Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2019 г. N 15АП-16752/19

город Ростов-на-Дону

11 декабря 2019 г.

дело N А32-22958/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Новик В.Л., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель Ардаков А.В. по доверенности от 28.06.2018, от третьих лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 25.07.2019 по делу N А32-22958/2018 по иску администрации МО г Краснодар к ответчику - ООО "Трак Авто" при участии третьих лиц - Департамента финансов администрации муниципального образования города Краснодар, Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования города Краснодар, Министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края, Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодар, Департамента городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации города Краснодара о взыскании задолженности, пени, расторжении договора и по встречному иску принятое в составе судьи Назыкова А.Л.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Трак Авто" (далее - общество) со следующими требованиями:

- взыскать с ответчика в пользу администрации задолженность по договору аренды земельного участка от 19.01.2015 N 4300021276 в размере 1 480 496,95 руб. за период с 01.11.2017 по 31.05.2018, пеню в размере 33 128,44 руб. по состоянию на 12.05.2018, а всего 1 513 625,39 руб.;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 19.01.2015 N 4300021276, заключенный между администрацией и обществом;

- обязать ответчика освободить и вернуть арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 27 305 кв. м с кадастровым номером 23:43:0431001:473, расположенный по ул. Пластунской, 40 в х. Ленина (далее - земельный участок КН: 473), путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Исковые требования мотивированы нарушением арендатором обязанностей по своевременному внесению арендной платы в полном размере (пункт 4.1.2 договора аренды) и использованию участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 4.1.5 договора аренды). Также администрация в иске ссылается на неиспользование участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (п. 2 ст. 45 и ст. 46 Земельного кодекса РФ).

Общество с ограниченной ответственностью "Трак Авто" предъявило встречное исковое заявление, в котором просило взыскать, с учетом заявления от 11.07.2019 об увеличении исковых требований по встречному иску, с муниципального образования город Краснодар в лице администрации за счет казны муниципального образования 4 149 334,46 руб. неосновательного обогащения, 782 087,49 руб. процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами за период с 21.07.2015 по 17.07.2019, а также проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, начисляемые на сумму основного долга в размере 4 149 334,46 руб. по правилам ст. 395 ГК РФ, начиная с 18.07.2019 по день фактической оплаты. Также общество просило взыскать 150 тыс. руб. судебных расходов на оплату услуг представителя и 7 333,79 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины.

Встречный иск обоснован невозможностью пользоваться участком по целевому назначению. В связи с изложенным ответчик полагает, что он не может быть признан нарушившим обязательства по оплате арендной платы и освоению предоставленного для строительства участка в течение трех лет, в связи с чем, основания для расторжения договора отсутствуют.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.07.2019 по делу N А32-22958/2018 в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город Краснодар отказано.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Трак Авто" удовлетворены.

В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки с муниципального образования город Краснодар в лице администрации муниципального образования город Краснодар за счет казны муниципального образования город Краснодар в пользу общества с ограниченной ответственностью "Трак Авто" взыскано 4 149 334 рубля 46 копеек неосновательно полученной арендной платы и 782 087 рублей 49 копеек процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами за период с 21.07.2015 по 17.07.2019, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, начисляемые на сумму 4 149 334 рубля 46 копеек по правилам статьи 395 ГК РФ, начиная с 18.07.2019 по день фактической оплаты, а также 140 000 рублей в порядке возмещения судебных расходов на оплату услуг представителя.

Администрация муниципального образования г. Краснодар обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила его отменить, удовлетворить заявленные исковые требования администрации в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказать.

В апелляционной жалобе заявитель указывает что имеются основания для удовлетворения основного иска и для отказа в удовлетворении встречного иска.

В судебное заседание истец и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с действовавшим до 01.03.2015 порядком (статьи 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации) администрация по процедуре предварительного согласования места размещения объекта предоставила обществу земельный участок КН:473 для строительства автотехцентра.

Совместным актом департамента экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации, департамента муниципальной собственности и департамента архитектуры и от 28.07.2011 подтверждается выбор спорного земельного участка для разработки проекта строительства автотехцентра и дальнейшего предоставления для указанной цели при выполнении условий заключений Управления Роспотребнадзора по Краснодарскому краю от 06.07.2011 N 23.КК.04.000.Т.001000.07.11, администрации Карасунского внутригородского округа от 29.04.2011 N 01-43/2213, Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 15.12.2009 N 78-4897/09-02-16, ООО "Краснодар Водоканал" от 22.04.2011 N 02.02-3802 и Управления по недропользованию по Краснодарскому краю от 04.05.2011 N 01-02/1447.

В материалы дела представлены публикация в газете "Краснодарские известия" от 02.06.2011 о предстоящем предоставлении обществу земельного участка ориентировочной площадью 27 305 кв. м для строительства автотехцентра и постановления администрации от 19.12.2011 N 10122 "Об утверждении материалов предварительного согласования места размещения автотехцентра "VOLVO" в хуторе Ленина" и от 30.12.2014 N 10199 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Трак Авто" земельного участка в хуторе Ленина".

