Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2019 г. N 11АП-18952/19

г. Самара

09 декабря 2019 г.

Дело N А55-6748/2019

Резолютивная часть постановления оглашена 02 декабря 2019 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 декабря 2019 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сергеевой Н.В.,

судей Драгоценновой И.С., Поповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чивильгиной К.С.,

с участием:

от индивидуального предпринимателя Тамояна Ширина Сутоевича - представитель не явился, извещен,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - представитель Старкова Юлия Кронидовна (доверенность от 29.11.2018)

от ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрации Сызранского района Самарской области - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании 02 декабря 2019 г. в помещении суда апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тамояна Ширина Сутоевича на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 сентября 2019 года по делу N А55-6748/2019 (судья Степанова И.К.)

по заявлению индивидуального предпринимателя Тамояна Ширина Сутоевича

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

с участием третьих лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрации Сызранского района Самарской области

о признании решений (уведомлений) недействительными

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Тамоян Ширин Сутоевич (далее - заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением и просит признать недействительными решение (уведомление) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области N 63/008/560/2018-5337 от 14.12.2018 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое здание кадастровый номер 63:33:0502007:45, расположенное по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Заборовка; решение (уведомление) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области N 63/008/560/2018-5336 от 14.12.2018 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое здание кадастровый номер 63:33:0502007:46, расположенное по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Заборовка и в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи от 30 апреля 2005 года на нежилое здание кадастровый номер 63:33:0502007:45, расположенное по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Заборовка, ф. "Комплекс", строение N 6, зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи от 29 мая 2003 года на нежилое здание кадастровый номе 63:33:0502007:46, расположенное по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Заборовка, ф. "Комплекс", строение N 5.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24 сентября 2019 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе индивидуальный предприниматель Тамоян Ш.С. просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить. В апелляционной жалобе ссылается на то, что отсутствие в реестре записи о государственной регистрации права собственности продавца на спорное недвижимое имущество не является препятствием для перехода права собственности на него и в соответствующей государственной регистрации.

В судебное заседание представитель индивидуального предпринимателя Тамояна Ширина Сутоевича не явился, извещен надлежащим обарзом.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представители ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрации Сызранского района Самарской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, предприниматель приобрел спорное имущество по договору купли-продажи от 30.04.2005 и по договору купли-продажи от 29.05.2003 у Сельхозартели им. Чапаева, которая в настоящее время ликвидирована на основании определения арбитражного суда в связи с завершением конкурсного производства, что

подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

Право собственности Сельхозартели имени Чапаева на данные объекты в установленном порядке не зарегистрировано.

11.09.2018 предпринимателем в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области был представлен пакет документов в отношении объектов недвижимости - нежилое здание по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Заборовка, кадастровый номер: 63.33:0502007:45; нежилое здание по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Заборовка, кадастровый номер 63:33:0502007:46 с заявлениями о проведении государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты.

Уведомлением N 63/008/560/2018-5337 от 14.12.2018 (т.1 л.д.10-12) управление отказало в осуществлении государственной регистрации права собственности на нежилое здание кадастровый номер: 63:33:0502007:45, расположенное по адресу: Самарская область, Сызранский район, с.Заборовка, документы на которую были представлены с заявлением от 11.09.2018 N63/008/560/2018-5337.

Основанием отказа в государственной регистрации управление указало на то, что:

1. В Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись о регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости за сельхозартелью имени Чапаева. Заявителем не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

2. Отсутствует заявление от "продавца" Сельскохозартели имени Чапаева на переход права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

3. В представленном договоре отсутствуют сведения об адресе, виде, назначении, площади объекта недвижимости и невозможно определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

4. Согласно дополнительному соглашению указанного договора, стоимость отчуждаемого коровника составляет 60,0 (шестьдесят тысяч) рублей, соответственно невозможно определить цену, за которую продано имущество.

Уведомлением N 63/008/560/2018-5336 от 14.12.2018 (т.1 л.д.13-15) управление отказало в осуществлении государственной регистрации права собственности на нежилое здание кадастровый номер: 63:33:0502007:46, расположенное по адресу: Самарская область, Сызранский район, с.Заборовка, документы на которую были представлены с заявлением от 11.09.2018 N63/008/560/2018-5336.

Основанием отказа в государственной регистрации управление указало на то, что:

1. В Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись о регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости за сельхозартелью имени Чапаева. Заявителем не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

2. Отсутствует заявление от "продавца" Сельскохозартели имени Чапаева на переход права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

3. В представленном договоре отсутствуют сведения об адресе, виде, назначении, площади объекта недвижимости и невозможно определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

В обоснование заявленных требований заявитель указывает, что оспариваемые решения (уведомления) не соответствует действующему законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя. Заявитель, ссылаясь на положения ст. 131, 223 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", считает подлежащим государственной регистрации переход к покупателю права собственности на указанную недвижимость по договорам купли-продажи недвижимости на основании его заявления, поскольку продавец - сельхозартель им. Чапаева в настоящее время ликвидирована на основании определения арбитражного суда в связи с завершением конкурсного производства, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

