Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2019 г. N 09АП-56018/19

г. Москва

11 декабря 2019 г.

Дело N А40-53043/19

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Кораблевой М.С., Валюшкиной В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.07.2019 по делу N А40-53043/19 по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423) к ООО "Коникс-Школьник" (ОГРН 1047796225322) о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: от истца: Шахназарян Е.К. по доверенности от 08.10.2019, диплом регистрационный номер 73 от 30.05.2012, номер КЕ 13889 от 15.05.2012,

от ответчика: Мельников В.А. по доверенности от 07.03.2019 г., Ушаков Р.Н. по доверенности от 01.03.2019, диплом N ДВС 0820551 от 25.06.2001,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Коникс-Школьник" о взыскании задолженности в сумме 3 891 649 руб. 67 коп. и пени в сумме 185 366 руб. 85 коп. по договору от 16.06.2016 N 01-00703/06.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом нарушены нормы материального права и процессуального права при принятии решения по делу.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2019 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества г.Москвы (арендодатель) и ООО "Коникс-Школьник" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 16.06.2006 N 01-00703/06 площадью 711,40 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ср. Калитниковская, д. 27, стр. 1.

Срок действия договора установлен до 30.06.2015.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 6.5 Договора аренды от 16.06.2006 N 01-00703/06 арендная плата без НДС вносится Арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 5-го числа текущего месяца в размере, установленном Договором аренды, в бюджет города Москвы.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора, ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 за ним образовалась задолженность в сумме 3 891 649, 67 руб.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), установленную договором.

В соответствии с п. 7.1 Договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 (одной трехсотой) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В связи с просрочкой оплаты по Договору, руководствуясь п. 7.1 договора и положениями ст. 330 ГК РФ, истцом начислены пени за период с 10.01.2018 по 31.12.2018 в сумме 185 366, 85 руб.

Как усматривается из материалов дела, истцом в адрес ответчика направлены претензии от 28.12.2018 N 33-6-318985/18-(0)-1 и N 33-6-318985/18-(0)-2, в тексте которых, ответчику предлагалось устранить допущенные нарушения договора аренды в течение месячного срока с даты направления претензии и перечислить денежные средства в счет уплаты долга за указанные периоды на расчетный счет истца, однако оплата задолженности ответчиком не погашена, что явилось основанием для его обращения с иском в суд.

Рассматривая заявленные исковые требования, суд первой инстанции указал следующее.

Согласно п. 6.1 договора, величина арендной платы за объект аренды определяется на основании действующих в г. Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения договора и не может быть снижена.

В силу п. 5.1.3 договора арендодатель вправе ежегодно изменять размер арендной платы в соответствии с п. 6.2, 6.3 договора, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ и города Москвы.

Согласно п. 9.3 договора все изменения в договор оформляются сторонами в письменном виде путем составления дополнительных соглашений, являющихся его неотъемлемой частью и подлежащих государственной регистрации, в том числе при принятии Правительством Москвы нормативного акта об изменении порядка начисления арендной платы.

При заключении договора и дополнительных соглашений к нему стороны исходили из того, что Постановлением правительства Москвы от 28.12.2005 N 1097-ПП "Об утверждении перечней видов использования нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, передаваемых арендатором на льготных условиях, на 2006-2008 гг." был определен Перечень видов использования нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях по вновь оформленным договорам аренды.

В соответствии с приложением к данному постановлению предприятиям общественного питания, обслуживающим образовательные организации и учреждения, было установлено предельное ограничение роста ставок арендной платы (раз) - 1,3 к минимальной ставке аренды, установленной льготным категориям арендатором на 2005 год.

Минимальная ставка установлена п. 9.1 постановления Правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП "О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006-2008 годы" и составила на 2005 года 760 руб. за кв.м. в год.

Таким образом, с момента заключения дополнительного соглашения к договору аренды стороны установили льготный порядок исчисления арендной платы.

В дальнейшем в силу изменения нормативно-правового регулирования отношения, устанавливающие льготный порядок определения ставки аренды, претерпели ряд изменений.

Так, п. 3 постановления Правительства Москвы N 810-ПП от 18.09.2007 "Об утверждении перечней видов использования нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, передаваемых арендатором на льготных условиях, на 2008-2010 годы" с 01.01.2008 утратило силу Постановление Правительства Москвы от 28.12.2005 N 1097-ПП "Об утверждении перечней видов использования нежвилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях, на 2006-2008 гг.".

