Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2019 г. N 18АП-17087/19

г. Челябинск

09 декабря 2019 г.

Дело N А76-24474/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Аникина И.А., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Гаражно-строительного кооператива N 009 на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.10.2019 по делу N А76-24474/2019.

Управление имущественных отношений администрации Озёрского городского округа (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Гаражно-строительному кооперативу N 009 (далее - ответчик, кооператив, ГСК N 009) об изъятии путем продажи с публичных торгов незавершённых строительством объектов:

- с кадастровым номером 74:41:0102019:101 площадью 880 кв.м., степенью готовности 53%, расположенный по адресу- г. Озёрск, на земельном участке в 55 м на юго- восток от нежилого здания по ул. Помышленная,10, корпус 3а;

- с кадастровым номером 74:41:0102019:115 площадью 1 375 кв.м., степенью готовности 60%, расположенный по адресу- г. Озёрск, на земельном участке в 55 м на юго- восток от нежилого здания по ул. Помышленная,10, корпус 3а;

- с кадастровым номером 74:41:0102019:116 площадью 754 кв.м., степенью готовности 5%, расположенный по адресу- г. Озёрск, на земельном участке в 55 м на юго- восток от нежилого здания по ул. Помышленная,10, корпус 3а.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Челябинской области (далее - Управление Росреестра, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.10.2019 (резолютивная часть оглашена 01.10.2019) исковые требования удовлетворены. Суд изъял у Гаражно-строительного кооператива N 009 путем продажи с публичных торгов объекты незавершённые строительством

- с кадастровым номером 74:41:0102019:101 площадью 880 кв.м., степенью готовности 53%, расположенный по адресу- г. Озёрск, на земельном участке в 55 м на юго- восток от нежилого здания по ул. Помышленная,10, корпус 3а;

- с кадастровым номером 74:41:0102019:115 площадью 1 375 кв.м., степенью готовности 60%, расположенный по адресу- г. Озёрск, на земельном участке в 55 м на юго- восток от нежилого здания по ул. Помышленная,10, корпус 3а;

- с кадастровым номером 74:41:0102019:116 площадью 754 кв.м., степенью готовности 5%, расположенный по адресу- г. Озёрск, на земельном участке в 55 м на юго- восток от нежилого здания по ул. Помышленная,10, корпус 3а.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ГСК N 009 (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о применении к спорным правоотношениям норм статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая вступила в силу одновременно с нормами Земельного кодекса Российской Федерации, исключившими предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов, за исключением ряда случаев, к которым отнесено предоставление земельного участка в аренду сроком не более трех лет, собственнику расположенного на нем объекта незавершенного строительства, для завершения строительства.

По мнению апеллянта, использование земельного участка не выбывавшего из владения кооператива, осуществляется им на основании договора аренды земельного участка N 9742 от 01.11.2012, который продлен на неопределенный срок. Соответственно, право ГСК N009 на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства не реализовано.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела 01.11.2012 между Управлением (арендодатель) и ГСК - 184 (арендатор) подписан договор N 9742 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:41:0102019:73 площадью 8 497 кв.м., расположением - г. Озерск, в 55 м на юго-восток от ориентира - нежилое здание в г. Озерске, ул. Промышленная,10, корпус 3а под проектирование и строительство гаражей- стоянок грузового автотранспорта без проведения торгов (л.д. 10-13).

Срок действия договора аренды определен до 01.11.2015; государственная регистрация договора произведена 28.03.2013. Передача участка произведена по акту приема- передачи от 01.11.2012 (л.д. 14).

15.07.2015 ГСК-184 для строительства пяти гаражей- стоянок выдано разрешение на строительство N 74-309-38-2015 сроком до 01.11.2015 (л.д. 18), для строительства 15 гаражей- стоянок выдано разрешение на строительство N 74-309-39-2015 сроком до 01.11.2015 (л.д. 25-26) и 8 гаражей- стоянок выдано разрешение на строительство N 74-309-40-2015 сроком до 01.11.2015 (л.д. 28).

21.12.2015 произведена государственная регистрация права собственности ГСК- 184 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:41:0102019:101 степенью готовности 5%, возведенного на основании разрешения на строительство N 74-309-38-2015 (л.д. 17 оборот).

Соглашением сторон от 26.05.2016 договор аренды N 9742 от 01.11.2012 расторгнут, подписан акт приема-передачи участка (л.д. 15 оборот-л.д.16). В качестве основания расторжения договора указано на заявление председателя ГСК-184 и постановление администрации Озерского городского округа от 11.02.2016 N 306.