Ссылаясь на то, что спорное имущество (нежилое здание (коровник 1970 г. постройки) по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Заборовка, кадастровый номер 63:33:0502007:45; нежилое здание (коровник 1970 г. постройки) по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Заборовка, кадастровый номер 63:33:0502007:46) является недвижимым, информация о государственной регистрации права собственности на спорный объект за продавцом - сельхозартелью имени Чапаева в реестре отсутствует, до введения конкурсного производства в отношении сельхозартели им. Чапаева за государственной регистрацией права собственности в отношении спорных объектов никто не обращался, в связи с продажей сельхозартелью им. Чапаева спорного имущества предпринимателю данное недвижимое имущество в конкурсную массу не вошло, в реестре муниципального имущества данные объекты также не числятся, заявитель указывает на то, что на государственную регистрацию представлены доказательства, подтверждающие исполнение продавцом обязанности по передаче (акт) и исполнение покупателем обязанности по оплате спорного имущества (квитанция), продавец спорного объекта недвижимости ликвидирован и спор о праве собственности на данные объекты отсутствует.

Допрошенная в качестве свидетеля Яньшина Л.В., бывший председатель Сельхозартели им. Чапаева, подтвердила факт нахождения спорных объектов на балансе сельхозартели и расчеты по договорам, заключенным с предпринимателем, а также отсутствие регистрации за сельхозартелью права собственности на эти объекты.

В обоснование возражений управление указывает на то, что в данном случае препятствием для государственной регистрации является не только отсутствие передающей стороны, но и отсутствие в представленных договорах сведений об адресе, виде, назначении, площади объекта недвижимости, определенной информации о цене, а также отсутствие зарегистрированного права собственности на здании предыдущего правообладателя - Сельхозартели им. Чапаева. В обоснование правовой позиции относительно необходимости государственной регистрации (возникновения, в том числе по прежнему порядку) права собственности продавца перед отчуждением спорных объектов управление ссылается на определение ВАС РФ от 07.03.2007 N 2738/07, определение ВС РФ от 29.07.2016 N 307-ЭС16-8610, от 10.03.2015 N 305-ЭС15-879.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

Исходя из положений статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий: несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

11.09.2018 в управление обратился предприниматель в лице представителя по доверенности Кузнецовой О.В. с заявлениями N 63/008/560/2018-5336 и N 63/008/560/2018-5337 о государственной регистрации права собственности на здание, с кадастровым номером 63:33:0502007:46 и на здание с кадастровым номером 63:33:0502007:45, расположенные по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Заборовка.

В силу п. 1 ст. 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Для государственной регистрации заявителем был представлен договор купли-продажи от 29.05.2003, согласно которому Сельхозартель имени Чапаева, в лице председателя Яньшиной Л.В., отчуждает, а Тамоян Ш.С. приобретает в собственность коровник на ф. "Комплекс" - верхний, а также договор купли-продажи от 30.04.2005, согласно которому Сельхозартель имени Чапаева, в лице председателя Яньшиной Л.В., отчуждает, а Тамоян Ш.С. приобретает в собственность коровник 1970 г. постройки и телятник 1980 г. постройки.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1, ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) информация о зарегистрированных правах на спорные объекты отсутствует.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 69 Закона о регистрации государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в ч.1 и 2 настоящей статьи, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в ч. 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 62 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В рассматриваемом случае препятствием для государственной регистрации управление указывает не только на отсутствие передающей стороны, но и отсутствие в представленных договорах сведений об адресе, виде, назначении, площади объектов недвижимости, определенной информации о цене, а также отсутствие зарегистрированного права собственности на здания предыдущего правообладателя - Сельхозартели имени Чапаева.

Правовая позиция о необходимости государственной регистрации права собственности продавца перед отчуждением спорных объектов изложена в Определениях ВС РФ от 29.07.2016 N 307-ЭС16-8610, от 10.03.2015 N 305-ЭС15-879, в Определении ВАС РФ от 07.03.2007 N 2738/07.

При этом невозможность государственной регистрации права заявителя вызвана действиями самих сторон.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Суд первой инстанции верно указал, что при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что поскольку в представленных договорах недостаточно данных для идентификации проданных объектов недвижимости, то невозможно определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договорам. Обратного заявителем не доказано.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно дополнительному соглашению к договору купли-продажи от 30.04.2005 стоимость отчуждаемого коровника составляет 60 (шестьдесят тысяч) рублей.

Исходя из такого указания стоимости коровника: цифрами записана цена объекта недвижимости 60 рублей, а прописью указано - шестьдесят тысяч рублей, невозможно определить цену, за которое продано имущество, и условие о цене не согласовано сторонами.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что договор купли-продажи от 30.04.2005 является незаключенным, поскольку в договоре, а также в дополнительном соглашении не содержится существенного условия договора - цены объекта продажи.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оспариваемые решения (уведомления) управления об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилые здания соответствуют закону.

Суд первой инстанции верно отметил, что оспариваемым отказом не установлено нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создания препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, что в соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для признания незаконным ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, решение и действия (бездействие) органа, осуществляющего публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данный ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы сводятся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, и не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта. Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя.

С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Поскольку заявителем апелляционной жалобы ошибочно оплачена государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 150 рублей, она подлежит возврату индивидуальному предпринимателю Тамояну Ширину Сутоевичу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 24 сентября 2019 года по делу N А55-6748/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Тамояну Ширину Сутоевичу государственную пошлину в размере 150 руб., уплаченную по чек-ордеру от 22.10.2019 г.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Сергеева

Судьи

И.С. Драгоценнова Е.Г. Попова