На основании постановления от 30.12.2014 N 10199 стороны заключили договор аренды от 19.01.2015 N 4300021276 земельного участка КН:473 для цели строительства автотехцентра "VOLVO" (объект по обслуживанию легковых, грузовых автомобилей с количеством постов не более 10; мойка автомобилей от двух до пяти постов) (п. 1.3 договора). Срок действия договора с 30.12.2014 по 30.12.2024 (п. 6.1 договора). Стороны определили, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя, в том числе, в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении срока, указанного в 2.4 договора, и неиспользования участка (его части) в течение трех лет либо использования участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанному в п. 1.3 договора (п. 3.2.5 договора).

Постановлением администрации от 25.03.2016 N 2726 утвержден градостроительный план земельного участка от 25.03.2015 N RU23306000-00000000004781.

В п. 2.1. градостроительного плана указано, что в соответствии с правилами землепользования и застройки МО г. Краснодар от 30.01.2007 (в ред. от 20.11.2014; далее - ПЗЗ) земельный участок КН:473 расположен в зоне инженерных и транспортных инфраструктур (далее - зона ИТ), к основным видам разрешенного использования в которой отнесены авторемонтные и другие предприятия по обслуживанию транспортных средств, а также объекты технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования.

Из п. 2.2.4 градостроительного плана следует, что согласно карте (схеме) функционального зонирования генерального плана МО г. Краснодар от 26.01.2012 участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры и в зоне проектируемых шумозащитных сооружений вдоль дорог.

В процессе подготовки к строительству автотехцентра общество получило (оформило) следующие документы:

- проектную документацию ООО "Оргтехстрой" по строительству здания автотехцентра и корректировку проектной документации;

- проектную документацию ООО "Архи-Строй" по строительству здания автотехцентра;

- технические условия АО "НЭСК-Электросети" на вынос сетей электроснабжения, попадающих в зону строительства автотехцентра и подъездных проездов (письмо АО "НЭСК-Электросети" от 17.05.2017 N 38НС-04/6079);

- технические требования АО "НЭСК-Электросети" от 24.01.2017 по проекту "Переустройство и вынос ВЛ-10кВ при строительстве автотехцентра по ул. Пластуновской, 40 в х. Ленина, г. Краснодар и подъездных путей" и техническое задание на проектирование;

- технические условия АО "НЭСК-Электросети" от 20.07.2015 на подключение к электрическим сетям N 2-38-15-1243;

- технические условия ПАО "Ростелеком" от 27.02.2017 N 07/270217-029;

- ответ АО "УПТ" от 20.04.2017 N 4-608;

- ответ ПАО "ВымпелКом" от 14.04.2017 N ЮР04/9804;

- ответ ПАО "МТС" от 11.04.2017 N ЮГ 01-1/00517;

- технические условия ПАО "МегаФон" от 12.04.2017 N 20;

- заключение АО "Международный аэропорт "Краснодар" от 02.11.2015 N 15/266;

- санитарно-эпидемиологическое заключение Управления Роспотребнадзора по Краснодарскому краю от 06.07.2011;

- экспертное заключение ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" от 09.02.2010 N 1054/03-4;

- экспертное заключение ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" от 19.04.2011 N 3892/03-1;

- договор подряда с ООО "ТДК" от 22.04.2016 N 9 на строительство подъездных путей.

8 февраля 2016 года департамент архитектуры выдал обществу разрешение на строительство 1-го этапа автотехцентра N RU 23306000-4393-р-2016 со сроком действия до 08.09.2016 (т.е. семь месяцев).

В связи с необходимостью вырубки зеленых насаждений, попадающих в зону строительства, общество обратилось в департамент городского хозяйства с заявлением от 26.02.2016 об оформлении порубочного билета.

Департамент городского хозяйства в письме от 11.03.2016 сообщил обществу, что выездом на место границы предполагаемого строительства и количество произрастающих зеленых насаждений выявить не представилось возможным в связи с отсутствием ориентиров на местности, будет осуществлен дополнительный выезд на местность с участием профильных специалистов для точного определения попадающих в границы строительства зеленых насаждений.

30 августа 2016 года общество в связи с корректировкой проектной документации (изменено место размещения объекта в границах участка) обратилось в департамент архитектуры за внесением изменений в разрешение на строительство и продлением в связи с этим срока его действия до 08.09.2017.

Графический материал в составе представленной в материалы дела проектной документации ООО "Оргтехстрой", составленной до и после корректировки, подтверждает изменение обществом места размещения первой очереди строительства с крайней правой части участка КН:473 на его крайнюю левую часть.

17 октября 2016 года департамент архитектуры на основании заявления общества и представленных им проектных материалов "Автотехцентр по ул. Пластуновской, 40 в х. Ленина г. Краснодар. 1 этап строительства. Корректировка" приказом N 387 внес в разрешение на строительство от 08.02.2016 следующие изменения:

- в связи с корректировкой проектной документации изменено место расположения объекта на земельном участке без изменения технико-экономических показателей объекта строительства;

- из названия автотехцентра исключено наименование "VOLVO";

- срок строительства продлен до 08.09.2017.

Остальные показатели разрешения на строительство оставлены без изменения.

11 ноября 2016 года общество обратилось в департамент городского хозяйства за оформлением порубочного билета на вырубку зеленых насаждений, произрастающих в границах строительства подъездных путей к автотехцентру.

