Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2019 г. N 02АП-10076/19

г. Киров

12 декабря 2019 г.

Дело N А31-10197/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2019 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судей Хоровой Т.В., Черных Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуровой М.М.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - Рыжова В.А., действующего на основании доверенности от 01.06.2019,

представителя ответчика - Смирнова В.А., действующего на основании доверенности от 09.01.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Профтехнологии"

на решение Арбитражного суда Костромской области от 19.09.2019 по делу N А31-10197/2018,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Профтехнологии" (ИНН: 4401036971, ОГРН: 1034408629859)

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН: 4401006568, ОГРН: 1034408610411)

третьи лица: Жиганков Дмитрий Валентинович, Администрация города Костромы в лице Управления архитектуры и градостроительства администрации города Костромы,

о расторжении договора аренды,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Профтехнологии" (далее - ООО "Профтехнологии", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее - Управление, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 27.07.2015 N Да.0029.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 19.09.2019 Обществу в удовлетворении иска отказано.

ООО "Профтехнологии" с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Костромской области от 19.09.2019 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает на невозможность использования спорного земельного участка для строительства блокированного жилого дома, в связи с изменениями законодательства, произошедшими после передачи земельного участка под строительство.

Ссылаясь на статью 49 Градостроительного кодекса РФ Общество указывает, что каждый блок жилого дома должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Дмитровского районного суда города Костромы, куда явились представители истца и ответчика.

В судебном заседании представитель ООО "Профтехнологии" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В судебном заседании и в представленном отзыве на апелляционную жалобу представитель Управления указал на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом и соответствовать условиям обязательства и требованиям закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства, а также одностороннее изменение условий обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом, недопустимы.

Статьей 615 ГК РФ установлена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 3 части 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ).

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В статье 620 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, 27.07.2015 на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 15.07.2015 между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (арендодатель) и ООО "КомТранс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Да.0029, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 44:27:080522:321, находящийся по адресу: Костромская область, город Кострома, улица Металлистов, 12, вид разрешенного использования: для строительства блокированного жилого дома (количество блоков не более 4-х), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 2140 кв.м (т. 1 л.д. 16-20).

Договор заключен сроком на 10 лет с 15.07.2015 по 14.07.2025.

В пункте 4.3.1 договора установлено право арендатора использовать участок на условиях, установленных договором.

Пунктом 4.4.2 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 20.08.2015.

23.10.2015 Администрация города Костромы выдала ООО "КомТранс" разрешение на строительство N 44-RU44328000-457-2015, согласно которому обществу было разрешено строительство блокированного жилого дома общей площадью 838,8 кв.м, количество этажей - 2, высота 7,9 м, площадь застройки 534,47 кв.м. Действие разрешения неоднократно продлялось, действовало до 23.02.2018 (т. 1 л.д. 12-13).

04.04.2016 между ООО "КомТранс" (Застройщик) и Жиганковым Дмитрием Валентиновичем (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 01-М-12, согласно пункту 3.2 которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) двухэтажный блокированный жилой четырехквартирный жилой дом по строительному адресу: Костромская область, г. Кострома, ул. Металлистов, д. 12, строительство которого осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 44:27:080522:321, и передать объект долевого строительства, указанный в пункте 3.3 договора, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную в пунктах 4.1, 4.2 договора цену и принять объект долевого строительства (т. 1 л.д. 46-51).

Договор долевого участия в строительстве зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 08.07.2016, номер регистрации 44-44/001-44/001/016/2016-5233/1.

19.09.2017 ООО "КомТранс" обратилось в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением о внесении изменений в ранее выданное разрешение на строительство.

Уведомлением от 28.09.2017 Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы отказало ООО "КомТранс" во внесении изменений в выданное разрешение на строительство, так как проектная документация, разработанная на строительство блокированного жилого дома в соответствии с действующим законодательством, Обществом не представлена (т. 1 л.д. 14-15).

17.07.2017 ООО "КомТранс" зарегистрировало право собственности на незавершенный строительством объект (кадастровый номер 44:27:080522:408) по адресу: г. Кострома, ул. Металлистов, 12 со степенью готовности 25% (т. 1 л.д. 25-26).

22.11.2017 между ООО "КомТранс" (продавец) и ООО "Профтехнологии" (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства N 1, на основании которого продавец обязался передать в собственность покупателю незавершенный строительством объект (кадастровый номер 44:27:080522:408), расположенный по адресу: Костромская область, г. Кострома, ул. Металлистов, 12, и представляющий собой фундамент блокированного жилого дома, принадлежащий продавцу на праве собственности, а покупатель обязался принять его и оплатить полную его стоимость (т. 1 л.д. 27-28).

Объект находится на земельном участке площадью 2 140 кв.м, кадастровый номер 44:26:080522:321, расположенном по адресу: г. Кострома, ул. Металлистов, 12, который на момент заключения договора принадлежит продавцу на праве аренды на основании договора от 27.07.2015 N Да.0029 (пункт 1.2 договора купли-продажи).

