Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2019 г. N 17АП-17256/19

г. Пермь

13 декабря 2019 г.

Дело N А71-11213/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 декабря 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Лесковец О.В., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при участии:

от истца - Администрации города Ижевска в лице Управления имущественных отношений и земельных ресурсов: не явились;

от ответчика - индивидуального предпринимателя Луппова Александра Валерьевича: Малышев М.В., предъявлен паспорт, доверенность от 11.07.2019;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, индивидуального предпринимателя Луппова Александра Валерьевича,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 02 октября 2019 года

по делу N А71-11213/2019

по иску Администрации города Ижевска в лице Управления имущественных отношений и земельных ресурсов (ОГРН 1031800554400, ИНН 1826001137)

к индивидуальному предпринимателю Луппову Александру Валерьевичу (ОГРНИП 308184102900061, ИНН 180800828968)

об изъятии объекта незавершенного строительства,

установил:

Администрация города Ижевска в лице Управления имущественных отношений и земельных ресурсов (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Луппову Александру Валерьевичу (далее - ответчик, ИП Луппов А.В.) об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 18:26:041146:647, расположенного по адресу: г. Ижевск, Ленинский район, в 10 м. на запад от жилого дома N 19 по ул. Кирзаводская, путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 02 октября 2019 года (резолютивная часть решения от 26.09.2019) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что положения, предусмотренные в п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) должны применяться в совокупности с п. 1 ст. 239.1 ГК РФ, так как указанная норма не распространяется на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключен до 01.03.2015. Указывает, что предметом арендных правоотношений по договорам аренды N 5128 от 25.11.2011, N 5975 от 12.02.2016 являлся один и тот же земельный участок и фактически спорный земельный участок перешел во владение по акту приема-передачи от 25.11.2011 и из владения не выбывал, соответственно, по мнению заявителя жалобы, к рассматриваемым отношениям положения ст. 239.1 ГК РФ не применимы. Ссылается на то, что земельный участок находился в собственности у ответчика лишь один год и в связи с этим строительство объекта, начиная с этапа разработки проектной документации до ввода в эксплуатацию за 1 календарный год не представлялось возможным. Кроме того, отмечает, что исполнение решения суда об изъятии земельного участка, при неопределенности начальной продажной цены ставит под угрозу вопрос об исполнимости данного решения суда. В судебном заседании представитель ответчика поддержал требования жалобы.

Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, по основаниям, изложенным в нем, с жалобой не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, указывает на то, что право собственности ответчика на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, возникло на основании договора купли-продажи от 22.01.2018, следовательно, в силу п. 1 ст. 552 ГК РФ к ответчику перешло право аренды по договору от 12.02.2016 N 5975; право на однократное заключение договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства реализовано путем заключения договора N 5975 от 12.02.2016 (заключено после 01.03.2015), при этом строительство объекта недвижимости не закончено, следовательно, положения ст. 239.1 ГК РФ об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства в данном случае подлежат применению; кроме того, результаты оценки рыночной стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены ответчиком в судебном порядке. Просил оставить решение без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

Истец о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направил, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителя.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.11.2011 между Администрацией города Ижевска (арендодатель) и Назиповой Альфирой Фидаильевной (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N 5128, по условиям п.п. 1.1, 1.5, 2.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 18:26:041146:30, общей площадью 1 770 кв. м с адресом г. Ижевск, Ленинский район, в 10 м на запад от жилого дома N 19 по ул. Кирзаводской, с разрешенным использованием: строительство офисного центра. Договор аренды земельного участка N 5128 заключен сроком на 3 года с даты подписания акта приема-передачи и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР (л.д. 9-11).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 25.11.2011 (л.д.13-оборот).

Государственная регистрация договора произведена 09.12.2011 N 18-18-01/115/2011-869 (л.д.14).

Договор аренды земельного участка N 5128 от 25.11.2011 прекратил свое действие по истечении срока. Строительство объекта недвижимости на земельном участке в пределах срока указанного договора не было завершено.