Департамент городского хозяйства письмом от 23.11.2016 N 2509/13014 отказал обществу в выдаче порубочного билета, указав, что для точного определения зеленых насаждений, попадающих в границы строительства подъездных путей к автотехцентру, необходимо предоставить проектную документацию строительства подъездных путей, согласованную всеми заинтересованными организациями, после чего будет проведено обследование зеленых насаждений.

В материалы дела представлены публикации в сети Интернет за период с 01.02.2017 по 07.02.2017 (публикации от 01.02.2017, 02.02.2017 и 07.02.2017 на сайте межрегиональной природоохранной и правозащитной некоммерческой организации "Экологическая Вахта по Северному Кавказу" и публикация от 05.02.2017 на сайте регионального информационного агентства "KrasN odarMedia.su"), из которых следует, что население хутора Ленина выступило против застройки зеленой зоны вдоль трассы Краснодар-Кропоткин, в которой также находится спорный земельный участок.

Из публикаций следует, что жители хутора убеждены, что застройка существующей рощи приведет к ее уничтожению и неминуемо повлечет ухудшение условий их жизни.

В соответствии с публикациями активный протест жителей и внимание к указанной ситуации средств массовой информации обусловлены попыткой общества возвести 31.01.2017 на участке забор и разместить строительные материалы. В связи с угрозой застройки участка жители обратились к должностным лицам местных и краевых органов власти и правоохранительные органы с требованием прекратить застройку земельного участка. В публикациях со ссылкой на слова главы Пашковского сельского округа города Краснодара Д. Козлова и представителя инициативной группы жителей х. Ленина Голубицкого С.Г. сообщается, что администрацией в связи с обращениями жителей х. Ленина принято решение предпринять комплекс мер, направленных на придание этой территории официального статуса парковой зоны, после чего расторгнуть договор аренды.

В указанных публикациях указано, что после протеста жителей общество какие-либо строительные работы на участке не ведет.

Письмами от 02.03.2017 департамент городского хозяйства отказал обществу в согласовании проектной документации по строительству подъездных путей и 1-го этапа строительства автотехцентра, указав на многочисленные обращения граждан о запрете вырубки зеленых насаждений и недопущении ухудшения экологической обстановки на данной территории, а также сославшись на п. 9.5 ст. 4 Закона Краснодарского края от 23.04.2013 N 2695-КЗ "Об охране зеленых насаждений в Краснодарском крае" (далее - Закон об охране зеленых насаждений).

24 марта 2017 года Общество вновь обратилось в департамент городского хозяйства для оформления порубочных билетов на вырубку зеленых насаждений, произрастающих в границах строительства подъездных путей к автотехцентру и 1-го этапа строительства автотехцентра.

Письмами от 05.04.2017 департамент городского хозяйства отказал обществу в оформлении порубочных билетов, указав, что состоявшимся ранее совместным выездом (в присутствии представителя общества) установлено нахождение в границах строительства 1-го этапа 66 деревьев и 6 кустарников, находящихся в удовлетворительном состоянии, а в границах строительства подъездных путей - 8 деревьев, находящихся в удовлетворительном состоянии.

Отказы в оформлении порубочных билетов обоснованы многочисленными обращениями граждан о запрете вырубки зеленых насаждений и недопустимости ухудшения экологической обстановки на данной территории, а также ссылками на пп. 4 п. 10 ст. 4 Закона об охране зеленых насаждений.

Приказом от 22.05.2017 N 104 департамент архитектуры во исполнение представления прокуратуры г. Краснодара от 06.03.2017 N 7-01-2017/140504 "Об устранении нарушений земельного и градостроительного законодательства" отменил продление разрешения на строительство N RU 23306000-4393-р-2016, а также изменения, внесенные в него приказом от 17.10.2017 N 387. В приказе от 22.05.2017 N 104 указано, что по информации управления муниципального контроля администрации (письмо от 12.05.2017 N 1014ж/21) выездом на место установлено, что земельный участок огражден, на нем размещены строительные материалы, признаки начала ведения строительных работ не усматриваются.

Из представления прокуратуры г. Краснодара от 06.03.2017 N 7-01-2017/140504 следует, что общество обратилось за продлением разрешения 30.09.2018 (30.08.2018 согласно преамбуле приказа департамента архитектуры от 22.05.2017 N 104), что, по мнению надзорного органа, свидетельствует о нарушении установленного ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ срока на обращение за продлением разрешения на строительство (не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия разрешения (срок действия разрешения был установлен до 08.09.2017). Исходя из изложенного, решение о внесении изменений в разрешение на строительство, по мнению надзорного органа, принято после завершения срока действия указанного разрешения. Прокуратура отметила, что по информации управления муниципального контроля от 20.02.2017 N 1698/21 по состоянию на 03.02.2017 строительные работы на земельном участке не велись.

В представлении прокуратуры также указано, что на спорном земельном участке произрастают многочисленные зеленые насаждения, деревья, что подтверждается информацией управления муниципального контроля от 16.02.2017 N 635/16 и департамента городского хозяйства от 21.02.2017 N 25-09/1652.

В связи с этим участок, по мнению прокуратуры, фактически относится к территориям общего пользования (зеленые насаждения, защитная полоса вдоль автомобильной дороги), предоставление которого для последующей застройки свидетельствуют о ненадлежащем исполнении органами местного самоуправления полномочий по сохранению зеленых насаждений, созданию условий для организации досуга и массового отдыха жителей городского округа, обустройства мест массового отдыха населений, предусмотренных п. п. 17 и 20 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 10.01.2002 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления", п. 3 ст. 44, ч. 1 и ч. 2 ст. 61 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", а также нарушению прав жителей, закрепленных ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ, что привело к обоснованному обращению жителей х. Ленина в прокуратуру.

