Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2019 г. N 15АП-18006/19

город Ростов-на-Дону

11 декабря 2019 г.

дело N А32-21062/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Новик В.Л., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от третьих лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Волошина Владимира Яковлевича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2019 по делу N А32-21062/2019

по иску управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118) к индивидуальному предпринимателю Волошину Владимиру Яковлевичу

(ИНН 230108847598, ОГРН 305230129000085) при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Аирторг", Ашикова Н.О., Кузнецова В.А., о расторжении договора аренды,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Волошину Владимиру Яковлевичу (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 16.12.2004 N 3700001800.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не использует спорный земельный участок.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, предыдущих правообладателей земельного участка ООО "Аирторг", Ашикова Н.О., Кузнецова В.А.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2019 по делу N А32-21062/2019 расторгнут договор аренды от 16.12.2004 N 3700001800. Суд первой инстанции указал, что настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102029:12 правом аренды, зарегистрированным в пользу индивидуального предпринимателя Волошина Владимира Яковлевича на основании договора аренды от 16.12.2004 N 3700001800 (дата государственной регистрации аренды: 20.09.2018; номер государственной регистрации аренды: 23:37:0102029:12-23/026/2018-3).

Индивидуальный предприниматель Волошин Владимир Яковлевич обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что Волошин В.Я. не использовал земельный участок, таким образом, существенно нарушил условия договора аренды. Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указал, что ответчик не ухудшает арендуемый земельный участок, в надлежащем порядке вносит арендную плату, принимает меры к освоению земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, также указал на многократные отказы администрации

В судебное заседание истец, ответчик и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В материалы дела от ответчика поступили письменные пояснения по материалам дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.08.2003 по делу N А32-16588/2003 суд обязал администрацию города-курорта Анапа заключить с ООО "Аирторг" договор аренды земельного участка площадью 590 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Краснодарская/ул. Чехова.

На основании постановления Главы города-курорта Анапа от 18.11.2004 N 1686 "О предоставлении в аренду ООО "Аирторг" земельного участка" 16.12.2004 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа (арендодатель) и ООО "Аирторг" (арендатор) подписан договор аренды N 3700001800 (далее - договор), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102029:12 площадью 590 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Краснодарская/ул. Чехова, для строительства малого культурно-развлекательного центра с элементами бытового обслуживания населения (п. 1.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 7.2 договора срок его действия до 18.11.2019.

23.03.2010 между ООО "Аирторг" и Ашиковым Н.О. заключен договор о передачи прав и обязанностей арендатора по спорному договору.

21.12.2012 между Ашиковым Н.О. и Кузнецовым В.А. заключено соглашение, согласно которому все права и обязанности арендатора по спорному договору перешли к Кузнецову В.А.

26.05.2014 между истцом и Кузнецовым В.А. заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды (далее - соглашение от 26.05.2014).

На основании соглашения от 10.09.2018 права и обязанности арендатора по договору аренды перешли от Кузнецова В.А. к ответчику. Указанные выше соглашения и договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3.1.4 соглашения от 26.05.2014 арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора аренды земельного участка, при существенном нарушении арендатором условий договора.

Подпунктом 4.3.6 соглашения от 26.05.2014 установлено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с актом осмотра от 30.10.2018 спорный земельный участок, арендуемый ответчиком, не осваивается, строительные работы на протяжении длительного времени не ведутся, участок не огорожен. Объекты капитального строительства, принадлежащие ответчику на праве собственности, отсутствуют.

Истец в адрес ответчика направил письмо от 12.11.2018 N 27.05-9075, которым было предложено представить в администрацию информацию об освоении земельного участка в течении 30 дней с момента получения данного письма.

Истец в адрес ответчика повторно направил письмо от 27.12.2018 N 27.05-10386, которым было предложено представить в администрацию информацию об устранении нарушений условий договора, либо в добровольном порядке подписать соглашения о расторжении договора аренды от 16.12.2004 N 3700001800.

