Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2019 г. N 12АП-13915/19

г. Саратов

05 декабря 2019 г.

Дело N А57-9932/2018

Резолютивная часть постановления объявлена "28" ноября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен "05" декабря 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грабко О.В.,

судей Макарова И.А., Самохваловой А.Ю.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Булавиной Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Общественный центр" Потехина Владимира Александровича

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 17 октября 2019 года по делу N А57-9932/2018 (судья Седова Н.Г.)

по заявлению конкурсного управляющего должника общества с ограниченной

ответственностью "Общественный центр" об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника,

в рамках дела о банкротстве, возбужденного по заявлению Федеральной налоговой службы России, г. Москва в лице Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 3 по Саратовской области, г. Вольск,

о признании общества с ограниченной ответственностью "Общественный центр", ОГРН 1116441001600, ИНН 6441020562, 412950, Саратовская область, г.Шиханы, ул. Ленина, д. 10, несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании представителя Федеральной налоговой службы Фроловой Е.В., действующей на основании доверенности от 28 декабря 2018 года, конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Общественный центр" Потехина Владимира Александровича

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Саратовской области от 29 декабря 2018 года общество с ограниченной ответственностью "Общественный центр" (далее - ООО "Общественный центр", должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, сроком на пять месяцев, до 26 мая 2019 года.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 29 декабря 2018 года конкурсным управляющим ООО "Общественный центр" утвержден Потехин Владимир Александрович, член Ассоциации "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Меркурий".

В Арбитражный суд Саратовской области обратился конкурсный управляющий ООО "Общественный центр" Потехин В.А. с заявление об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 17 октября 2019 года в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Общественный центр" Потехина В.А. об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника отказано.

Не согласившись с указанным определением суда, конкурсный управляющий ООО "Общественный центр" Потехин В.А. обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, утвердить Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что Закон о банкротстве не предусматривает обязательное определение цены отсечения. Кроме того, податель апелляционной жалобы считает возможным продажу знания без перехода к покупателю права аренды земельного участка под продаваемым зданием.

Представитель ФНС России возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kad.arbitr.ru) 31 октября 2019 года, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных лиц.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, и при отсутствии оснований, предусмотренных статьей 132 Закона о банкротстве, имущество, включенное в конкурсную массу на основании проведенной инвентаризации, не может быть исключено из нее (в том числе ни распорядительным актом конкурсного управляющего, ни решением собрания кредиторов).

Согласно статьи 139 Закона о банкротстве в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложений о продаже имущества, представленные предложения не утверждены собранием кредиторов или комитетом кредиторов, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении предложений о продаже имущества.

Реализация имущества должника, по смыслу норм Закона о банкротстве в конкурсном производстве, является основным мероприятием в данной стадии процесса несостоятельности, направленным на получение средств для погашения требований кредиторов должника. Для обеспечения максимального баланса интересов участвующих в деле лиц вопросы определения порядка и условий продажи имущества должника входят в компетенцию собрания кредиторов, которые утверждают такой порядок, а также утверждают изменения в него. Вмешательство суда, контролирующего ход процесса несостоятельности должника, ограничено случаями появления неразрешимых противоречий между собранием кредиторов и управляющим. Признаком таких противоречий является несогласие управляющего или кредиторов с утвержденным порядком, а также отсутствие утвержденного собранием кредиторов порядка реализации имущества в течение двух месяцев, поскольку чрезмерное затягивание процедуры несостоятельности очевидно нарушает законные интересы всех кредиторов.

В случае наличия между конкурсным управляющим и собранием кредиторов (комитетом кредиторов) разногласий по вопросу согласования порядка продажи прав требования должника данные разногласия разрешаются в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 139 настоящего Федерального закона (пункт 3 статьи 140 Закона о банкротстве).

В силу абзаца 8 пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в случае неутверждения собранием кредиторов или комитетом кредиторов такого предложения конкурсному управляющему предоставлено право обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении порядка, сроков и условий продажи этого имущества.

Таким образом, в настоящем обособленном споре суд первой инстанции рассматривал заявление конкурсного управляющего ООО "Общественный центр" Потехина В.А. об утверждении или не утверждении предложенного им Положения о порядке и условиях продажи имущества должника.

Как следует из материалов дела, конкурсным управляющим на основании статьи 130 Закона о банкротстве проведена инвентаризация и оценка имущества должника.

