Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2019 г. N 10АП-22105/19

г. Москва

10 декабря 2019 г.

Дело N А41-38935/19

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Истра Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 30.09.2019 по делу N А41-38935/2019.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации городского округа Истра Московской области: Антипов М.А. (по доверенности N 1112 от 28.05.2019),

общества с ограниченной ответственностью "КС-ИСТРА": Фомин А.Н. (по доверенности от 11.09.2019).

Администрация городского округа Истра Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "КС-ИСТРА" (далее - общество, ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14.12.2012 за период с 01.07.2018 по 31.03.2019 в размере 645 338 руб. 91 коп., пени в размере 43 557 руб. 85 коп. за период с 16.09.2018 по 25.04.2019; о расторжении договора аренды от 14.12.2012; об обязании вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 50:08:0060231:19.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее также - третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.09.2019 исковые требования удовлетворены частично: взыскана с ООО "КС-ИСТРА" в пользу администрации неустойка за период с 16.09.2018 по 25.04.2019 в размере 43 557 руб. 85 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить в части отказа в расторжении договора аренды.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Настаивает на том, что ответчик не осваивает земельный участок.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Министерства имущественных отношений Московской области не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей указанного лица.

В судебном заседании представитель истца настаивал на доводах апелляционной жалобы. Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 названного Кодекса в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение на предмет его законности и обоснованности пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции только в обжалуемой подателем жалобы части.

Как следует из материалов дела, 14.12.2012 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым в аренду обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:08:0060231:19, площадью 200 000 кв. м, расположенного по адресу: обл. Московская, р-н Истринский, с/пос. Онуфриевское, д. Алексеевка, дом 12, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - под размещение завода по производству безалкогольных напитков.

Срок аренды земельного участка в соответствии с пунктом 2.1 договора установлен на 49 лет с 14.12.2012 по 13.12.2061.

В силу пункта 2.2 договора земельный участок считается переданным от арендодателя к арендатору с даты, указанной в пункте 2.1.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок установлен в приложении N 2 к договору аренды, которое является неотъемлемой частью договора аренды.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 4.4.2 договора установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 4.4.4 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды.

В соответствии с пунктами 4.1.5, 6.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при невнесении арендной платы два раза подряд в сроки, установленные договором, либо внесении её не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Сотрудниками администрации 20.02.2019 проведен визуальный осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060231:19. В ходе осмотра установлено, что участок не огорожен, доступ не ограничен, полностью зарос травянистой и древесно-кустарниковой растительностью. На момент проведения осмотра признаков ведения какой-либо деятельности на земельном участке не выявлено. По результатам осмотра составлен акт осмотра от 20.02.2019, представленный в материалы дела.

Истцом 07.03.2019 в адрес ответчика была направлена претензия от 21.02.2019 N 337, в которой истец предложил расторгнуть договор аренды по соглашению сторон. Претензией от 18.03.2019 N553, направленной 22.03.2019, истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням в срок не позднее пяти рабочих дней со дня получения претензии.

Ссылаясь на наличие на стороне арендатора задолженности по арендной плате, неосвоение арендатором переданного в аренду земельного участка, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Отказывая в расторжении спорного договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик спорную задолженность по арендной плате оплатил, проводит работы по освоению земельного участка, соответственно, со стороны ответчика отсутствует существенное нарушение договора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Администрация в апелляционной жалобе настаивает на наличии оснований для расторжения спорного договора аренды.

Отказывая в расторжении договора, суд первой инстанции верно исходил из того, что ответчик спорную задолженность по арендной плате оплатил, проводит работы по освоению земельного участка, соответственно, со стороны ответчика отсутствует существенное нарушение договора.

Так, по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным (пункт 2.1 договора).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о недоказанности истцом существенного нарушения ответчиком условий спорного договора.

Так, на момент рассмотрения дела по существу образовавшаяся за ответчиком задолженность по арендной плате была полностью погашена.

Также исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как верно отметил суд первой инстанции, действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Ответчиком в материалы дела представлены документы, подтверждающие проведение работ по освоению земельного участка для целей строительства: заявление от 17.09.2019, адресованное администрации, на получение градостроительного плана земельного участка; генеральный план земельного участка; градостроительная проработка инвестиционного проекта на земельном участке от 2017 года; технические условия на организацию въезда-выезда к земельному участку N 147532 от 20.08.2017, выданные ГБУ МО "Мосавтодор"; технические условия на присоединения к сетям водоснабжения от 2017 года; сведения о технических условиях N 73516ТУ от 26.06.2017 на электроснабжение земельного участка; сведения о технических условиях N 4761 от 11.07.2017 на электроснабжение земельного участка; заключение Экспертной комиссии Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по материалам обоснования размещения завода по производству безалкогольных напитков от 21.12.2006 N ЭЭ-1205/16.

Таким образом, вопреки утверждению истца, ответчик проводит работы по освоению спорного участка.

При таких обстоятельствах требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30.09.2019 по делу N А41-38935/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Истра Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.В. Боровикова М.А. Немчинова