Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2019 г. N 09АП-70226/19

г. Москва

16 декабря 2019 г.

Дело N А40-152919/19

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22 октября 2019 года

по делу N А40-152919/2019, принятое судьей Кантор К.А.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к ООО "ДЕЛЬТА-С" (ИНН 7722620006, ОГРН 1077758864875)

о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Гура И.В. по доверенности от 30.10.2019,

диплом N Ю/23358 от 02.07.2015;

от ответчика: Кокорин И.В. по доверенности от 10.01.2019,

адвокат N 17158 от 28.08.2018;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "ДЕЛЬТА-С" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 13.01.2016 г. по 31.12.2018 г. в размере 1 472 387 руб. 71 коп. и пени за период с 13.01.2016 г. по 31.12.2018 г. в размере 1 700 513 руб. 61 коп. по договору аренды от 31.05.2004 г. N М-04-026653.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 октября 2019 года по делу N А40-152919/2019 исковые требования удовлетворены в части взыскания основного долга. В части требований о взыскании штрафных санкций судом отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом в отказанной части, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение в указанной части отменить, неустойку взыскать в заявленном размере.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал;

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В порядке ч.5 ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения проверяется судом только в обжалуемой части.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Московским земельным комитетом (правопреемник Департамент городского имущества города Москвы, далее -истец) и Обществом с ограниченной ответственностью " Холодильник N 11 " был заключен договор аренды от 31.05.2004 N М-04-026653 земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Михайловский проезд, вл. 3, с кадастровым номером: 77:04:0001008:15, общей площадью 97 кв.м, предоставленный в пользование на условиях аренды для эксплуатации существующих зданий, строений и сооружений, сроком до 29.04.2014 (Далее -Договор).

В соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно выпискам из ЕГРН от 11.01.2019 (записи N N 77/100/130/2019-24215, Ю/13 0/2019-24173, 77/100/130/2019-24195) право собственности на нежилые помещения площадью 885,9 кв.м, 201 кв.м, в зданиях, расположенных на данном земельном участке перешло к Обществу с ограниченной ответственностью "ДЕЛЬТА-С" (далее - ответчик).

Исходя из содержания п.п. 3.2, 5.8 Договора следует, что обязанностью Арендатора в отношении Арендодателя является ежеквартальная уплата в полном объёме арендной за пользование земельным участком не позднее 5-го числа первого месяца каждого отчетного квартала.

В нарушении ст.ст. 309, 310 ГК, ст.65 ЗК РФ, п.п. 3.2, 5.7 Договора Арендатору начислена задолженность по арендной плате за период с 13.01.2016 по 31.12.2018 в размере 1 472 387 руб. 71 коп.

На основании изложенного, истцом в адрес ответчика направлена претензия от 15.01.2019 N 33-6-9636/18-(0)-3 с требованием оплатить задолженность.

Ответ на претензию не поступил, денежные средства истцу не перечислены, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела и, установив, что доказательства оплаты задолженности ответчиком не представлены, правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании долга в заявленном размере.

Требование о взыскании пени, в соответствии со ст.ст.329, 330, 331 ГК РФ, оставлены судом без удовлетворения на том основании, что между сторонами отсутствует на момент рассмотрения дела, а также и в спорный период письменное соглашение о неустойке.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции не являются правомерными.

Согласно п. 7 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

По смыслу п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1, 2 ст. 35 ЗК РФ объем права на использование земельного участка, возникающего в связи с приобретением недвижимости, может быть установлен по объему прав прежнего собственника либо по предельным размерам земельных участков (п. 3 ст. 33 ЗК РФ), подлежащих предоставлению в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума от 24.03.2005 г. N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Следовательно, при переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости данный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно п. 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 г. N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка, и специального отказа предыдущего собственника недвижимости от права аренды земельным участком не требуется.

В силу п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В настоящем случае ООО "ДЕЛЬТА-С" не могло не знать о наличии договора от 31.05.2004 N М-04-026653, поскольку при приобретении помещений в административном здании в собственность ответчик знакомился или должен был ознакомиться с документами, подтверждающими наличие у продавца помещений в здании права использовать земельный участок под эксплуатацию здания, так как в силу п. 3 ст. 552 ГК РФ, ЗК РФ ООО "ДЕЛЬТА-С" знало и должно было знать, что при переходе к нему права собственности на помещения в здании к нему перейдет и существовавшее у продавца право пользования земельным участком под зданием.

Следовательно, в силу закона, обязанность внесения арендной платы, сохранилась за арендатором на основании положений Договора аренды от 31.05.2004 N М-04-026653, предусматривающем штрафные санкции в размере 0,2% от просроченной оплаты в день.

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе, неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является гарантированным законом способом защиты нарушенного права.

Поскольку ответчик не вносил предусмотренные арендные платежи в полном объеме в установленный договором срок, заявленное истцом требование о взыскании неустойки является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст. ст. 309, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в заявленном размере за заявленный период.

Таким образом, судом первой инстанции необоснованно не применен закон, подлежащий применению, что в соответствии с п. 2 ст. 270 АПК РФ является основанием для изменения решения Арбитражного суда г. Москвы от 22.10.2019 по делу N А40-152919/19-127-1335.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 октября 2019 года по делу N А40-152919/2019 отменить в части отказа во взыскании с ответчика неустойки.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ДЕЛЬТА-С" (ИНН 7722620006, ОГРН 1077758864875) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) 1 700 513 (Один миллион семьсот тысяч пятьсот тринадцать) руб.61 коп. неустойки.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ДЕЛЬТА-С" (ИНН 7722620006, ОГРН 1077758864875) в доход федерального бюджета Российской Федерации 41 865 (Сорок одну тысячу восемьсот шестьдесят пять) руб. государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

А.В. Бондарев О.В. Савенков