Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2019 г. N 09АП-62143/19

г. Москва

03 декабря 2019 г.

Дело N А40-143930/19

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Бондарева А.В., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 27 августа 2019 года

по делу N А40-143930/19, принятое судьей Хабаровой К.М.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к Фирме "Е+К Девелопмент Энд Менеджмент С. А."

о взыскании задолженности и пени

при участии в судебном заседании:

от истца: Седов И.В. по доверенности от 30.10.2018, диплом номер 107718 0718659 от 28.06.2017,

от ответчика: Алферов И.А. по доверенности от 10.01.2019,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Фирме "Е+К Девелопмент Энд Менеджмент С. А." (далее - ответчик) о взыскании задолженности за период с 1 квартала 2018 г. по 31.12.2018 г. в размере 3.639.987 руб. 30 коп., пени за период с 1 квартала 2018 г. по 31.12.2018 г. в размере 1.636.910 руб. 10 коп.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 307-310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды N М-01-010541 от 22.12.1997.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 27 августа 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Правительством Москвы (правопреемник Департаментом городского имущества города Москвы, арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 22.12.1997 N М-01-010541.

В соответствии с пунктом 1 договора предметом договора является земельный участок площадью 2.126 кв.м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, улица Долгоруковская, вл. 7-9, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей строительства и давнейшей эксплуатации торгово-административного центра с подземными гаражами.

Договор заключен сроком на 49 лет, согласно п. 2.1 договора.

Договор аренды действует в редакции дополнительных соглашений N 1 от 16 января 1998 года, N 2 от 25 марта 1998 года, N 3 от 07 июля 1998 года, N 4 от 06 июня 2000 года, N5 от 03 января 2001 года, N6 от 28 июня 2001 года, N7 от 22 ноября 2002 года и N8 от 23 октября 2003 года.

Договором аренды в редакции Дополнительного соглашения N 8 установлен размер арендной платы на основании Распоряжения Мэра Москвы от 02 апреля 1999 года N 285-РМ, исходя из площади земельного участка (2.126 кв.м.), базовой ставки ежегодной арендной платы (180.000 руб.), коэффициента инфляции (4,32) и коэффициента дифференциации (4,360), и с 01 января 2003 года составляет 284.418,90 рублей в год.

В пункте 2.5 договора установлен размер арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в Приложении 1 к настоящему договору. Приложение 1 является составной и неотъемлемой частью настоящего договора.

Пунктом 2.6 Договора аренды в редакции Дополнительного соглашения N 4 установлен срок уплаты арендной платы по Договору аренды: ежеквартально равными частями не позднее 5-го числа первого месяца квартала.

В соответствии с пунктами 6.2 договора на Ответчика возложена обязанность надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора, а также ежеквартально и в полном объеме уплачивать арендную плату.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы по договору за ним образовалась задолженность за период с 1 квартала 2018 г. по 31.12.2018 г. в размере 3.639.987 руб. 30 коп.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия N 33-6-15984/19-(0)-1 от 17.01.2019 г. с требованием оплатить сумму долга (т. 1, л.д. 44-46). Так как ответчик сумму долга истцу не оплатил, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ и согласно условиям договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, в установленном порядке и сроки, указанные в договоре.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу о необоснованности предъявленных требований и в удовлетворении иска отказал. При этом, суд указал, что по условиям договора аренды истец не вправе в одностороннем порядке каким-либо образом изменять порядок расчета арендной платы по договору аренды и её размер. Письменное соглашение сторон об изменении размера арендной платы между сторонами отсутствует. Так как ответчик арендную плату за период с 01 января 2018 года по 31 декабря 2018 года полностью оплатил, суд в удовлетворении исковых требований отказал.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

В соответствии с п.2 ст.424 ГК РФ изменение размера арендной платы после заключения договора аренды допускается только в случаях и на условиях, предусмотренных Договором аренды, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ст.309, ст.310 и п.1 ст.450 ГК РФ следует, что одностороннее изменение условий Договора аренды не допускается, за исключением случаев, установленных законом или самим договором.

Аренда земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности регулируется Земельным Кодексом РФ.

В соответствии п.3 ст.65 ЗК РФ, действовавшим в период с 01 января 2014 года по 01 марта 2015 года, и ст.39.7 ЗК РФ, действующей с 01 марта 2015 года и по дату рассмотрения спора, арендная плата (применительно к фактическим обстоятельствам дела) за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, устанавливается постановлением Правительства Москвы, т.е. применяется регулируемая арендная плата.

При этом, Земельный Кодекс РФ принят после заключения Договора аренды, соответственно, его положения подлежат применению с учетом положений ст.4 и п.2 ст.422 ГК РФ.

Так, оценив условия договора аренды, руководствуясь ст.ст. 422 ГК РФ ст.65 ЗК РФ суд установил, что истцу как арендодателю не предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке (допускается изменение только по соглашению сторон), а изменение размера арендной платы связано исключительно с изменением базовых ставок арендной платы, как одного из элементов для расчета размера арендной платы, при этом и в этом случае изменения в договор аренды вносятся по соглашению сторон с учетом положений п.2.10. договора аренды.

Договором аренды также не предусмотрено без согласования с ответчиком изменение порядка (методики) исчисления размера арендной платы в связи с изменением нормативных актов, подлежащих применению к отношениям сторон по Договору аренды, и не установлен порядок (методика) исчисления размера арендной платы, исходя из правил, установленных публично-правовым образованием с их безусловной корректировкой, в случае каких-либо изменений.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 1 октября 2012 года осуществляется по ставкам арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1) в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества города Москвы.