Письмом от 25.05.2017 N 29/5082-1 департамент архитектуры по запросу общества от 03.05.2017 о выдаче градостроительного плана земельного участка направил заявителю ранее утвержденный градостроительный план от 25.03.2015, содержащий, как было указано ранее, пятно возможного строительства автотехцентра.

Письмом департамента архитектуры от 21.06.2017 N 29 обществу отказано в утверждении схемы расположения земельного участка КН:473 на кадастровом плане территории в целях образования земельных участков путем раздела спорного участка, поскольку установленная ПЗЗ территориальная зона ИТ, в которой находится участок, не предусматривает образование земельных участков с разрешенным использованием "строительство автотехцентра "VOLVO". Департамент указал, что в силу п. 4 ст. 7 ПЗЗ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, не предусмотренные частью II указанных правил, не являются разрешенными для соответствующей территориальной зоны.

Приказом департамента архитектуры от 23.08.2017 N 72-ИВ на основании заявления общества от 20.07.2017 разрешенный вид использования спорного земельного участка изменен путем приведения в соответствие с классификатором (утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 N 540) и сформулирован как "объекты придорожного сервиса" (код 4.9.1 классификатора). Соответствующие сведения внесены ЕГРН, что подтверждается выпиской от 20.04.2018.

На обращение общества от 02.10.2017 о выдаче разрешения на строительство в соответствии с проектом ООО "Архи-Строй", департамент архитектуры в письме от 18.10.2017 N 29/10430-1 ответил отказом, указав, что не выполнены требования п. 2.2 градостроительного плана земельного участка от 25.03.2015; представленные материалы проектной документации необходимо выполнить в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию"; проект организации строительства необходимо согласовать с департаментом транспорта, организации дорожного движения и охраны окружающей среды администрации МО г. Краснодар (далее - департамент транспорта).

Письмом от 27.10.2017 N 39-9297/01 департамент транспорта согласовал Обществу проект организации строительства автотехцентра.

На обращение общества от 08.10.2017 (вх. от 31.10.2017) о выдаче разрешения на строительство автотехцентра департамент архитектуры в письме от 12.12.2017 N 29/12349-1 ответил отказом, указав, что не выполнены условия п. п. 2.2 и 2.2.4 градостроительного плана земельного участка от 25.03.2015, а представленные материалы проектной документации необходимо выполнить в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию".

Из акта осмотра управления муниципального контроля администрации от 09.01.2018 N 03 следует, что земельный участок не огражден, на нем расположена часть забора из металлопрофиля и биотуалет, а на части участка произрастают деревья.

В акте осмотра от 19.02.2018 N 446 управление муниципального контроля администрации указало, что земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на части участка произрастают деревья.

В предписании от 17.01.2018 администрация указала арендатору на необходимость сообщить департаменту муниципальной собственности в 14-дневный срок об устранении нарушений по использованию участка в соответствии с целевым назначением (пп. 4.1.5 договора) и своевременному внесению арендной платы в полном размере (пп. 4.1.2 договора). В предписании указано, что в случае неустранения названных нарушений администрацией будут приняты меры к расторжению договора в соответствии с действующим законодательством.

В письме от 19.03.2018 администрация сообщила арендатору о прекращении договора аренды земельного участка в связи с неустранением нарушений договорных обязанностей в срок, установленный письмом от 17.01.2018, и предложила подписать соглашение о расторжении договора и возвратить участок по акту приема-передачи.

В связи с неустранением обществом вменяемых администрацией нарушений последняя обратилась в суд с рассматриваемым иском.

В процессе рассмотрения дела общество обратилось в департамент архитектуры с заявлением от 28.11.2018 об оформлении разрешения на строительство автотехцентра, приложив к нему документы согласно перечню, отраженному в расписке N 28112018-13674779-23-03.

Письмом от 11.01.2019 N 29/123-1 департамент отказал обществу в выдаче разрешения на строительство, поскольку участок в соответствии с картой (схемой) функционального зонирования генерального плана МО г. Краснодар расположен в зоне ИТ и в зоне проектируемых сооружений вдоль дорог, в связи с чем, зона планируемого размещения объектов капитального строительства в границах размещения автомобильной дороги не определена.

В п. п. 1 и 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" приведены следующие разъяснения. При рассмотрении иска об оспаривании договора, под которым понимается в числе прочего иск о расторжении договора, суд проверяет обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В письмах департамента архитектуры от 01.08.2018 N 8928/29 и от 19.02.2018 N 11373/29 указано, что согласно генеральному плану земельный участок КН:473 находится в границах зоны ИТ.

В письме департамента архитектуры от 31.08.2018 N 8881/29 указано, что участок находится в следующих зонах:

- планируемого к размещению объекта местного значения (автомобильная дорога);

- зоне регулирования застройки (граница проектируемых шумозащитных сооружений);

- зоне специального назначения (зоны с особым регламентом использования территории);

- в части не зонирован.

К перечисленным ответам департамента архитектуры прилагается графический материал в виде выкопировок из схемы функционального зонирования генерального плана и ПЗЗ.

