Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2019 г. N 04АП-6911/19

г. Чита

19 декабря 2019 г.

Дело N А19-11517/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2019 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей Каминского В.Л., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бобровой Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) на решение Арбитражного суда Иркутской области от 08 октября 2019 года по делу N А19-11517/2019 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) (ОГРН 1063818004458, ИНН 3818019906, адрес:66780 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ ГОРОД УСТЬ-КУТ УЛИЦА ВОЛОДАРСКОГО 69А) к обществу с ограниченной ответственностью "ВОСТОК МОРНЕФТЕГАЗ" (ОГРН 1066501013369, ИНН 6501166304, адрес: 693013, САХАЛИНСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД ЮЖНО-САХАЛИНСК, УЛИЦА СОЛНЕЧНОГО СВЕТА, 2) с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью "ВАНТЭК" (ОГРН 1092709000647; ИНН 2709006655, адрес: 666780, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД УСТЬ-КУТ, УЛИЦА КИРОВА, 136) о взыскании 1 471 458 руб. 93 коп., о расторжении договора аренды земельного участка N1320 от 01.09.2003 г., об обязании освободить и возвратить земельный участок, (суд первой инстанции - С.Н. Антонова),

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ УСТЬ-КУТСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ) (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВОСТОК МОРНЕФТЕГАЗ" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка N 1320 от 01.09.2003 г.; обязании ответчика освободить и возвратить истцу земельный участок площадью 11923 кв.м. с кадастровым номером 38:18:060104:10, адрес (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Иркутская область, г. Усть-Кут в районе ст. Якурим в 100 м на восток от здания АЗС-55, общей площадью 11923 кв. разрешенное использование: под эксплуатацию производственной базы.

К участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВАНТЭК" (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении иска отказано.

В обосновании суд первой инстанции указал, что общество предприняло меры по погашению задолженности по договору, оплатив ее в полном объеме. Таким образом, на дату рассмотрения дела нарушение обязательства устранено ответчиком, в связи с чем, основания для расторжения договора аренды земельного участка N 1320 от 01.09.2003 г., названные в иске отсутствуют. О наличии иных существенных нарушений истцом не заявлено.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 02.10.2019 года по делу N А19-11517/2019. Вынести по делу новое решение, удовлетворить требования КУМИ УКМО (гп) в полном объеме.

Указывает, что основанием для подачи искового заявления было нарушение существенных условий договора аренды земельного участка N 1320, то есть невнесение платежей по арендной плате по договору аренды. В соответствии с договором уступки прав аренды земельного участка от 02.07.2015 года по договору аренды земельного участка N 1320 от 01.09.2003 года ООО "Восток Морнефтегаз" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 38:18:060104:10 с 02 июля 2015 года. Таким образом, с момента заключения договора переуступки прав аренды земельного участка до обращения КУМИ УКМО (гп) в Арбитражный суд ООО "Восток Морнефтегаз" не осуществляет внесение платежей по арендной плате по договору аренды. Только 10.06.2019 года ООО "Восток Морнефтегаз" осуществляет платеж по арендной плате в размере 1 002 484, 00 рубля. 24.06.2019 года поступила оплата по договору аренды земельного участка от третьего лица ООО "ВанТЭК" в размере 468 974, 93 рубля, то есть оплаты по арендной плате произведены в период нахождения дела в производстве Арбитражного суда. В соответствии с расчетом задолженности, произведенным КУМИ УКМО (гп) за период с 02.07.2015 года по 06.03.2019 года, ООО "Восток Морнефтегаз" не было внесено ни одного платежа по арендной плате.

Полагает, что доводы ООО "ВанТЭК" о том, что 15.01.2019 года между ООО "Восток Морнефтегаз" и ООО "ВанТЭК" был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 38:18:060104:10, в соответствии с которым новому арендатору (ООО "ВанТЭК") перешли права и обязанности арендатора земельного участка, являются не состоятельными.

Считает, что сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды подлежит государственной регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН. Сделка о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между ООО "Восток Морнефтегаз" и ООО "ВанТЭК" от 15.01.2019 года не была зарегистрирована в ЕГРН, что подтверждается Выпиской из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 38:18:060104:10.

На апелляционную жалобу комитета поступили отзывы общества и третьего лица, в которых они просят оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 13.11.2019.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Администрацией Усть-Кутского муниципального образования (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом ГУИН-лес" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1320 от 01.09.2003 г. в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N 38:18:060104:0010, находящийся по адресу: г. Усть-Кут, в районе ст. Якурим в 100 м к востоку от здания АЗС-55 под эксплуатацию производственной базы, в границах, указанных в плане участка, общей площадью 11923 кв.м. (п. 1.1 договора).

В силу п. 2.1. договора, договор установлен на 15 лет.

В соответствии с п. 3.2. договора, арендная плата вносится арендатором за каждый квартал не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.

Согласно пункту 3.3 договора исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на счет арендодателя.

