Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2019 г. N 07АП-11052/19

город Томск

12 декабря 2019 г.

Дело N А45-4470/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Киреевой О.Ю.,
судей		Павловой Ю.И.,
		Стасюк Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косачевой О.С., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Новосибирского района Новосибирской области (07АП-11052/2019) на решение от 19.09.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-4470/2019 по иску администрации Новосибирского района Новосибирской области к садоводческому некоммерческому товариществу "МЕТРО", третье лицо: департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области, о взыскании задолженности по договору аренды,

В судебном заседании приняли участие:

от истца: Мельников С.Е. по доверенности от 19.04.2019 (сроком на 1 год), паспорт;

от ответчика: Згурская Е.Э. по доверенности от 01.04.2019 (сроком на 1 год), паспорт; Подчасова О.А. по доверенности от 01.04.2019 (сроком на 1 год), паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Администрация Новосибирского района Новосибирской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с садоводческого некоммерческого товарищества "МЕТРО" (далее - СНТ "МЕТРО", ответчик) задолженности по договору аренды земельного участка от 27.02.2015 N 95/7778.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.09.2019 (резолютивная часть объявлена 16.09.2019) в иске отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования, ссылаясь, в том числе на то, что в судебном заседании сторона ответчика не оспаривала то обстоятельство, что уполномоченное лицо СНТ "Метро" подписало договор аренды; поскольку именно СНТ "Метро" направило протокол разногласий, который был отклонен администрацией Новосибирского района Новосибирской области, именно СНТ "Метро" вправе было передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда; выводы суда первой инстанции о том, что администрация Новосибирского района Новосибирской области уклонилась от разрешения разногласий по договору аренды, ошибочны, поскольку обращения СНТ "Метро" были рассмотрены и оснований для внесения изменений в направленный проект у администрации Новосибирского района Новосибирской области отсутствовали. СНТ "Метро" в свою очередь не передало разногласия на рассмотрение суда, а подписало договор аренды 27.02.2015 г., о чем в том числе пояснил представитель ответчика в судебном заседании 27.08.2019; использование земельного участка с кадастровым номером 54:19:176501:388 также подтверждается представленными в материалы дела ответчиком фотоматериалами (том 3 л.д.64-67); земельный участок с кадастровым номером 54:19:176501:388 не возвращался и на настоящий момент не возвращен соответствующему распорядителю земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена; суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о том, что правоотношения регламентировались Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - ФЗ N66-ФЗ), с указанием на ссылки ст.13, ст.14, ст.38 данного федерального закона; СНТ "Метро" не обращалось в администрацию Новосибирского района Новосибирской области с заявлением и списком граждан, подавших заявление о предоставлении садоводческого участка, в соответствии с требованиями ст.13 ФЗ N 66-ФЗ, получало спорный земельный участок в ином порядке; список членов СНТ "Метро" в материалы дела не представлялся и не изучался судом первой инстанции, собственно, как в таком случае не обосновывался и размер предоставляемой площади, в случае предоставления участка, по правилам Закона N 66-ФЗ; выводы суда первой инстанции о том, что поведение органов государственной власти и местного самоуправления (администрации Новосибирского района Новосибирской области и департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области) в сложившейся ситуации не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку не было оказано содействие СНТ, администрация Новосибирского района Новосибирской области через четыре года обратилась с названным иском, не обоснованы; то обстоятельство, что с иском администрация Новосибирского района Новосибирской области обратилась в 2019 году, также не свидетельствует о злоупотреблении правом, поскольку с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, истец подготовил и представил суду технический расчет с учетом того, что с иском истец обратился в суд 12.02.2019 г., а также изменения площади спорного земельного участка; фактически суд первой инстанции освободил СНТ "Метро" от необходимости оплачивать использование земельного участка с кадастровым номером 54:19:176501:388; оснований для освобождения от уплаты арендной платы в связи с тем, что арендатором является некоммерческое товарищество, при том, что участок предоставлялся в аренду, а не в соответствии с Законом N 66-ФЗ, законами Российской Федерации не предусмотрено.

