Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2019 г. N 21АП-3882/19

18 декабря 2019 г.

Дело N А83-11182/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12.12.2019.

В полном объёме постановление изготовлено 18.12.2019.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Колупаевой Ю.В. и Остаповой Е.А.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Енокян В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Итог ЛТД" на решение Арбитражного суда Республика Крым от 08.10.2019 по делу N А83-11182/2019 (судья Авдеев М.П.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Итог ЛТД"

к администрации города Щелкино Ленинского района Республики Крым

об обязании заключить договор,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Итог ЛТД": Доник О.В., по доверенности от 04.09.2019; Белоцкий Н.А., по доверенности от 20.02.2019 N 82АА1431721;

от администрации города Щелкино Ленинского района Республики Крым - Загребельский В.В., глава на основании распоряжения от 17.03.2017 N 18-К,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Итог ЛТД" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к администрации города Щелкино Ленинского района Республики Крым (далее - ответчик, администрация), об обязании заключить в течение 10 рабочих дней с момента вступления в силу решения суда с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:07:010101:30 площадью 8824+/-33 кв.м., расположенного в прибрежной зоне г.Щелкино, вид разрешенного использования - спорт, на условиях договора аренды земельного участка от 05.05.2006 не противоречащему действующему законодательству Российской Федерации. Исковые требования мотивированны тем, что на спорном земельном участке находится объект недвижимого имущества - административное здание, принадлежащее обществу согласно свидетельству о праве собственности, что является основанием для перезаключения договора аренды.

Решением Арбитражного суда Республика Крым от 08.10.2019 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции руководствовался тем, что истцом не представлено надлежащих доказательств добросовестного поведения при использовании земельного участка. Более того, суд первой инстанции указал, что по состоянию на 30.08.2019 земельный участок с кадастровым номером 90:07:010101:30 площадью 8824 кв.м не используется обществом по целевому назначению, а также указал на наличии задолженности по внесению арендной платы за соответствующий земельный участок. Применительно к доводу истца о том, что общество является собственником здания, расположенного на спорном земельном участке, суд первой инстанции указал, что площадь здания на земельном участке меньше, чем площадь земельного участка переданного обществу в аренду, поэтому администрация по состоянию на 30.08.2019 имеет законные основания для предоставления исключительно земельного участка под спорным объектом недвижимости, находящимся в собственности юридического лица.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Апеллянт указывает, что обществом предоставлено надлежащие доказательства освоения земельного участка, в частности, предоставлен кадастровый паспорт, подтверждающий ввод в эксплуатацию здания, принадлежащего истцу на праве собственности. Также апеллянт указывает, что утверждение суда первой инстанции о наличии задолженности истца перед ответчиком является преждевременным, поскольку вступившего в законную силу решения о взыскании соответствующей задолженности на данный момент не имеется. Кроме того, апеллянт указал, что судом неправомерно без участия истца в судебном заседании рассмотрено настоящее дело, тем самым суд первой инстанции, по мнению апеллянта, лишил истца возможности предоставить достаточное количество доказательств, подтверждающие правовую позицию истца.

Представители общества, администрации в судебном заседании поддержали соответственно свою апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы иной стороны.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 05.05.2006 между Щелкинским городским советом и обществом был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 0,8824 га на срок 10 лет (далее - договор).

Согласно пункту 3 договора на земельном участке не находятся объекты недвижимого имущества и другие объекты инфраструктуры. Земельный участок передается под строительство базы водного спорта (пункт 4 договора).

В период действия договора истец зарегистрировал 02.12.2014 декларацию о начале выполнения строительных работ, разработал рабочий проект, получил заключение об инженерно-геологических условиях, технические условия на подключения к инженерным сетям водопровода и канализации и к электрическим сетям электроустановок.

15.09.2015 за обществом было зарегистрировано право собственности на административное здание, площадью 20,80 кв.м.. 08.10.2015 спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет.

07.11.2016 согласно постановлению N 575/1 администрации принято решение о заключении договора аренды земли без торгов в соответствии действующим законодательством Российской Федерации.

С целью приведения документов на право пользования земельным участком в соответствие с действующим законодательством, истец обратился к ответчику с требованием о заключении договора аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 90:07:010101:30 площадью 8824+/-33 кв.м., расположенного в прибрежной зоне г.Щёлкино, вид разрешённого использования -спорт, на условиях договора аренды земельного участка от 05.05.2006 не противоречащим действующему законодательству Российской Федерации.

Поскольку администрация уклоняется от перезаключения договора аренды спорного земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

По смыслу положений статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ) к правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений. Нормы N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Аналогичная правовая позиция высказана Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405, 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939, от 19.05.2015 N 127-КГ15-6.

При этом учитывая правила статей 4, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), к правоотношениям, возникшим после 18.03.2014, подлежат применению нормы российского законодательства. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Учитывая, что истец ссылается на необоснованность отказа ответчика заключить договор аренды в порядке переоформления, к спорным правоотношениям подлежат применению правила российского законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Закона N 6-ФКЗ до 01.01.2019 на территориях Республики Крым и г.Севастополя особенности регулирования, в частности, имущественных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории Республики Крым, установлены Законом Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон N 38-ЗРК).

Постановления Совета Министров Республики Крым от 02.09.2014 N 313 "Об утверждении порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым", право аренды или установление сервитута земельного участка, возникшее до вступления в силу Федерального Конституционного Закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ соответствует праву аренды, или установление сервитута которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, на условиях и сроках предусмотренных в ранее заключенных договорах аренды, сервитута.