В соответствии с пунктом 3.4. размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в три года при изменении базовой ставки арендной платы.

В силу пункта 4.4.3 договора арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, указанных в договоре арендную плату.

Арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более 5 лет. (п. 4.3.2 договора).

Как следует из данных выписки из ЕГРН от 19.04.2019 г. на основании договора уступки прав аренды земельного участка от 02.07.2015 г., права и обязанности по договору переданы ООО "Восток-Морнефтегаз".

В дальнейшем между ООО "Восток Морнефтегаз" (арендатор) и ООО "ВанТЭК" (новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.01.2019 г., в соответствии с условиями которого, права и обязанности по договору аренды N 1320 от 014.09.2003 г. перешли ООО "ВанТЭК".

Как указывает истец в иске, ответчик ненадлежащим образом выполняет принятые на себя обязательства по оплате арендной платы, в связи с чем у него перед истцом образовалась задолженность в сумме 1220696 руб. за период не внесения арендной платы с 02.07.2015 г. по 07.03.2019 г.

11.03.2019 истец в адрес ответчика направил претензию исх. N 562 от 11.03.2019 с требованием оплатить задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.09.2003 г. N 1320 в добровольном порядке в 10-ти дневный срок с момента получения претензии, расторгнуть договор и передать по акту приема-передачи земельный участок.

Неисполнение претензии послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим заявлением. В связи с произведенной ответчиком оплатой задолженности в полном объеме истец уточнил заявленные требования, в которых просит о расторжении договора аренды земельного участка N 1320 от 01.09.2003 г.; обязании ответчика освободить и возвратить истцу земельный участок площадью 11923 кв.м. с кадастровым номером 38:18:060104:10, адрес (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Иркутская область, г. Усть-Кут в районе ст. Якурим в 100 м на восток от здания АЗС-55, общей площадью 11923 кв. разрешенное использование: под эксплуатацию производственной базы.

Решением Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В частности, статьей 619 ГК РФ приведены случаи для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя.

Абзацем 2 названной статьи кодекса предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Исходя из приведенных норм права законодательно установленный перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды не является исчерпывающим, и соответствующие основания могут быть предусмотрены договором аренды.

Пунктом 4.1.1 договора N 1320 стороны согласовали возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, в том числе в случае невнесения арендной платы более, чем за 6 месяцев.

Вместе с тем, учитывая положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ во взаимосвязи со статьей 619 ГК РФ, пунктом 2 статьи 450 ГК РФ досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя осуществляется на основании решения суда и только при условии квалификации приведенных мотивов в обоснование такого расторжения договора как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Этот вывод соответствует пункту 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливающему специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как правильно указывает суд первой инстанции, что общество предприняло меры по погашению задолженности по договору, оплатив ее в полном объеме. Таким образом, на дату рассмотрения дела нарушение обязательства устранено ответчиком, в связи с чем, основания для расторжения договора аренды земельного участка N 1320 от 01.09.2003 г., названные в иске, отсутствуют. О наличии иных существенных нарушений истцом не заявлено.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал возможным сохранить договорные отношения, поскольку расторжение договора является крайней, исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (арендодателя).

Доводы апелляционной жалобы о том, что арендная плата длительное время не оплачивалась, оплата произведена только после обращения комитета в суд за расторжением договора, а договор цессии не прошел государственную регистрацию, апелляционным судом во внимание не принимаются в связи со следующим.

Как следует из отзывов ответчика и третьего лица, в отношении ответчика возбуждалось дело о банкротстве N А59-2509/2016, в настоящее время ведется конкурсное производство, таким образом, у ответчика имелись объективные причины неуплаты арендной платы в виде затруднительного финансового состояния. При этом комитет о взыскании задолженности в принудительном порядке не ставил, в дело о банкротстве не вступал. Документы о государственной регистрации перехода прав по договору цессии были поданы, однако, имело место приостановление регистрационных действий в связи с пересечением границ другого земельного участка и необходимостью корректировки описания местоположения земельного участка, о чем апелляционному суду с отзывом третье лицо представило документы.

При таких обстоятельствах, когда из материалов дела не следует злоупотребление правами со стороны ответчика, а также третьего лица, как нового арендатора, принятие им всех мер по оплате задолженности, апелляционный суд полагает, что договорные отношения могут быть сохранены, поскольку со стороны комитета доводов о том, что ему необходим данный участок для собственных нужд, что на этот участок имеются иные претенденты, готовые участвовать в публичных процедурах по приобретению права аренды, а сам объект аренды является привлекательным на рынке аренды, не приводилось.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что, поскольку оснований для расторжения договора, а, следовательно, и для обязания возвратить земельный участок, не установлено, то иск удовлетворению не подлежит.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 08 октября 2019 года по делу N А19-11517/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.О.Никифорюк

Судьи

В.Л.Каминский Е.В.Желтоухов