От СНТ "МЕТРО" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласилось, отмечая, что фактически земельными участками пользовались и владели физические лица- садоводы, что подтверждается фототаблицами, приложенными к материалам дела. В течение 2015-2016 годов земельный участок был расформирован членам СНТ "МЕТРО", каждый член СНТ уточнил границы и поставил свой участок на кадастровый учет за свой счет и право владения и пользования сформированными земельными участками перешло к физическим лицам-членам СНТ "МЕТРО". После прекращения действия договора аренды СНТ "МЕТРО" не могло вернуть по не зависящим от сторон договора обстоятельствам земельный участок в том же состоянии в котором он предоставлялся товариществу, так как часть земельного участка была передана в собственность членам СНТ "МЕТРО". В период с момента прекращения договора и до декабря 2018 года гражданам -членам СНТ "МЕТРО" было отказано в предоставлении земельных участков в собственность на основании отсутствия документов, свидетельствующих о предоставлении земельного участка (в который входит испрашиваемый земельный участок) СНТ "МЕТРО", что также подтверждает прекращение обязательств по договору аренды и то обстоятельство, что Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области было известно о прекращении договора аренды (копии заявлений граждан и ответы приложены к материалам дела). Таким образом, доводы апелляционной жалобы истца в этой части также несостоятельны и опровергаются материалами дела. В 2018 году в судебном порядке были переданы в собственность граждан-членов СНТ "МЕТРО" земельные участки, находящиеся в их владении и пользовании до 2001 года и входящие в земельный участок с кадастровым номером 54:19:176501:388, что не было опровергнуто истцом в судебном заседании. Отчет об оценке рыночной стоимости аренды земельного участка для использования садоводческим некоммерческим товариществом, сделан при использовании сравнительного метода, доходным подходом, используя для сравнения земли населенных пунктов с разращенным использованием для строительства многоквартирного дома, для строительства магазина продовольственных товаров, для индивидуального строительства, для размещения промышленных предприятий, а не земли сельхозназначения для ведения садоводства и огородничества.

От Администрации поступило возражение на отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на то, что земельный участок с кадастровым номером 54:19:176501:388 вопреки доводам отзыва на апелляционную жалобу является участком, государственная собственность на который не разграничена, то есть относится к публичным землям. Довод ответчика о том, что СНТ "Метро" был передан земельный участок обремененный правом постоянного (бессрочного) пользования, опровергается материалами дела (том 1 л.д.62-76) и не нашел своего отражения судом первой инстанции в оспариваемом судебном акте. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 54:19:176501:388 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, следовательно, администрация как уполномоченный на тот период времени орган по распоряжению землей, государственная собственность на которые не разграничена, могла предоставить данные участок в аренду. Поскольку переданный ответчику в аренду земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, а договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ, установленная им арендная плата, является регулируемой. В материалы дела истцом представлен отчет об оценке стоимости арендной платы. Вопреки доводам отзыва на апелляционную жалобу, публичный орган не может произвольно указать размер арендной платы вне зависимости от того в большую или меньшую сторону, самостоятельно пересмотреть размер, определенный оценщиком, поскольку это будет противоречить пп.3 п.3 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 г. N 213-п. Представленный в материалы дела отчет об оценке не оспаривался, доводы СНТ "Метро" о том, что размер годовой арендной платы завышен носит субъективный характер и в нарушение ст.68 АПК РФ ответчиком допустимыми доказательствами не подтверждался. Обращение администрации Новосибирского района Новосибирской области с иском в суд в 2019 году, не является злоупотреблением правом, вопреки выводам суда первой инстанции. Ничего не препятствовало СНТ "Метро" вносить своевременно арендную плату, чтобы не было задолженности по договору аренды либо Товариществу возвратить принятый по акту приема-передачи земельный участок, доказательств того, что участок невозможно вернуть, не представлено.

От департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, просил решение суда отменить в полном объеме, апелляционную жалобу удовлетворить.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направило.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в возражениях на отзыв.

Представители ответчика поддержали позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, возражений на отзыв, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Администрацией Новосибирского района Новосибирской области и ответчиком 27.02.2015 был подписан договор аренды земельного участка N 95/7778.

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 54:19:176501:388 площадью 309 396 кв. м, местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, Берёзовский сельсовет, разрешённое использование: для садоводства.

Участок предоставлен для размещения садоводческого некоммерческого товарищества МЕТРО, для садоводства (пункт 1.3 договора).

Договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приёма-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, охарактеризованный и согласованный сторонами (пункт 9.4 договора).

Срок договора одиннадцать месяцев (пункт 2.1 договора).

После окончания срока действия договора, арендатор обязан передать участок арендодателю в надлежащем состоянии, пригодном для его дальнейшего использования (пункт 5.2.6 договора).