20 марта 2019 года конкурсным управляющим проведена инвентаризация имущества должника. В состав имущества, подлежащего продаже, включено нежилое здание инв. N 63:545:003:000000080, литер А. Б., стоимость которого определена в 5 420 000 руб.

20 марта 2019 года проведена оценка указанного имущества, общая рыночная стоимость активов ООО "Общественный центр" составила 5 496 053 руб., в том числе стоимость техники и оборудования - 64 053 руб., стоимость автомобилей - 120 000 руб., стоимость нежилого здания - 5 420 000 рублей.

На 16 апреля 2019 года по инициативе конкурсного управляющего ООО "Общественный центр" было назначено собрание кредиторов со следующей повесткой дня: Отчет конкурсного управляющего. Утверждение Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника.

По ходатайству уполномоченного органа об отложении голосования по второму вопросу повестки дня собрания кредиторов до проведения конкурсным управляющим инвентаризации и оценки права аренды земельного участка, находящегося под нежилым зданием ООО "Общественный центр", конкурсным управляющим был объявлен перерыв до 23 апреля 2019 года.

23 апреля 2019 года по ходатайству уполномоченного органа голосование по второму вопросу было отложено до проведения конкурсным управляющим инвентаризации и оценки права аренды земельного участка

В связи с тем, что собрание кредиторов должника не было утверждено Положение о порядке и условиях продажи имущества должника, конкурсный управляющий ООО "Общественный центр" Потехин В.А. обратился в суд с настоящим заявлением.

Из системного толкования положений статей 110, 139 Закона о банкротстве следует, что целью проведения торгов в форме публичного предложения является выявление реальной возможности продажи имущества должника по максимально возможной цене. Торги в форме публичного предложения проводятся в случае, если несостоявшимися признаны первые двое торгов в форме аукциона, что уже свидетельствует об отсутствии спроса на продаваемое имущество.

Период и шаг снижения цены при продаже имущества посредством публичного предложения, устанавливаемые кредиторами, не должны приводить к затягиванию сроков процедуры реализации имущества, нарушению прав других кредиторов, а должны соответствовать принципу разумности.

При этом, положения Закона о банкротстве не ограничивают пределы снижения цены имущества, а установление "цены отсечения" является одним из условий для достижения целей процедуры банкротства.

При условии соблюдения правил организации и проведения первых и повторных торгов, в случае их признания несостоявшимися, цена реализации имущества устанавливается в публичном предложении путем взаимодействия спроса и предложения, что соответствует правовому смыслу, заложенному в пункте 4 статьи 139 Закона о банкротстве, и цели процедуры банкротства - погашение требований кредиторов.

При отсутствии закрепленного Законом о банкротстве понятия "цена отсечения" при определении порядка реализации имущества должника необходимо исходить из принципов целесообразности и разумности, а также иметь в виду, что основной целью проведения торгов является получение максимально возможной выручки от продажи имущества должника.

При этом продажа посредством публичного предложения обеспечивает реализацию имущества должника по цене, соответствующей спросу, и в наиболее короткие сроки.

Поскольку законодательством определено, что дело о банкротстве должника, в том числе вопрос о справедливой реализации имущества находится под контролем суда, применяя общий принцип, определенный в пункте 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве, о том, что порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене, и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что не противоречащим Закону о банкротстве и балансу интересов стороны установление размера цены отсечения на торгах в форме публичного предложения.

Установление цены отсечения соответствует общей цели процедуры конкурсного производства - реализации имущества должника и удовлетворения требований кредиторов.

Кроме того, эффективная продажа имущества может позволить удовлетворить требования всех кредиторов и послужить предпосылкой для прекращения производства по делу о банкротстве с сохранением хозяйствующего субъекта.

В этом состоит охраняемый законом публичный интерес. При отсутствии же указания цены отсечения, может возникнуть ситуация, когда реальная цена спроса окажется более низкой, что может лишить смысла проведение соответствующего этапа торгов, и повлечет увеличение расходов по делу о банкротстве. Следовательно, права должника, участников должника и кредиторов могут быть нарушены созданием ситуации приводящей к продаже имущества по наименьшей стоимости, не покрывающей требования кредиторов.

Проведение торгов с обозначенной ценой отсечения позволит установить действительный спрос на отчуждаемый объект недвижимости и сохранит его ценность как способ погашения требований кредиторов.

Вопреки доводам апелляционной жалобы конкурсного управляющего ООО "Общественный центр" Потехина В.А. о том, что "цена отсечения" не предусмотрена Законом о банкротстве, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что "цена отсечения" является одним из условий для достижения целей процедуры банкротства.