12.02.2016 между Администрацией г. Ижевска (арендодатель) и Менлитдиновым Сергеем Касимзяновичем (арендатор) действующего на основании определения Арбитражного суда Удмуртской Республики о переходе к процедуре реализации имущества гражданина N А71-1355/2015 от 21.10.2015 за Назипову Альфиру Фидаильевну, на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N 5975, в соответствии с которым земельный участок был предоставлен арендатору в целях завершения строительства без проведения торгов (л.д. 15-18).

Настоящий договор заключен сроком до 22.01.2019 и вступает в силу с момента государственной регистрации (п.2.1).

Согласно п. 7.2 настоящего договора в соответствии с п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" договора аренды заключается однократно для завершения строительства объекта недвижимости.

Договор N 5975 от 12.02.2016 зарегистрирован в установленном законом порядке 03.03.2016, регистрационная запись 18-18/001-18/001/012/2016-359/1 (л.д.18).

В соответствии с соглашением N 5975/1 от 17.02.2017 Казанцев Юрий Алексеевич вступает в договор аренды N 5975 от 12.02.2016, Назипова А.Ф. выбывает из договора аренды (л.д. 19).

На основании договора купли-продажи от 22.01.2018 (л.д.20-21) заключенного между Казанцевым Ю.А. (Продавец) и Лупповым Александром Валерьевичем (Покупатель) право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Ижевск, Ленинский район, в 10 м на запад от жилого дома N 19 по ул. Кирзаводской, с кадастровым номером 18:26:041146:647, перешло к ответчику.

В п.п. 1.4, 3.3 договора купли-продажи от 22.01.2018 установлено, что одновременно с передачей права собственности на объект незавершенного строительства продавец передает покупателю право аренды вышеуказанного земельного участка. С приобретением права собственности на отчуждаемый объект незавершенного строительства покупатель приобретает право пользования земельным участком, на котором расположен объект.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.06.2019 (л.д. 22-25) на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 18:26:041146:647, площадью 1483,3 кв. м, степенью готовности 9 %, адрес объекта: Удмуртская Республика, г. Ижевск, в 10 м на запад от жилого дома N 19 по ул. Кирзаводской в Ленинском районе, принадлежащий Луппову А.В. на праве собственности.

Ссылаясь на то, что срок действия договора аренды земельного участка от 12.02.2016 N 5975, заключенного в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства прекратил свое действие, при этом строительство объекта ответчиком не завершено, истец обратился в арбитражный суд иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности предъявленного администрацией требования об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав явившегося в судебное заседание представителя ответчика, суд апелляционной инстанции оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта не установил.

Исходя из положений пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В пункте 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пунктом 1 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 ст. 235 ГК РФ установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Указанная норма введена Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ).

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании статьи 35 Федерального закона N 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

На основании подпункта 10 пункта 2 подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

По смыслу указанной нормы материального права после истечения срока действия ранее заключенного договора предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства осуществляется путем заключения с собственником объекта незавершенного строительства нового договора аренды.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

С учетом вышеизложенного, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Исходя из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Рассмотрев доводы, изложенные в жалобе, о том, что положения, предусмотренные в п. 6 ст. 239.1 ГК РФ, должны применяться в совокупности с п. 1 ст. 239.1 ГК РФ и к рассматриваемым отношениям положения ст. 239.1 ГК РФ не применимы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Как указывалось выше, норма ст. 239.1 ГК РФ введена Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Пунктом 33 статьи 34 указанного Федерального закона предусмотрено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Из материалов дела следует, что изначально земельный участок с кадастровым номером 18:26:041146:30 по адресу г. Ижевск, Ленинский район, в 10 м на запад от жилого дома N 19 по ул. Кирзаводской был предоставлен Назиповой А.Ф. по договору аренды от 25.11.2011 N 5128 сроком на 3 года.