В соответствии с пунктом 5.2.9 договора арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Размер арендной платы составил 2 348 315 руб. 64 коп. в год (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее первого числа месяца, следующего за расчётным периодом, равными долями путём перечисления на расчётный счёт арендодателя.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта одной трёхсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 3.6 договора).

Ссылаясь на то, что у арендатора перед арендодателем образовалась задолженность по арендной плате в размере 9 001 876 руб. 62 коп. за период с марта 2015 года по декабрь 2018 года, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, принял по существу правильное решение, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Правоотношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества, на момент подписания договора N 95/7778 регламентировались федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

По смыслу статьи 13 названного федерального закона обеспечение граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками является обязанностью органов местного самоуправления по месту жительства граждан.

Регистрация и учёт заявлений граждан, нуждающихся в получении садовых, огородных или дачных земельных участков, ведутся органами местного самоуправления отдельно. Очерёдность предоставления садовых, огородных или дачных земельных участков определяется на основании регистрации соответствующих заявлений.

Списки граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка, и изменения в указанных списках утверждаются органом местного самоуправления и доводятся до сведения заинтересованных граждан.

Орган местного самоуправления на основании утверждённого списка граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка, определяет потребности в садовых, огородных или дачных земельных участках. Расчёт производится исходя из установленных норм предоставления земельных участков с учётом необходимости размещения имущества общего пользования.

В силу статьи 14 ФЗ N 66-ФЗ предоставление земельных участков для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации с учётом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно статье 38 указанного федерального закона органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны содействовать садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям в осуществлении государственной регистрации или перерегистрации прав на земельные участки, изготовлении межевых планов земельных участков.

Содействие органов государственной власти и органов местного самоуправления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям осуществляется посредством принятия соответствующих решений и заключения договоров на основании обращений в письменной форме садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений.

30.07.2017 был введен в действие и в настоящее время спорные правоотношения регламентированы ФЗ от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

По смыслу статьи 22 данного закона предоставление товариществу и членам товарищества земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим федеральным законом.

В силу пункта 11 части 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование садоводческим или огородническим некоммерческим товариществам на срок не более чем пять лет.

Договор безвозмездного пользования земельным участком, заключаемый с садоводческим некоммерческим товариществом, должен предусматривать обязанность этого товарищества обеспечить подготовку в отношении соответствующего земельного участка проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утверждённым проектом межевания территории (часть 4 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в части 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Статьей 432 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка (части 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе переписку сторон (в частности письма вх.11340 от 16.12.2014, N 30 от 27.02.2015, письма Администрации от 11.02.2015 N 11340/01-12, от 27.03.2015 N 3474/01-12, акт разногласий СНТ Метро), руководствуясь статьями 433, 735, 438, 443 ГК РФ, суд первой инстанции к обоснованному выводу о том, что переговоры о заключении договора, размере арендной платы и согласовании разногласий, возникших при совершении сделки, между администрацией Новосибирского района Новосибирской области и садоводческим некоммерческим товариществом МЕТРО не были завершены.

Как обоснованно отмечено судом, несмотря на подписание проекта договора председателем садоводческого некоммерческого товарищества МЕТРО в редакции, подготовленной администрацией Новосибирского района Новосибирской области, при наличии акта разногласий по условиям договора, в том числе существенным (размер арендной платы), представленного в день подписания договора, договор аренды земельного участка от 27.02.2015 N 95/7778 не может быть признан заключённым.

Довод апеллянта о том, что ответчик не обращался в суд с иском об урегулировании разногласий, не имеет значения и не влияет на вывод о незаключенности договора.

При этом, несмотря на принятие ответчиком земельного участка и его использование, суд не усматривает оснований для признания его заключенным, поскольку их материалов дела следует, что СНТ неоднократно обращалось к Администрации по вопросам как необходимости урегулирования вопроса по размеру арендной платы, межевания и определения реальной его площади, так и впоследствии предпринимало меры для получения участка в безвозмездное пользование. Необходимо также отметить, что из материалов дела следует, что истец длительное время не предоставлял ответчику отчет об оценке стоимости арендной платы, что лишало последнего возможности своевременно в установленном порядке его оспорить.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд также исходит из того, что предметом и основанием заявленных истцом требований является взыскание платы по договору аренды, в ходе рассмотрения дела ни требования, ни основания истцом не изменялись и не уточнялись.