На основании вышеназванного постановления (л.д. 16 -17), 26.05. 2016 между ГСК-184 и Управлением подписан договор N 11207 аренды земельного участка с номером 74:41:0102019:73 площадью 8 497 кв.м., расположением - г. Озерск, в 55 м на юго-восток от ориентира - нежилое здание в г. Озерске, ул. Промышленная,10, корпус 3а для завершения строительства объекта незавершённого строительства (л.д. 19-21).

Срок действия договора определен до 11.02.2019; участок передан по акту приёма-передачи (л.д. 22 оборот).

25.12.2016 между ГСК-184 и ГСК N 009 подписан договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 26.05.2016 N 11207 (л.д. 23). Договор уступки зарегистрирован Управлением Росреестра 07.12.2016.

Из представленных в материалы дела выписок из единого государственного реестра недвижимости от 15.02.2019 и от 25.6.2019 усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером 74:41:0102019:73 находятся объекты незавершенные строительством с кадастровым номером 74:41:0102019:116 площадью 676,7 кв.м. степень готовности 5%, с кадастровым номером 74:41:0102019:101 степенью готовности 5%, с кадастровым номером 74:41:0102019:115 площадью 1 283,2 кв.м. степенью готовности 60% (л.д. 29- 36). Право собственности на указанные объекты зарегистрировано за ГСК N 009 соответственно, 07.12.2016, 15.02.2019, 13.02.2019.

Указав на расторжение договора N 9742 от 01.11.2012 заключенного с ГСК-184 для строительства гаражей - стоянок грузового автотранспорта и истечение срока действия договора от 26.05.2016 за N 11207, заключенного с ответчиком для завершения строительства гаражей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции исходил из распространения действия положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации на случаи, когда договор аренды земельного участка заключен после 01.03.2015. Сделав вывод о том, что предыдущий собственник незавершенных строительством объектов недвижимости реализовал право на продление договора аренды земельного участка для завершения их строительства; земельный участок не выбывал из владения арендаторов; заключение нового договора аренды имело место от 26.05.2016, суд счел обоснованным применение Управлением статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворил заявленные им требования.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Как следует из пункта 6 этой же статьи, правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ настоящий закон вступает в силу с 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Наряду с этим нормы Земельного кодекса, вступившие в силу с 01.03.2015, допускают ряд случаев предоставления земельных участков без проведения торгов, одним из которых является реализация собственником расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства права на однократное продление на срок не более трех лет договора аренды для завершения строительства объекта (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждено, что отношения между ГСК-009 и Управлением основаны на договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 74:41:0102019:73 N 11207 между ГСК-184 и Управлением 26.05.2016. Заключение названного договора имело место после 01.05.2015, без проведения торгов, для целей завершения строительства объектов недвижимого имущества, о чем свидетельствует постановление администрации Озерского городского округа от 11.02.2016 N 306 и пункт 1.3 договора.

Названное позволяет сделать вывод о реализации ГСК-184 права, предусмотренного пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Исходя из содержания статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 26.05.2016 N 11207 ГСК-009 перешли права и обязанности ГСК-184 в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

С учетом названного, у ГСК-009 отсутствует право на продление договора аренды для завершения строительства, которое по смыслу приведенных норм права, является однократным.

Оснований для вывода об использовании земельного участка с кадастровым номером 74:41:0102019:73 на основании договора аренды земельного участка N 9742 от 01.11.2012, продленного на неопределенный срок, вопреки доводам апеллянта, не имеется.

Исходя из положений пункта 1 статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в абз. 3 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданским кодексом Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

Условием продления договора является продолжение использования имущества после истечения срока договора арендатором при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Имеющиеся в материалах дела доказательства - соглашение от 26.05.2016 о расторжении договора аренды N 9742 от 01.11.2012 и подписание 26.05.2016 между ГСК-184 и Управлением договора N 11207 аренды того же земельного участка свидетельствуют об обратном, поскольку подтверждают волю сторон на оформление нового договора.

В силу части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Судом первой инстанции обоснованно учтена правовая позиция, выраженная в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", о том, что при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

При названных обстоятельствах суд первой инстанции сделал верный вывод о применении к правоотношениям сторон положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворил заявленные Управлением требования.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.10.2019 по делу N А76-24474/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Гаражно-строительного кооператива N009 - без удовлетворения.

Взыскать с Гаражно-строительного кооператива N 009 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

И.А. Аникин Г.Н. Богдановская