Конкурсный управляющий ООО "Общественный центр" Потехин В.А. не представил доказательства того, что при утверждении Положении о порядке и условиях продажи имущества должника, в котором будет указана "цена отсечения", это способно негативно повлиять на возможность выявления потенциальных покупателей.

Кроме того, в Положении о порядке и условиях продажи имущества должника ООО "Общественный центр" в редакции, предложенной конкурсным управляющим, не учтены положения земельного законодательства.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, установлено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

По смыслу статей 130 и 131 Закона о банкротстве, включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных этим Законом случаев. Закон о банкротстве предусмотрел несколько видов имущества, которые не включаются в конкурсную массу: имущество, изъятое из оборота; имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности; имущество должника, составляющее ипотечное покрытие; жилищный фонд социального использования; социально значимые объекты и т.д. (статьи 131. 132 Закона).

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Сроки, на которые заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определены частью 8 статьи 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 07 декабря 2013 года Комитетом экономики и управления собственностью администрации закрытого административно-территориального образования Шиханы Саратовской области ("Арендодатель") и обществом с ограниченной ответственностью "Общественный центр", на основании постановления Администрации ЗАО Шиханы N 674 от 07.12.2012, заключен договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N 12/37/2012.

Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:51:030101:30, находящийся по адресу: Саратовская область, г. Шиханы, ул. Ленина, д. 10, для целей использования в целях размещения нежилого здания, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, общей площадью 2 246.00 кв.м. Пунктом 2.1 определен срок действия договора, который устанавливается с 07 декабря 2012 по 07 декабря 2017 года. Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним. 08.12.2017 между арендодателем и арендатором заключено дополнительное соглашение к договору N 12/37/2012 от 07.12.2012. В соответствии с условиями дополнительного соглашения, "Срок аренды участка устанавливается с 08 декабря 2012 по 07 декабря 2022 года".

Таким образом, реализуемое нежилое здание находится на земельном участке 64:51:030101:30, расположенном по адресу: Саратовская область, г. Шиханы, ул. Ленина, д. 10, в отношении которого заключен выше указанный договор аренды.

Часть 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Вместе с тем, как установлено судами первой и апелляционной инстанций, право аренды земельного участка конкурсным управляющим должника не проинвентаризировано, в конкурсную массу не включено, не оценено, к продаже совместно со зданием не предложено.

По заданию конкурсного управляющего должника оценщиком определена рыночная стоимость здания. При этом из текста заключения оценщика не следует, что им при оценке здания производилась либо учитывалась рыночная стоимость права аренды земельного участка.

Таким образом, значительный актив - право аренды земельного участка, который в обязательном порядке подлежит реализации вместе с продажей расположенного на нем здания, не оценен и в предлагаемое к утверждению Положение о порядке реализации имущества должника не включен.

С учетом положений части 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, приобретающее здание, продолжит пользоваться земельным участком, расположенным под ним и необходимым для его использования, в связи с чем стоимость права аренды земельного участка подлежала оценке и включению в конкурсную массу для последующей реализации вместе с объектами, которые на нем расположены.

Таким образом, предложенный конкурсным управляющим суду для утверждения проект Положение о порядке реализации имущества должника не соответствует действующему земельному законодательству и законодательству о банкротстве не мог быть утвержден судом первой инстанции.

Ссылка подателя жалобы на иную судебную практику, отклоняется апелляционным судом, поскольку обстоятельства, установленные приведенными судебными актами, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, приняты в отношении иных лиц и по иным фактическим обстоятельствам дела. Судебные акты по каждому делу принимаются с учетом конкретных доводов и доказательств, представленных сторонами. Нарушения единообразия судебной практики судом первой инстанции не допущено.

В связи с чем, суд первой инстанции правомерно отказал конкурсному управляющему ООО "Общественный центр" Потехину В.А. в утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника в предложенной редакции.

Суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Судом апелляционной инстанции учитывается, что конкурсный управляющий ООО "Общественный центр" Потехин В.А. не лишен возможности разработать новый проект Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, с учетом указанных замечаний, и представить его для утверждения собранию кредиторов.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому вопросу судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Общественный центр" Потехина Владимира Александровича следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 17 октября 2019 года по делу N А57-9932/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.В. Грабко

Судьи

И.А. Макаров А.Ю. Самохвалова