При этом из материалов дела следует, что при предоставлении ответчику земельного участка 54:19:176501:388 в него были ошибочно включены часть ранее предоставленных на праве бессрочного пользования земельных участков, а также часть участков, относящихся к другим субъектам, указанное следует из заключения кадастрового инженера ООО "Гео плюс" (л.д. 13, 16 -21 т.4), которое истцом не оспорено, иного в материалы дела не представлено.

Таким образом, можно сделать вывод, что и площадь земельного участка, отраженная в договоре аренды не соответствовала реальной площади переданного участка.

Площадь фактически переданного земельного участка не определена, на вопрос суда апелляционной инстанции по поводу возможности ее определения представитель истца указал, что считает, что необходимо исходить из площади, указанной в договоре аренды.

Однако, по мнению апелляционного суда, исходя из вышеизложенного, данный элемент, а именно площадь земельного участка истцу необходимо было доказать, однако истец настаивает на предмете и основании заявленных требований, взыскании по договору аренды.

При этом необходимо также отметить, что апелляционный суд, отклоняя жалобу истца, исходит из того, что фактически сторонами условия договора не были согласованы. При этом предполагалось заключение договора на срок одиннадцать месяцев (пункт 2.1 договора).

С 01.01.2016 вступил в силу Закон Новосибирской области от 18.12.2015 N 27-ОЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Новосибирской области и органами государственной власти Новосибирской области и внесении изменения в статью 3 Закона Новосибирской области "Об отдельных вопросах организации местного самоуправления в Новосибирской области"".

Согласно названному закону полномочия по распоряжению земельными участками, расположенными в границах Берёзовского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, перешли к департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области.

Фактически с учетом заявленного ответчиком срока исковой давности, представленного истцом технического расчета, требования заявлены за период с 01.03.2016 (л.д. 5 т.4), то есть, когда у истца уже не имелось полномочий на распоряжение земельным участком.

В свою очередь в связи с перераспределением полномочий по распоряжению земельными участками садоводческое некоммерческое товарищество МЕТРО с 2016 года стало обращаться с заявлениями об оформлении прав на земельный участок с кадастровым номером 54:19:176501:388 в департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области. При этом на основании статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации товарищество просило предоставить земельный участок в безвозмездное пользование на срок пять лет для садоводства (обращение от 21.06.2016 N 016 входящий номер 169588НОВ/38, обращение от 25.01.2017 N 27 входящий номер 974НОВ/38, обращение от 04.09.2017 N 17 входящий номер 16219).

Письмами от 18.08.2016 N 11326-07/38, от 15.03.2017 N 3092-07/38, от 02.10.2017 N 15104-07/38 департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области предложил товариществу привести документы в соответствие с действующим законодательством и отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка в безвозмездное пользование.

В течение 2015 года границы и площадь земельного участка с кадастровым номером 54:19:176501:388 изменились в связи с образованием земельных участков членов садоводческого некоммерческого товарищества МЕТРО.

При этом в связи с отказами членам садоводческого некоммерческого товарищества МЕТРО администрацией Новосибирского района Новосибирской области, департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области в оформлении прав на земельные участки, права собственности членов садоводческого некоммерческого товарищества МЕТРО (физических лиц) на земельные участки в составе товарищества были оформлены в судебном порядке (в материалы дела представлены решения судов общей юрисдикции, выписки из единого государственного реестра недвижимости).

Из акта полевого обследования, составленного кадастровым инженером Цыпляковым Д.Н., следует, что по состоянию на 22.05.2019 значительная часть территории земельного участка с кадастровым номером 54:19:176501:388 покрыта лесом и не используется по назначению. Часть земельного участка необходима и используется для подъезда (прохода) на территорию участков СНТ (дорога - материал покрытия: грунтовая). Часть земельного участка огорожена (садовые участки), часть используется (разрабатывается) для ведения садоводства. На части земельного участка расположены временные и капитальные объекты недвижимости.

Таким образом, апелляционный суд соглашается с возражениями ответчика о том, что фактически в 2015 году ответчику был передан земельный участок, который помимо вышеуказанных обременений был обременен правами постоянного (бессрочного) пользования.

В связи с изложенным, ссылки апеллянта на то, что суд неверно сослался на положения ФЗ N 66-ФЗ отклоняются.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе Администрации во взыскании арендной платы по договору аренды отклоняются.

Другие выводы суда первой инстанции, в частности о недобросовестности поведения истца и третьего лица также не влияют на правильность решения суда, в том числе с учетом не предоставления ответчику отчета об оценке, отказа в урегулировании разногласий.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19.09.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-4470/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

О.Ю. Киреева