В соответствии с положениями Закона Республики Крым No38-ЗРК от 31.07.2014 "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договора аренды, сервитута, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан, но заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответствующий договор аренды в отношении соответствующего земельного участка.

Как верно указал суд первой инстанции, согласно пункту 13 статьи 3 Закона N 38-3PK, стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договора до 01.01.2019 внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Согласно пункту 8 договора срок действия составляет 10 лет.

Следовательно, оснований для приведения договора в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации у общества не имеется, поскольку срок указанного договора истек 05.05.2016.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) исключительное право на выкуп земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как верно указал суд первой инстанции, согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 2 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на объекты недвижимости, которые находятся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, в силу пункта 3 статьи 33 ЗК РФ ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Объем прав на землю у приобретателя недвижимости ограничен положениями пункта 2 статьи 35 и пункта 3 статьи 33 ЗК РФ.

Площадь объекта недвижимости истца составляет 20.8 кв.м. При этом площадь земельного участка составляет 8 824 кв.м., что значительно превышает размеры участка, занятого под объектом недвижимости.

Суд первой инстанции правильно руководствовался тем, что размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя положениями статьи 36 ЗК РФ, можно без аукциона приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации, исключительное право на приобретение участка, предусмотренное статьей 36 ЗК РФ, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами статьи 33 ЗК РФ.

В соответствии со статьи 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

На основании Устава муниципального образования городское поселение Щёлкино Ленинского района Республики Крым, администрация, управляет имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения, решает вопросы по созданию, приобретению, использованию, распоряжению и аренде объектов муниципальной собственности.

В связи с чем, распоряжение земельными участками, находящимися в границах муниципального образования городское поселении Щёлкино, является компетенцией администрации.

Постановлением администрации N 323 от 07.08.2018, утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории с целью осуществления раздела земельного участка 90:07:010101:30, площадью 8 824 кв.м., расположенного по адресу Республика Крым Ленинский район, г.Щёлкино с целью эффективного и рационального использования.

Так, в результате проведения кадастровых работ администрацией был сформирован земельный участок под спорным объектом недвижимости в настоящее время находящимся в собственности общества площадью 75 кв.м., с категорией земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - коммунальное обслуживание.

При разделе земельного участка, первоначальный земельный участок (кадастровый номер 90:07:010101:30), сохраняется в изменённых границах.

Как верно указал суд первой инстанции, в соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений них и (или) лицам, которым на объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Ссылка апеллянта на необходимость применения постановления от 07.11.2016 N 575/1, не принимается апелляционным судом.

04.12.2016 между администрацией и обществом на основании указанного постановления заключен договор аренды на спорный земельный участок с кадастровым N 90:07:010101:30 с установлением срока его действия на 49 лет, прежней площадью и вида разрешенного использования - спорт.

При подготовке договора аренды земельного участка от 04.12.2016 для регистрации в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, специалистами администрации было выявлено, что договор аренды земельного участка от 04.12.2016 содержит противоречивые существенные условия и несоответствие норм действующего законодательства.

В апреле 2017 года на адрес арендатора поступило письмо от администрации от 19.04.2017, в соответствии с которым арендодатель отказывается от выполнения указанного договора аренды земельного участка от 04.12.2016, мотивируя тем, что такой договор является недействительным в связи с подписанием его от имени арендодателя Ермановой Т.П., которая состоянием на 04.12.2016 не являлась главой администрации (поскольку с 11.11.2016 года и.о. главой администрации являлась Крицкая В.Ю.).

Общество обращалось в суд с требованиями о принятии решения об обязании зарегистрировать в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:07:010101:30, расположенного в прибрежной зоне г.Щёлкино, вид разрешённого использования - спорт, находящегося в муниципальной собственности г.Щёлкино, заключённого 04.12.2016 между администрацией и обществом; вынесении решения о регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:07:010101:30, расположенного в прибрежной зоне г.Щёлкино, вид разрешённого использования - спорт, находящегося в муниципальной собственности г.Щёлкино, заключённого 04.12.2016 между администрацией и обществом.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 07.11.2018 по делу N А83-20970/2017, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды руководствовались тем, что представление администрацией истцу в аренду для осуществления коммерческой деятельности земельного участка противоречит действующему законодательству.

Таким образом, постановление от 07.11.2016 N 575/1 в настоящее время исполнению не подлежит.

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции, верно пришел к выводу, что администрация по состоянию на 30.08.2019 имеет законные основания для предоставления исключительно земельного участка обществу под спорным объектом недвижимости, находящимся в собственности юридического лица.

Доводы апеллянта-истца о том, что обществом предоставлены доказательства владения земельным участком и об отсутствии задолженности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, не принимаются апелляционным судом, поскольку правового значения для разрешения данного спора указанные доводы не имеют.

Ссылка апеллянта о том, что судом первой инстанции неправомерно вынесено решение по настоящему делу без участия представителя истца, не принимается апелляционным судом, поскольку согласно материалам дела представитель участвовал в предварительном судебном заседании от 24.10.2019 (определение об отложении предварительного судебного заседания от 03.09.2019), поэтому мог представить в полном объеме все необходимые, по его мнению доказательства, подтверждающие правовую позицию общества.

На основании изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда Республика Крым от 08.10.2019 по делу N А83-11182/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Итог ЛТД" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Тарасенко

Судьи

Ю.В. Колупаева Е.А. Остапова