Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2019 г. N 10АП-19967/19

г. Москва

09 декабря 2019 г.

Дело N А41-46985/19

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Малофеевой Ю.В.,

в судебном заседании участвуют представители:

от Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН: 5047009801 ОГРН: 1025006177525) - представитель не явился, извещен;

от ответчика ООО "Мастер+" - Щаницын А.Н. представитель по доверенности от 14.01.19 г. (диплом о высшем юридическом образовании N ДВС 0824772 от 27.06.01 г.), Привезенцев Н.Н. представитель по доверенности от 26.06.19 г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мастер+" (ИНН:7715611145,ОГРН: 1067746919294) на решение Арбитражного суда Московской области от 05 сентября 2019 года по делу N А41-46985/19, принятое судьей Ю.С.Петропавловской,

по иску Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "Мастер+" о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее- Администрация) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к общества с ограниченной ответственностью "Мастер+" (далее- ООО "Мастер+" ) с требованиями о расторжении договора аренды от 30 января 2009 года N ЮА-20, заключенного между Администрации городского округа Химки Московской области и ООО "Мастер+" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:010315:10, общей площадью 2 800 кв. м, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, на пересечении ул. Гоголя и проспекта Мира, вблизи домов N 1 и N 3, с видом разрешенного использования - "для строительства и эксплуатации автомоечного комплекса с шиномонтажом и кафе", сроком на 49 лет. - об обязании ООО "Мастер +" вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, на пересечении ул. Гоголя и проспекта Мира, вблизи домов N 1 и N 3, кадастровый номер 50:10:010315:10, общей площадью 2 800 кв. м, с видом разрешенного использования - "для строительства и эксплуатации автомоечного комплекса с шиномонтажом и кафе", в соответствии со статьей 622 ГК РФ в том состоянии, в котором он его получил. (л.д. 3-4).

Решением Арбитражного суда Московской области от 05 сентября 2019 года по делу N А41-46985/19 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. (л.д. 71-72).

Не согласившись с указанным судебным актом, "Мастер+" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители ответчика доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Представил дополнительные доказательства.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

В части 2 статьи 66 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта до начала судебного заседания в пределах срока, установленного судом.

Заявив ходатайство о приобщении дополнительных доказательств по делу, ответчик представляет в суд документы в подтверждение обстоятельств, которые имеют существенное значение для правильного разрешения данного спора (наличие или отсутствие оснований для расторжения договора аренды).

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что представленные ответчиком документы оказывают влияние на законность принятого судебного акта, в связи с чем подлежат приобщению (абзац 5 пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

В этой связи суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство, считает, что дополнительные доказательства должны быть приобщены к материалам дела, поскольку имеют существенное значение для правильного, полного и всестороннего разрешения настоящего спора, вынесения законного и обоснованного судебного акта.

Выслушав объяснения представителей ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 30 января 2009 года N ЮА-20 (далее - договор аренды).

В соответствии с пунктами 1.1., 2.1. договора аренды предметом договора аренды является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 50:10:010315:10, общей площадью 2 800 кв. м, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, на пересечении ул. Гоголя и проспекта Мира, вблизи домов N 1 и N 3, с видом разрешенного использования - "для строительства и эксплуатации автомоечного комплекса с шиномонтажом и кафе", сроком на 49 лет.

Договор аренды зарегистрирован 27.04.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области, N 50-50-15/017/2009-425.

Согласно пункту 4.4.2. договора аренды, арендатор имеет право использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 4.4.1. договора аренды, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия настоящего договора аренды.

Согласно пункту 4.2.1. договора аренды, арендатор обязан эффективно использовать участок в соответствии с целевым назначением.

Пунктом 4.1.1. договора аренды установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды в случае использования земельного участка не по целевому назначению. 01.04.2019 проведен акт обследования земельного участка с кадастровым номером 50:10:010315:10.

