, лит.АА1, расположенное по адресу: город Нижний Новгород, Сормовский район, улица Федосеенко, дом 1А, - для оказания услуг населению (организацию общественного питания, пекарни, розничной торговли и пр. сопутствующих услуг.

Объект передан по акту приема-передачи от 07.12.2018.

Договор заключен на срок с 06.12.2018 по 05.12.2023 года (пункт 2.1).

Согласно пункту 3.1 договора размер ежемесячной арендной платы за арендуемое по настоящему договору помещение состоит из двух частей: базовой и переменной, базовая часть арендной платы составляет: с 06.12.2018 г. по 31.12.2018 г. - 186 440 руб. 68 коп. (из расчета 275,84 рублей за 1 кв.м.) в месяц, без учета НДС (ставка НДС по 31.12.2018 г. - 18%), с 01.01.2019 г. по 28.02.2019 г. - 125 ООО руб. (из расчета 184,94 рублей за 1 кв.м.), без учета НДС (ставка НДС с 01.01.2019 г. - 20 %), с 01.03.2019 г. - 183 руб. 33 коп.(из расчета 271,24 рублей за 1 кв.м.), без учета НДС (ставка НДС с 01.01.2019 г. - 20 %).

Базовая часть арендной платы включает оплату за пользование подсобным помещением для кафе.

Базовая арендная плата не включает в себя стоимость эксплуатационных расходов: услуги по энергоснабжению, включая оплату потерь в ЛЭП, оплату за услуги по ХВС, водоотведению и мощности ХВС, услуги по теплоснабжению и ГВС, услуги связи, которые составляют переменную часть.

В соответствии с пунктом 3.2 арендатор вносит арендодателю арендную плату на следующих условиях:

Базовая арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно путём безналичного перечисления на расчётный счёт Арендодателя суммы, установленной п.3.1. настоящего договора, до 5-го числа текущего месяца Днем оплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Начисление базовой арендной платы начинается с 06.12.2018, переменной арендной платы начинается с даты приема- передачи помещения арендатору и подписания сторонами Акта приема-передачи нежилого помещения. Базовая арендная плата за первый месяц аренды и обеспечительный взнос, согласно п. 3.7 настоящего договора, подлежат оплате арендатором не позднее следующего рабочего дня заключения настоящего договора.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендодатель оставляет за собой право увеличивать размер базовой части арендной платы в одностороннем порядке путем направления арендатору письменного уведомления за 30 календарных дней.

Размер базовой арендной платы может быть увеличен арендодателем на 8 % не чаще одного раза в год. Арендодатель также может увеличивать размер базовой арендной платы при увеличении платы за земельный участок, о чем уведомляет арендатора в письменном виде. При этом датой увеличения арендной платы будет являться дата, указанная в уведомлении об увеличении.

Согласно пункту 3.4 переменная часть арендной платы составляет эксплуатационные расходы: услуги по энергоснабжению, включая оплату потерь в ЛЭП, оплату за услуги по ХВС и водоотведению и мощности ХВС, услуги по теплоснабжению и ГВС, услуги связи. Оплата переменной части арендной платы производится арендатором по предъявляемым арендодателем счетам, в течение 5 дней с момента предъявления.

В соответствии с пунктом 3.4.1 оплата за услуги по энергоснабжению оплачивается арендатором согласно счетов, выставленных арендодателем по тарифам гарантирующего поставщика 2 раза в месяц, в следующем порядке: - до начала каждого месяца (1 числа) арендодатель выставляет и передает арендатору счет на оплату электроэнергии, по действующим тарифам (или по тарифам прошедшего месяца) за период расчетного месяца; - до 25-го числа каждого текущего месяца арендодатель выставляет и передает арендатору счет на перерасчет стоимости услуг, выставленных к оплате по сроку до 1 -го числа откорректированных по тарифам и показаниям прибора учета расчетного месяца.

Расход потребляемой электроэнергии определяется по показаниям прибора учета на электроэнергию. При отсутствии прибора учета на электроэнергию (поломке и т.д.) потребляемая электроэнергия определяется расчетным путем, составленным арендодателем по мощности электрооборудования и часам работы. Оплата за услуги по энергоснабжению включает оплату световой рекламы на фасаде здания.

В соответствии с пунктом 3.4.2 договора оплата за водоснабжение, водоотведение и мощность ХВС производится Арендатором за фактически потребленный объем в расчетном месяце согласно прибора учета на потребляемое водоснабжение по тарифам ресурсоснабжающей организации. При отсутствии прибора учета (поломке и т.д.) оплата за водоснабжение и водоотведение производится арендатором пропорционально занимаемой площади по тарифам водоснабжающей организации на основании планового расчета арендодателя и оплачивается в течение 5 рабочих дней с момента предъявления счета.

3.4.3 Оплата за услуги по теплоснабжению и ГВС производится арендатором по показаниям приборов учета, при их отсутствии пропорционально занимаемой площади, по тарифам теплоснабжающей организации на основании выставленного счета в течение 5 рабочих дней с момента его предъявления.

3.4.4 Оплата за услуги связи производится арендатором по предъявляемым арендодателем счетам в течение 5 рабочих дней с момента предъявления, которые должны соответствовать счетам, выставляемым арендодателю поставщиком услуг связи.

3.5 При образовании задолженности по арендной плате, поступающие от Арендатора денежные средства засчитываются первоначально в счет погашения задолженности по арендной плате, оплате пеней, оставшиеся денежные средства направляются в счет оплаты текущих платежей.