30.11.2017 зарегистрировано право собственности ООО "Профтехнологии" на незавершенный строительством объект, а также обременение права в виде ипотеки на основании договора участия в долевом строительстве от 04.04.2016 года N 01-М-12 (т. 1 л.д. 22-24).

20.12.2017 между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (арендодатель) и ООО "Профтехнологии" (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27.07.2015 N Да.0029, которым ООО "КомТранс" заменено на ООО "Профтехнологии" на стороне арендатора (т. 2 л.д. 62).

12.01.2018 дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Костромской области.

Таким образом, заключая дополнительное соглашение к договору аренды, истец принял на себя права и обязанности по указанному договору, а также согласился с его условиями.

На момент перехода права собственности на объект незавершенного строительства от ООО "КомТранс" к ООО "Профтехнологии" и заключения дополнительного соглашения к договору аренды в отношении земельного участка имелось действующее разрешение на строительство блокированного жилого дома - до 23.02.2018 (т. 1 л.д. 12-13).

18.05.2018 ООО "Профтехнологии" обратилось в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство N 44-RU 44328000-457-2015 от 23.10.2015, блокированного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 44:27:080522:321, указав его в качестве застройщика вместо ООО "КомТранс", а также о продлении срока действия указанного разрешения в целях возможности осуществления строительства объекта.

Письмом от 15.06.2018 Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы со ссылкой на часть 20 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ отказало ООО "Профтехнологии" в продлении разрешения на строительство объекта капитального строительства в связи с истечением срока, на который оно выдавалось.

ООО "Профтехнологии" направило в Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы запрос с предложениями либо изменить вид разрешенного использования земельного участка на "Многоквартирные жилые дома", либо произвести раздел земельного участка на 4 самостоятельных участка под каждым блоком.

В письме от 13.07.2018 ответчик сообщил, что изменение вида разрешенного использования земельного участка, договор аренды в отношении которого заключен на аукционе, действующим законодательством запрещается. Раздел земельного участка на 4 самостоятельных участка под каждым блоком не возможен, так как это приведет к изменению предмета договора аренды от 27.07.2015 N Да.0029. Учитывая, что согласно сведениям Управления Росреестра по Костромской области на земельном участке расположен единый объект незавершенного строительства - сооружение (блокированный жилой дом), осуществить раздел земельного участка не представляется возможным (т. 1 л.д. 21-22).

22.03.2019 Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы отказало ООО "Профтехнологии" в выдаче разрешения на строительство, поскольку запроектированный объект не соответствует понятию "дом блокированной жилой застройки", поскольку каждый из блоков не имеет выхода на отдельные земельные участки и самостоятельных инженерных сетей (электричества и водоснабжения), заявителем не в полном объеме представлены необходимые документы, сведения о главном инженере проекта в национальном реестре специалистов в области архитектурно-строительного проектирования отсутствуют (т. 1 л.д. 101-102).

В судебном заседании представитель истца пояснял, что ООО "Профтехнологии" намерено продолжать строительство блокированного жилого дома с внесением изменений в проект в части этажности объекта.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что при заключении договора аренды земельного участка, а также при выдаче и в период действия разрешения на строительство земельный участок находился в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целью его предоставления.

Доказательств невозможности использования земельного участка в соответствии с его назначением (для строительства) истцом в материалы дела не представлено.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом исполнения ответчиком обязательства по передаче истцу земельного участка в аренду в соответствии с характеристиками, указанными в договоре, недоказанности истцом факта невозможности использования земельного участка в соответствии с его назначением и препятствования ответчиком пользованию имуществом в соответствии с условиями договора, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Наличие признаков злоупотребления правом со стороны арендодателя в рассматриваемой случае апелляционным судом не установлено.

Доводы Общества о невозможности использования спорного земельного участка для строительства блокированного жилого дома, в связи с изменениями законодательства, произошедшими после передачи земельного участка под строительство и необходимостью формирования для каждого блока жилого дома отдельного земельного участка, отклоняются апелляционным судом, поскольку уведомление Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы об отказе в выдаче (продлении срока действия) разрешения на строительство от 22.03.2019 Обществом в установленном законом порядке не обжаловано.

Кроме того, с 01.01.2019 Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ были внесены изменения в статью 51 Градостроительного кодекса РФ, регламентирующие порядок получения разрешения на строительство.

Была признана утратившей силу часть 20 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой в прежней редакции, разрешение на строительство могло быть продлено только по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения. Согласно положениям части 21.14 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ застройщику предоставлено право обращаться с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению, как не влияющие на оценку правильности решения, принятого судом первой инстанции, и не являющиеся основанием для его отмены или изменения.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал Обществу в удовлетворении иска.

Второй арбитражный апелляционный суд признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств по делу.

Оснований для удовлетворения жалобы заявителя по доводам, изложенным в ней, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 19.09.2019 по делу N А31-10197/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Профтехнологии" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.В. Немчанинова

Судьи

Т.В. Хорова Л.И. Черных