При этом предприятия общественного питания, обслуживающие образовательные организации и учреждения, сохранили право на использование арендуемых помещений на льготных условиях п. 9.5 Приложения N 1 к постановлению от 18.09.2007 N 810-ПП).

В дальнейшем, вследствие изменения условий оплаты аренды помещения, его особого порядка установления арендных ставок, первоначальная ставка арендной платы, изменялась сторонами путем заключения дополнительных соглашений от 05.03.2007, 31.07.2007, от 18.12.2007, от 19.02.2008, от 05.02.2009, от 08.08.2010, от 25.07.2011.

В последующие годы условия оплаты аренды не изменялись, а ставка аренды индексировалась с применением коэффициента-дефлятора к установленной дополнительным соглашением ставке.

Соглашением от 25.07.2011 арендатору за пользование нежилым помещением была установлена ставка арендной платы в размере 1 800 руб. без НДС, в последующие года условия и размер оплаты не изменялись.

Действие ставок арендной платы, ранее установленных в особом порядке, распространилось на период до 2013 года включительно до принятия решения об их отмене или изменении.

После истечения действия ставок, ранее установленных на период с 2009 до конца 2013 года, арендодатель не предлагал арендатору заключить новые соглашения по поводу изменения ставок арендной платы. Дополнительные соглашения не подписывались между сторонами.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме N 59 от 16.02.2001 разъяснил, что согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что обязательства по оплате арендной платы в соответствии с условиями договора за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 исполнил в полном объеме из расчета ставки аренды за один квадратный метр в год по состоянию на 01.01.2013 года в сумме 1 800 рублей с учетом последующей ежегодной индексации в 1,1 раза, что составило сумму 2 062 291 руб. 69 коп.

При этом оплата ответчиком произведена в сумме 2 100 000 руб. 00 коп. по платежному поручению от 02.07.2019 N 29 с назначением платежа "аренд. плата за нежил. пом. по адр.: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 2, с 01.01.2018 по 31.12.2018 дог. аренды N 01-00703/06", а также произведена оплата пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки в сумме 100 000 руб. по платежному поручению от 02.07.2019 N 30 с назначением платежа "пени за нежил. пом. по адр.: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 2, с 01.01.2018 по 31.12.2018 по дог. аренды N 01-00703/06", в связи с чем, просит суд в иске отказать.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

На основании изложенного, суд первой инстанции, с учетом того, что дополнительные соглашения на изменение порядка оплаты и изменений ставок арендной платы между сторонами не заключалось, а также ввиду надлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды, пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются судебной коллегией на основании следующего.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном порядке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Как следует из текста договора, заключенного между сторонами, в п. 9.3 договора стороны пришли к соглашению, что "Все изменения в настоящий Договор оформляются сторонами в письменном виде путем составления дополнительных соглашений, являющихся его неотъемлемой частью и подлежащих государственной регистрации, в том числе при принятии Правительством Москвы нормативного акта об изменении порядка начисления арендной платы".

При этом, соглашением от 25.07.2011, арендатору за пользование нежилым помещением была установлена ставка арендной платы в размере 1 800 руб. без НДС, в последующие годы условия и размер оплаты не изменялись.

После истечения действия ставок, ранее установленных на период с 2009 до конца 2013 годы, арендодатель не предлагал арендатору заключить новые соглашения по поводу изменения ставок арендной платы.

Дополнительные соглашения между сторонами не подписывались.

Однако, Департамент в одностороннем порядке изменил ставку арендной платы с 01.07.2014, нарушив тем самым условие договора аренды.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что Департамент не представил в материалы дела согласованное сторонами дополнительное соглашение об изменении условий договора в части изменения ставки арендной платы на 2018 год.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, только в случае если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, буквальное толкование вышеуказанных норм позволяет прийти к выводу о том, что по общему правилу арендодателю нормами Гражданского кодекса Российской Федерации не предоставлено право на одностороннее изменение условий договора аренды о размере арендной платы.

Если одностороннее изменение условий обязательства совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к его совершению, то по общему правилу такое одностороннее изменение его условий не влечет юридических последствий, на которые оно было направлены. (пункт 12 Постановления пленума ВС РФ N 54).

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Таким образом, при совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2019 года по делу N А40-53043/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

М.С. Кораблева В.В. Валюшкина