Информация о нахождении спорного участка в соответствии с картой (схемой) функционального зонирования генерального плана в зоне транспортной инфраструктуры и в зоне проектируемых шумозащитных сооружений вдоль дорог также отражена в п. 2.2.4 градостроительного плана от 25.03.2015 N RU23306000-00000000004781.

Проверяя обстоятельства, свидетельствующие о действительности договора от 19.01.2015 N 4300021276, суд исследовал соблюдение требований земельного и градостроительного законодательства при предоставлении земельного участка КН:473 для строительства автотехцентра, а именно: влияние факта нахождения участка в зоне ИТ на действительность арендной сделки, проверил сведения о нахождении участка в границах размещения автомобильной дороги (как фактическом, так и планируемом) и шумозащитных сооружений, а также о наличии оснований для отнесения спорного участка к территориям общего пользования, и установил следующее.

Земельные участки в составе зон инженерных и транспортных инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам (п. 8 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

Генеральный план городского округа определяет назначение территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (ч. 1 ст. 9, п. 3 ч. 1 ст. 18 ГрК РФ).

Генеральные планы городских округов являются документами долгосрочного территориального планирования (ч. 11 ст. 9, п. 3 ч. 1 ст. 18 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ)).

В силу ч. 3 ст. 23 ГрК РФ генеральный план города содержит карту функциональных зон, а правила землепользования и застройки включают в себя карту градостроительного зонирования, устанавливающую границы территориальных зон в соответствии с ч. 2 и ч. 4 ст. 30 ГрК РФ. Градостроительные регламенты устанавливаются в пределах соответствующей территориальной зоны.

Градостроительным законодательством установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития (п. 18 Обзора судебной практики ВС РФ N 4 за 2017 г.).

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района (п. 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ).

Таким образом, территориальные зоны, установленные в правилах землепользования и застройки, конкретизируют положения генерального плана в целях определения правового режима использования земельных участков, без изменения при этом назначения территории, отнесенной к функциональным зонам.

Суд установил, что применительно к спорному земельному участку предусмотренная ПЗЗ территориальная зона ИТ частично соответствует функциональной зоне, установленной генеральным планом.

Из письма департамента архитектуры 01.08.2018 N 8928/29 следует, что такое градостроительное регулирование существовало на момент заключения договора аренды от 19.01.2015 и сохраняется в действующих редакциях генерального плана и ПЗЗ.

Объектами дорожного сервиса являются здания, строения, сооружения, иные объекты, предназначенные для обслуживания участников дорожного движения по пути следования (автозаправочные станции, автостанции, автовокзалы, гостиницы, кемпинги, мотели, пункты общественного питания, станции технического обслуживания, подобные объекты, а также необходимые для их функционирования места отдыха и стоянки транспортных средств) (п. 13 ст. 3 Закона об автомобильных дорогах).

В соответствии с установленным п. 5.1 ст. 32 ПЗЗ градостроительным регламентом для территориальной зоны ИТ к числу основных видов разрешенного использования в числе прочего относятся "объекты придорожного сервиса" (код 4.9.1), предусматривающие размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса; предоставление гостиничных услуг в качестве придорожного сервиса; размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса.

Согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон.

В п. 5.1 ст. 32 ПЗЗ в числе основных видов разрешенного использования земельных участков в зоне ИТ (в конце перечня видов разрешенного использования) указаны "земельные участки (территории) общего пользования" (код 12.0), на которых допускается размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства.

Таким образом, градостроительный регламент, определяя возможное использование земельных участков в зоне ИТ, отдельно выделяет территории общего пользования, что прямо указывает на дифференцированное регулирование вариантов использования земельных участков в составе указанной зоны.

Исходя из действующего нормативного регулирования в зоне ИТ территориями общего пользования могут признаваться земельные участки, на которых размещаются (или планируются к размещению) объекты улично-дорожной сети, автомобильные дороги и пешеходные тротуары в границах населенных пунктов, пешеходные переходы, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары, площади, проезды, малые архитектурные формы благоустройства.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования.

Следовательно, документы градостроительного зонирования не предполагают отдельное закрепление территории общего пользования и установление в отношении такой территории самостоятельной территориальной зоны и градостроительного регламента.

Относительно сведений генерального плана о нахождении спорного земельного участка в зоне проектируемых шумозащитных сооружений вдоль дорог (зоне регулирования застройки) и сведений выкопировки генерального плана о нахождении участка в зоне ветрозащитных зеленых насаждений (зона специального назначения; обозначены темно-зеленым цветом вокруг шумозащитных сооружений) суд установил следующее.

Автомобильной дорогой является объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог (п. 1 ст. 3 Закона об автомобильных дорогах).

Защитными дорожными сооружениями признаются сооружения, к которым относятся элементы озеленения, имеющие защитное значение; заборы; устройства, предназначенные для защиты автомобильных дорог от снежных лавин; шумозащитные и ветрозащитные устройства; подобные сооружения (п. 2 ст. 3 Закона об автомобильных дорогах).

Полоса отвода автомобильной дороги представляет собой земельные участки независимо от категории земель, которые предназначены для размещения конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и на которых располагаются или могут располагаться объекты дорожного сервиса (п. 15 ст. 3 Закона об автомобильных дорогах).