Согласно пункту 3.7 договора в день заключения договора арендатор оплачивает арендодателю обеспечительный взнос в качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору. Сумма обеспечительного взноса составляет месячную базовую часть арендной платы (на момент заключения настоящего договора - 186 440 руб. 68 коп., без учета НДС (ставка НДС по 31.12.2018 - 18%, с 01.01.2019 - 20%). При повышении базовой арендной платы, а также в случае увеличения косвенных налогов, арендатор обязан в течение трех дней пополнить сумму обеспечительного взноса до размера месячной суммы базовой арендной платы с учетом НДС.

Согласно пункту 3.7.1 договора сумма обеспечительного взноса, за вычетом сумм, причитающихся арендодателю, возвращается арендатору по истечении аренды при условии выполнения арендатором всех своих обязательств по договору, в том числе по ремонту помещения.

В случае нарушения сроков оплаты, предусмотренных разделом 3 договора, арендатор по требованию арендодателя выплачивает арендодателю пеню в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 7.1.1 договора).

Пунктом 11.4 договора предусмотрено, что все споры и разногласия стороны разрешают путем переговоров, с обязательным соблюдением досудебного претензионного порядка урегулирования споров и разногласий мирным путем в течение пятнадцати дней.

При не достижении согласия, стороны обращаются в Арбитражный суд Нижегородской области, следовательно, сторонами установлена договорная подсудность и на основании статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено Арбитражным судом Нижегородской области.

Письмом исх. N 254/07 от 31.05.2019 ООО "СК Центр" сообщило ООО "ТехПромКом" о расторжении договора N 103/18 аренды нежилого помещения от 06.12.2018 с 17.06.2019 в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 9.1.2 договора.

По акту приема-передачи от 03.07.2019 объект возвращен арендодателю.

Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства по договору в части внесения арендных платежей по базовой части арендной платы за период с марта 2019 года по май 2019 года (включительно) и по переменной части арендной платы за период с февраля 2019 года по май 2019 года (включительно), за ним образовалась задолженность в сумме 871 492 руб. 71 коп., из которых: 660 000 руб. 00 коп. по базовой части арендной платы и 211 492 руб. 71 коп. по переменной части арендной платы за указанные периоды, а также начислены пени в сумме 354 224 руб. 83 коп. от задолженности по базовой части арендной платы за период с 08.12.2018 по 16.06.2019 и в сумме 72 516 руб. 52 коп. от задолженности по переменной части арендной платы за период с 29.12.2018 по 16.06.2019.

Истец обратился к ответчику с претензией от 15.05.2019 N 226/07 с требованием оплаты образовавшейся задолженности и пени. Надлежащие доказательства направления данной претензии в адрес ответчика представлены в материалы дела.

Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Данные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения с настоящим иском в Арбитражный суд Нижегородской области.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Материалами дела подтверждается факт исполнения истцом своих обязательств по договору.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению платежей в полном объеме.

Поскольку ответчик доказательств полной уплаты истцу платежей вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности в сумме 871 492 руб. 71 коп. по внесению арендной платы по базовой части арендной платы за период с марта 2019 года по май 2019 года (включительно) и по переменной части арендной платы за период с февраля 2019 года по май 2019 года (включительно).

Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

Суд первой инстанции, произведя перерасчет пени, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно удовлетворил требование о взыскании неустойки в сумме 81 598 руб. 54 коп. пени за период с 08.12.2018 по 16.06.2019.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований.

Аргумент заявителя о невозможности использовать арендуемого имущества судом проверен и отклонен. Спорное здание было передано ответчику по акту приема-передачи от 07.12.2018 и им было принято без каких-либо замечаний. Также сторонами был подписан акт приема-передачи оборудования от 07.12. 2018, в котором имеется указание на передачу ключей от помещения.

Представленные в материалы дела ответчиком фотоматериалы от 03.07.2019. не подтверждают наличие недостатков у арендованного имущества на момент его передачи ответчику при заключении договора аренды.

Ссылка заявителя жалобы на дополнительное соглашение от 28.02.2018 к договору аренды, предусматривающее приостановление начисления арендной платы за период с 01.02.2019 по 30.04.2019, судом апелляционной инстанции отклоняется.

В соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения, в случае если арендатор не открывается и не начинает работу в арендованном помещении с 01.05.2019, базовая часть арендой платы за период с 01.02.2019 по 30.04.2019 подлежит оплате арендатором арендодателю в полом объеме в срок до 10 мая 2019.

Доказательства начала работы ответчиком в арендованном помещении с 01.05.2019 материалы дела не содержат.

Ссылка заявителя на получение счетов на оплату арендных платежей по спорному договору неуполномоченным представителем ответчика признается судом апелляционной инстанции несостоятельной. Адрес электронной почты, на который истцом направлялись соответствующие счета, указан в договоре аренды как электронный адрес ответчика.

Об изменении своих адресов, в порядке, предусмотренном пунктом 11.3. договора аренды, ответчик истца не уведомлял.

Таким образом, ответчиком не было принято необходимых мер для надлежащего исполнения своих обязательств по договору аренды.

В связи с чем основания для освобождения ответчика от ответственности в виде неустойки за неисполнение своих обязательств по договору, у суда отсутствуют.

Довод заявителя о расхождениях в тексте копии договора аренды и в тексте оригинала договора аренды, относительно возложения обязанности по оплате переменной части арендной платы на субарендатора, правового значения не имеет, ввиду отсутствия правоотношений по субаренде спорного имущества.

Довод заявителя о злоупотреблении правом со стороны истца не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.07.2019 по делу N А43-22763/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТехПромКом" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

О.Ю. Александрова Н.В. Устинова