Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2019 г. N 15АП-20885/19

город Ростов-на-Дону

16 декабря 2019 г.

дело N А53-17006/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей В.Л. Новик, Б.Т. Чотчаева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Плотниковой О.В.,

при участии:

от истца: представитель Будко С.А. по доверенности от 18.01.2019,

от ответчика: директор Любарь М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Профессионал-ЮФО" (ИНН 6164275037, ОГРН 1086164000955)

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2019 по делу N А53-17006/2019

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

к обществу с ограниченной ответственностью "Профессионал-ЮФО" (ИНН 6164275037, ОГРН 1086164000955)

о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области к обществу с ограниченной ответственностью "Профессионал-ЮФО" (далее - ответчик, общество) с требованием о расторжении договора купли-продажи N 386 Д/В от 17.05.2018, обязании освободить и возвратить нежилое помещение.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме, с общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб.

Общество с ограниченной ответственностью "Профессионал ЮФО" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда от 07.10.2019 отменить.

В доводах апелляционной жалобы ответчик, сославшись на положения пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании пункта 1, пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы жалобы в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении.

Представитель истца в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца и ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.04.2008 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Профессионал-ЮФО" (арендатор) заключен договор аренды N 51-10-8.

Объект договора - нежилое помещение, площадью 94,70 кв.м., расположенное: город Ростов-на-Дону, улица Московская, 31, литер А подвал-комнаты N к. 1-3, 1а4,2- 5,6,7,7а,8 (п) (пункт 1.1).

17.05.2018 на основании распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений Ростова-на-Дону от 13.04.2018 N 695 "Об условиях приватизации муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Московская, 31", на основании Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 01.07.2017)" между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "ПрофессионалЮФО" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 386 Д/В.

В силу пункта 1.1. покупателю предано (договор аренды от 01.04.2008 N 5110-8, дополнительные соглашения от 30.03.2009 N 5985-8, от 08.04.2009 N 6636-8/222, от 08.04.2009 N 6637-8/222, от 26.01.2010 N 7754-8/222, от 19.04.2010 N 8667-8, от 15.03.2011 N 9204-8, от 15.03.2011 N 9203-8, от 07.12.2011 N 11-8 от 27.12.2011 N 160- 8/88, от 25.04.2012 N 555-8, от 30.11.2012 N 829-8) нежилое помещение, расположенное: город Ростов-на-Дону, улица Московская, 31, подвал N 1, общей площадью 76,3 кв.м.

В силу пункта 2.1. цена договора (отчет об оценке N 4517/03-18 от 29.03.2018) составляет 1 605 352 руб.

Согласно пункту 3.1. первый платеж в размере 7% от цены передается продавцу в течение 14-ти календарных дней. Последующие платежи - с рассрочкой на пять лет в соответствии с графиком (приложение N 1) поквартально равными долями, не позднее 10 числа первого месяца квартала (в первом квартале календарного года не позднее 31 января).

Стороны указали, что договор имеет силу передаточного акта (пункт 7.3.).

Покупателем не исполнена обязанность по оплате переданного объекта.

04.09.218 истец направил в адрес ответчика претензию, в которой предложил исполнить обязательства, предусмотренные договором от 17.05.2018 N 386Д/В, которая получена последним 17.09.2018 (л.д. 23-25).

Поскольку названная претензия осталась без удовлетворения, Департамент 28.11.2018 направил в адрес общества уведомление о расторжении договора и предложило освободить спорные помещения в срок до 10.12.2018 (л.д. 26-29).

Данное уведомление также осталось без ответа и удовлетворения.

Полагая, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора, истец обратился в суд с настоящим требованием.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу положений пункта 1 статьи 485, пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно положению статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Представленными доказательствами подтверждено направление истцом в адрес ответчика уведомления, в котором содержалось предложение о подписании соглашения о расторжении договора в связи с неисполнения обязательств по оплате выкупаемого объекта (л.д. 26).

Поскольку сторонами в п. 6.3 договора купли-продажи согласовано условие, в соответствии с которым в случае, если имеется задолженность свыше 30 календарных дней, продавец вправе требовать расторжения договора, вывод суда о наличии оснований для удовлетворения требований истца в данной части является верным.

В силу пункта 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Учитывая изложенное, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 489 ГК РФ, пункта 6.3 договора купли-продажи, а также принимая во внимание направление истцом в адрес ответчика уведомления, содержащее предложение подписать соглашение о расторжении договора в связи с неисполнением обязательств по оплате выкупаемого объекта, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи и наличии оснований для его расторжения.

В пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что с момента расторжения договора купли-продажи основания для владения спорным имуществом у ответчика прекращаются, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о возврате такого имущества по акту приема-передачи.

Довод ответчика на недопустимость расторжения договора купли-продажи со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционным судом отклоняется как основанная на неправильном толковании закона.

Действительно пунктом 3 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце втором пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Пунктом 3.1.1 договора предусмотрена оплата первого платежа в размере 7% от цены объекта недвижимости (112374,64 руб.) в течение 14-ти календарных дней с даты заключения договора.

Продавец обязуется в течение 5-ти дней с момента оплаты покупателем первого платежа в порядке, предусмотренном п. 3.1.1 договора, предоставить покупателю комплект документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в регистрирующий орган по Ростовской области.

Из материалов дела следует, что покупатель не произвел ни первый, ни последующие платежи согласно графику платежей, вследствие чего Департаментом не были предоставлены покупателю соответствующие документы для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 14.05.2019 права на спорное нежилое помещение зарегистрировано за муниципальным образованием город Ростов-на-Дону (собственность), МКУ "Управление ЖКХ" Ленинского района города Ростова-на-Дону (оперативное управление).

Исходя из изложенного, департамент правомерно воспользовался правом на расторжение договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, предусмотренным пунктом 2 статьи 489 ГК РФ.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб., по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2019 по делу N А53-17006/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

В.Л. Новик Б.Т. Чотчаев