В результате осмотра составлен акт осмотра земельного участка. В результате обследования установлено, что земельный участок не огорожен, земельный участок покрыт древесно-кустарниковыми растительностью. Истцом 15.04.2019 в адрес ответчика была направлена претензия о необходимости устранить нарушения в срок не позднее 30 календарных дней с момента отправления претензии, а также предложено расторгнуть договор аренды. Претензия оставлена без ответа, на момент подачи искового заявления договор аренды не расторгнут

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования суд первой инстанции, исходил из того, что арендатором не исполнена обязанность освоению земельного участка.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Как следует из п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Данное положение, как указано в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с п.4 ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, где арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45, статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

.В соответствии с договором арендуемый земельный участок предназначается для " строительства и эксплуатации автомоечного комплекса с шиномонтажом и кафе"

В период с 17.08.2015 по настоящее время арендатором была проведена следующая работа: 16.12.2015 Ответчиком получен Градостроительный план Земельного участка N RU50301000-MSK002052 от 08.12.2015, согласно которому предельные параметры застройки для Земельного участка должны быть установлены проектом планировки территории, а для строительства объекта на Земельном участке требуется получить согласования владельца линии высокоскоростного железнодорожного движения "Москва-Санкт-Петербург".

28.03.2016 Ответчиком получено согласование размещения объекта на Земельном участке от владельца линии высокоскоростного железнодорожного движения "Москва- Санкт-Петербург" ОАО "Скоростные магистрали".

01.04.2016 Ответчиком от ОАО "Химкинский водоканал" получены технические условия на подключение (технологическое присоединение) к центральной системе водоснабжения N 311В и технические условия на подключение (технологическое присоединение) к центральной системе водоотведения N 311К.

14.04.2016 Ответчик обратился в Министерство строительного комплекса Московской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство автомоечного комплекса с шиномонтажем и кафе на Земельном участке.

25.04.2016 Ответчиком получено уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство. Министерством строительного комплекса Московской области в уведомлении указано на необходимость установления санитарно-защитной зоны объекта строительства, разработки проекта планировки территории и соответствующей доработки проектной документации.

05.05.2016 Ответчиком заключен договор N 137-16/ОВОС, предметом которого является разработка части проектной документации: "Оценка воздействия на окружающую среду с обоснованием размещения санитарно-защитной зоны" в отношении объекта строительства.

05.08.2016 Ответчиком заключен договор N 1605935/ЦА об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям.

15.08.2016 Ответчиком в Министерство строительного комплекса Московской области направлено заявление на подготовку и утверждение Градостроительного плана Земельного участка.

Согласно выписке из Протокола N 32 заседания Градостроительного совета Московской области от 06.09.2016 Ответчику рекомендовано подать заявление о принятии решения о подготовке документации по проекту планировки территории в отношении Земельного участка в Министерство строительного комплекса Московской области. При этом, согласно указанной выписке, Истец представил Градостроительному совету Московской области отрицательную позицию по вопросу строительства объекта на Земельном участке (письмо от 26.08.2016 N 132ИСХ-7491), не смотря на то, что ранее предоставил Земельный участок Ответчику с видом разрешенного использования - "для строительства и эксплуатации автомоечного комплекса с шиномонтажом и кафе".

19.10.2016 Ответчиком в соответствии с рекомендациями Градостроительного совета Московской области в Министерство строительного комплекса Московской области подано заявление на принятии решения о подготовке документации по проекту планировки территории в отношении Земельного участка.

10.11.2016 Межведомственной комиссией Градостроительного совета Московской области по вопросам градостроительной деятельности принято решение вопрос о разработке проекта планировки территории для размещения объекта на Земельном участке вынести на рассмотрение Градостроительного совета Московской области. Согласно выписке из Протокола N 44 заседания Межведомственной комиссии Градостроительного совета Московской области по вопросам градостроительной деятельности от 10.11.2016, Истцом повторно представлено отрицательное мнение по вопросу строительства объекта на Земельном участке (письмо от 27.10.2016 N 132Исх-10615).

18.11.2016 распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области N П63/3930 Ответчику разрешено подготовить проект планировки территории для размещения объекта на Земельном участке.