Исходя из приведенного нормативного регулирования, защитные дорожные сооружения (включая шумозащитные сооружения, шумозащитные и ветрозащитные устройства, а также элементы озеленения, имеющие защитное значение) размещаются в границах полосы отвода автомобильной дороги.

На основе предоставленной министерством информации суд установил, что расширение региональной автомобильной дороги "г. Краснодар - г. Кропоткин - граница Ставропольского края" не планируется, шумозащитные сооружения в полосе отвода указанной автодороги отсутствуют и не планируются к размещению.

Вместе с тем, отсутствие у собственника автодороги планов по размещению в полосе отвода (в границах соответствующего земельного участка) шумозащитных дорожных сооружений (устройств) не исключает размещение органами местного самоуправления таких сооружений, а также элементов озеленения, имеющих защитное значение, в интересах населения (жителей) прилегающей местности на муниципальных землях в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования.

В материалы дела представлены выкопировки из генерального плана, согласно которым шумозащитные сооружения (зона регулирования застройки) пересекают спорный участок вдоль и окружены ветрозащитными зелеными насаждениями (зона специального назначения). Указанные зоны проходят вдоль региональной автодороги, т.е. начинаются за границами участка КН:473 и проходят (пронизывают) через него.

Материалами дела и общедоступными сведениями (публичной кадастровой картой (с космическим снимком) и картами Google (режим "Просмотр улицы" для ул. Пластунской, в х. Ленина вдоль границ спорного участка: от пересечения с ул. Сторожевой до пересечения с ул. Тихомировской) подтверждается, что в границах земельного участка КН:473 произрастает большое количество зеленых насаждений (лиственных деревьев и кустарников), которые занимают практически всю площадь участка.

Указанный факт также подтверждается фототаблицей, предоставленной представителем общества.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что указанные зеленые насаждения и являются элементами озеленения, имеющими защитное значение.

Существующие зеленые насаждения уже фактически выполняют ветрозащитные и шумозащитные функции. Порубка зеленых насаждений (уменьшение их количества) в случае застройки земельного участка лишит жителей прилегающей местности защиты от негативного воздействия автомобильного транспорта, двигающегося по региональной автомобильной дороге, и нарушит их право на благоприятную окружающую среду.

При этом независимо от того, насколько эффективно зеленые насаждения в границах участка КН:473 справляются с защитой от шума и выхлопных газов транспортного потока, их сохранение в любом случае обеспечивает местное население возможностью использовать эту территорию как место общего пользования для отдыха (досуга).

В решении городской Думы Краснодара от 17.12.2015 N 7 п. 27 "О рассмотрении постановления Законодательного собрания Краснодарского края от 21.10.2015 N 1938-п "О состоянии зеленых зон на территории отдельных муниципальных образований краснодарского края" указано, что вокруг города Краснодара и сельских населенных пунктов созданы ветрозащитные зоны. Ширина ветрозащитных зон составляет до 500 м вокруг города Краснодара и 50 м вокруг сельских населенных пунктов. Ветрозащитную роль также выполняет озеленение магистральных автодорог.

Исследовав графический материал схемы функционального зонирования генерального плана, суд установил следующее. Незначительная часть верхней части участка (узкая полоска со стороны примыкания к региональной автомобильной дороге) окрашена темно-синим цветом, что является цветовым обозначением зоны ИТ. В середине участка отражена желтая линия, которая проходит вдоль линии автодороги и условно разделяет участок пополам, обозначающая шумозащитные сооружения (зоне регулирования застройки). Изображение шумозащитных сооружений обрамлено темно-зеленым цветом, которые согласно расшифровке условных обозначений (легенде) на выкопировке обозначают ветрозащитные зеленые насаждения (зона специального назначения). Шумозащитные сооружения и ветрозащитные зеленые насаждения занимают бо льшую часть площади спорного земельного участка. Оставшаяся нижняя часть участка (со стороны х. Ленина) окрашена серым цветом и представляет собой так называемую "незонированную часть".

Масштаб, в котором выполнен представленный в дело исследуемый фрагмент генерального плана (1:5000), и качество его разрешения (количество точек на единицу площади) с учетом установленных выше обстоятельств размещения региональной автодороги, не позволяет суду сделать достоверный вывод об отнесении земельного участка КН:473 к зоне ИТ. При таком масштабировании отнесение участка к указанной зоне может быть обусловлено техническими особенностями исполнения графической части генерального плана, в результате которого полоса отвода (земельного участка) региональной автомобильной дороги незначительно заступила (частично наложилась) на площадь спорного участка, что могло стать формальным основанием для отнесения спорного участка к зоне ИТ. Толщина линий функциональных зон с учетом масштаба схемы может создавать описанные погрешности, которые являются достаточными для обоснованных сомнений в корректности отнесения того или иного участка к конкретной функциональной зоне, особенно в пограничных ситуациях, когда границы функциональных зон проходят по касательной, вдоль границ исследуемого участка.

Как было указано ранее, земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон (п. 12 ст. 85 ЗК РФ), в том числе в состав зоны ИТ. Перечень объектов общего пользования является открытым. То обстоятельство, что элементы озеленения, имеющие защитное значение, в силу п. 2 ст. 3 Закона об автомобильных дорогах относятся к дорожным сооружениям, которые размещаются в полосе отвода автомобильной дороги, не означает, что органы местного самоуправления не могут с учетом фактического (существующего) режима указанных территорий (земельных участков) закрепить соответствующие зоны в документах территориального планирования (например, в зоне регулирования застройки) в интересах местного населения.

