Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2019 г. N 09АП-59479/19

г. Москва

13 декабря 2019 г.

Дело N А40-104601/19

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суминой О.С.,

судей:	Марковой Т.Т., Лепихина Д.Е.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Казнаевым А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ООО "ФСК Альтаир", конкурсного кредитора ООО "ФСК Альтаир" Попенко А.В. (ст. 42 АПК РФ)

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2019 по делу N А40-104601/19

принятое судьей Сизовой О.В.,

по заявлению: Департамента городского имущества г. Москвы

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: Правительство Москвы, ООО "ФСК Альтаир"

о признании незаконным решения, оформленного письмом от 04.03.2019 N 77/017/209/2018-7320,

в присутствии:

от заявителя:	Пелевина Е.А. по дов.26.12.2018;
от заинтересованного лица:	Панин А.А. по доверенности от 26.12.2018;
от третьих лиц:	1. Пелевина Е.А. по дов. от 16.01.2019, 2. Ковалева А.А. по дов. от 19.04.2019
от Попенко А.В.:	Танделова М.В. по дов. от 11.10.2019;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с требованием о признании незаконным решения, оформленного письмом от 04.03.2019 N 77/017/209/2018-7320 об отказе во внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды земельного участка от 27.11.2007 N М-07-508051, обязании произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды земельного участка от 27.11.2007 N М-07-508051 на аренду земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004005:1003, расположенному по адресу: Москва, ул. Истринская, вл. 2-8.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2019 требования Департамента удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

ООО "ФСК Альтаир" не согласившись в решением суда первой инстанции, обратилось с апелляционной жалобой, по доводам которой указало на то, что формулировка резолютивной части недостаточна для регистрации прекращения договора аренды.

Департамент городского имущества г. Москвы, Правительство Москвы поддержали решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласились, считают жалобу необоснованной, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы, заслушанного мнения представителей лиц, участвующих в деле, полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "ФСК Альтаир" (Арендатор) был заключен договор аренды 27.11.2007 N М-07-508051 земельного участка площадью 34 778 кв. м по адресу: Москва, ул. Истринская, вл. 2-8, с кадастровым номером 77:07:0004005:1003, для строительства жилого многофункционального комплекса с подземными гаражами-стоянками и отдельно стоящими зданиями общественного назначения, в том числе жилые дома (корпуса А,Б1, Б2, В, Г), физкультурно-оздоровительного комплекса (ФОК корп. А1), сооружение ГО двойного назначения (корп. Д) сроком действия до 31.12.2011 (в редакции дополнительного соглашения от 31.01.2011) (далее - Договор).

Согласно ст. ст. 610 и 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (в данном случае - 1 месяц в соответствии с п. 8.2 договора).

Строительство объектов осуществлялось на основании инвестиционного контракта от 10.11.2004 N 13-001006-5701-0081-00001-04, заключенного между Правительством Москвы, ООО "ФСК Альтаир" и ООО СОФИЦЕНТР.

Вопросы в области земельных отношений при строительстве (реконструкции, реставрации) на территории города Москвы в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 N 1019-ПП подлежат рассмотрению градостроительно-земельной комиссией города Москвы (далее - ГЗК).

На заседании ГЗК (протокол от 13.09.2018 N 21, п. 17) принято решение согласиться с прекращением реализации инвестиционного проекта и расторжением говора аренды земельного участка от 27.11.2007 N М-07-508051 в одностороннем порядке путем направления арендатору земельного участка уведомления об отказе от договора аренды.

На основании вышеуказанных норм права Департаментом в адрес ООО "ФСК Альтаир" направлено уведомление от 19.10.2018 N ДГИ-И-75856/18 об отказе от договора аренды от 27.11.2007 N М-07-508051.

В соответствии с положениями статей 407, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 8.2 Договора, данный договор считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты направления уведомления в адрес Арендатора, а именно с 22.11.2018.

Заверенные копии уведомления о прекращении договора и почтового реестра о направлении уведомления арендатору - ООО "ФСК Альтаир" были представлены Департаментом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) для государственной регистрации прекращения договора.

Однако Управление Росреестра по Москве Письмом от 04.03.2019 N 77 017/209/2018-7320 отказано в государственной регистрации прекращения договора аренды от 27.11.2007 N М-07-508051 земельного участка площадью 34 778 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Истринская, вл. 2-8, с кадастровым номером 77:07:0004005:1003 в (и с наличием в ЕГРН актуальной записи об ипотеке (залоге).

Не согласившись с вынесенным решением, Департамент обратился в арбитражный суд с заявлением.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ, ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Указанные выше обстоятельства не препятствуют государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, г возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем с обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Одним из таких законов является Федеральный закон от 30.12.2004N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 1 статьи 13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в иге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых соя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения определенных условий договора.

Право аренды застройщика ООО "ФСК Альтаир" возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно пункту 9 статьи 13 этого Закона к отношениям, вытекающим из залога, икающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом Ценностей, установленных этим Законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога а, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения Так, согласно п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Московского округа по делам N А40-79980/2015, N А40-224371/2016, N А40-187044/2018.

Статьей 27 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. Перечень оснований для приостановления и соответственно последующего отказа в государственной регистрации является исчерпывающим. Возможность его расширительного толкования регистрирующим органом законом не предусмотрена.

При указанных обстоятельствах, отказ Управления Росреестра по Москве в регистрации прекращения договора аренды не соответствует ст. ст. 26, 27 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 352 ГК РФ и нарушает права и законные интересы заявителя в экономической деятельности, поскольку он лишен возможности осуществлять полномочия собственника земельного участка, предусмотренные ст. 209 ГК РФ.

В данном случае в регистрирующий орган представлен полный пакет документов, отвечающих требованиям законодательства, необходимых и достаточных для внесения в ЕГРН записи о прекращении действия договора аренды земельного участка.

Таким образом, совокупность условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований, в данном случае установлена.

Принимая решения о признании незаконным решения Управления Росреестра, суд первой инстанции, в соответствии с п. 3 части 5 статьи 201 АПК РФ обязал произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды земельного участка от 27.11.2007 N М-07-508051 на аренду земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004005:1003, расположенному по адресу: Москва, ул. Истринская, вл. 2-8.

При таких данных, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы Управления и отмены или изменения судебного акта отсутствуют.

Вопреки доводам апелляционной жалобы Общества, судебная коллегия считает, что решение суда в оспариваемой Обществом части является законным, обоснованным и исполнимым. Суд самостоятельно определяет необходимый способ восстановления нарушенного права, исходя из предмета спора и обстоятельств дела. В данном случае, довод Общества о том, что формулировка резолютивной части недостаточна для регистрации прекращения договора аренды носит предположительный характер.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, связанные с иной оценкой доказательств и иным толкованием норм материального права, не опровергают правильные выводы суда.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2019 по делу N А40-104601/19 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.С. Сумина

Судьи

Т.Т. Маркова Д.Е. Лепихин