Впоследствии, 12.02.2016 между Администрацией г. Ижевска и Назиповой А.Ф. заключен новый договор аренды земли N 5975, в соответствии с которым земельный участок сроком до 22.01.2019 был предоставлен арендатору для завершения строительства объекта недвижимости (п.п. 2.1, 7.2 договора).

Следовательно, данный договор аренды был заключен для целей завершения строительства объекта.

Как было указано выше, такое предоставление может быть осуществлено однократно.

Соглашением N 5975/1 от 17.02.2017 Назипова А.Ф. выбыла из договора аренды и по договору купли-продажи от 22.01.2018 к Луппову А.В. перешло право собственности на объект незавершенного строительства. Кроме того, п. 1.4 договора купли-продажи от 22.01.2018 определено, что одновременно с передачей права собственности на объект незавершенного строительства продавец передает покупателю право аренды вышеуказанного земельного участка.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 12.02.2016 N 5975 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Таким образом, с учетом фактических обстоятельств данного дела право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства предыдущим собственником объекта незавершенного строительства реализовано, договор аренды земельного участка заключен 12.02.2016 и на момент обращения администрации с иском по настоящему делу срок его действия истек. При этом землепользователем строительство объекта не завершено.

Доводы в указанной части судом апелляционной инстанции отклоняются.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что предметом арендных правоотношений по договорам аренды являлся один и тот же земельный участок и фактически данный земельный участок из владения не выбывал, судом апелляционной инстанции не принимаются в качестве свидетельствующих о неверном применении судом первой инстанции норм материального права к сложившимся фактическим отношениям.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, проанализировав вышеуказанные положения действующего законодательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования Администрации города Ижевска в лице Управления имущественных отношений и земельных ресурсов об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 18:26:041146:647, расположенного по адресу: г. Ижевск, в 10 м на запад от жилого дома N 19 по ул. Кирзаводской, в Ленинском районе, путем продажи с публичных торгов обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы заявителя жалобы о том, что земельный участок находился в собственности у ответчика лишь один год и в связи с этим строительство объекта, начиная с этапа разработки проектной документации до ввода в эксплуатацию за 1 календарный год не представлялось возможным, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку, приобретая недвижимое имущество (незавершенное строительство) в собственность, ИП Луппов А.В. должен был предусмотреть все риски, связанные с использованием данного имущества, в том числе риск невозможности завершить строительство объекта к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, о том, что при неопределенности начальной продажной цены ставится под угрозу вопрос об исполнимости судебного акта, подлежат отклонению в силу следующего.

В соответствии с Положением о Комиссии по землепользованию и застройке г. Ижевска, утвержденным Постановлением Администрации г. Ижевска от 27.06.2012 г. N 625, оценка рыночной стоимости подлежит утверждению на Комиссии по землепользованию и застройке г. Ижевска.

Согласно абз. 2 ст. 81 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" после утверждения стоимости объектов оценки, муниципальный орган обязан включать отчет об оценке объекта оценки в Единый Федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц в течение десяти рабочих дней с даты его принятия при проведении оценки объектов оценки. Данные сведения носят открытый характер. В случае же несогласия с результатами оценки рыночной стоимости объекта недвижимости они могут быть оспорены в судебном порядке.

На основании изложенного, действующее законодательство применительно к рассматриваемой ситуации, учитывая предмет иска, указанный истцом в целях реализации своего права на судебную защиту, не обязывает суд устанавливать начальную цену продажи объекта незавершенного строительства. В случае несогласия в последующем ответчика с определенной в установленном порядке начальной ценой продажи объекта незавершенного строительства ответчик вправе её оспорить. В настоящее время суд не усматривает нарушения прав ответчика неустановлением начальной продажной цены в рамках данного спора.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в решении, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с правильной оценкой судом первой инстанции верно установленных фактических обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

С учетом изложенного, основания для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частями 1, 4 статьи 270 АПК РФ, отсутствуют.

При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда следует оставить без изменения, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 02 октября 2019 года по делу N А71-11213/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

Д. И. Крымджанова

Судьи

О. В. Лесковец М. А. Полякова