Учитывая особенности местоположения земельного участка (вдоль региональной автомобильной дороги), его конфигурацию и характер находящихся на нем зеленых насаждений, суд полагает, что спорный земельный участок используется (может использоваться) не только в качестве части сквера (рощи), но и в качестве элемента защитного озеленения прилегающей к нему региональной автомобильной дороги.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования.

Таким образом, спорный участок фактически представляет собой территорию общего пользования, которой может беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (п. 12 ст. 1 ГрК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 727/13).

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Суд приходит к выводу о том, что формирование земельного участка КН:473 за счет территории общего пользования позволяет заключить о недействительности (ничтожности) договора аренды от 19.01.2015 N 4300021276.

Ничтожность договора аренды исключает возможность его расторжения в судебном порядке, так как расторгнут может быть только действительный договор.

В связи с этим в удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды следует отказать.

В соответствии с п. 4 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (п. 75 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25)).

Применение последствий недействительности ничтожной сделки необходимо для защиты публичного интереса, под которым в рассматриваемом деле понимаются интересы населения хутора Ленина (неопределенный круг лиц), обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также охраны окружающей природной среды.

Кроме того, необходимость применения последствий недействительности ничтожной сделки обусловлена следующим.

По смыслу ст. 6, ч. 1 ст. 168, ч. 4 ст. 170 АПК РФ, арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу исходя из фактических правоотношений, определив при этом круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, а также применимые в конкретном спорном правоотношении правовые нормы.

Как разъяснено в п. 9 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, обязанность надлежащей юридической квалификации заявленных требований, и определение правовых норм, подлежащих применению к обстоятельствам дела, возложены на суд.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Основным способом защиты стороны недействительной сделки является требование о применении последствий ее недействительности на основании п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Требование о возврате исполненного по недействительной сделке фактически является требованием о применении последствий недействительности такой сделки (постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 N 5243/10).

Суд квалифицирует требование общества о взыскании денежных средств, уплаченных администрации, как требование о применении последствий недействительности арендной сделки.

По смыслу п. 2 ст. 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом (п. 80 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (п. 2 ст. 167 ГК РФ) (п. 82 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

По смыслу данного в п. 55 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7) разъяснения, в условиях исполнения недействительной сделки обеими сторонами при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение ВС РФ от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053).

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В силу п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

По смыслу положений ст. ст. 328, 606, 611, 612, 614 ГК РФ и сформулированной в п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" рекомендации, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, поскольку обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества для согласованного вида пользования, а обязанность арендатора - во внесении платежей за возможность такого согласованного пользование этим имуществом. В отсутствие реальной возможности использования объекта аренды в предусмотренных договором целях по причинам, не зависящим от арендатора, у него не возникает обязанность по внесению арендных платежей. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Необходимо отметить, что администрация в исковом заявлении сама указывает на неиспользование земельного участка как основание для расторжения договора. Однако такое неиспользование стало следствием поведения администрации.

Даже после выдачи разрешения на строительство в условиях отказа в выдаче порубочных билетов общество было фактически лишено возможности приступить к целевому использованию земельного участка, а владение таким земельным участком носило номинальный характер, лишенный какого бы то ни было экономического эффекта для арендатора.

Обстоятельства временного ограждения части земельного участка, размещения на нем строительных материалов не влияют на выводы суда, поскольку не могут быть признаны свидетельствующими о его целевом использовании. Общество оформляло аренду спорного участка не для размещения строительных материалов или временного ограждения, а для строительства автотехцентра.

В такой ситуации администрация не может быть признана осуществившей юридически значимое и экономически ценное для арендатора предоставление. Общество не должно возмещать администрации стоимость такого пользования в деньгах по определенной договором цене. Исполнение недействительной сделки фактически имело место только со стороны общества в виде уплаты арендной платы. Следовательно, основания считать, что взаимные предоставления сторон ничтожной сделки являются равными, отсутствуют.

В связи с этим общество вправе требовать возврата перечисленных арендных платежей, а администрация как арендодатель обязана возвратить полученные от общества арендные платежи.

По этим же основаниям суд отказывает администрации во взыскании арендных платежей за несостоявшееся использование земельного участка по указанному в договоре разрешенному использованию, причем неиспользование земельного участка в данном случае наступило по обстоятельствам, не зависящим от общества и за которые оно не отвечает и которые не могут быть ни поставлены обществу в вину, ни отнесены к сфере договорного риска общества. Описанные в настоящем деле обстоятельства, исключившие возможность использования обществом земельного участка и достижение обществом той имущественной цели, ради которой оно вносило арендные платежи, относятся всецело к сфере компетенции арендодателя, и негативный эффект данных обстоятельств не может быть переложен на арендатора одновременно и лишением его возможности достижения экономической цели договора аренды, и безвозвратной утратой произведенных ради этой цели арендных платежей.

Суд считает, что в такой ситуации имеются основания для начисления процентов, установленных ст. 395 ГК РФ, на суммы возвращаемых арендатору денежных средств (п. 55 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).