В данном случае договор аренды не предусматривает какого-либо иного способа изменения его условий (в том числе, об арендной плате), кроме как по соглашению сторон.

Согласно п.2.10 договора стороны согласовали, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в течение года.

Письменное соглашение сторон об изменении размера арендной платы между сторонами отсутствует.

Ни одним из заключенных дополнительных соглашений к договору аренды его условие об изменении размера арендной платы только по соглашению сторон (п.2.10 договора аренды) сторонами не изменялось, право арендодателю, т.е. истцу, в одностороннем порядке изменять условия договора аренды не предоставлялось, равно как не предусматривалась возможность автоматического (независящего от воли сторон договора аренды) изменения порядка (методики) исчисления арендной платы в связи с изменением применимого законодательства.

Следовательно, условия договора аренды о порядке расчета арендной платы не могли быть изменены истцом в одностороннем порядке, регулируемая ставка арендной платы не подлежит применению к отношениям сторон по договору аренды, а арендная плата по договору аренды не может быть рассчитана исходя из процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, из представленной в дело переписке сторон следует, что истец желая внести какие-либо изменения в договор аренды, в том числе, в отношении изменения размера и (или) методики исчисления арендной платы каждый раз обращался к ответчику с предложением о заключении нового дополнительного соглашения к договору аренды, что подтверждает 8 (восемь) подписанных дополнительных соглашений к договору аренды.

Такое поведение подтверждает, что истец на протяжении длительных арендных отношений соблюдал условия спорного договора аренды.

При этом, ответчик не уклонялся от изменения договора аренды. Напротив, начиная с 3-го квартала 2007 г. ответчик по своей инициативе стал уплачивать арендную плату по договору аренды в увеличенном на 3% размере (в рамках допустимого ежегодного увеличения арендной платы по договору аренды в соответствии с п. 2.10 договора аренды), о чем указано в дополнительном соглашении N 8.

В связи с таким увеличением, ответчик неоднократно предлагал истцу внести соответствующие изменения в договор аренды.

Однако, истец дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы с ответчиком не подписал.

Начиная с 01 января 2003 года, арендная плата по Договору аренды уплачивалась Ответчиком своевременно и в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными поручениями об уплате арендной платы за период с 01 января 2014 года по 31 декабря 2017 года.

Истец необоснованно без внесения соответствующих изменений в Договор аренды, без ссылок на какие-либо нормы закона, изменил методику расчета арендной платы с 01 января 2018 года и осуществил расчет арендной платы за 2018 год исходя из ставки арендной платы в размере процента (1,5%) от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с Договором аренды Истец не вправе в одностороннем порядке каким-либо образом изменять порядок расчета арендной платы по Договору аренды и её размер.

Пунктом 2.10. Договора аренды установлено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению Сторон, но не чаще одного раза в течение года. Она может быть пересмотрена досрочно по требованию любой из Сторон в случаях изменения базовых ставок земельных платежей и в других случаях, предусмотренных соответствующим законодательством и нормативными актами. Стороны соглашаются, что в этом случае размер арендной платы при исчислении в долларах США не может быть увеличен более, чем на 3 % (три процента) по отношению к предыдущему году. Согласно п.6.6.2. Договора Истец имеет право вносить по взаимному согласованию с Арендатором изменения в Договор, в случае внесения таковых изменений в действующее законодательство или городские нормативные акты.

При этом, указанным пунктом Договора аренды также предусмотрено, что положения Статей 2.10 и 2.12 не подлежат никаким изменениям вне зависимости от вышеуказанных изменений.

Пунктом 11.1. Договора предусмотрено, что любые изменения, дополнения или поправки к условиям Договора могут быть сделаны Сторонами по их обоюдному согласию. Эти изменения, дополнения или поправки будут действительны только в том случае, если они сделаны в письменной форме и подписаны в двух экземплярах - по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Таким образом, Договором аренды установлено, что любое изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон и исключительно путем внесения в письменном виде соответствующих изменений в Договор аренды, причем увеличение размера арендной платы не может быть более 3% чем в предыдущем году.

При отсутствии указанного согласия, Истец вправе требовать в судебном порядке увеличения арендной платы путем внесения изменений в Договор аренды, но в любом случае не более, чем на 3%.

Размер арендной платы в 2013 году составлял, что не оспаривается Истцом, 284.418,90 рублей, а в 2018 году - по расчетам Истца, уже 3.859.700,91 рублей, что превысило размер арендной платы в 2013 году на 1357%.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что произведенное Истцом в одностороннем порядке увеличение ежегодного размера арендной платы по Договору аренды является незаконным и необоснованным.

При этом, арендная плата за период с 01 января 2018 года по 31 декабря 2018 года внесена Ответчиком в полном объеме, у Ответчика отсутствует какая-либо задолженность по уплате арендной платы по Договору аренды, в связи с чем, суд правомерно в удовлетворении иска о взыскании долга отказал.

Поскольку в удовлетворении требования о взыскании долга истцу отказано, правовые основания для применения мер ответственности в виде начисления неустойки отсутствуют.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65, 66, 110, 123, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 августа 2019 года по делу N А40-143930/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Александрова Г.С.

Судьи

Бондарев А.В. Савенков О.В.