28.03.2017 Ответчик письмом N Р01636-17ВХ/УППТ направил в Министерство строительного комплекса Московской области проект планировки территории для размещения объекта на Земельном участке.

14.04.2017 Ответчиком получено решение Министерства строительного комплекса Московской области об отклонении проекта планировки территории от утверждения и о направлении на доработку N 20ИСХ-6148/3.2. В указанном решении, указано на отрицательную позицию Истца по вопросу строительства объекта на Земельном участке.

25.04.2017 Ответчиком в адрес Главного управления дорожного хозяйства Московской области направлен запрос на согласование строительства объекта на Земельном участке.

16.11.2017 Ответчиком заключен Договор N 106-17 ИИ на выполнение инженерных изысканий.

15.12.2017 Ответчиком подано заявление о согласовании архитектурно- градостроительного облика объекта капитального строительства и выдаче свидетельства о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства на территории Московской области.

27.12.2017 решением Совета депутатов городского округа Химки Московской области N 15/15 утверждены Правила землепользования и застройки территории (части территории городского округа Химки Московской области), которыми установлены предельные параметры застройки для Земельного участка.

В марте 2018 года, то есть с нарушением регламентных сроков, Ответчиком получено решение об отказе в приеме и регистрации заявление о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства и выдаче свидетельства о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства на территории Московской области.

28.03.2018 Ответчиком в ГБУ МО "Мособлгеотрест" направлены материалы инженерно-геологических изысканий (топографическая основа) для строительства объекта на Земельном участке.

25.05.2018 получена справка о регистрации документов и сведений в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Московской области N ИСОГД-21-00014991.

15.10.2018 получен Градостроительный план Земельного участка N RU50301000- MSK007439, который содержит предельные параметры застройки для Земельного участка и позволяет осуществлять разработку проектной документации для строительства. На основании указанного ГПЗУ Ответчик приступил к разработке проектной документации.

12.08.2019 Материалы архитектурно-градостроительного облика "Строительство автомоечного комплекса с шиномонтажом и кафе" поданы для согласования архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства и выдачи свидетельства о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства на территории Московской области.

Принимая во внимание, что использование Земельного участка по целевому назначению, то есть для строительства и эксплуатации автомоечного комплекса с шиномонтажом и кафе, без получения соответствующего градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство противоречит частям 2 и 7 статьи 51 ГрК РФ, а получение указанных документов Ответчиком не представлялось возможным в том числе и в результате действий Истца. Земельный участок не мог быть использован Ответчиком по целевому назначению ввиду вышеуказанных обстоятельств, исключающих такое использование.

При таких обстоятельствах ООО "Мастер+" совершало действия направленные на освоение и использование земельного участка по его целевому назначению и в настоящее время приступило к освоению земельного участка.

Кроме того апелляционный суд считает необходимым отметить, что ответчиком без нарушений условий договора оплачивается арендная плата.

Согласно Расчету арендной платы, являющему приложением к договору аренды земельного участка N ЮА-20 от 30.01.2009, размер арендной платы за Земельный участок на 2009 год составлял 400 150 (четыреста тысяч сто пятьдесят рублей) 80 копеек в год. Ответчиком за право аренды Земельного участка в период с 2009 по настоящее время уплачено в бюджет городского округа Химки Московской области более 4 000 000 (четырех миллионов) рублей.

Таким образом, со стороны Ответчика отсутствуют существенные нарушения условий договора.

Доказательств, что "Мастер+" существенно нарушает спорный договор, в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельства дела с учетом оценки представленных документов, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что принимая решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции не полностью исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела и неправильно применил нормы материального права, в связи с чем, решение Арбитражного суда Московской области от 05 сентября 2019 года по делу N А41-46985/19, подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05 сентября 2019 года по делу N А41-46985/19 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу ООО "Мастер+" расходы по государственной пошлине в размере 3.000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

С.А. Коновалов Л.В. Пивоварова