В силу п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Администрация изначально должна была знать об отсутствии оснований взимать арендную плату за очевидно не пригодный для застройки коммерческим объектом земельный участок, полностью покрытый зелеными насаждениями и являющийся фактически территорией общего пользования, непосредственно выполняющей шумозащитные функции и отделяющей жилые дома от автомагистрали, в виде своего рода принадлежности основного сооружения - автомобильной дороги и одновременно обеспечивающей относительно комфортную экологическую среду проживания для жителей прилегающих домов. Принадлежность к территориям общего пользования данного земельного участка вытекает из сложившегося служебного характера участка - как отделяющего жилые постройки от автодороги и препятствующего шумам и выхлопным газам свободно распространяться на прилегающие жилые строения, так и выполняющего роль природного барьера, удерживающего почву вокруг дороги от размывания и оползней. Также на представленных обществом в судебном заседании 17.07.2019 фотоматериалах очевидно нахождение на участке мест детского досуга и отдыха в виде игровой площадки, что объективно позволяет отнести данный участок к территориям общего пользования, предназначенным исключительно для отдыха, рекреации и удовлетворения потребностей жителей близлежащих домов.

Застройка такого земельного участка означала бы, по сути, вырубку целой рощи. Право пользования таким земельным участком по договору аренды, под застройку коммерческим объектом, изначально возникнуть не могло, равно как и возможность застройки такого земельного участка в силу специфики расположения земельного участка между автодорогой и жилым массивом и нахождением на участке рощи - изначально отсутствовала и не могла быть законно реализована арендатором.

Расчет суммы арендных платежей по ничтожному договору аренды в размере 4 149 334,46 руб. и суммы процентов в размере 782 087,49 руб., начисленных на указанные платежи за период с 21.07.2015 по 17.07.2019, и взыскиваемых до момента фактического исполнения обязательства (п. 3 ст. 395 ГК РФ), судом проверен, произведен арифметически и методологически верно, контррасчет, который суд обязал представить определением от 09.04.2019, не представлен.

Администрация в отзыве просила уменьшить неустойку по требованию общества на основании ст. 333 ГК РФ ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства и существенности ее размера для местного бюджета.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 4 п. 48. постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7, к размеру процентов, взыскиваемых по п. 1 ст. 395 ГК РФ, по общему правилу, положения ст. 333 ГК РФ не применяются (п. 6 ст. 395 ГК РФ).

Согласно п. 6 ст. 395 ГК РФ, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п. 1 указанной статьи.

Общество произвело расчет процентов за пользование чужими денежными средствами на основании п. 1 ст. 395 ГК РФ, что в силу п. 6 ст. 395 ГК РФ исключает возможность снизить их ниже установленного размера.

Общество заявило о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по день уплаты суммы основного долга в размере 4 149 334,46 руб., в связи с чем, одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (п. 3 ст. 395 ГК РФ, п. 48 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).

Воля администрации помимо взыскания арендной платы направлена на прекращение арендных правоотношений и возврат земельного участка. При этом в случае удовлетворения иска о расторжении зарегистрированного договора решение суда будет являться основанием для погашения соответствующей записи в ЕГРН (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").

В акте осмотра от 19.02.2018 N 446 отражено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на нем произрастают деревья.

Отсутствие доказательств нахождения земельного участка в фактическом владении общества, ничтожность договора аренды и сохранение зеленых насаждений в пределах участка (фактически участок представляет собой рощу) свидетельствует об отсутствии необходимости возложения на общество обязанности по соблюдению формальности в виде понуждения к возврату земельного участка путем подписания акта приема-передачи. Таким образом, администрация не нуждается в восстановлении своего владения земельным участком посредством понуждения общества к возврату и передаче земельного участка специальным указанием на это в решении суда и обязанием общества к составлению и подписанию акта приема-передачи участка.

Нетронутое обществом состояние земельного участка и его полная открытость для всеобщего доступа и пребывания на нем подтверждаются также фототаблицей, подготовленной представителем общества с использованием спутниковой геолокации и привязкой участка к интернет-ресурсу геопозиционирования фотоснимков. Данные фотоматериалы с привязкой к геолокации отражают актуальное на дату судебного заседания фактическое состояние земельного участка как открытой для всеобщего доступа и беспрепятственного времяпровождения рощи.

Таким образом, администрация не нуждается в восстановлении фактического владения земельным участком посредством обязания общества к возврату и освобождению земельного участка. В указанной части администрации в иске также надлежит отказать.

Ввиду недействительности (ничтожности) договора аренды с учетом применения судом последствий ее недействительности по смыслу п. 52 совместного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" основания для сохранения в ЕГРН записи об обременении спорного земельного участка правом аренды отсутствуют. Ввиду изложенного суд указал в резолютивной части на необходимость погашения регистрационной записи об аренде спорного участка.

Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о нарушении администрацией норм земельного законодательства (статей 30 - 31 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015), регулировавших процедуру предоставления земельного участка для строительства в порядке предварительного согласования места размещения объекта, поскольку администрация в нарушение требований федерального законодательства (п. 12 ст. 85 ЗК РФ) и интересов местного населения осуществила выбор и согласовала предоставление в аренду земельного участка, относящегося к территориям общего пользования, о значении которой она не могла не знать как уполномоченный орган, осуществляющий контроль и регулирование градостроительной деятельности в пределах муниципального образования город Краснодар.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.07.2019 по делу N А32-22958/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Б.Т. Чотчаев В.Л. Новик