Ненадлежащее исполнение ответчиком взятых на себя обязательств по освоению спорного земельного участка послужило истцу основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

В п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с нормой ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В п. 3.1.4. соглашения от 30.01.2015 к спорному договору аренды указано, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при следующих существенных нарушениях его условий:

- использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 настоящего договора;

- нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в п. 4.2 и 4.3 договора.

Согласно п. 4.3.6. соглашения от 30.01.2015 к спорному договору аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, указанным в п. 1.1. договора.

Акт осмотра земельного участка от 30.10.2018, подтверждает, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102029:12 площадью 590 кв. м не огражден и не застроен.

В связи с тем, что ответчик не исполнял обязательство по договору в полном объеме, а именно не использовал спорный земельный участок, суд считает, что ответчик существенно нарушил условия заключенного между сторонами договора.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По результатам исследования представленных администрацией в материалы дела доказательств суды пришли к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды.

В силу статьи 42 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Статья 619 Гражданского кодекса закрепляет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 указанного Кодекса. Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства (часть 1 статьи 66 Кодекса). Эта обязанность основана на положениях статьи 65 Кодекса, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В доказывании не нуждаются лишь те обстоятельства дела, которые признаны арбитражным судом общеизвестными (часть 1 статьи 69 Кодекса).

В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что к новому арендатору переходят не только права, но и обязанности, поэтому арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора или уплаты долга и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором. На момент заключения договора уступки от 10.09.2018 трехлетний срок (статья 45 Земельного кодекса) фактически истек.

Таким образом, поскольку освоение участка с 2004 года произведено не было, строительство малого культурно-развлекательного центра с элементами бытового обслуживания не произведено, указанное является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения.

Материалами дела подтверждается, что истец в адрес ответчика направил уведомление от 12.11.2018 N 27.05-9075, которым ответчику было предложено представить в администрацию информацию об освоении земельного участка в течение 30 дней с момента получения данного письма.

Данное уведомление ответчиком получено 21.11.2018, что подтверждается копией уведомления о вручении.

Также истец в адрес ответчика повторно направил письмо от 27.12.2018 N 27.05-10386, в данном уведомлении истец просит ответчика добровольно подписать соглашение о расторжении и направить один экземпляр в адрес истца в течение 10 дней со дня получения данного письма в связи с не представлением сведений об освоении земельного участка.

Также истцом представлен список внутренних почтовых отправлений от 28.01.2019, который подтверждает отправление в адрес ответчика вышеупомянутого письма.

Однако ответа на данное уведомление истцом получено не было, соглашения о расторжении спорного договора аренды не подписаны.

Таким образом, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в настоящее время осуществляет изменение проектной документации объекта и готовит документы для обращения в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку заключая соглашение об уступке прав требований и переводе долга по договору аренды от 10.09.2018, ответчик принял на себя обязательства использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды. При планировании и проектировании объектов на спорном земельном участке необходимо учитывать имеющиеся требования градостроительного и земельного законодательства. Следовательно, само по себе обращение ответчика в управление архитектуры и градостроительства администрации не свидетельствует об освоении земельного участка.

Кроме того, суд отмечает, что ответчик не представил доказательств освоения спорного земельного участка.

В письме управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Анапа (далее - архитектура) от 10.01.2019 N 17-50/19-11 указано, инженерные изыскания в представленной предпринимателем документации отсутствуют, не выполнены требования пожарной безопасности по оснащению зданий (сооружений) системами оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, отсутствуют техническое задание на проектирование, расчет количества машино-мест, характеристики удельной величины расходов энергетических ресурсов в здании, технические условия на водоснабжения и водоотведения ОАО "Анапа Водоканал" выданы на объект "Торговые павильоны", что не соответствует объекту капитального строительства, заявленному к выдаче разрешения на строительство.

Рассмотрев по существу требование истца о расторжении договора аренды земельного участка, суд пришел к выводу о том, что оно законно и обоснованно.

Следовательно, требования истца правомерно удовлетворены судом.

В связи с расторжением договора аренды земельного участка суд указал в резолютивной части решения на прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2019 по делу N А32-21062/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

В.Л. Новик Б.Т. Чотчаев